【正文】 速接納。消費(fèi)者對教育、配套要求較高，如對學(xué)區(qū)房的選擇，以及為小孩教育舍得花成本。消費(fèi)者超前消費(fèi)意識較強(qiáng)，如購房消費(fèi)中貸款占了很大的比重。片區(qū)消費(fèi)情結(jié)較明顯，消費(fèi)者購房的區(qū)域選擇上還是傾向于原來居住的區(qū)位或毗鄰的區(qū)域，以便盡快適應(yīng)周邊的生活習(xí)慣。孟河鎮(zhèn)消費(fèi)力情況分析調(diào)研目的：1）、了解孟河在常州人心目中的地位；2）、對于孟河經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解度；3）、對于購房客戶購房信心度調(diào)研；4）、對于項(xiàng)目今后開發(fā)要點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研日期：2006年3月24日——3月25日；調(diào)研目標(biāo)數(shù)量：300人，實(shí)際有效人數(shù)200人；調(diào)研地點(diǎn)：孟河鎮(zhèn)中心區(qū)域、小河汽摩市場；工作人員數(shù)：調(diào)研人員2名，調(diào)研負(fù)責(zé)人員1名；由于私營業(yè)主在區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)，因此在調(diào)查中主要選擇私營業(yè)主，其次由于本項(xiàng)目今后將主要以剛性需求為主，因此本地居民也是此次調(diào)查的主要對象。由于區(qū)域消費(fèi)中以31——45歲為主力，因此在調(diào)查過程中該年齡段的客戶占了總比例的67%。在對于孟河鎮(zhèn)房價區(qū)間的調(diào)查過程中我司得出以下結(jié)論：在常州整體房地產(chǎn)市場逐步上升的大勢下，新北區(qū)房價也不斷的攀升，但由于孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此相對銷售價格較低，調(diào)查結(jié)果表明其價格區(qū)間在1500——2300元/㎡之間。由于常州市民對于各類物業(yè)形態(tài)的建筑都比較容易接受，因此在物業(yè)類型調(diào)查中發(fā)現(xiàn)各物業(yè)類型的接受都很平均。但機(jī)遇孟河鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，因此我司建議還是以開發(fā)成本較低，市場較容易接受的多層建筑開是開發(fā)。在房型選擇方面91——120㎡的易居型三房是最受當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄣?，其?21——150㎡以及150㎡以上的大戶型也是當(dāng)?shù)鼐用竦氖走x。在區(qū)域置業(yè)動機(jī)調(diào)查中我司發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)為農(nóng)民，他們本身不缺房，因此在以前當(dāng)?shù)鼐用駧缀鯖]有購過房。因此當(dāng)?shù)鼐用駧缀醵际鞘状沃脴I(yè)。最后在區(qū)域置業(yè)選擇方面，由于孟河鎮(zhèn)以前沒有房產(chǎn)開發(fā)，因此當(dāng)?shù)鼐用駥τ谠诒緟^(qū)域購置物業(yè)幾乎沒有概念，但我司認(rèn)為隨著區(qū)域不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也將被帶動起來，所以目前的不景氣也將得到改變。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營可行性分析（以下分析均為預(yù)測值，僅供參考）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。A、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地近500畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。B、分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)79920㎡（），預(yù)計(jì)總投資約6000萬元人民幣左右（按土地成本60萬/畝計(jì)算），如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以東部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊東面靠S338省道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項(xiàng)目看待。C、自主開發(fā)。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（周邊有中心醫(yī)院以及市民廣場等公建配套）。④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在常州市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。D、力創(chuàng)精品。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)無品牌項(xiàng)目的前提決定的，可迅速提升開發(fā)公司在常州房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。E、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對本項(xiàng)目的信心。項(xiàng)目投資估算建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表（以下數(shù)據(jù)均為預(yù)估值）占地面積66600㎡公共分?jǐn)偯娣e8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積71130㎡綠化率43%項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱金額（元）比例1土地成本60,000,000%2前期工程費(fèi)3,713,815%3建安工程費(fèi)61,157,919%4不可預(yù)見費(fèi)3,092,492%5管理費(fèi)1,948,693%6銷售費(fèi)用3,247,823%7財務(wù)費(fèi)用4,391,621%8其他費(fèi)用3,671,452%9合 計(jì)141,209,696100%A、土地成本根據(jù)委托方提供的信息，本項(xiàng)目土地使用補(bǔ)償費(fèi)預(yù)計(jì)為人民幣60,000,000元。B、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)估算為人民幣3,713,815元。C、建筑安裝工程費(fèi)參考常州市建筑工程概預(yù)算和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本取定，經(jīng)估算為人民幣61,157,919元。D、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括在項(xiàng)目開發(fā)過程因規(guī)劃，或有關(guān)部門收取的綜合雜費(fèi)所產(chǎn)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,092,492元。E、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按常州市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)估算為人民幣1,948,693元。F、銷售費(fèi)用包括廣告及營銷代理費(fèi)等，參考目前常州市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，%，經(jīng)估算為人民幣3,247,823元。G、財務(wù)費(fèi)用主要指銀行貸款利息。假設(shè)本項(xiàng)目向貸款5700萬元，期限為2年，貸款年利率按6%計(jì)，利息經(jīng)估算為人民幣3,420,000元。H、其他費(fèi)用主要指政府行政收費(fèi)：包括村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑施工安全監(jiān)督費(fèi)（%）、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（%）等在建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)估算為人民幣3,671,452元。I、項(xiàng)目總投資根據(jù)以上分析測算，本項(xiàng)目總投資為人民幣141,209,696元。項(xiàng)目銷售投資收益分析A、項(xiàng)目總體建筑規(guī)劃占地面積66600㎡公共建筑面積8790㎡總建筑面積79920㎡容積率住宅建筑面積（含商業(yè)部分）71130㎡綠化率43%建筑類別建筑面積（㎡）所占比率（建面）總棟數(shù)（棟）平均面積（㎡）總套數(shù)（預(yù)估）多層4339061%32110394套小高層1707124％6120142套聯(lián)體別墅711310%10雙拼、四聯(lián)22032套商業(yè)配套35565%2排沿街12029套合計(jì)71130100%//597套B、銷售價格制定各物業(yè)類型銷售均價匯總表物業(yè)類型總套數(shù)建筑面積預(yù)計(jì)銷售均價（元/平米）總銷金額多層一期214套23567㎡200047,134,000二期180套19823㎡230045,592,900小高層一期42套5050㎡23