【正文】 如。 報修內(nèi)容填寫的注意事項：（1） 工程主管在接到客戶服務(wù)中心傳遞的《維修/服務(wù)單》，工程主管或工程主管指定的責(zé)任人應(yīng)立即接單確認(rèn)及維修，并在“服務(wù)中心門及責(zé)任主管”欄內(nèi)簽收，同時在“接單時間”欄內(nèi)注明具體的接單時間。 設(shè)備日常維修制度 使用部門設(shè)備發(fā)生故障，須填寫《維修/服務(wù)單》經(jīng)部門主管簽字交工程部； 工程主管或當(dāng)值人員接到維修通知，應(yīng)隨即在《維修/服務(wù)單》上登記接單時間，根據(jù)事故的輕重緩急及時安排有關(guān)人員處理，并在記錄本中登記派工時間； 維修工作完畢，主修人應(yīng)在《維修/服務(wù)單》中填寫有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)使用部門主管人員驗收簽字，并將通知單交回工程部； 工程部在《客戶維修情況記錄表》中登記維修完工時間，并及時將維修內(nèi)容登記，審核維修記載的用料數(shù)量，計算出用料金額填入《維修/服務(wù)單》內(nèi)； 緊急的設(shè)備維修由使用部門的主管用電話通知工程部，由當(dāng)值人員先派人員維修，同時使用部門補(bǔ)交《維修/服務(wù)單》，當(dāng)值人員補(bǔ)填各項記錄，其他程序均同； 工程部在接單后兩日內(nèi)不能修復(fù)的，由當(dāng)值主管負(fù)責(zé)《維修/服務(wù)單》上注明原因，若影響營業(yè)，應(yīng)采取措施盡快修理。維修設(shè)施印刷線路板底面切記金屬物件相碰，最好用絕緣板托起，注意合理放置維修工具以免引起意外。 確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于23伏時），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施。 在辦公區(qū)維修時，盡量避開上班時間，并負(fù)責(zé)清理干凈現(xiàn)場。 架設(shè)臨時線路時，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時拆除。 清掃配電箱，所用刷子必須絕緣。 停水工作時，應(yīng)提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水?？偟姆课萁ㄖ娣e100% 維修安全制度 在潮濕場地工作時，應(yīng)先切斷電源，不能停電時，必須有人監(jiān)護(hù)，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護(hù)措施。 房屋完好率 就是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比，其計算公式為： （完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積）247。 房屋完好率、危險率的計算 計算房屋完損等級，一律以建筑面積（㎡）為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。 （2） 不定期評定房屋完損等級 一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查，評定完損等級。實施查勘。 房屋完損等級的評定 房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類：（1） 定期評定房屋完損等級 一般每個13年（或按各地規(guī)定）對所管的房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級評定。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評定完損等級時按以下兩種方法來確定：A、 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項的完損程度。C、 房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。此類房屋完損等級評定方法有以下幾種：A、 房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。評定方法見國家相關(guān)評定方法。 房屋完損等級評定方法 房屋完損的等級，標(biāo)志著房屋質(zhì)量的好與差。 舊房淘汰或修繕、改建前的資料。 工程質(zhì)量事故處理和質(zhì)量評定資料。 隱蔽工程驗收。 修繕設(shè)計圖紙或修繕方案說明。（2） 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。（7） 房屋的小修工程，其工程質(zhì)量檢驗評定也應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，并且通過對客戶進(jìn)行工程質(zhì)量回訪，征求客戶意見，對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。目前，根據(jù)質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法和檢查工作的實踐經(jīng)驗，對維修工程可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。（4） 工程質(zhì)量分為“合格”和“優(yōu)良”兩個等級，評定時各項工程均應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。分項工程按修繕工程的主要項目劃分，分部工程按修繕房屋的主要部位劃分，單位工程則是指以一幢為一個單位。根據(jù)維修工程的特點(diǎn)，分別對隱蔽工程和竣工工程進(jìn)行驗收，從各個環(huán)節(jié)保證工程質(zhì)量。 工程質(zhì)量的管理（1） 工程質(zhì)量管理，包括：工程質(zhì)量的檢查和驗收兩個內(nèi)容。 修建標(biāo)準(zhǔn)及使用功能要求。 技術(shù)鑒定書。 工程預(yù)（概）算。（2） 方案內(nèi)容 房平面示意圖（含部件更換設(shè)計），并注明坐落及與周圍建筑物關(guān)系。（2） 根據(jù)修繕工程情況，規(guī)模較小的工程，可由經(jīng)營管理單位組織技術(shù)力量自行設(shè)計。 其他工程 對院墻大門、道路、溝渠下水道、窖井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通。對供水、供暖管線應(yīng)做保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。對房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時更換線路。 房屋附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。各種油漆和內(nèi)沙、外墻涂料，以及地面涂料，均屬保養(yǎng)性質(zhì)，應(yīng)制定養(yǎng)護(hù)周期，達(dá)到延長房屋使用年限的目的。 油漆粉飾工程 要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。 抹灰工程。 屋面工程。 樓地面工程 樓地面工程維修應(yīng)牢固、安全、平整，不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂。 木門窗及裝修工程 木門窗應(yīng)開關(guān)靈活，不松動，不透風(fēng)。 主體工程 指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)部件維修。 房屋維修的標(biāo)準(zhǔn) 修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程，木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個分項工程進(jìn)行確定。 有償服務(wù)的原則。 在房屋維修管理上，切實做到為客戶服務(wù)，建立、健全科學(xué)合理的房屋維修服務(wù)制度。 對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則。 實用就是從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應(yīng)客戶在使用功能與質(zhì)量上的需求。 經(jīng)濟(jì)就是在維修過程中，節(jié)約和合理使用人力、物力、財力，盡量做到少花錢、多修房。 相關(guān)部門予以配合和支持。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)此項工作的管理和檢查。房屋維修管理規(guī)程 目的 通過對房屋維修的有序管理，以確保維修工作得到控制。 《裝飾裝修施工申請表》、《裝飾裝修工程驗收表》、《裝飾裝修過程檢查表》、《裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修違章整改通知書》及其他相關(guān)文件歸入客戶檔案長期保存。 施工隊裝修押金不足補(bǔ)償扣款的，再從客戶裝修押金中予以補(bǔ)扣。 要求賠償損失（須報經(jīng)理批準(zhǔn)）。 出具《對外整改通知書》限期整改。 違章裝修的處理 裝修施工期間，發(fā)現(xiàn)違章裝修的，工程部應(yīng)立即要求客戶停止違章裝修，恢復(fù)原狀，并視情況采取以下方式進(jìn)行處理?？蛻舴?wù)中心收回施工證，施工隊當(dāng)日清場離開。 裝修施工的竣工驗收 裝修施工結(jié)束后，由客戶和施工隊負(fù)責(zé)人共同向客戶服務(wù)中心提出驗收申請。 秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)按《秩序維護(hù)部服務(wù)手冊》對施工人員進(jìn)行管理。 客戶服務(wù)中心在客戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后，應(yīng)立即通知工程部開通客戶水電，并告訴客戶可進(jìn)場裝修。 工程部依據(jù)裝修制度對客戶及施工隊進(jìn)行裝修安全及基本要求的培訓(xùn)。 客戶和施工隊一同到客服部按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用：A 客戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和建渣清運(yùn)費(fèi)。 客戶服務(wù)中心請客戶如實填寫《裝飾裝修施工申請表》上的各項內(nèi)容，請其連同裝修設(shè)計方案、施工圖紙（總平面圖、電器線路及排水分布圖，比例1：100）、裝修施工隊伍執(zhí)照、資質(zhì)、裝修施工單位法人及現(xiàn)場負(fù)責(zé)人情況表等資料一并交客戶服務(wù)中心，依據(jù)《物業(yè)客戶服務(wù)手冊》中“裝修制度”的條款給予審核并進(jìn)行裝修評審。（3） 通知工程部門從專業(yè)角度到現(xiàn)場予以處理。 裝修手續(xù)的申請和辦理 公司各部門員工通過各種途徑(如保安在大門值勤或巡邏過程中發(fā)現(xiàn)有客戶搬運(yùn)裝修材料)收集和了解客戶信息后,應(yīng)立即按如下要求辦理：（1） 告知客戶有關(guān)裝修管理的要求（有關(guān)要求詳見小區(qū)物業(yè)客服手冊）請其到客戶服務(wù)中心辦理客戶裝修手續(xù)。 工作程序 裝飾裝修管理依據(jù) 建設(shè)部94號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定》 建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 成人發(fā)（2000）3號文《城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》 其它相關(guān)規(guī)程 裝修隊伍選擇 為加強(qiáng)裝修安全消防管理，配合公司對裝修的管理，從客戶和公司雙方利益出發(fā)，公司將推薦幾家實力強(qiáng)、信譽(yù)好的施工隊伍供客戶選擇，工程部應(yīng)積極的向客戶廣為宣傳和推薦，組織施工隊伍對本物業(yè)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行了解并培訓(xùn)，在要求其遵守物業(yè)公司制定的《物業(yè)客戶服務(wù)手冊》和其它裝修規(guī)定。 工程部負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實施裝修施工檢查、驗收工作及裝修施工中的水電管理。 范圍 適用于本公司所管理物業(yè)的裝飾裝修管理。當(dāng)月《維修/服務(wù)單》總數(shù)*100% ●維修合格率 當(dāng)月《維修/服務(wù)單》維修合格數(shù)量247。 以月為計算單位，即每月月底由責(zé)任部門主管根據(jù)當(dāng)月實際所承擔(dān)維修工作量（以《維修/服務(wù)單》作為計算依據(jù)）統(tǒng)計當(dāng)月維修預(yù)約及時率和維修合格率?？偼对V發(fā)生次數(shù)100% 投訴處理及時率100% ●公司質(zhì)量環(huán)境目標(biāo)明確承諾：投訴處理及時率100% 按照公司《物業(yè)管理服務(wù)手冊》對客戶的公開承諾：所有投訴自受理之日起，一般問題24小時內(nèi)反饋處理結(jié)果，較大問題72小時內(nèi)反饋處理結(jié)果。 與客戶聯(lián)系并請其驗收，如驗收不合格，則繼續(xù)要求整改，直至合格。 施工單位整改完畢后，同工程部人員共同對房屋整改問題及相關(guān)部位進(jìn)行一次全面仔細(xì)的驗收。施工期間，不能動客戶的任何物品，也不能向客戶索要任何額外的報酬及其它饋贈施工期間，盡量不能影響客戶的生活及休息施工完畢后，要向客戶解釋和演示3次施工完畢在離開客戶家中時，應(yīng)帶走一切垃圾及讓客戶檢查家中物品，方能離開。 室內(nèi)施工（1） 有客戶入住的施工整改施工單位人員在約定的時間到客戶家中施工時，應(yīng)戴上工作牌，在征得客戶同意后，穿上鞋套方能進(jìn)入客戶家中施工。施工單位在組織施工時，盡量安排在一天完成，如不能在一天內(nèi)完成，應(yīng)盡量處理施工現(xiàn)場，現(xiàn)場不能留下安全隱患。施工單位在道路進(jìn)行施工時，要有明顯的標(biāo)識，不能影響道路交通通暢。 施工時間 09：00—12：00 14：00—18：00 如有特殊情況，需征得工程部主管同意。 職責(zé) 工程部負(fù)責(zé)物業(yè)整改的整改及驗收。配合相關(guān)部門做好物業(yè)整改工作流程 目的 為確保順利交房，讓客戶接收質(zhì)量合格，符合使用標(biāo)準(zhǔn)的房屋。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，項目管理處應(yīng)當(dāng)以《備忘錄》的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決。（2） 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題清單》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。道閘處布線至設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)符合安裝規(guī)范。 停車管理系統(tǒng)，提供完好經(jīng)檢驗合格，并能使用的設(shè)備系統(tǒng)。 紅外報警線路布置應(yīng)與小區(qū)綜合布線一致，遇到紅外線受干擾應(yīng)能報警。 安全防衛(wèi)具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 提供經(jīng)檢驗合格，并能完好使用設(shè)備，設(shè)備應(yīng)自動防干擾。 檢查泵接合器進(jìn)水情況、室外消火栓出水情況、消火栓按鈕啟泵情況及報警情況。 泵電源到位，空載運(yùn)行合格。 各類附屬設(shè)備已安裝。 做好調(diào)試記錄，記錄好系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行情況。 分別在各屋做放水試驗、檢測各類信號、啟泵的邏輯關(guān)系。 各類報警信號的顯示。 啟動泵給予主管網(wǎng)灌裝水，檢查泵運(yùn)行情況，電機(jī)溫升，自動排氣閥門工作情況。 穩(wěn)壓裝置啟動正常。 整個管網(wǎng)屬設(shè)備安裝完畢。 做好調(diào)試結(jié)果，并在設(shè)備試運(yùn)行期間，填寫好運(yùn)行情況。 在控制室設(shè)置好各種聯(lián)動邏輯關(guān)系、檢測各聯(lián)動設(shè)備受控結(jié)果、回授運(yùn)行結(jié)果。 開啟聯(lián)動系統(tǒng)，測試聯(lián)動主機(jī)在空載下的聯(lián)動狀況是否正常。 做好調(diào)試報告，在試運(yùn)行期間填寫好日常運(yùn)行記錄。 填寫好調(diào)試記錄，并對每個探測器做現(xiàn)場吹煙試驗。 逐步接上各個回路、探測器、觀察其運(yùn)行情況。 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)： 依照施工資料，核實好工程、安裝質(zhì)量、探測器安裝部位等實際情況。消防設(shè)施配件齊全。 消防系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范，高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范要求，系統(tǒng)模擬試驗檢測記錄、聯(lián)動控制、火災(zāi)報警必須滿足消防要求，并且有消防部門檢驗合格證。 室內(nèi)全面檢查。 室溫濕度、變壓器溫升等相關(guān)數(shù)據(jù)。 檢查各配電箱柜的使用功能是否達(dá)到設(shè)計規(guī)定范圍要求。 分別合上各分路回路總開關(guān)，觀察其電壓、電流值。 合上高壓總開關(guān)，送上低壓配電柜電源。 關(guān)閉各終端控制箱、柜進(jìn)線開關(guān)、及各層用電總開關(guān)，使主回路線獨(dú)立。各類標(biāo)志齊全，系統(tǒng)已可正常投入運(yùn)行。 供電系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 配電設(shè)備、發(fā)電設(shè)備安裝基座牢固，檢修方便，試運(yùn)行良好，產(chǎn)品資料齊備。 啟動水處理裝置，循環(huán)泵、加壓泵，做管網(wǎng)保壓測試。 循環(huán)泵、加壓泵、空載運(yùn)行正常。 循環(huán)水泵部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 水泵設(shè)備安裝平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。 各層地漏口、排水口排水暢通。 各排水口、地漏口、建筑垃圾已清掃完畢。 排水系統(tǒng)部分具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 各排水管道已做通水、通球試驗，并有試驗記錄及試驗報告。 開啟水箱出水管總閥，逐步開啟各層總閥，觀察水咀、出水、水質(zhì)情況，應(yīng)符合要求。 空載運(yùn)行水泵時，電機(jī)溫升、中軸偏差、機(jī)械響聲及潤滑情況良好。 生活水池清潔、衛(wèi)生，水池、水箱已消毒完畢，并已通過主管單位取樣檢查并頒發(fā)許可證。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 各種避雷裝置的所有接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣不得小于1MΩ/KV，并提供測試記錄及報告。 照明器具等低壓電器安裝