【正文】 0011,615,000二期100套12021㎡260031,254,600聯(lián)排別墅二期32套7113㎡380027,029,400商業(yè)部分二期29套3556㎡450016,002,000合計(jì)597套71130㎡/178,627,900根據(jù)我司的調(diào)查結(jié)果表明本項(xiàng)目各物業(yè)類型的銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為： 項(xiàng)目可分兩期開發(fā)，以上是一期銷售均價(jià)，由于該區(qū)域尚無商品住宅開發(fā)和對(duì)比，因此根據(jù)我司的實(shí)際調(diào)查，結(jié)合新北區(qū)各區(qū)塊銷售均價(jià)，初步預(yù)估各物業(yè)一期銷售價(jià)格（其中一期建筑約占項(xiàng)目總建面積的40%）。C、銷售周期估算根據(jù)本項(xiàng)目總體規(guī)模，以及常州房地產(chǎn)市場(chǎng)平均銷售速率，我司預(yù)估本項(xiàng)目整體銷售周期為：期數(shù)所占比例建筑面積銷售周期一期40%28617㎡12二期60%42513㎡18由于本市場(chǎng)尚未成熟，因此為了培育市場(chǎng)，相對(duì)總體銷售周期將長(zhǎng)于成熟市場(chǎng)的平均銷售周期慣例。D、土地、建安成本及總投資額核算項(xiàng)目土地成本為：土地實(shí)際拍賣價(jià)格247。項(xiàng)目總建筑面積60000000247。79920=㎡項(xiàng)目建安成本為：項(xiàng)目總建筑造價(jià)247。項(xiàng)目總建筑面積61157919247。79920=㎡其他相關(guān)費(fèi)用：相關(guān)綜合費(fèi)用247。項(xiàng)目總建筑面積20051777247。79920=㎡項(xiàng)目基礎(chǔ)樓板價(jià)格為：項(xiàng)目土地成本為＋項(xiàng)目建安成本為＋其他相關(guān)費(fèi)用（項(xiàng)目各類產(chǎn)品總體平均售價(jià)經(jīng)測(cè)算預(yù)計(jì)為：㎡）＋＋=㎡項(xiàng)目總投資成本：由項(xiàng)目總投資預(yù)算表得出項(xiàng)目總投資成本為：141,209,696元E、投資收益估算各物業(yè)類型所占項(xiàng)目收益比例物業(yè)類型總建面積所占收益比例總銷金額多層43390㎡61%92,726,900小高層17071㎡24%42,869,600聯(lián)體別墅7113㎡10%27,029,400商業(yè)部分3556㎡5%16,002,000合計(jì)71130㎡100%178,627,900投資回報(bào)比例（總銷售收益總投資資金）247?？偼顿Y資金投資回報(bào)為：（178,627,900－141,209,696）247。141,209,696=%結(jié)論：%（稅前），如果項(xiàng)目運(yùn)做如測(cè)算，則本項(xiàng)目符合正常房地產(chǎn)開發(fā)投資收益率。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營分析，可以看出，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，本項(xiàng)目同一區(qū)位無任何商品住宅，這是既是一個(gè)利好，同時(shí)也帶來了開發(fā)難點(diǎn)。另一方面，從常州市居民的住房消費(fèi)意向看，孟河鎮(zhèn)幾乎不會(huì)比市區(qū)居民所考慮，因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。并隨著孟河鎮(zhèn)的發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，以促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。B、項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。C、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、市場(chǎng)結(jié)論與建議項(xiàng)目市場(chǎng)條件孟河鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成，市場(chǎng)消化以本地人為主，區(qū)域特征明顯；老鎮(zhèn)區(qū)是目前孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，也是城鎮(zhèn)建設(shè)的主要方向，本項(xiàng)目具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和突出的景觀資源優(yōu)勢(shì)；未來2—3年內(nèi)市場(chǎng)以多層、小高層住宅競(jìng)爭(zhēng)為主，結(jié)合本項(xiàng)目地塊預(yù)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目推出多層將有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。老城區(qū)商業(yè)面積供給較多，因此本項(xiàng)目利用位置優(yōu)勢(shì)，控制開發(fā)量，適當(dāng)開發(fā)投資經(jīng)營的商業(yè)街鋪，迅速實(shí)現(xiàn)消化。經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論A、根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：（在完成100%銷售的情況下）項(xiàng)目總投資：141,209,696元項(xiàng)目銷售收入：178,627,900元稅前利潤：37,418,204元稅前利潤率：%稅后利潤：27,593,670元稅后利潤率：%動(dòng)態(tài)投資回收期：貸款償還期：2年B、通過敏感性分析，銷售收入及工程成本對(duì)項(xiàng)目稅后利潤影響較大，其中銷售收入的影響更為敏感。C、在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。風(fēng)險(xiǎn)及建議孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小，且屬于封閉型市場(chǎng)，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；本地塊土地成本較高，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì)住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然及交通等環(huán)境）。項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的中心醫(yī)院和規(guī)劃中的市民廣場(chǎng)）項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：A、項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，將給開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)增加難度；B、項(xiàng)目的定位主題有一定難度，雖然鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃已定，但在實(shí)施過程中的不確定因素致使，在項(xiàng)目操作過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；C、房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托營銷代理銷售的方式。強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。A、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；B、及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；C、按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。五、結(jié)束語以上是我司對(duì)于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)以及孟河鎮(zhèn)項(xiàng)目的可行性分析，望能給予開發(fā)商一定的幫助。（以上分析僅供參考，一切最終項(xiàng)目開發(fā)數(shù)據(jù)以政府及開發(fā)商為準(zhǔn)）上海經(jīng)佳房地產(chǎn)營銷策劃有限公司市場(chǎng)拓展部2006年3月50 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