【正文】 市化迅速發(fā)展的歷史時期，由德國地理學家克里斯塔勒首創(chuàng)，該理論首次發(fā)表于《南德的中心地》一書中。學說的主要目的是探索和揭示城鎮(zhèn)分布的“安排原則”，即決定城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布的原則，基本論點認為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應物品和勞務的地點，而且不同級別的中心地應遵循一定的等級分布規(guī)律。主要內(nèi)容假設條件：這里為均值平原，土地肥沃，資源分布、人口分布、收入分布均勻，對貨物需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟行為合理的人；消費者到離他們居住地最近的中心地購買他們所需要的貨物和服務，她們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨物的銷售價格加上來往的交通費用。六邊形網(wǎng)絡：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當?shù)膹浐闲栽瓌t，認為市場區(qū)最合理、最有效的市場圖形是正六邊形體系。等級體系的形成：克氏認為，按照三種不同的原則可以建立三種中心地等級體系，三種原則為：市場最優(yōu)（供求）原則，交通最優(yōu)原則，行政最優(yōu)原則，這三個原則的共同特點是：立足于服務職能，把城鎮(zhèn)作為體系加以研究。由于在不同的區(qū)域的特點不同，各個原則所起的作用也不同；但是，不論在任何區(qū)域，三個原則均共同發(fā)揮作用，并影響著城市體系的形成。中心理論的主要貢獻：主要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、職能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對城鎮(zhèn)等級與規(guī)模關(guān)系加以概括，同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外人為地理學、經(jīng)濟學、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。38. JC目前我國集體土地所有制存在的主要問題及其改革取向？ 答案一 房地產(chǎn)經(jīng)濟學p167土地集體所有制的改革涉及到是否要堅持土地集體所有制，是否引入多種土地所有制形式等問題的討論。新修訂的《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村土地屬于集體所有。所以，目前土地集體所有制改革的主要方針是，要維護和加強農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制，理由如下：1） 與現(xiàn)實國情和生產(chǎn)力的發(fā)展水平相適應；2） 有利于維護政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性；3） 有利于對土地的管理和控制。答案二 網(wǎng)絡主要問題①現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟體制不相適應：征地補償費測算偏離市場規(guī)律？②征地制度與供地制度之間的巨大利益空間：利益驅(qū)動地方政府多征地，驅(qū)動地方政府壓低對農(nóng)民的補償？③集體土地產(chǎn)權(quán)制度不健全：集體土地所有權(quán)代表不明確④與征地制度有關(guān)的其他制度不完善:經(jīng)濟治標為主的干部考核機制、政府既是管理者又是用地者改革取向①規(guī)范政府行為，慎用征地權(quán):縮小征地范圍②確認農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)，按市場規(guī)律補償:公平的市價/公正的補償③失地農(nóng)民納入社保體系:低保起步④賦予農(nóng)民應有權(quán)利，建立公開、公正的征地程序⑤配套制度改革答案三土地經(jīng)濟學P356中國現(xiàn)行集體土地所有制還需要進一步完善。從目前來看，完善其應重點解決好以下幾個問題：城鄉(xiāng)土地權(quán)具體化，既要將現(xiàn)行社會主義土地公有制形式，具體落實到每塊土地上在屬于集體所有的土地中，具體屬于哪個集體所有，不夠明確。土地權(quán)屬不清往往帶來土地糾紛和國家或集體的土地所有權(quán)遭受侵犯。土地所有權(quán)主體化或代表明確化目前，農(nóng)村集體土地的所有者即土地所有權(quán)的主體不夠明確，甚至存在真空狀態(tài)。在一些地方，對誰是集體土地的代表者也存在分歧。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和事業(yè)單位占用的集體土地，其所有者是該企業(yè)或事業(yè)組織，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府部門，也不很清楚。我認為，農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，原則上應由獨立核算的地區(qū)經(jīng)濟合作組織來充當。土地所有制關(guān)系實在化集體所有的土地要真正體現(xiàn)集體內(nèi)全體成員的意志，要防止土地所有權(quán)被個別部門、組織、或個人操縱，從而違背國有或集體所有土地的本質(zhì)。為此，對那些充當土地所有者代表的部門要建立一套監(jiān)督機制，使其盡可能地符合集體內(nèi)全體成員的意志，而不被扭曲。集體土地所有權(quán)全能相對完整化土地的集體所有者組織除應擁有比較完整的土地占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)外，還應擁有比較完整的土地處分權(quán)，即出賣、出租、出包、入股、抵押等權(quán)能，以便使集體所有制的土地所有權(quán)權(quán)能能夠比較充分的實現(xiàn)，成為名副其實的土地集體有制，從而有利于土地的合理利用及順暢的流動和集中。解決新建制市帶來的土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換問題 憲法和土地管理法規(guī)定城市土地屬于國家所有，這就意味著某個縣一旦宣布為設市建制的話，其土地也相應的全部變?yōu)閲?。但如果隨著國家宣布設立某一城市，該市范圍內(nèi)原集體所有的土地即被無補償?shù)男紴閲?。這實際上是對土地集體所有權(quán)的否定。對于這個問題，要慎重研究解決。應確定適當?shù)难a償辦法和一定的法律程序，逐步地將新建城市原非國有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍?9. JC地價與房價的關(guān)系是什么？招標、拍賣會抬高原本就偏高的房價嗎？（課件）關(guān)系：①房價決定地價，但地價對房價也有影響，理論基礎是李嘉圖地租模型事實上，地價高是因為對住宅的需求和對用以修建住房的土地的需求大。隨著對住宅的需求增加，住宅價格上漲，導致建房者購買更多的土地以修建更多的住房。對住宅的大量需求產(chǎn)生了對土地的大量需求，對土地需求的增長提高了地價。地價高是住宅價格高的結(jié)果，而不是原因。②還應考慮中國的特殊性招標、拍賣不會抬高原本就偏高的房價，可充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，使得房價符合它當時的市場價值。40. JC談談對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的理解及應用?（課件）其他參考答案房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)可從市場中可容納的廠商個數(shù)、產(chǎn)品是否自由流動、進入市場是否存在壁壘、產(chǎn)品是否具有同質(zhì)性及市場是否為完全競爭市場來理解。通過了解房地產(chǎn)市場的特點我們可以知道房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)具有地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競爭性、投機性及產(chǎn)品的異質(zhì)性等幾個特點。通過對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究可以指導我們合理調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)市場能夠達到合理調(diào)節(jié)配置房地產(chǎn)資源、保證房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)正常運行、正確提供市場供需信息、促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展的作用。論述題1. LA應用房地產(chǎn)周期和泡沫原理分析當前中國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟狀況及主要問題？（課件）房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴展和收縮交替反復運動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是宏觀經(jīng)濟周期的組成部分，然而與之不同的是，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期還可以看作是宏觀經(jīng)濟周期在房地產(chǎn)業(yè)部分的反應。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的成因：內(nèi)因論與外因論；房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的形成：沖擊傳導機制外部沖擊機制內(nèi)部傳導機制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的成因理論：金融貨幣論、心理預期論、蛛網(wǎng)理論、綜合因素論房地產(chǎn)周期的預測方法：景氣指數(shù)法：如：單一指標法 — 房地產(chǎn)價格指數(shù)；綜合指數(shù)法 — 擴散指數(shù)DI，合成指數(shù)CI 計量模型法：國內(nèi)仍處于初步研究階段中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期：早期的代表性研究結(jié)論為中國的房地產(chǎn)周期為46年，但由于研究所依據(jù)的數(shù)據(jù)時間跨度短，無法準確預測周期的存在及長度等因素。并初步得出以下結(jié)論：1） 與我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的歷史基本吻合，如993年房地產(chǎn)熱，房地產(chǎn)業(yè)出以高漲時期；2） 如果將9799年的短期波動視為一個小的調(diào)整，不作為一個周期處理，則我國房地產(chǎn)經(jīng)濟從92年至今很可能仍處于同一個周期內(nèi)，則周期長度應大于56年；3） 中國房地產(chǎn)周期現(xiàn)處于上升時期，也許是高漲階段；4） 中國房地產(chǎn)市場周期的成因在很大程度上可以用內(nèi)因論解釋，即由房地產(chǎn)的供給（施工面積）和需求（商品房銷售額）引起，其中施工面積是主要原因。房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟學分析：泡沫：“虛假繁榮”的比喻，通俗的說，就是一種或一些列資產(chǎn)在一個連續(xù)過程中陡然漲價，開始的價格上升使人們產(chǎn)生還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人一般只是想通過買賣牟取利潤，而對這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生贏利的能力不感興趣。隨著漲價通常是預期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價格暴跌，最后以金融危機告終。泡沫產(chǎn)生原因：短期供給無彈性、交易費用大大降低；泡沫經(jīng)濟7大特點：1） 外在表現(xiàn)：產(chǎn)生：資產(chǎn)價格的暴漲； 破滅：資產(chǎn)價格的暴跌；2） 泡沫經(jīng)濟的實質(zhì)：虛擬經(jīng)濟對現(xiàn)實經(jīng)濟的偏離；泡沫是虛擬資本超過現(xiàn)實資本的虛擬價值部分；3） 泡沫經(jīng)濟與價格變化：泡沫經(jīng)濟一定會造成價格的大起大落；但是逆命題并不成立；4） 泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟周期：關(guān)鍵看市場機制能否正常地起作用5） 泡沫經(jīng)濟與投機需求?需求–消費需求–投資需求–投機需求?真實需求與投機需求的不同：–目的不同–交易成本不同–資金占用時間長短不同–穩(wěn)定性不同6） 泡沫經(jīng)濟與金融系統(tǒng)泡沫經(jīng)濟的形成離不開金融的支持7） 泡沫經(jīng)濟的主要載體?歷史上曾出現(xiàn)的泡沫載體：–郁金香、君子蘭、藝術(shù)品、名畫、珍貴郵票–股票、債券、房地產(chǎn)?作為載體的兩個主要特點：–供求關(guān)系不易達到平衡–交易成本低?討論：–作為泡沫的載體要求“交易成本低”，而房地產(chǎn)一般來說“交易成本高”，這種矛盾如何解釋？房地產(chǎn)泡沫：形成及其解釋?定義：因房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲?房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟載體的特點–具有虛擬資本的屬性–特殊的供求關(guān)系–房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的密切關(guān)系房地產(chǎn)泡沫形成的經(jīng)濟學解釋?–預期的同質(zhì)性–需求與價格預期的正反饋?：合理地價與現(xiàn)實地價的差距 合理地價 投機地價?–集體無意識–“大傻瓜理論”（Greater fool theory）??5. 其他原因（注意：不應忽視）–欺詐行為–政府失靈：例如中國–權(quán)利尋租與腐敗中國地產(chǎn)泡沫實證研究?中國地產(chǎn)泡沫的實證研究（993年）–初步分析–典型案例分析–實證分析–原因分析?主要結(jié)論–1991993年中國房地產(chǎn)泡沫并非全國性，而是地區(qū)性的–貨幣供給和股價對房價的變動有較好的解釋能力。房價與股價呈較強的正相關(guān)趨勢，而且其變化基本上是同步的–但由于中國實行的是與臺灣等成熟市場經(jīng)濟國家（地區(qū)）不同的貨幣政策，從模型上看，中國貨幣供給量的變化反而比房價變化相對滯后一些。–由于目前中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌時期，對中國地產(chǎn)泡沫形成原因的分析，不能僅從投機、預期、非理性和虛擬資本理論等角度進行–土地投機是中國地產(chǎn)泡沫形成的最直接原因；政府失敗是中國地產(chǎn)泡沫形成的主要原因；權(quán)力尋租和法制不健全是推動因素當前中國有房地產(chǎn)泡沫嗎？?判斷當前是否存在房地產(chǎn)泡沫的主要依據(jù)：–是否存在大量的投機行為?土地市場?住房市場：一級市場；二級市場–錯誤的判斷依據(jù)：?房價/收入比高?投資大?需求旺–分地區(qū)市場以及市場細分小結(jié)?當前中國的宏觀經(jīng)濟狀況與房地產(chǎn)周期–雖然研究中國房地產(chǎn)周期的時間跨度仍然太短，但初步的分析表明，中國有房地產(chǎn)周期，其周期長度應大于5－6年–當前中國房地產(chǎn)周期處于上升時期，也許是高漲階段?當前中國存在房地產(chǎn)泡沫嗎？–中國993年房地產(chǎn)泡沫的形成有其獨特的原因，如政府干預的失敗等；當前的條件已與993年不同，所以不應輕易下結(jié)論說存在泡沫（特別是全國性的）–房地產(chǎn)泡沫的最直接的判斷依據(jù)是考察投機的程度（事前），以及價格漲跌的幅度（事后）等主要問題：答案二房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。房地產(chǎn)經(jīng)濟周期是宏觀經(jīng)濟周期的組成部分也可以看作是宏觀經(jīng)濟周期在房地產(chǎn)業(yè)部門的反映。房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，它通常表現(xiàn)為投機者將大量資金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動中，造成房地產(chǎn)價格遠遠脫離其使用價值，形成市場繁榮假象。目前我國房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟逐年穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)市場異常繁榮，從房地產(chǎn)周期理論來看，由于我國目前宏觀經(jīng)濟周期處于上升階段，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟的增長可以理解為我國國民經(jīng)濟處于上升周期的一個反映。房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟是否存在泡沫主要可以從房地產(chǎn)價格是否遠遠脫離其使用價值來判斷，但房地產(chǎn)價格是否脫離其使用價值并達到了泡沫效應的偏離程度，卻只能在泡沫破滅后來進行判斷。投機行為是否成為房地產(chǎn)市場普遍行為是事先判斷房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟是否存在泡沫的最有效的預示指標。我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民對住房不斷高漲的需求是目前房地產(chǎn)市場的主要需求，不能否認投機行為的存在，但如果比例較小則不能簡單認定房地產(chǎn)市場存在泡沫并危及到國民經(jīng)濟的健康運行。通過房地產(chǎn)周期和泡沫原理分析，我們可以得出目前房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟正與國民經(jīng)濟一同處于上升期，房地產(chǎn)投機行為還不是房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。目前房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟存在的主要矛盾是宏觀的供給與需求的相對平衡與結(jié)構(gòu)性和地區(qū)性供給絕對失衡的矛盾。例如：商業(yè)設施的供給過剩、低價住宅的供給不足，北京地區(qū)區(qū)域性的供給不足與偏遠地區(qū)的整體性供給過剩。由于房地產(chǎn)市場的壟斷性和區(qū)域性，需要政府手段和市場手段共同運用來調(diào)整我國房地產(chǎn)市場整體結(jié)構(gòu)，使之在整體和局部都達到相對的平衡。2. LA中國1991993年房地產(chǎn)泡沫的特點、成因及其現(xiàn)實意義?參考答案答：房地產(chǎn)泡沫是指因房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎的持續(xù)上漲，它通常表現(xiàn)為投機者將大量資金集中投入到同土地緊密相關(guān)的活動中，造成房地產(chǎn)價格遠遠脫離其使用價值，形成市場繁榮假象。中國1991993年房地產(chǎn)泡沫的特點可以歸結(jié)為以下幾個方面：區(qū)域性。從價格指標來看，全國范圍1991993年的房價波動與其他年份并沒有顯著差異，進一步分析各地區(qū)的指標可以看出，1991993年我國房地產(chǎn)投資的熱點主要是集中在沿海地區(qū)。泡沫現(xiàn)象較輕。從全國范圍看，中國在993年出現(xiàn)了地產(chǎn)泡沫的一些特征和表象，但是全國范圍的地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并不十分明顯。土地投機現(xiàn)象嚴重。這種狀況在1991993年的中國表現(xiàn)得十分突出，特別是在海南、北海等地區(qū)。中國1991993年房地產(chǎn)泡沫的成因主要有：土地投機：中國地產(chǎn)泡沫形成的直接原因。投機需求的增加造成市場的“繁榮”假象，引起進一步的