[經(jīng)濟(jì)學(xué)]房地產(chǎn)投資分析-資料下載頁(yè)
2025-10-06 12:45本頁(yè)面
【正文】 府壟斷土地出讓 。 政府制定了土地出讓的中長(zhǎng)期和年度計(jì)劃：在我國(guó)城市土地使用制度改革的前段時(shí)間 ， 我國(guó)很多地方都沒(méi)有制定土地出讓計(jì)劃 ， 導(dǎo)致土地供應(yīng)的盲目 、混亂 ， 寅吃卯糧的情況比較普遍 ， 一些地方政府甚至存在尋租現(xiàn)象 。 因此 ， 近年來(lái)國(guó)家非常強(qiáng)調(diào)土地出讓計(jì)劃的制定 。 對(duì)土地出讓方式的的調(diào)控：對(duì)一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只要有條件，規(guī)定都應(yīng)該采用招標(biāo)和竟標(biāo)的方式 （ 二 ） 城市規(guī)劃的指導(dǎo) （ 三 ） 地價(jià)的杠桿作用：政府的地價(jià)杠桿作用主要體現(xiàn)在最低限價(jià) 、 基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)方面 。 所謂最低限價(jià)是指出讓或轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地必須高于國(guó)家限價(jià)，否則，國(guó)家不予承認(rèn)或予以收購(gòu)。 （四）稅收的功能。主要用于調(diào)控房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和抑制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 1993年頒布的 《 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫時(shí)條例 》就是國(guó)家為了規(guī)范、抑制房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展而制定的。 （五）金融的杠桿作用。對(duì)房地產(chǎn)的不同類型、以及房地產(chǎn)發(fā)展的不同時(shí)期采取不同金融政策，以達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的目的。 （六）住房政策的影響。主要用于解決房地產(chǎn)需求和發(fā)展的社會(huì)問(wèn)題。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范 除了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行干預(yù)以外 ，政府還采取措施來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為 。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)反映了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的意志 ， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)起一定的引導(dǎo)作用 ， 這和政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為是有一定區(qū)別的 。 政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： （ 一 ） 資質(zhì)審查 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要評(píng)定資質(zhì) ， 不同資質(zhì)的企業(yè)從事的業(yè)務(wù)范圍是不一樣的 。 （ 二 ） 產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)實(shí)物價(jià)值和產(chǎn)權(quán)價(jià)值并重，在房地產(chǎn)抵押時(shí)甚至不用轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，只需將產(chǎn)權(quán)證抵押在抵押權(quán)人那里即可，可見(jiàn)產(chǎn)權(quán)對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是非常重要的，因此，政府管理房地產(chǎn)非常重視對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的管理，土地交易、房屋交易都需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 （ 三 ） 建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 政府規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度主要體現(xiàn)在對(duì)估價(jià)人員資格的認(rèn)證上 ， 我們國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證制度 ， 非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽字 。 （ 四 ） 交易程序的規(guī)范化 例如商品房在預(yù)售時(shí)必須提交 《 國(guó)有土地使用權(quán)證 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程施工許可證 》等，盡量避免商品房預(yù)售過(guò)程中的欺詐行為。
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