[經(jīng)濟學]房地產(chǎn)投資分析-資料下載頁
2024-10-15 12:45本頁面
【正文】 府壟斷土地出讓 。 政府制定了土地出讓的中長期和年度計劃：在我國城市土地使用制度改革的前段時間 ， 我國很多地方都沒有制定土地出讓計劃 ， 導致土地供應的盲目 、混亂 ， 寅吃卯糧的情況比較普遍 ， 一些地方政府甚至存在尋租現(xiàn)象 。 因此 ， 近年來國家非常強調(diào)土地出讓計劃的制定 。 對土地出讓方式的的調(diào)控：對一般的房地產(chǎn)開發(fā)，只要有條件，規(guī)定都應該采用招標和竟標的方式 （ 二 ） 城市規(guī)劃的指導 （ 三 ） 地價的杠桿作用：政府的地價杠桿作用主要體現(xiàn)在最低限價 、 基準地價和公示地價方面 。 所謂最低限價是指出讓或轉(zhuǎn)讓國有土地必須高于國家限價，否則，國家不予承認或予以收購。 （四）稅收的功能。主要用于調(diào)控房地產(chǎn)內(nèi)部結構和抑制或鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 1993年頒布的 《 中華人民共和國土地增值稅暫時條例 》就是國家為了規(guī)范、抑制房地產(chǎn)的過度發(fā)展而制定的。 （五）金融的杠桿作用。對房地產(chǎn)的不同類型、以及房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期采取不同金融政策，以達到調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展的目的。 （六）住房政策的影響。主要用于解決房地產(chǎn)需求和發(fā)展的社會問題。 三、房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范 除了對房地產(chǎn)市場的進行干預以外 ，政府還采取措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場行為 。政府對房地產(chǎn)市場的干預反映了政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的意志 ， 對房地產(chǎn)市場的發(fā)展會起一定的引導作用 ， 這和政府規(guī)范房地產(chǎn)市場行為是有一定區(qū)別的 。 政府規(guī)范房地產(chǎn)市場體現(xiàn)在如下幾個方面： （ 一 ） 資質(zhì)審查 房地產(chǎn)開發(fā)商都要評定資質(zhì) ， 不同資質(zhì)的企業(yè)從事的業(yè)務范圍是不一樣的 。 （ 二 ） 產(chǎn)權登記 房地產(chǎn)實物價值和產(chǎn)權價值并重，在房地產(chǎn)抵押時甚至不用轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，只需將產(chǎn)權證抵押在抵押權人那里即可，可見產(chǎn)權對房地產(chǎn)來說是非常重要的，因此，政府管理房地產(chǎn)非常重視對產(chǎn)權登記的管理，土地交易、房屋交易都需要進行產(chǎn)權登記。 （ 三 ） 建立房地產(chǎn)價格評估制度 政府規(guī)范房地產(chǎn)價格評估制度主要體現(xiàn)在對估價人員資格的認證上 ， 我們國家實行房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格認證制度 ， 非注冊房地產(chǎn)估價師不得在房地產(chǎn)估價報告簽字 。 （ 四 ） 交易程序的規(guī)范化 例如商品房在預售時必須提交 《 國有土地使用權證 》 、 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設工程施工許可證 》等，盡量避免商品房預售過程中的欺詐行為。
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