【正文】 規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。 擰緊所有緊固件。 清潔風機盤管外殼。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：a) 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)；b) 清潔蒸發(fā)器散熱片；c) 清潔接水盤。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10％的鹽酸溶液（）；b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；c) 酸洗完后用1％的NAOH溶液或5％NA2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗3次以上；d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如不漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 電動機維修保養(yǎng)：a) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在05M歐姆以上，否則應進行干燥處理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承；c) 檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。 水泵維修保養(yǎng)：a) 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期）。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。 清洗水泵機組外殼，如有脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保濕層已破損，如是則應重做保濕層。 閥類維修保養(yǎng)：空調工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)：a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料；b) 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油；c) 如閥門破裂或開閉失效，則應更換聽規(guī)格閥門；d) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)：a) 干燥過濾器：檢查干燥是否已臟或已吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；b) 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥： ——通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥； ——對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 檢測、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng)。 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 控制部分維修保養(yǎng)：a) 清潔控制柜內外的灰塵、贓物；b) 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；c) 交流接觸器維修保養(yǎng)： ——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； ――清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器； ――清潔鐵芯上的灰塵及臟物； ――擰緊所有緊固螺栓。 e) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ――檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ――檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 f) 自動空氣開關維修保養(yǎng)： ――，否則應烘干處理； ――清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； ――清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。 g) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ――檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； ――檢查各儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。 h) 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； i) PC中央處理器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。 壓縮機維修保養(yǎng)：空調工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的1／2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。 具體檢查壓縮機如下參數(shù)：a) 壓縮機電機絕緣電阻（正常0。5M歐姆以上）；b) 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）；c) 壓縮機油壓（正常10－15KGF／CM2）；d) 壓縮機外殼溫度（正常85攝氏度以下）；e) 吸氣壓力（－／CM2）f) 排氣壓力（／CM2）；g) 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動；h) 檢查壓縮機是否有異常的氣味。通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由運行維護部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經主任口頭批準后，可以先組織解決而后填寫《突發(fā)事件處理記錄》，編制《重大事件報告單》上報公司。 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由運行維護部主管填寫《停用申請表》經管理處主任批準后通知主任，由管理處提前一周通知有關部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后2小時內向有關部門作出解釋。 記錄《設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》《申請單》《突發(fā)事件處理記錄》《設備維修記錄》《設施設備保養(yǎng)記錄》弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率，高質量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內的弱電系統(tǒng)的維修。 職責 運行維護部主管負責檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。 運行維護部組長負責弱電維修工作的組織實施。 運行維護員負責弱電系統(tǒng)的維修工作。 程序要點 運行維護員進行弱電系統(tǒng)維修時，應遵守《上門安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程》的要求。 運行維護員注意事項。 應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。 應注意安全操作。a) 確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時），應做好相應的絕緣措施；b) 確保維修設施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好應絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。 必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。 基本維修方法。 觀察法：a) 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無異常的聲音；c) 觀察圖象效果。 靜態(tài)測量法：a) 短路電阻測量法；b) 電流測量判斷法；c) 電壓測量判斷法。 天線系統(tǒng)維修。 放大器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查輸入信號，一般應為90DB，如相差太大（15DB以上）則應通知廣播站解決；c) 如果輸入信號滿足要求（90DB），調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到要求（104DB）則應通知廣播站拆修放大器。 分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5DB以上，則應更換分配器。 分接盒：a) 檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少2DB以上則應更換分接盒。 插座a) 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應整改插座，整改達不到要求的應更換；b) 檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2DB以上，則應更換插座。 饋線：a) 檢查饋線對地絕緣電阻應大于2MΩ,線間絕緣電阻應大于10 MΩ。b) 檢查饋線100M內的信號衰減應不超過10DB,否則應更換饋線。 電話線維修. 檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發(fā)霉斷火,如是則應重接接頭（燙錫處理）. 檢查電話線有無斷線,如有則應更換一根電話線(有兩根備用線). 堅持電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線. 樓層防盜對講機維修。 室內聽不到鈴聲:a) 檢查主機按鈕開關是否接觸良好，是否應更換按鈕開關；b) 檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理；c) 通過上述兩個步驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路直至故障排除. 不能對講:a) 檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；b) 檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換；c) 檢查室內分機放大電路，重點檢查三級管直至故障排除。 不能開樓下大閘門：a) 檢查鎖舌部件書否靈活，如阻滯則應加潤滑油；b) 檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈；c) 檢查分機開鎖按鈕是否良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排除故障。 主機無電源：a) 檢查橋式整流極管有無損壞，如損壞則應更換同規(guī)格二極管；b) 檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器。 可視對講機維修。 無圖象、聲音，但開鎖正常：a) 調節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應檢察室內機與門口機的圖象信號連接線是否接牢，不牢則應重新接好（燙錫焊接）；b) 如調節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內機電路板。包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。 通話無聲音：a) 檢查聽筒與室內機的接線是否牢固，否則應重新接好（燙錫、焊接）；b) 調節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內機的放大電路正常，此時營建廠門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規(guī)格麥克風；c) 調節(jié)音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內機的放大電路有問題，室內放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐一進行檢查直至故障排除。 不能開大閘門：。 維修工作結束后，運行維護員應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。 向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應注意的事項，如住戶有不滿意的地方（合理的要求），運行維護員應及時進行整改直至住戶滿意為止。 記錄《維修單》《設施設備維修記錄》《公共設施設備維修記錄》《外包設施設備報修記錄》給排水設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。 職責 管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 運行維護部主管負責組織制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 運行維護員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)。 客戶服務部負責向有關用戶通知停水的情況。 程序要點 《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 每年的12月15日之前，由運行維護部主管組織人員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 給排水設備設施使用的頻度；b) 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：a) 維修保養(yǎng)項目及內容；b) 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；d) 預計費用。 運行維護員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 大廈內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由運行維護員負責。 水泵機組維修保養(yǎng)。運行維護員每年的4月、10月份應對大廈內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 電動機維修保養(yǎng)：a) ，否 則應烘干處理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；