【正文】 工隊(duì)伍執(zhí)照、資質(zhì)、裝修施工單位法人及現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人情況表等資料一并交客戶服務(wù)中心，依據(jù)《物業(yè)客戶服務(wù)手冊(cè)》中“裝修制度”的條款給予審核并進(jìn)行裝修評(píng)審。 裝修評(píng)審的程序?yàn)楣こ滩俊C合（保潔、保安、客戶服務(wù)中心等）→工程經(jīng)理（或客服經(jīng)理），并在當(dāng)天予以辦理。 客戶和施工隊(duì)一同到客服部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用：A 客戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和建渣清運(yùn)費(fèi)。B 施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納施工人員證件工本費(fèi)。 工程部依據(jù)裝修制度對(duì)客戶及施工隊(duì)進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)。 指引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人到客戶中心辦理《施工人員出入證》和《裝修許可證》，簽定《裝飾裝修管理協(xié)議》及其他相關(guān)的文件。 客戶服務(wù)中心在客戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知工程部開通客戶水電，并告訴客戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。 施工期間的管理工程部按《裝修管理制度》對(duì)照各部門工作手冊(cè)每日巡查裝修施工情況。 秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)按《秩序維護(hù)部服務(wù)手冊(cè)》對(duì)施工人員進(jìn)行管理。 各部門作好《裝飾裝修過(guò)程檢查表》、《客戶裝修違規(guī)記錄表》等巡視記錄表。 裝修施工的竣工驗(yàn)收 裝修施工結(jié)束后，由客戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向客戶服務(wù)中心提出驗(yàn)收申請(qǐng)。 客戶服務(wù)中心在當(dāng)日內(nèi)組織驗(yàn)收人員（工程部、秩序維護(hù)部、環(huán)境部）對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收并將驗(yàn)收情況記錄在《裝飾裝修工程驗(yàn)收表》初驗(yàn)欄內(nèi)，工程部配合相關(guān)部門與客戶施工單位共同驗(yàn)收。客戶服務(wù)中心收回施工證，施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開。 裝修驗(yàn)收完工，并由業(yè)主確認(rèn)合格使用3個(gè)月后，工程部應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn)，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題，由工程部主管在《裝飾裝修工程驗(yàn)收表》內(nèi)注明“復(fù)驗(yàn)合格”后，由財(cái)務(wù)部退還客戶及施工隊(duì)的裝修押金。 違章裝修的處理 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，工程部應(yīng)立即要求客戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理。 批評(píng)教育。 出具《對(duì)外整改通知書》限期整改。 停水停電（須報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)）。 要求賠償損失（須報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)）。 裝修施工驗(yàn)收時(shí)，如發(fā)現(xiàn)客戶違章裝修的，工程部主管應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估，并視情況征得經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財(cái)務(wù)部按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序?yàn)椋? 首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款。 施工隊(duì)裝修押金不足補(bǔ)償扣款的，再?gòu)目蛻粞b修押金中予以補(bǔ)扣。 扣完客戶裝修押金仍不能補(bǔ)償扣款的，要求客戶給予賠償。 《裝飾裝修施工申請(qǐng)表》、《裝飾裝修工程驗(yàn)收表》、《裝飾裝修過(guò)程檢查表》、《裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修違章整改通知書》及其他相關(guān)文件歸入客戶檔案長(zhǎng)期保存。 本規(guī)程作為相關(guān)員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。房屋維修管理規(guī)程 目的 通過(guò)對(duì)房屋維修的有序管理，以確保維修工作得到控制。 范圍 適用于各項(xiàng)目房屋維修的管理。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的管理和檢查。 工程人員負(fù)責(zé)具體實(shí)施。 相關(guān)部門予以配合和支持。 程序 房屋維修的原則 安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用的原則 安全就是通過(guò)維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證客戶的住用安全。 經(jīng)濟(jì)就是在維修過(guò)程中，節(jié)約和合理使用人力、物力、財(cái)力，盡量做到少花錢、多修房。 合理就是維修計(jì)劃與方案要定得合理，要按照國(guó)家的規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)修房，不擴(kuò)大維修范圍。 實(shí)用就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應(yīng)客戶在使用功能與質(zhì)量上的需求。 維修房屋不受損壞的原則，即“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則。 對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則。 為客戶服務(wù)的原則。 在房屋維修管理上，切實(shí)做到為客戶服務(wù)，建立、健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度。維修人員要真正樹立“幫助客戶，就是幫助我們自己”的全員服務(wù)思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決客戶急需解決的維修問(wèn)題。 有償服務(wù)的原則。 按照價(jià)值規(guī)律、商品經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償?shù)脑瓌t，維修需投入建材、勞動(dòng)力、機(jī)器、工具等，支付使用后需收回成本和產(chǎn)生適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。 房屋維修的標(biāo)準(zhǔn) 修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。具體細(xì)節(jié)按國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 主體工程 指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件維修。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論修繕哪一類房屋，均應(yīng)要求牢固、安全、不留隱患。 木門窗及裝修工程 木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動(dòng)，不透風(fēng)。木裝修應(yīng)牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。 樓地面工程 樓地面工程維修應(yīng)牢固、安全、平整，不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，可增設(shè)防潮層，木基層或砂樓面損壞嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。 屋面工程。 必須確保安全，不滲漏，排水暢通。 抹灰工程。 應(yīng)接縫平整，不開裂，不起殼，不起泡，不松動(dòng)，不剝落。 油漆粉飾工程 要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件應(yīng)進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。各種油漆和內(nèi)沙、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制定養(yǎng)護(hù)周期，達(dá)到延長(zhǎng)房屋使用年限的目的。 水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程。 房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險(xiǎn)裝置等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對(duì)房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時(shí)更換線路。當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。對(duì)供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。 金屬構(gòu)件 應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。 其他工程 對(duì)院墻大門、道路、溝渠下水道、窖井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。 房屋維修的技術(shù)管理 修繕設(shè)計(jì)或方案的制定（1） 設(shè)計(jì)的要求（1） 修繕設(shè)計(jì)必須以房間勘察鑒定為依據(jù)，并應(yīng)充分聽取客戶意見，使方案更合理、可行。（2） 根據(jù)修繕工程情況，規(guī)模較小的工程，可由經(jīng)營(yíng)管理單位組織技術(shù)力量自行設(shè)計(jì)。較大工程設(shè)計(jì)，必須由具體設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。（2） 方案內(nèi)容 房平面示意圖（含部件更換設(shè)計(jì)），并注明坐落及與周圍建筑物關(guān)系。 應(yīng)修項(xiàng)目（含改善要求）、數(shù)量、主要用料及舊料利用要求。 工程預(yù)（概）算。（3） 方案必須具備的有關(guān)資料 批準(zhǔn)的計(jì)劃文件。 技術(shù)鑒定書。 城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的紅線圖。 修建標(biāo)準(zhǔn)及使用功能要求。 城市有關(guān)水、電、氣等管線資料。 工程質(zhì)量的管理（1） 工程質(zhì)量管理，包括：工程質(zhì)量的檢查和驗(yàn)收兩個(gè)內(nèi)容。對(duì)維修工程，必須按照有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查操作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量。根據(jù)維修工程的特點(diǎn)，分別對(duì)隱蔽工程和竣工工程進(jìn)行驗(yàn)收，從各個(gè)環(huán)節(jié)保證工程質(zhì)量。（2） 根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)試行的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱《評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》），房屋修繕工程的質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定按“分項(xiàng)”、“分部”、“單位”工程三級(jí)進(jìn)行。分項(xiàng)工程按修繕工程的主要項(xiàng)目劃分，分部工程按修繕?lè)课莸闹饕课粍澐?，單位工程則是指以一幢為一個(gè)單位。（3） 對(duì)房屋及設(shè)備維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定，按房屋的主要部位劃分的分部工程共11項(xiàng)，每部門工程項(xiàng)目中又分若干項(xiàng)。（4） 工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個(gè)等級(jí)，評(píng)定時(shí)各項(xiàng)工程均應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（5） 對(duì)維修工程的質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定工作，應(yīng)深入實(shí)際施工現(xiàn)場(chǎng)，采用多種檢測(cè)設(shè)備和科學(xué)方法才能實(shí)現(xiàn)。目前，根據(jù)質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法和檢查工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)維修工程可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。（6） 對(duì)各維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定工作，可以采用聯(lián)合檢查、自檢、互檢等方式來(lái)進(jìn)行。（7） 房屋的小修工程，其工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定也應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，并且通過(guò)對(duì)客戶進(jìn)行工程質(zhì)量回訪，征求客戶意見，對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。 技術(shù)檔案資料的管理 技術(shù)檔案的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：（1） 房屋新建竣工驗(yàn)收的竣工圖及有關(guān)房屋技術(shù)的原始資料。（2） 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。（3） 房屋維修的技術(shù)檔案，一般應(yīng)有以下幾種： 工程合同。 修繕設(shè)計(jì)圖紙或修繕?lè)桨刚f(shuō)明。 工程變更通知書 技術(shù)交底記錄或紀(jì)要。 隱蔽工程驗(yàn)收。 材料試驗(yàn)、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試資料。 工程質(zhì)量事故處理和質(zhì)量評(píng)定資料。 工程竣工驗(yàn)收資料。 舊房淘汰或修繕、改建前的資料。 房屋完損等級(jí)的評(píng)定 房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí)，評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項(xiàng)目、統(tǒng)一評(píng)定方法，對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級(jí)評(píng)定。 房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 房屋完損的等級(jí)，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差。它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的完損程度來(lái)綜合評(píng)定。評(píng)定方法見國(guó)家相關(guān)評(píng)定方法。（1） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法。此類房屋完損等級(jí)評(píng)定方法有以下幾種：A、 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。B、 房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。C、 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。（2） 其他結(jié)構(gòu)部分房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評(píng)定完損等級(jí)時(shí)按以下兩種方法來(lái)確定：A、 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)的完損程度。B、 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分等絕大多數(shù)項(xiàng)目完損程度符合一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，有少量分項(xiàng)完損程度高出一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)按絕大多數(shù)分項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。 房屋完損等級(jí)的評(píng)定 房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分定期和不定期兩類：（1） 定期評(píng)定房屋完損等級(jí) 一般每個(gè)13年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定。這種評(píng)定因其面廣量大，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備（包括制定評(píng)定工作計(jì)劃、建立評(píng)定組織、組織評(píng)定人員進(jìn)行培訓(xùn)等）。實(shí)施查勘。統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。 （2） 不定期評(píng)定房屋完損等級(jí) 一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，評(píng)定完損等級(jí)。 房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。 房屋完好率、危險(xiǎn)率的計(jì)算 計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（㎡）為計(jì)量單位，評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。房屋完好率是公司的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。 房屋完好率 就是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比，其計(jì)算公式為： （完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積）247?？偟姆课萁ㄖ娣e100% 房屋危房率 就是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比，其計(jì)算公式為： 整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積247。總的房屋建筑面積100% 維修安全制度 在潮濕場(chǎng)地工作時(shí)，應(yīng)先切斷電源，不能停電時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護(hù)措施。 停電維修時(shí)，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應(yīng)有人監(jiān)護(hù)。 停水工作時(shí)，應(yīng)提前通知，并按時(shí)完成工作，保證按限定的時(shí)間供水。 上梯工作時(shí)，應(yīng)停放穩(wěn)當(dāng)，高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)系好安全帶。 清掃配電箱，所用刷子必須絕緣。 拆除線路時(shí)，應(yīng)處理好剩余部份。 架設(shè)臨時(shí)線路時(shí)，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時(shí)拆除。 開、合開關(guān)時(shí)，隨時(shí)鎖好配電箱（柜），利用手柄操作時(shí)，不應(yīng)面對(duì)開關(guān)。 在辦公區(qū)維修時(shí)，盡量避開上班時(shí)間，并負(fù)責(zé)清理干凈現(xiàn)場(chǎng)。 維修人員應(yīng)熟悉維修設(shè)施設(shè)備的電路原理圖及功能圖。 確保人身安全：維修時(shí)如需帶電作業(yè)（電壓高于23伏時(shí)），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施。 確保維修設(shè)施設(shè)備的安全：測(cè)量某焊點(diǎn)電壓時(shí)切記與相鄰焊點(diǎn)相碰。維修設(shè)施印刷線路板底面切記金屬物件相碰，最好用絕緣板托起，注意合理放置維修工具以免引起意外。 必須正確判斷故障部位、故障元器件，切記亂換亂拆、胡亂調(diào)整。 設(shè)備日常維修制度 使用部門設(shè)備發(fā)生故障，須填寫《維修/服務(wù)單》經(jīng)部門主管簽字交工程部； 工程主管或當(dāng)值人員接到維修通知，應(yīng)隨即在《維修/服務(wù)單》上登記接單時(shí)間，根據(jù)事故的輕重緩急及時(shí)安排有關(guān)人員處理，并在記錄本中登記派工時(shí)間； 維修工作完畢，主修人應(yīng)在《維修/服務(wù)單》中填寫有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)使用部門主管人員驗(yàn)收簽字，并將通知單交回工程部； 工程部在《客戶維修情況記錄表》中登記維修完工時(shí)間，并及時(shí)將維修內(nèi)容登記，審核維修記載的用料數(shù)量，計(jì)算出用料金額填入《維修/服務(wù)單》內(nèi)； 緊急的設(shè)備維修由使用部門的主管用電話通知工程部，由當(dāng)值人員先派人員維修，同時(shí)使用部門補(bǔ)交《維修/服務(wù)單》，當(dāng)值人員補(bǔ)填各項(xiàng)記錄，其他程序均同； 工程部在接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的，由當(dāng)值主管負(fù)責(zé)《維修/服務(wù)單》上注明原因，若影響營(yíng)業(yè)，應(yīng)采取措施盡快修理。 維修服務(wù)規(guī)范 維修服務(wù)宗旨 維修服務(wù)的宗旨是“主動(dòng)、熱情、耐心、周到”，想客戶之所想，急客戶之所急，把客戶的困難當(dāng)作自己的困難，體現(xiàn)公司“幫助客戶，就是幫助我們自己”的服務(wù)理念。 報(bào)修內(nèi)容填寫的注意事項(xiàng)：（1） 工程主管在接到客戶服務(wù)中心傳遞的《維修/服務(wù)單》，工程主管或工程主管指定的責(zé)任人應(yīng)立即接單確認(rèn)及維修，并在“服務(wù)中心門及責(zé)任主管”欄內(nèi)簽收，同時(shí)在“接單時(shí)間”欄內(nèi)注明具體的接單時(shí)間。（2） 工程主管或指定責(zé)任人應(yīng)判斷是否使用維修材料，如不需要，則立即落實(shí)、安排當(dāng)班水電工上門維