【正文】 中新增的兩個部門就是監(jiān)察部和統(tǒng)計局。由此可見，在房地產市場監(jiān)管和信息披露上，政府要加大力度的態(tài)度和決心。九部委的聯合發(fā)布，減少了因各部門不協(xié)調而造成的風險。同時，聯合國家統(tǒng)計局也意味著信息公布會更統(tǒng)一、客觀?！暗鼗恼摗痹洷蛔鳛榉績r快速上漲的理由之一，但不少人認為，房價上漲不僅僅是因為供應不足，同時也因為信息不對稱。 《意見》要求地方政府“把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制”，“國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改”。 這是進步的表現。要求地方政府將房地產調控納入其“十一五”規(guī)劃，納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，便于問責。如此一來，地方政府的行為將會有很大變化：政府之前只奔向“增長”這堆稻草，現在政府必須在“增長”和“民生”兩堆稻草中平衡。 政策的效果如何，關鍵要看落實和執(zhí)行的程度，而增加監(jiān)管力度，無疑就是要提高政策的落實度，真正做到“行必果”；增強房地產市場信息透明度、信息準確度及可信度，不僅可以改善房產市場供求雙方信息不對稱的現狀，而且可以展示出真實的市場態(tài)勢，必然會受到消費者歡迎。當然，政府也需要采取一定措施嚴格避免各地沿襲“上有政策，下有對策”的潛規(guī)則，避免更多不符合市場規(guī)律的行為來應付中央檢查。 營業(yè)稅差別征收政策去年6月1日即開始實施，但今年，政府將差別征收的適用年限由去年的2年期限延長到5年，即：從2006年6月1日起，購房后5年內轉售所購住房者將按售房收入全額征收營業(yè)稅，而之前相關規(guī)定中的年限限制是2年。 2005年實施的購房2年內轉手交易需收營業(yè)稅這一細則，非常有效地抑制了當時上海房地產市場的瘋狂上漲。首先它延長了投機獲利的變現時間，加大了風險；其次它壓縮了短期內投機的獲利空間，卻大大增加了銀行還貸的資金壓力。此次延長至5年對于等待解套的投機者打擊嚴重，尤其是2002005年進場的投資者。而對于北京、廣州等正在瘋漲的城市而言，同樣有利于打擊高漲的投機需求；而對于正在回暖的上海房地產市場而言，則防止投機需求再度抬頭。 但是，從另一層面上看，5年年限使得二手市場的次新房上市量大大減少，這樣做雖然可以進一步抑制投資投機性需求，但也可能使得前25年購置的二手房由于交易成本上升而無法正常轉入流通領域，從而抑制二手房市場的發(fā)展。對于二手房交易量已經與一手房持平的上海，總供應量的減少卻有可能使以自住需求為主的一手商品房市場價格上升。 閑置土地的處置方面除1年內未動工開發(fā)收閑置費和2年內未開發(fā)土地無償收回外，增加了“開發(fā)建設面積不足1/3或投資不足1/4且終止建設滿一年的，按閑置土地處理”這一條件，確保出讓土地能夠上市供應，不讓開發(fā)商囤積土地。對開發(fā)過程中不按要求進行規(guī)劃設計變更不予發(fā)證，對交易環(huán)節(jié)捂盤、哄抬房價行為進行查處。這些細則都有利于規(guī)范開發(fā)商行為，促進行業(yè)的發(fā)展。 《意見》中規(guī)定“對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信”。同時，在土地持有環(huán)節(jié)收取閑置費。如此一來，房地產商若要借囤積土地、囤積房產來炒作房價，成本將大為增加，這對整頓房地產市場秩序有好處。這提高了開發(fā)商信貸門檻，降低了銀行的日漸趨高的房地產風險。這將不利于中小開發(fā)商的生存，而有實力和融資渠道的開發(fā)商則會得到發(fā)展壯大。 此舉利于房地產行業(yè)整合，淘汰小開發(fā)商，加速行業(yè)洗牌。但存在的弊端是，洗牌是朝著更加壟斷的方向前進，妨礙了小資本的進入，不利于市場的競爭。而只有競爭加強，增加供應才能平抑房價。同時，房地產企業(yè)募集資金的渠道越來越豐富。銀行緊抓貸款后，出現“國退洋進”的現象也不無可能。 二、各市場主體對此次宏觀調控的反應 （一）城市政府感受到巨大壓力 自6月1日起，國辦轉發(fā)的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》開始實施，這標志著房地產市場新一輪宏觀調控正式啟動。在專業(yè)人士和媒體，對房地產新政持懷疑觀望、謹慎樂觀態(tài)度的同時，一些房地產熱點城市的地方政府，感受到的則是巨大的壓力。各地區(qū)、各部門加強貫徹落實，相繼出臺一些具有針對性和指導性的政策。 如5月29日下午，北京市建委、國土局、規(guī)劃委、統(tǒng)計局、發(fā)改委聯合召開新聞發(fā)布會。會議宣布，針對北京市房地產市場，一系列措施將陸續(xù)出臺：將推出6塊中低價房地塊；經濟適用房土地供應和開發(fā)將加快，一些儲備土地也將動用；明令開發(fā)商拿到預售許可證三日內必須開盤……北京市建委副主任苗樂如還表示，北京市建委正在積極制定相關調控政策，建委隨后要相繼推出一些調控和規(guī)范市場的政策。 北京市規(guī)劃委近日下發(fā)通知，要求本市各承接商品房設計任務的設計單位及技術人員嚴格執(zhí)行這一規(guī)定，在設計過程中，不得接受建設單位的明示或暗示，采用技術手段規(guī)避規(guī)劃控制性要求，特別是套型結構的規(guī)定。施工圖設計文件審查機構須將套型面積和比例作為重要審查內容，嚴格把關，不符合相關要求的項目不得審查通過。還表示，將對各設計單位的商品房設計項目進行不定期抽查，在設計與審查中存在違規(guī)行為的單位及技術人員將被嚴肅查處。 從上海房屋土地資源管理局住宅產業(yè)處獲悉，上海市預計在六七月份就可以頒發(fā)出最終的實施細則。下一步上海市將著力引導住房理念的轉變，實施“梯度消費”而非“一次性到位”。不是說住房面積越大越好，而是要舒適、合理。 為穩(wěn)定城鎮(zhèn)房價，近日福建省國土部門頒布7條措施，通過土地閘門和提高信息透明度的辦法，有效遏制房地產企業(yè)投機炒作行為。福、廈、泉3市要有計劃、有針對性地推出一些地塊，重點用于經濟適用房、廉租房和中低價位普通商品房建設。各地要加大力度儲備一批不同區(qū)位和等級的土地，根據房價變化情況，調控房地產用地的市場投放量，“必須按不低于商品住房用地總量的10%安排經濟適用房和廉租房用地供應。”福建省國土部門通過清查。 福建省建設部門還宣布：對于那些（房地產企業(yè)）未取得預售許可、采取預定或收取訂金方式銷售樓盤；未按時公開商品房預售信息，發(fā)布不實銷售進度、囤積房源、誘騙消費者爭購等違規(guī)行為的企業(yè)，一經查出，均將向社會曝光，并記入企業(yè)信用檔案，列入黑名單。 目前，河南省住宅產業(yè)商會已成立省房地產媒體人專業(yè)委員會，通過媒體及時發(fā)布會員企業(yè)房屋稅收、土地等各項成本構成及產品質量和服務內容，增加透明度，防止開發(fā)商利用信息不對稱搶占話語權，從而引導理性消費。 該商會正在建立“河南省房地產100指數”，通過對全省會員企業(yè)每月開發(fā)項目的銷售面積、套型、價格及各類產品市場投放情況的分析，幫助企業(yè)、老百姓預測房地產市場走勢。該商會還將建立由政府、商（協(xié)）會、企業(yè)、銀行、專家學者等組成的信用體系評估組，對企業(yè)進行信用體系評估，為消費者購買優(yōu)質產品提供依據。同時，引領行業(yè)改善新建住房供應結構。 山東省近日出臺政策，嚴格實行“先繳稅、后辦證”政策，將完稅證明作為辦理權屬登記和房產過戶、發(fā)放房屋租賃備案證明的要件。山東省規(guī)定，對轉讓或承受房地產應繳納的營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，可在繳納契稅時一并征收。房管部門要將商品房預售和銷售、二手房交易、房屋租賃備案等信息與財稅部門共享，嚴格實行“先繳稅、后辦證”，將完稅證明作為辦理權屬登記和房產過戶、發(fā)放房屋租賃備案證明的要件。房地產企業(yè)工商登記和開發(fā)項目的立項審批、規(guī)劃設計、土地征用、建筑施工、工程驗收等涉稅信息，有關部門要及時向財稅部門提供，以便全面準確地控制稅源，不斷提高稅收征管質量和效率。 有分析人士一針見血地指出，配套政策措施，之所以能夠紛紛神速跟進，各地方政府之所以動作利索、雷厲風行，關鍵在于此次調控由先前的調控市場轉向了此次的調控市場與調控政府并重，中央祭起了問責的利劍。 （二）新政促使部分開發(fā)商退市，賣地渡難關被迫改規(guī)劃 改規(guī)劃或者賣土地，房產調控新政策出臺后，一些開發(fā)商正面臨這一現實而艱難的選擇。從部分開發(fā)商和業(yè)內有關渠道處獲悉，在經過幾天沉寂后，一些手上有地但還未開工的開發(fā)商已經開始行動，紛紛聯絡設計公司按照新要求更改規(guī)劃設計，以符合國家對于小戶型的要求；另一些開發(fā)商則有意出讓土地或者項目以渡過難關。 新政策頒布后，開發(fā)商面臨著在資金和管理方面更大的壓力和要求，部分開發(fā)商已經有意出讓土地或者項目。從5月底新政策頒布以來，上海已有3家房產開發(fā)企業(yè)前來掛牌出讓部分股權，3家企業(yè)均是以項目公司的形式出讓土地資源的。其中，上海愛夢敦置業(yè)有限公司分兩次掛牌出售其全部股份，據業(yè)內人士透露，該項目公司的主要資產就是土地儲備資源。在其他省市的土地市場，新政策頒布后，土地出讓也非常活躍。有些大型開發(fā)商一天內接到多塊賣地信息，很多中小開發(fā)商準備退出市場。 在新政策對于小戶型有明確要求的情況下，也有大批開發(fā)商正面臨不得不更改設計規(guī)劃方案的局面。一方面小戶型的比例要增加，如果小戶型能夠早點上市，還可以趕個市場先機。另一方面，一些戶型的面積還要改小，這兩個改動將涉及到樓體外部形態(tài)甚至小區(qū)格局的設計。面臨同樣情況的還有萬科地產，前不久，萬科投資11億元人民幣在蘇州滄浪區(qū)和杭州江干區(qū)拍賣獲得三塊住宅用地。據上海萬科有關負責人透露，這三塊住宅土地的設計定位肯定要改變，在拿地之前，萬科計劃在杭州和蘇州的三塊住宅用地上建設小高層、花園洋房、螞蟻工房等房型，但是隨著新規(guī)定的頒布，萬科將根據國家對于小戶型的要求重新設計這批新的土地項目。 （三）各大銀行細則蓄勢而動，房貸調整標準出臺各不同 根據有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策，6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。 在明確表態(tài)嚴格執(zhí)行九部委政策的同時，各銀行總行已經有所動作，正在緊鑼密鼓地敲定相應的執(zhí)行細則。 5月30日，建設銀行總行住房金融與個人信貸部已經向各地分行下達個人住房貸款首付款比例執(zhí)行通知：對于在2006年5月31日(含)以前，已填寫個人住房借款申請書并受理的個人住房貸款申請，仍按原首付款比例政策執(zhí)行。6月1日起受理的個人住房貸款申請，首付款比例按新的政策規(guī)定執(zhí)行。 相關負責人表示：不可能搞一刀切，而是要根據各地區(qū)的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。對于熱點地區(qū)和潛在風險較大地區(qū)，會考慮采取綜合措施，比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴，多套住房按揭考慮上浮利率等，收緊這些地區(qū)的信貸政策；對于不溫不熱的地區(qū)，就不要太在意。 此前，銀監(jiān)會曾召集主要商業(yè)銀行，召開經濟形勢通報會議，提前給商業(yè)銀行打“預防針”，并強調對多套房屋以及高檔商品房、別墅、商業(yè)用房等投資和投機性需求，要大幅度提高首付比例和嚴控授信，減少不良貸款發(fā)生率。 這次九部委聯合發(fā)文調控房地產，有利于銀行規(guī)避房地產風險，尤其是開發(fā)貸款風險。但自去年以來，各家銀行房地產貸款增幅已經明顯放緩，九部委綜合政策的出臺，可能會抑制房產交易量增長，加速銀行住房按揭貸款業(yè)務增長放緩的趨勢。 加強信貸管理是這次國家調控房地產市場的主要手段之一。最近幾天，一些銀行也相繼推出了提高首付比例，劃定高檔房門檻等房貸政策的細則。 深圳發(fā)展銀行規(guī)定，建筑面積超過90平米的住房，首付必須3成以上；購買兩套以上住房的，面積在90平米以內首付也至少要3成；而90平米以下購買首套自住房的，即使是二手房，首付也可適當放寬到3成。對于高檔房，深發(fā)展定義為“”，首付至少3成。其他銀行出臺的規(guī)定大體類似，只是對購買多套住房、或高檔房的首付比例上調幅度上有所不同。如對于別墅的首付，工行至少為4成，農行為5成，建行中行至少3成。 （四）各地樓市交易量應聲而落 國務院發(fā)布了促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六條措施，短短不到一周的時間，北京樓市的交易量已應聲而落，甚至個別樓盤已悄悄降價。 今年以來，除了二月因為春節(jié)長假的緣故，北京的房地產買賣成交量一直不斷攀升。，?！拔逡弧遍L假期間樓市有一個交易低潮，長假一過，交易量不斷飆升，在五月中旬時每天交易量都突破600套。但“國六條”出臺之后交易量開始下降，22日的日交易量是546套，比一周前回落了50套左右。 “國六條”讓央行加息之后剛剛松了一口氣的開發(fā)商們又感到了山雨欲來風滿樓的壓力。雖然暫時計劃沒有降價，但這幾天售樓處明顯看的多買的少了。對于政府即將出臺的“一攬子”新政，不僅是購房人，多數開發(fā)商也選擇了暫時觀望。 這一周內，上海商品房成交套數較上周驟減近20%，其中住宅成交套數更是銳減近三成。根據中國指數研究院的報告： 2006年5月29日6月4日這一周內，上海商品房成交量較上周大幅減少。商品房共成交5595套，%。其中，此周商品住宅成交4221套，%。據該機構觀察，6月4日上海日成交商品房477套，這是最近幾周日成交套數首度跌破500套。 從5月成交量的數據可以看出，原本已經恢復的市場受“國六條”的影響，后半月成交量稍有下降。而實施細則于月底發(fā)布，因此，6月上海樓市的走勢還有待觀察。 深圳將發(fā)生結構性價格變化，對于許多置業(yè)者，無論是對新房還是二手房，觀望心理正在加劇。在最近幾天內，深圳各區(qū)的產權登記中心再度上演去年6月1日前的盛況，為避免多交數萬元的營業(yè)稅，不足5年的房產紛紛趕在新政實施之前辦理過戶手續(xù)，各個產權登記中心人頭攢動，熱鬧異常。 “細則”中關于購買未滿5年轉讓須交納全額營業(yè)稅的出臺，將導致未來幾個月內深圳三級市場的交易量下降10%20%。三級市場將有可能步入一個短暫的寒冬。交易量的下滑雖然是暫時性的，但下降的幅度很有可能會遠遠超過20%，未來幾個月內中介地鋪將門可羅雀，在這一段時間內，將有可能出現深圳三級市場重新洗牌的局面，因為不少小型中介極有可能挺不過這個“寒冬”。30 /