萬科房地產(chǎn)調(diào)研分析大綱-資料下載頁(yè)
2025-06-26 02:04本頁(yè)面
【正文】 市的迅速發(fā)展，萬科又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽(yáng)、大連、成都、武漢、長(zhǎng)春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠州等16個(gè)城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理項(xiàng)目60多個(gè)，管理面積近1000萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校及政府公共物業(yè)等。萬科物業(yè)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一個(gè)階段是品牌初創(chuàng)階段(1990～1997)。1990年，萬科接管第一個(gè)項(xiàng)目——天景花園。1992年1月成立下屬第一家物業(yè)管理公司——深圳市萬科物業(yè)管理有限公司。成立全國(guó)第一家業(yè)主委員會(huì)，推行共管模式。1996年，萬科成為國(guó)內(nèi)第一家通過ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。1996年，在中國(guó)首次物業(yè)管理公開招投標(biāo)活動(dòng)中，獲得深圳“鹿丹村”的物業(yè)管理權(quán)。第二個(gè)階段是品牌發(fā)展階段(1998～2001)。在這個(gè)階段，萬科物業(yè)的品牌逐漸樹立和豐滿起來：1998年，在深圳萬科城市花園推出“無人化管理模式”。1998年，在全國(guó)導(dǎo)入企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，形成鮮明的萬科物業(yè)品牌形象。1999年，率先在行業(yè)內(nèi)推出“管理服務(wù)”報(bào)告。萬科物業(yè)又先后簽約國(guó)家建設(shè)部大院和中國(guó)人民解放軍總后勤部營(yíng)房的物業(yè)管理服務(wù)，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的先例。2001年，在深圳四季花城推出“鄰里守望”物業(yè)管理模式。2001年，萬科深圳，上海，北京等地物業(yè)公司相繼通過ISO9001：2000質(zhì)量管理體系轉(zhuǎn)版認(rèn)證，服務(wù)水平進(jìn)一步提升。第三個(gè)階段是品牌深化階段(2002～至今)。2002年，深圳物業(yè)公司實(shí)施集約化管理。2002年，上海、沈陽(yáng)地區(qū)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域化的嘗試。2002年，深圳物業(yè)公司開展“主題式”的社區(qū)文化活動(dòng)。2003年，萬科物業(yè)在全集團(tuán)范圍內(nèi)啟動(dòng)了“HAPPY家庭節(jié)”，“為您100%”活動(dòng)。三、萬科可供我司借鑒的地方網(wǎng)絡(luò)布局方面總結(jié)1）、重點(diǎn)發(fā)展三大區(qū)域珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海區(qū)域一直以來都是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為強(qiáng)勁的區(qū)域，同樣也成為萬科重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。萬科在這三個(gè)區(qū)域內(nèi)的城市數(shù)量占所有已進(jìn)城市數(shù)量的58%，而項(xiàng)目數(shù)量占比則達(dá)到了73%。所以，這些經(jīng)濟(jì)非常富裕發(fā)達(dá)的區(qū)域仍繼續(xù)成為其重點(diǎn)發(fā)展、項(xiàng)目集中的區(qū)域。萬科目前的全國(guó)發(fā)展策略為“3+X”，即以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海3個(gè)區(qū)域?yàn)榘l(fā)展主體，同時(shí)向其他區(qū)域，如華中區(qū)、西南區(qū)、西北區(qū)、東北區(qū)等區(qū)域的中心城市進(jìn)行拓展。2）、拓展一線城市布局萬科在全國(guó)的發(fā)展擴(kuò)張首先選取一線城市進(jìn)行拓展，北京、上海、廣州、深圳、天津等城市是其重點(diǎn)發(fā)展的一線城市。萬科目前已進(jìn)入全國(guó)共22個(gè)省會(huì)城市、直轄市、副省級(jí)城市，占其已進(jìn)入城市總數(shù)量的71%，項(xiàng)目總數(shù)則達(dá)到了近83%。同時(shí)，萬科仍在繼續(xù)發(fā)展全國(guó)的一線城市，仍有一些發(fā)展非常好的省會(huì)城市目前尚未進(jìn)入，將是萬科下階段發(fā)展的重點(diǎn)。3）、順勢(shì)向二、三級(jí)市場(chǎng)滲透在一線城市進(jìn)行迅速擴(kuò)張的時(shí)候，萬科同時(shí)已發(fā)展了一些非常富裕的地級(jí)城市如珠三角的佛山、中山、東莞，長(zhǎng)三角的蘇州、無錫等8個(gè)地級(jí)城市。同時(shí)已進(jìn)入非常發(fā)達(dá)的三級(jí)市場(chǎng)昆山市。在全國(guó)一線城市網(wǎng)絡(luò)布局基本完善的情況下，萬科已利用一級(jí)市場(chǎng)的平臺(tái)，順勢(shì)進(jìn)入周邊的發(fā)達(dá)富裕的二、三級(jí)市場(chǎng)。萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化模式總結(jié)標(biāo)準(zhǔn)化可以加速萬科的擴(kuò)張，使萬科快速?gòu)?fù)制了許多由多層公寓和情景洋房組成的住宅小區(qū)。萬科通過退出幾個(gè)系列的產(chǎn)品，確立其在消費(fèi)者中的影響，并通過對(duì)項(xiàng)目所處的不同區(qū)域、目標(biāo)客戶的不同，確定項(xiàng)目的定位，確定標(biāo)準(zhǔn)化的部品、部件。在2006年萬科完成一系列工作平臺(tái)建設(shè)。其中就包括萬科客戶體驗(yàn)中心和萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地。萬科客戶體驗(yàn)中心主要是作為萬科建筑技術(shù)面向客戶、面向社會(huì)的窗口，但它同時(shí)兼具收集客戶體驗(yàn)信息、客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提供信息，具有一定的研究功能。體驗(yàn)中心的一部分設(shè)施圍繞尺度展開，讓客戶對(duì)自身行為相關(guān)的尺寸形成基本概念，達(dá)到自我認(rèn)知的目的。另一部分設(shè)施將上述尺度內(nèi)容有效整合到產(chǎn)品功能空間中，結(jié)合產(chǎn)品的性能和設(shè)備，對(duì)產(chǎn)品局部進(jìn)行展示，達(dá)到產(chǎn)品認(rèn)知的目的。還有一部分設(shè)施將尺度內(nèi)容、產(chǎn)品局部?jī)?nèi)容整合到產(chǎn)品概念中，結(jié)合不同人群的生活場(chǎng)景描述，展示特定人群的住宅概念，營(yíng)造細(xì)分人群的生活場(chǎng)景。萬科物業(yè)管理模式總結(jié)隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和內(nèi)容由簡(jiǎn)單基本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護(hù)衛(wèi)等，在展到機(jī)電維護(hù)、環(huán)境設(shè)計(jì)、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習(xí)、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動(dòng)等系列需求。一些有品牌的公司潛心揣摩，結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實(shí)踐了一些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨(dú)特的個(gè)性特色，突出企業(yè)形象和顯示管理實(shí)力的同時(shí)，也為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)；如萬科物業(yè)從早期提出的“酒店式管理”到近期的“無人化管理”、“個(gè)性化管理”和“管理報(bào)告制度”。萬科物業(yè)管理的核心價(jià)值觀客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅(jiān)持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項(xiàng)重要使命。萬科給自己的定位是，做中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場(chǎng)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長(zhǎng)，是萬科實(shí)現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進(jìn)取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績(jī)，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬科的獨(dú)特模式。萬科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨(dú)特的價(jià)值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu)值得關(guān)注。17 / 17
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