【正文】 07122219金色G2金海華府2007123020金色G2金泓凱旋城(二期)200811221金色G2禧園200838216。 樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交累計供應成交均價銷售率金色G2如意豪庭200616%金色G2佳華豪苑200619%金色G2西城上筑花園2006216%金色G2風臨洲苑2006523%金色G2西岸觀邸花園200694%金色G2深業(yè)*新岸線2006921%金色G2君逸世家花園20061019%金色G2高發(fā)西岸花園20061028%金色G2幸福海岸20061031133830%金色G3菁英趣庭20061110%金色G2集信名城20061125%金色G2中航格瀾花園20061228%金色G2宏發(fā)領域花園20061228%金色G2棕櫚堡花園2007110%金色G2中海西岸華府2007825%金色G3寶安海濱廣場2007826%金色G3有福樓200711100—%金色G2熙龍灣花園20071222%金色G2金海華府20071230%金色G2金泓凱旋城(二期)2008112%金色G2禧園200838%寶安區(qū)金色系列產品受多套房貸政策影響較大， 07年政策出臺后開盤的項目，截至到08年3月底銷售率均在30%以下，有福樓、金海華府、金泓凱旋城二期銷售率甚至都在10%以下。寶安區(qū)金色系列產品的累計供應量穩(wěn)步增長，但是成交量在新政以后，從07年4季度開始幾乎沒有太大增長，新政對金色類成交量的影響顯著，整體出現(xiàn)供大于求的局面。《深圳市總體城市規(guī)劃（20072020）草案》的出臺將寶安中心區(qū)列入前海中心區(qū)，與福田中心區(qū)一同作為深圳的兩大城市中心，寶安中心區(qū)的規(guī)劃利好進一步凸顯。而寶安區(qū)域的金色系列產品主要來自這一區(qū)域，在這一系列的規(guī)劃利好下，寶安金色系列產品長期發(fā)展前景良好。178。 06年開始，金色系列產品單價水平穩(wěn)步上升，在07年3季度，隨著前期項目的消化完畢，市場上在售項目以熙龍灣等高檔樓盤為主，價格被迅速拉升，達到14748元/平米的最高價位，%。178。 新政出臺后，金色系列產品的成交量大幅下降，4季度成交量不到3季度的三分之一，目前市場上的產品存量主要來自于新政后推出的項目，市場的銷售壓力較大。216。 未來市場趨勢研究b) 寶安區(qū)城花系列的供應、需求、價格走勢 市場表現(xiàn)輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現(xiàn)供應、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現(xiàn)價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現(xiàn)小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間35個月68個月824個月目前寶安區(qū)金色系列產品市場處于深度調整期，目前已經存在供大于求的情況，后期仍將有大量項目推出。市場成交量大幅回落，除08年1月由于中海西岸華府和熙龍灣開盤帶來集中成交以外，其他個月成交量均在10000平米左右，銷售壓力大。在08年3月份的全市價格調整中，%，帶來市場上剛性自住型客戶的購買，成交量開始回升，降價的效果明顯。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期整治房地產市場政策出臺，將市場推向最頂端限制外商投資，但市場繼續(xù)走好“國六條”出臺，成交量受到影響在06年年底，由“國六條”造成的觀望情緒開始消散，寶安市場集中爆發(fā)性放量，各開發(fā)商紛紛推出新盤，成交量劇增，一直在新政出臺前，寶安市場成交一直非?；钴S，同時價格出現(xiàn)跳躍性增長。07年新政的影響非常明顯，金色系列產品成交量迅速走低，在08年3月份的全市價格調整中，%，回落到12770元/平米，剛性自住型客戶開始重新回到市場，成交量回升，但是回升幅度不大，未來一段時期價格將在12000左右調整。 5月份后寶安的新盤推貨量約有4000套。從分布上看多數(shù)位于寶安中心區(qū)，產品類型上也以“中檔中戶型”為主。充足的后市供應量將使今年內寶安樓價難再漲，個盤售價還有回調空間。 龍崗區(qū)龍崗區(qū)從2000年開始住宅總成交量呈逐年上升的趨勢，在2006年達到最高。從05年開始龍崗區(qū)和寶安區(qū)成為深圳的房地產主要市場，供銷量同步放大。龍崗區(qū)由于開發(fā)較晚，2005年以前區(qū)內土地應屬于城花或四季類，但是龍崗中心城成型后中心城內的土地轉化為金色系列。龍崗中心城與福田中心區(qū)之間的土地為城花系列。由于其他系列產品樣板數(shù)量太少，不能反應長期走勢，因此龍崗區(qū)僅研究金色系列及四季系列產品。金色類216。 研究樣本選擇龍崗區(qū)金色類選取以下30個項目作為研究樣本。序號系列品類項目名稱開盤時間板塊1金色G2龍城國際花園(一期)20060407龍崗板塊2金色G2依山郡花園20060420龍崗板塊3金色G2翠峰麗景20060609平湖板塊4金色G2疊翠新峰花園（二期）20060609龍崗板塊5金色G2聚龍苑(一期)20060612龍崗板塊6金色G2悅城花園20060630龍崗板塊7金色G2錦冠華庭20060818平湖板塊8金色G2威鳳山莊20060914平湖板塊9金色G2奧林華府20061029龍崗板塊10金色G320061228龍崗板塊11金色G2龍城華府20070117龍崗板塊12金色G3金田風華苑20070202坪地/坑梓板塊13金色G3富民閣20070219坪地/坑梓板塊 14金色G2天健現(xiàn)代城花園20070419龍崗板塊15金色G2榭麗花園(三期)20070512龍崗板塊16金色G3德沁苑20070602龍崗板塊17金色G2愛地花園(二期)20070616龍崗板塊18金色G2滿園20070708龍崗板塊19金色G2御豪苑20070729龍崗板塊20金色G3錦龍名苑20070825龍崗板塊21金色G2城市花園20070915龍崗板塊22金色G3天集雅苑20071005龍崗板塊23金色G2歐景花園(三期)20071014龍崗板塊24金色G2金域東郡20071020坪山板塊25金色G3鑫園廣場20071020葵涌/大鵬/南澳板塊26金色G3龍城國際花園(二期)20071124龍崗板塊27金色G3藍鉆風景花園20071209龍崗板塊28金色G3茗萃園(一期)20071230平湖板塊29金色G2東部明珠雅苑20080112葵涌/大鵬/南澳板塊30金色G2龍翔花園（二期）20080112龍崗板塊216。 樣本的供應、需求、價格系列品類項目名稱開盤時間累計成交量（平方米）累計供應量（平方米）均價（元/平方）銷售率金色G2龍城國際花園(一期)20060407%金色G2依山郡花園20060420%金色G2翠峰麗景20060609%金色G2疊翠新峰花園（二期）20060609%金色G2聚龍苑(一期)20060612%金色G2悅城花園20060630%金色G2錦冠華庭20060818%金色G2威鳳山莊20060914%金色G2奧林華府20061029%金色G320061228%金色G2龍城華府200701178523%金色G3金田風華苑20070202%金色G3富民閣20070219%金色G2天健現(xiàn)代城花園20070419%金色G2榭麗花園(三期)20070512%金色G3德沁苑20070602%金色G2愛地花園(二期)20070616%金色G2滿園20070708%金色G2御豪苑20070729%金色G3錦龍名苑20070825%金色G2城市花園20070915%金色G3天集雅苑20071005%金色G2歐景花園(三期)20071014%金色G2金域東郡20071020%金色G3鑫園廣場20071020%金色G3龍城國際花園(二期)20071124%金色G3藍鉆風景花園20071209%金色G3茗萃園(一期)20071230%金色G2東部明珠雅苑20080112%金色G2龍翔花園（二期）20080112%龍崗區(qū)項目多為項目周邊客戶購買，部分中心城樓盤被關內客戶購買，但龍崗中心城的土地屬性由于區(qū)域發(fā)展已轉變?yōu)榻鹕?，因此龍崗區(qū)許多位置偏遠的樓盤均被劃入金色類。龍崗區(qū)品類供應結構具有著一定的偏重性與穩(wěn)定性，金色類與城花類產品始終為龍崗的絕對供應主力。龍崗區(qū)金色類產品的供應規(guī)模較大，受到新增供應、剛性需求及市場炒作氣氛的刺激，007年成為各品類集中成交的階段，各個項目表現(xiàn)出供需兩旺狀態(tài)。07年下半年開盤的項目成交情況較差。龍崗區(qū)是深圳土地儲備量最多的區(qū)域之一，隨著城市的發(fā)展，金色類的土地會越來越多，預計未來市場金色系列產品的市場比重會增加。另，隨著土地政策的不斷深入許多土地不允許囤積，將陸續(xù)開發(fā)上市，未來此類產品的供應將大增，市場消化由于投資者退場不會短時間增大，供大于求會延續(xù)一段時間，未來價格上漲空間不大。龍崗區(qū)金色系列供大于求的狀況很明顯，，供應量穩(wěn)步增長，銷售量自07年調控后停滯不前，供求壓力較大。178。 龍崗區(qū)金色系列產品年供需規(guī)模較大，目前供大于求，并且市場后續(xù)供應將不斷增加，需求由于受07年第三季度的政策打壓，投資客退場，最近市場不活躍，只有個別盤成交較好。未來市場總體規(guī)模會放大，市場回暖后仍將出現(xiàn)供略大于求的現(xiàn)象。178。 龍崗區(qū)金色系列產品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整體市場低迷以及供大于求所造成。龍崗區(qū)房地產市場處于發(fā)展的中期階段，未來此類市場的產品供應仍將有個放大的過程，市場回暖后銷售會穩(wěn)步上升，但價格短時間內不會上漲，仍有回調空間。第二套貸款提高貸款利率，市場進入調整期 178。 06年至07年3季度，龍崗金色系列產品單價水平呈現(xiàn)出逐步攀升的走勢，其中06年漲幅比較緩和，07年開始大幅上漲，表現(xiàn)出加速提升。但在07年3季度調控政策出臺時正是價格頂點，之后量價齊降。 178。 龍崗區(qū)自06年起始終處于供過于求的狀態(tài)，充足的市場供應和政策調控導致此品類產品市場的價格拐點較其他區(qū)市場的拐點出現(xiàn)的早，未來龍崗區(qū)金色系列的銷售壓力較大。216。 未來市場趨勢研究a) 龍崗區(qū)金色系列的供應、需求、價格走勢 市場表現(xiàn)輕度調整期中度調整期深度調整期供求表現(xiàn)供應、成交量小幅減少，出現(xiàn)微略的供過于求供應變化不大，成交出現(xiàn)明顯減少，供求關系失衡成交量全面下調，明顯的供大于求價表現(xiàn)價格繼續(xù)持續(xù)上漲，降價打折效果明顯價格出現(xiàn)小幅下調，降價打折效果明顯價格明顯下跌，項目降價對市場促進作用最為明顯調整持續(xù)時間35個月68個月824個月目前龍崗區(qū)此品類市場處于深度調整期，供大于求非常明顯，未來需求量將平穩(wěn)上升，短期放大的可能性不大。龍崗區(qū)此類市場回暖所需時日較長，早則08年末，晚則09年初或年中。52 /