【正文】 處理制度（1） 設備一旦發(fā)生事故，影響到客戶的正常生活和活動時，必須馬上啟用備用應急設備，采用應急措施挽回損失和影響，并保護現(xiàn)場。（4） 設備項目確定或設備購進后，工程部負責組織施工安裝，并負責施工安裝的質量。 定期： 定期添油和清洗換油，是搞好設備潤滑的重要環(huán)節(jié)。 潤滑劑在貯存中，對各種油（脂）的存放，必須分品種、牌號貯存、嚴禁混雜，更要保證清潔，防止塵砂、鐵屑、水分等異物混入。（2） 對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進行分類，衛(wèi)生問題轉環(huán)境部（保潔隊）處理，安全問題轉保安部（保安隊）處理，工程質量問題由開發(fā)商通知施工單位處理。（9） 相關監(jiān)視和測量工具定期送檢。 工具管理制度（1） 領用工具時應填寫《工具領用登記表》，實行工具報損制度。（3） 下列情況必須報告工程部部經(jīng)理： 重點設備發(fā)生故障或停機修理。 對外班組及上級聯(lián)系。（7） 除值班人員外，無關人員一律不得進入機房。因故不能值班者，必須提前征得領班同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。 值班制度（1） 設備值班人員必須忠于職守，不得擅自離崗。 每年對設備進行清查、核對和使用鑒定 每年一次的檢查要保證設備的賬、卡、物相符。 設備管理（使用）部門應以計劃性的保養(yǎng)、維修為主，保持設備始終處于良好狀態(tài)，而不是等到設備壞了，或不能使用時再去應急搶修。 設備的保養(yǎng)維修內容記錄。 建立制度（3） 建立設備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺賬和技術資料及審批制度。 物業(yè)設備管理要求 確保能源的供給及有效地控制能耗（1） 應盡量保證水、電、氣（或油）的正常供應。（2） 二班輪班工作制 早班：9：00—17：30（夏季9：00—18：00）， 晚班：17：30—次日9：00（夏季18：00—次日9：00）， 每周休息一天。 房屋完好率95%。 工作程序 工程部管理職能 物業(yè)工程部是保證所管轄項目正常運行的專業(yè)技能部門，負責對所在范圍內設施設備管理，包括：物業(yè)項目工程前期介入、物業(yè)接管驗收規(guī)程、配合相關部門做好物業(yè)整改、裝飾裝修管理、房屋維修管理、設施設備管理等。 職責 工程部經(jīng)理負責制定本部門工作人員崗位職責，并做好溝通協(xié)調工作。 本部門管理人員持證上崗率100%。以上工程管理應達到的工作指標及在日常工作確認的其他各項指標，由部門負責人組織相關責任人進行月度、季度、年度統(tǒng)計，并將統(tǒng)計情況記錄在《指標完成情況統(tǒng)計表》內，并按要求進行評價，對未能完成規(guī)定指標的情況，要及時采取糾正預防措施，以體現(xiàn)指標的可測量性、可操作性、可實現(xiàn)性和持續(xù)改進。 所有員工均應按公司《員工手冊》“考勤管理制度”的規(guī)定要求實行每天上班前、下班后兩次打卡制。要盡量選用節(jié)能設備和采取節(jié)能措施。 設備安裝質量檢驗單及試車記錄。 設備特殊零件加工圖。維修/服務單及設備維修報告書、驗收意見及施工項目內容、圖紙資料等歸檔保存。（4） 進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設備的作用、特征、規(guī)格與使用條件來決定的。（5） 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班，如需調班，必須經(jīng)主管人員同意，原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調。（4） 值班人員在交班前應做好機房的環(huán)境衛(wèi)生工作。 零部件更換及修理。 重要零部件更換及修理加工及改造。 系統(tǒng)或設備的增改工程及外委施工。（6） 對在工作中損壞的工具應向工程部主管匯報（同時將損壞的工具交回管理部集中處理）方可領取。（5） 建立健全房屋檔案，定期對房屋完好狀況進行分項統(tǒng)計。當出廠使用說明書的油種規(guī)格不清楚時，要根據(jù)設備的各種工作條件（轉數(shù)、軸徑轉速、載荷、形式和溫度等）來確定恰當?shù)臐櫥瑒?。設備上的潤滑裝置要保持清潔。 新增設備管理制度（1） 公司各部門需增置的設備經(jīng)批準購買后，報工程部備案。（4） 對缺陷已很嚴重的設備設施應立即口頭通知工程主管和所有商家/客戶，同時立即著手進行維修，并請客戶服務中心以書面形式將通知張貼于通告欄，維修完畢后立即書面形式上報工程主管。（5） 事故的事后處理要做到四不放過： 事故原因不查清不放過。（5） 使用各種電氣機械設備要注意安全。（4） 申請批準后，交付采購部辦理，新設備到位后，舊設備方可轉讓或報廢。（2） 緊急事件采用電話或對講機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚。 工程部部維修員負責依照本規(guī)定實施樓宇巡查工作。 利用巡查機會與住戶溝通。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上單位法門，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示；當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡查登記表》中予以記錄并及時報告工程部主管。 巡查道路、廣場、公共集散地：a) 檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象；b) 檢查標識、路牌、警示牌是否完好；c) 檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全；d) 檢查衛(wèi)生狀況是否完好。 對巡查中發(fā)現(xiàn)問題的處理要領 維修人員巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決；否則及時將問題記錄在《巡查記錄表》中，巡查回來后報告工程部主管解決。并將巡視區(qū)域劃分到巡視責任人，責任人每天應至少兩次巡視責任區(qū)域，并在《巡視記錄表》中做好記錄。 范圍 適用于公司接管的所有項目。因此往往在交樓之后才由小客戶和物管公司發(fā)現(xiàn)一大堆設計缺陷，以致物管公司難以運作，客戶怨聲載道。 物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站設立、位置、規(guī)格及標準和景觀、環(huán)保的協(xié)調及垃圾分類、收集措施。 對總平和室內各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出合理化建議。在項目交付前期，公司將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質量的意見和建議，如： 檢討施工進度。 智能系統(tǒng)顧問 考察整體工程進度，提出智能化工程階段性實施進度計劃。 參與設備選型及安裝方案審定。 盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準備。 接管驗收前的準備： 接管驗收開始之前接工程部應做好以下準備工作：（1） 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。 施工設計資料 包括：地質勘察報告書、全套設計圖紙、圖紙會審記錄、設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、工程預決算報告書、重要的施工會議紀要、隱蔽工程驗收記錄和簽證、沉降觀測記錄、其他可能會影響將來管理的原始記錄。 總平面的具體驗收標準 道路路面不應有積水，空鼓和斷裂現(xiàn)象。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 內墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 凡與水接觸的平面： 區(qū)域的坡向正確，排水暢通，無積水，不允許有滲漏現(xiàn)象。 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。 戶內信息點位插接口完好。 提供經(jīng)檢驗合格產(chǎn)品設備，并完好能使用。 照明器具等低壓電器安裝位置正確，整齊美觀，接觸良好，部件齊全，牢固可靠。 生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。 啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試。 合上高壓總開關，送上低壓配電柜電源。 室內全面檢查。 逐步接上各個回路、探測器、觀察其運行情況。 在控制室設置好各種聯(lián)動邏輯關系、檢測各聯(lián)動設備受控結果、回授運行結果。 啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運行情況，電機溫升，自動排氣閥門工作情況。 各類附屬設備已安裝。 紅外報警線路布置應與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應能報警。（2） 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施、設備遺留問題清單》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認。 職責 工程部負責物業(yè)整改的整改及驗收。 室內施工（1） 有客戶入住的施工整改施工單位人員在約定的時間到客戶家中施工時，應戴上工作牌，在征得客戶同意后，穿上鞋套方能進入客戶家中施工。環(huán)境目標明確承諾：投訴處理及時率100% 按照公司《物業(yè)管理服務手冊》對客戶的公開承諾：所有投訴自受理之日起，一般問題24小時內反饋處理結果，較大問題72小時內反饋處理結果。 范圍 適用于本公司所管理物業(yè)的裝飾裝修管理。（3） 通知工程部門從專業(yè)角度到現(xiàn)場予以處理。 客戶服務中心在客戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應立即通知工程部開通客戶水電，并告訴客戶可進場裝修。 違章裝修的處理 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，工程部應立即要求客戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取以下方式進行處理。 《裝飾裝修施工申請表》、《裝飾裝修工程驗收表》、《裝飾裝修過程檢查表》、《裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修違章整改通知書》及其他相關文件歸入客戶檔案長期保存。 經(jīng)濟就是在維修過程中，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢、多修房。 有償服務的原則。 樓地面工程 樓地面工程維修應牢固、安全、平整，不起砂、拼縫嚴密不閃動，不空鼓開裂。各種油漆和內沙、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質，應制定養(yǎng)護周期，達到延長房屋使用年限的目的。 其他工程 對院墻大門、道路、溝渠下水道、窖井損壞或堵塞的，應修復或疏通。 技術鑒定書。分項工程按修繕工程的主要項目劃分，分部工程按修繕房屋的主要部位劃分，單位工程則是指以一幢為一個單位。（2） 現(xiàn)有的有關房屋及附屬設備的技術資料。 舊房淘汰或修繕、改建前的資料。C、 房屋結構部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級完損標準，在裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標準，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標準，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。 （2） 不定期評定房屋完損等級 一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、暴風雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查，評定完損等級。 停水工作時，應提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水。 確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于23伏時），應做好相應的絕緣措施。如。維修設施印刷線路板底面切記金屬物件相碰，最好用絕緣板托起，注意合理放置維修工具以免引起意外。 清掃配電箱，所用刷子必須絕緣。 房屋完好率、危險率的計算 計算房屋完損等級，一律以建筑面積（㎡）為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。此類結構的房屋，在評定完損等級時按以下兩種方法來確定：A、 房屋的結構、裝修、設備等部分各項完損程度符合同一個完損標準，則該房屋的完損等級就是分項的完損程度。 房屋完損等級評定方法 房屋完損的等級，標志著房屋質量的好與差。 修繕設計圖紙或修繕方案說明。（4） 工程質量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個等級，評定時各項工程均應達到標準的規(guī)定。 修建標準及使用功能要求。（2） 根據(jù)修繕工程情況，規(guī)模較小的工程，可由經(jīng)營管理單位組織技術力量自行設計。 房屋附屬設備均應保持完好，保證運行安全，正常使用。 屋面工程。 房屋維修的標準 修繕標準按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設備工程，金屬構件及其他等9個分項工程進行確定。 實用就是從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行維修，以適應客戶在使用功能與質量上的需求。房屋維修管理規(guī)程 目的 通過對房屋維修的有序管理，以確保維修工作得到控制。 出具《對外整改通知書》限期整改。 秩序維護部負責按《秩序維護部服務手冊》對施工人員進行管理。 客戶服務中心請客戶如實填寫《裝飾裝修施工申請表》上的各項內容，請其連同裝修設計方案、施工圖紙（總平面圖、電器線路及排水分布圖，比例1：100）、裝修施工隊伍執(zhí)照、資質、裝修施工單位法人及現(xiàn)場負責人情況表等資料一并交客戶服務中心，依據(jù)《物業(yè)客戶服務手冊》中“裝修制度”的條款給予審核并進行裝修評審。 工程部負責依照本規(guī)程實施裝修施工檢查、驗收工作及裝修施工中的水電管理?？偼对V發(fā)生次數(shù)100% 投訴處理及時率100% ●公司質量施工期間，不能動客戶的任何物品，也不能向客戶索要任何額外的報酬及其它饋贈施工期間，盡量不能影響客戶的生活及休息施工完畢后，要向客戶解釋和演示3次施工完畢在離開客戶家中時，應帶走一切垃圾及讓客戶檢查家中物品，方能離開。 施工時間 09：00—12：00 14：00—18：00 如有特殊情況，需征得工程部主管同意。 對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在兩周內解決。 停車管理系統(tǒng)，提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設備系統(tǒng)。 泵電源到位，空載運行合格。 各類報警信號的顯示。 做好調試結果，并在設備試運行期間，填寫好運行情況。 填寫好調試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗。 消防系統(tǒng)部分具體驗收標準 消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范，高層民用建筑設計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證。 分別合上各分路回路總開關，觀察其電壓、電流值。 供電系統(tǒng)部分具體驗收標準 配電設備、發(fā)電設備安裝基座牢固，檢修方便，試運行良好，產(chǎn)品資料齊備。 各層地漏口、排水口排水暢通。 空載運行水泵時，電機溫升、中軸偏差、機械響聲及潤滑情況良好。每回路導線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告。 戶內提供的數(shù)據(jù)采集表及點位應能與系統(tǒng)設備以及數(shù)據(jù)采集板相