【正文】 216。 周邊人文素質(zhì)不高：項(xiàng)目周邊多是還遷房居民，外加目前施工較多，整體人文素質(zhì)不高，治安一般。216。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部消費(fèi)力不足：華明鎮(zhèn)內(nèi)多是還遷房居民，無支柱產(chǎn)業(yè)，消費(fèi)水平和消費(fèi)力明顯不足以支撐項(xiàng)目體量消費(fèi)。216。 后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：未來23年內(nèi)在華明鎮(zhèn)內(nèi)部和空港內(nèi)部相繼大體量的商業(yè)項(xiàng)目崛起，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)216。 國家發(fā)展**、發(fā)展濱海的政策導(dǎo)向給房地產(chǎn)業(yè)帶來的直接推動(dòng)；216。 兩港作為運(yùn)輸大通道增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)建設(shè)、貿(mào)易、物流、倉儲(chǔ)流通；216。 華明鎮(zhèn)的原有基礎(chǔ)好，空客及其上下游企業(yè)入主本地對(duì)地產(chǎn)開發(fā)是機(jī)遇；216。 空港加工區(qū)及華明鎮(zhèn)安置房區(qū)域內(nèi)，生活消費(fèi)及日常普通商業(yè)缺失；216。 土地成本低于空港物流加工區(qū)，今后商業(yè)經(jīng)營成本會(huì)成為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的最大優(yōu)勢(shì)；216。 空港加工區(qū)現(xiàn)售項(xiàng)目以高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目最早預(yù)計(jì)明年上市，中低端商業(yè)項(xiàng)目缺失；216。 空港加工區(qū)規(guī)劃有集中商業(yè)服務(wù)配套區(qū)域，但目前尚未建造，預(yù)計(jì)其上市時(shí)間相對(duì)較晚；216。 6萬動(dòng)遷戶帶來的生活消費(fèi)市場(chǎng)如家庭裝修、家具購置更新、眾多加工區(qū)內(nèi)公司辦公家具、易耗品的購置，未來是一個(gè)龐大的家具建材辦公用品市場(chǎng)；216。 空港加工區(qū)目前還是一期建設(shè)，發(fā)展成熟需要時(shí)間（可比上海外高橋、金橋）；216。 商業(yè)無人氣聚集，不成市，就是死鋪，商業(yè)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)，投資沒有回報(bào)，商業(yè)就無購買價(jià)值；216。 空港加工區(qū)內(nèi)規(guī)劃中高端商業(yè)，對(duì)今后本地區(qū)的中高端客源會(huì)頗具吸引力；216。 開發(fā)時(shí)間，目前是本項(xiàng)目操作時(shí)最需要考慮的問題；未來35年政策的變化等對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。3 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位216。 大型主題功能商務(wù)社區(qū)216。 從企業(yè)操作可行性和土地價(jià)值最大化等角度選擇“大型主題功能商務(wù)社區(qū)”為項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。216。 基于發(fā)展戰(zhàn)略考慮，本項(xiàng)目的整體發(fā)展理念與定位為：216。 發(fā)展理念：**首席全天候、全生活商務(wù)社區(qū)創(chuàng)建**市房地產(chǎn)提升時(shí)期標(biāo)志性、引領(lǐng)性商務(wù)社區(qū)，成為**規(guī)劃建筑、物業(yè)管理、營銷推廣等綜合素質(zhì)最高，全方位塑造與現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的差異性，構(gòu)筑全新的引領(lǐng)市場(chǎng)需求的商業(yè)住模式與商業(yè)文化，從而占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得的市場(chǎng)占有力與可持續(xù)發(fā)展品牌效應(yīng)。216。 整體發(fā)展定位：復(fù)合型商務(wù)社區(qū)（參與城市運(yùn)營）216。 功能定位：包括商務(wù)社區(qū)、健康社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)定位推算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ：容積率≤2綠化率≥30%建筑密度≤40%限高45米。按項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行推算：項(xiàng)目建筑面積 ：*2= 項(xiàng)目基地面積：*40%= 根據(jù)目前項(xiàng)目現(xiàn)有的容積率2和限高45米來看，在建筑形態(tài)是小高層為主附帶多層產(chǎn)品。按一般的小高層基地面積以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和來看，一般的小高層多在1115層，基地面積多集中在9001200平米。取其平均值和常規(guī)計(jì)方法算，考慮到采光性和樓宇分布合理化，樓層平均為12層，基地面積為1000平米?？紤]到項(xiàng)目整體建筑面積，可以做到78棟的小高層，即去化70008000平米的基地面積。，即可以做2層為主包括1棟3層以上集中式商業(yè)的建筑群體。同時(shí)根據(jù)在項(xiàng)目的實(shí)際操做過程中靈活變化，建筑形態(tài)可以進(jìn)行組合配置。提醒甲方注意：216。 A、B產(chǎn)品形態(tài)的界定不等于項(xiàng)目開工前后216。 多層建筑可以圍合到小高層建筑中，做裙房式建筑項(xiàng)目建筑形態(tài)定位：A：B：根據(jù)項(xiàng)目目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)理論上的數(shù)據(jù)推倒之后，本案可以由A、B兩種業(yè)態(tài)組合而成。針對(duì)A、B兩種業(yè)態(tài)如何定位，如何操作，如何實(shí)現(xiàn)利益最大化？在短短2周的時(shí)間內(nèi)，對(duì)目前**商業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)及項(xiàng)目自身進(jìn)行了全面的分析和謹(jǐn)慎的研究，我司就此次的項(xiàng)目的操作思路以及產(chǎn)品定位上反復(fù)探討商榷之后，目前由于土地資源有限，商業(yè)樓盤開發(fā)集中，競(jìng)爭(zhēng)加劇，本著創(chuàng)造項(xiàng)目差異化、提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)的原則有如下2個(gè)方向的思考：：A：商務(wù)辦公、商務(wù)居住——?jiǎng)?chuàng)造**空港中心商務(wù)區(qū) 墊高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái) 通過投資性質(zhì)的酒店式商務(wù)公寓和商務(wù)辦公銷售，拉動(dòng)項(xiàng)目整體檔次，往高層次發(fā)展，真正塑造我司建議整體項(xiàng)目定位的中端商務(wù)區(qū)，起到引爆當(dāng)?shù)刂袡n商業(yè)市場(chǎng)的作用。優(yōu)勢(shì)：216。 成本低， 占據(jù)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，快速占領(lǐng)空港商務(wù)市場(chǎng)216。 辦公居家一體化，可以著眼于21世紀(jì)“SOHO”家庭辦公的工作與生活方式，將辦公與居家完美地融合起來。風(fēng)險(xiǎn)：216。 區(qū)域內(nèi)辦公是否具有空港物流區(qū)同樣的政策支持B：專業(yè)市場(chǎng)、輔助商配——打造**空港中心商業(yè)圈 先期搶占市場(chǎng)氛圍通過對(duì)中端專業(yè)市場(chǎng)的打造，配以商業(yè)配套發(fā)展，通過先租后售或者租售各辦的經(jīng)營模式的改變，先期商業(yè)市場(chǎng)成市，后期提升項(xiàng)目整體檔次和利潤回報(bào)率。優(yōu)勢(shì)：216。 提升項(xiàng)目整體的檔次和利潤回報(bào)率216。 有利于用前期的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)在市場(chǎng)上保持相當(dāng)?shù)母叨?16。 有利于先期聚集人氣，形成商業(yè)氛圍216。 擴(kuò)大了客戶群體，有利于市場(chǎng)經(jīng)營，降低風(fēng)險(xiǎn)216。 在同等條件下專業(yè)市場(chǎng)的回報(bào)率要高于大眾消費(fèi)市場(chǎng)216。 多種業(yè)態(tài)組合，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力風(fēng)險(xiǎn)：216。 操作程度相對(duì)比較復(fù)雜：A：商務(wù)辦公、商務(wù)居住——?jiǎng)?chuàng)造**空港中心商務(wù)區(qū) 墊高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái) B：商業(yè)配套、完善商服——聚集**空港人流物流 先期搶占市場(chǎng)氛圍通過對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的完善，以滿足大眾居民日常消費(fèi)為主力進(jìn)行商業(yè)建設(shè)，先期大量的人流量的聚集反應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展和推進(jìn)。優(yōu)勢(shì)：216。 成市的速度比較快，容易聚集人氣216。 比較容易操作風(fēng)險(xiǎn)：216。 由于消費(fèi)水平個(gè)購買力不高，對(duì)商業(yè)的支撐作用比較少216。 由于業(yè)態(tài)比較單一，風(fēng)險(xiǎn)性比較大216。 相對(duì)專業(yè)市場(chǎng)比較，利潤回報(bào)率比較低216。 客戶群體相對(duì)比較固定，增加項(xiàng)目執(zhí)行難度通過對(duì)前期項(xiàng)目操作的思考和探討，通過方法一和方法二的研究討論，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位思路在于鎖定客戶層面，企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)投資者，擴(kuò)大客戶來源和廣泛吸引投資客戶。216。 置業(yè)目標(biāo)客戶群： ——外資企業(yè)的投資者、高級(jí)白領(lǐng)、外籍技術(shù)人員 216。 投資客戶目標(biāo)群： ——一次或多次置業(yè)的外商、看好區(qū)域發(fā)展投資的本地人第五篇 項(xiàng)目開發(fā)模式1 項(xiàng)目開發(fā)模式項(xiàng)目開發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各階段相適應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化；尊重項(xiàng)目區(qū)域自然生成的商業(yè)環(huán)境，利用地塊交通、經(jīng)濟(jì)、文化等核心功能，提高商務(wù)社區(qū)的商業(yè)價(jià)值；提高項(xiàng)目素質(zhì)和價(jià)值；分組團(tuán)自成規(guī)模開發(fā)，注意功能、配套設(shè)施建設(shè)的銜接和各組團(tuán)風(fēng)格的搭配，各期產(chǎn)品、價(jià)格要引導(dǎo)市場(chǎng)，具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。 復(fù)合型社區(qū)（參與城市運(yùn)營）——規(guī)劃開發(fā)原則 項(xiàng)目發(fā)展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運(yùn)營商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展以人為本，人文關(guān)愛復(fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng) “商脈保護(hù)，持續(xù)發(fā)展”充分尊重利用現(xiàn)有的商業(yè)資源，合理改造并加以補(bǔ)充和完善；引入**傳統(tǒng)文脈，自覺對(duì)地方商業(yè)特色、商業(yè)文化傳統(tǒng)繼承和發(fā)展延續(xù)；各功能模塊形成有機(jī)的生態(tài)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈，從而達(dá)到社區(qū)生態(tài)型發(fā)展的目標(biāo) ?！耙匀藶楸?，人文關(guān)愛”以人本主義思想為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)人的需求、生存、安全、舒適、交往與相互關(guān)愛、個(gè)人智慧發(fā)展，直至自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的幾個(gè)層次上均給予最大的尊重。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的商務(wù)區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關(guān)愛的商務(wù)區(qū)精神和商務(wù)區(qū)文化?！皬?fù)合功能，互動(dòng)成長(zhǎng)”外部復(fù)合——依托城市平臺(tái)，發(fā)展城市功能，促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，提升社區(qū)發(fā)展空間，社區(qū)與城市、區(qū)域互動(dòng)成長(zhǎng)。內(nèi)部復(fù)合——主題功能圍繞地產(chǎn)開發(fā)復(fù)合發(fā)展，各主題功能與社區(qū)的長(zhǎng)、中、短期發(fā)展互動(dòng)成長(zhǎng)?！敖y(tǒng)一規(guī)劃，彈性開發(fā)”傳統(tǒng)開發(fā)“多而散、小而全、全而簡(jiǎn)、簡(jiǎn)而陋”，與城市規(guī)劃被動(dòng)適應(yīng)。引入國際經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造前瞻性整體性的復(fù)合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應(yīng)并提升區(qū)域發(fā)展。“創(chuàng)新理念，顛覆市場(chǎng)”顛覆規(guī)劃——打破傳統(tǒng)規(guī)劃顛覆價(jià)格——打破價(jià)格堡壘顛覆距離——打破距離障礙顛覆市場(chǎng)——打開市場(chǎng)空間顛覆生活——?jiǎng)?chuàng)新生活方式顛覆……項(xiàng)目的啟動(dòng)要與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合核心啟動(dòng)區(qū)是指找到市場(chǎng)突破口，集中優(yōu)勢(shì)兵力，形成項(xiàng)目的“引爆點(diǎn)”帶活全局。項(xiàng)目的核心理念是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與獨(dú)特主題，是開發(fā)商倡導(dǎo)的商務(wù)方式，對(duì)于客戶來說就是“吸引點(diǎn)”。項(xiàng)目的吸引點(diǎn)應(yīng)集中而有序地展示出來，從而令靜態(tài)的規(guī)劃勢(shì)能轉(zhuǎn)化為全局營銷動(dòng)能。第六篇 項(xiàng)目營銷操作1項(xiàng)目營銷策略“挖掘第三分之四的價(jià)值”“以時(shí)間換價(jià)值”“土地成本優(yōu)勢(shì)最大化”依托空港優(yōu)勢(shì)保持優(yōu)越性價(jià)比216。 “挖掘第三分之四的價(jià)值”：按照項(xiàng)目自身的操作體系是：2/3住宅+1/3的商業(yè)，為更大程度的提高商業(yè)操作的可執(zhí)行性，利用近13年周邊商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)?？紤]先期在項(xiàng)目中心空地或者是規(guī)劃綠地等上面建造臨時(shí)性商業(yè)，通過臨建商業(yè)的成市，先期培養(yǎng)市場(chǎng)，聚集人氣，從而推動(dòng)2/3商業(yè)的銷售，引爆市場(chǎng)，并由于商業(yè)發(fā)展的根本，人流量的聚集效應(yīng)，進(jìn)一步的促進(jìn)原有商業(yè)的銷售，通過商業(yè)+住宅+商業(yè)，從而降低項(xiàng)目商業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化，挖掘第三分之四的價(jià)值。216。 “以時(shí)間換價(jià)值”：空港和華明鎮(zhèn)為新建設(shè)區(qū)域，目前商業(yè)發(fā)展極其不成熟，無大型的商業(yè)配套設(shè)施，雖然后期有很多商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量，綜合項(xiàng)目開發(fā)和施工周期來考慮，區(qū)域市場(chǎng)未來13年內(nèi)存在著商業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。在商業(yè)操作中，任何一個(gè)點(diǎn)都有可能成為項(xiàng)目成功操作的法寶，目前我們面臨著區(qū)域市場(chǎng)空白的機(jī)會(huì)點(diǎn)，利用“時(shí)間”這一市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，快速的培養(yǎng)商業(yè)氛圍和市場(chǎng)，早期入世，搶占市場(chǎng)先機(jī)。216。 “土地成本優(yōu)勢(shì)最大化”由于項(xiàng)目前期土地操作時(shí)間比較早，相對(duì)土地成本比較低，同時(shí)利用臨建商業(yè)先期市場(chǎng)培養(yǎng)，差異化的市場(chǎng)定位，專業(yè)市場(chǎng)的引進(jìn)，同時(shí)條件下創(chuàng)造更高的利潤回報(bào)率。從而實(shí)現(xiàn)土地成本優(yōu)勢(shì)的最大化。216。 依托空港優(yōu)勢(shì)利用目前空港各種利好因素，吸引眾多對(duì)空港區(qū)域看好和意向投資的客戶群體，包括將來空港10萬人口消費(fèi)購買力的吸收。從而推動(dòng)項(xiàng)目的前期開發(fā)和推廣。216。 保持優(yōu)越性價(jià)比利用項(xiàng)目自身土地成本的優(yōu)勢(shì)，從先期規(guī)劃和開發(fā)理念上，占據(jù)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，特別是臨建商業(yè)的引進(jìn)，商業(yè)市場(chǎng)的先期成市，商業(yè)氛圍的形成，對(duì)投資或者經(jīng)營的客戶群體來說與其他市場(chǎng)相比具有優(yōu)越性。配套先行， 分期開發(fā)提高產(chǎn)品力，降低風(fēng)險(xiǎn)性216。 配套先行， 分期開發(fā)任何成功商業(yè)經(jīng)營的前提都是通過人氣的聚集而開始，如濱江道商圈的經(jīng)營就是一個(gè)很好的說明。往往越是低端的商業(yè)，越容易聚集人氣，成市的速度越快，越容易帶動(dòng)周邊的區(qū)域發(fā)展。并且臨建商業(yè)的引進(jìn)也有助于為后期商業(yè)的銷售提供現(xiàn)有的客戶消費(fèi)群體，同時(shí)也可以利用現(xiàn)有商業(yè)的口碑傳播，有效的進(jìn)行項(xiàng)目的推廣與品牌效應(yīng)的聚集。同時(shí)商業(yè)市場(chǎng)的更好發(fā)展，必須注重先期試場(chǎng)的培養(yǎng)，通過長(zhǎng)時(shí)間的持有和培養(yǎng)的過程，增大客戶的購買力，方可成市。所以為更好的降低項(xiàng)目操作中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，可以分期開發(fā)，根據(jù)當(dāng)時(shí)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的情況，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行修改或者小的調(diào)整。216。 提高產(chǎn)品力，降低風(fēng)險(xiǎn)性項(xiàng)目產(chǎn)品力的提升，不僅僅限制在對(duì)于戶形或是建筑風(fēng)格等方面的改進(jìn)上，更多的是要考慮到當(dāng)前市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)力，以及何種產(chǎn)品更適合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)發(fā)展等等，如松江就是一個(gè)很好的例子。為降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，打造適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，如在規(guī)劃設(shè)計(jì)中可以適當(dāng)?shù)目紤]對(duì)商住和商辦兩種產(chǎn)品互換的可能性。以上只是我司在從項(xiàng)目接洽至今的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于項(xiàng)目定位的一些嘗試和探討，作為對(duì)今后項(xiàng)目完整可行性工作的拋磚引玉之筆，仍有共同探討與深化的空間和余地。至此，我司在對(duì)項(xiàng)目在整體市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究基礎(chǔ)之上，對(duì)項(xiàng)目自身定位等多方面進(jìn)行了全面分析，把我們更多的注意力放在項(xiàng)目可行性操作的分析判斷和目前面臨的市場(chǎng)環(huán)境的認(rèn)識(shí)和分析。希望通過本次雙方的共同探討和研究確定前期的本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和操作思路，便于今后后續(xù)工作的開展，力爭(zhēng)通過雙方共同的努力打造東麗區(qū)首個(gè)大型主題功能商務(wù)社區(qū)