【正文】 電動機維修保養(yǎng)：a) ，否 則應烘干處理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；。 水泵機組維修保養(yǎng)。 運行維護員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 給排水設備設施使用的頻度；b) 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 程序要點 《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 運行維護員具體負責實施給排水設備設施的維修保養(yǎng)。 職責 管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 記錄《維修單》《設施設備維修記錄》《公共設施設備維修記錄》《外包設施設備報修記錄》給排水設備設施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。 維修工作結(jié)束后，運行維護員應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。 通話無聲音：a) 檢查聽筒與室內(nèi)機的接線是否牢固，否則應重新接好（燙錫、焊接）；b) 調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路正常，此時營建廠門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規(guī)格麥克風；c) 調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題，室內(nèi)放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐一進行檢查直至故障排除。 無圖象、聲音，但開鎖正常：a) 調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應檢察室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接線是否接牢，不牢則應重新接好（燙錫焊接）；b) 如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內(nèi)機電路板。 主機無電源：a) 檢查橋式整流極管有無損壞，如損壞則應更換同規(guī)格二極管；b) 檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器。 室內(nèi)聽不到鈴聲:a) 檢查主機按鈕開關是否接觸良好，是否應更換按鈕開關；b) 檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理；c) 通過上述兩個步驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路直至故障排除. 不能對講:a) 檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；b) 檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換；c) 檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三級管直至故障排除。b) 檢查饋線100M內(nèi)的信號衰減應不超過10DB,否則應更換饋線。 插座a) 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應整改插座，整改達不到要求的應更換；b) 檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2DB以上，則應更換插座。 分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5DB以上，則應更換分配器。 天線系統(tǒng)維修。 觀察法：a) 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無異常的聲音；c) 觀察圖象效果。 必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。 應注意安全操作。 運行維護員注意事項。 運行維護員負責弱電系統(tǒng)的維修工作。 職責 運行維護部主管負責檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。 記錄《設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》《申請單》《突發(fā)事件處理記錄》《設備維修記錄》《設施設備保養(yǎng)記錄》弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率，高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由運行維護部主管填寫《停用申請表》經(jīng)管理處主任批準后通知主任，由管理處提前一周通知有關部門。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時。通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 具體檢查壓縮機如下參數(shù)：a) 壓縮機電機絕緣電阻（正常0。如油位低于觀察鏡的1／2位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。 壓縮機維修保養(yǎng)：空調(diào)工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。 g) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ――檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； ――檢查各儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應更換。 e) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ――檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； ――檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換；b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換；d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)：a) 干燥過濾器：檢查干燥是否已臟或已吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；b) 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： ——通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； ——對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 閥類維修保養(yǎng)：空調(diào)工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。 清洗水泵機組外殼，如有脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 水泵維修保養(yǎng)：a) 轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10％的鹽酸溶液（）；b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調(diào)工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。 擰緊所有緊固件。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 用500V搖表檢測風機電機線圈，否則應整修處理。 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。 清潔整個冷卻塔外表。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號的軸承。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 中央空調(diào)使用的頻度；b) 中央空調(diào)運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 管理處空調(diào)工具體負責中央空調(diào)的實施保養(yǎng)。 運行維護部主管負責組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后，應完整、規(guī)范、清晰地把情況在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次大廈內(nèi)部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由運行維修部把記錄整理成冊交運行維護部存檔，保存期為2年。 水樣當天由運行維護部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進行檢測。 取樣送檢。 c) 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。 清洗消毒： a) 清洗：——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物；——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復刷洗；——如果仍未洗干凈應再進行刷洗直至干凈為止。 水池（箱）清洗消毒程序。 潛水泵、應急照明燈或手電筒。 水池（箱）清洗消毒前的準備工作。 水池（箱）消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。 抽污水的潛水泵應裝漏電開關。 水池（箱）清洗消毒安全注意事項。 清洗消毒水池（箱）時應提前通知管理處主任。 每個水池（箱）應結(jié)構完好、無滲漏、檢查窗應加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應清潔、干凈。 二次供水管理由水泵房管理員專職負責。 程序要點 二次供水管理要求。 職責 運行維護部主管負責定時檢查二次供水管理工作的實施情況。 記錄《重大事件報告單》《突發(fā)事件處理記錄》二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準。 遇有其他復雜情況，應請求電梯公司幫助救援。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（）為止，確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。 拆除電動機尾軸罩蓋，按上旋柄座及旋柄。 。 協(xié)助乘客離開轎廂。 用專用廳門鑰匙開啟廳門。 （高于或低于）位置時的救援。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，運行維護員應設法將轎廂門完全關閉。 運行維護員負責電梯困人后的救援工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 對于電梯運行檢查情況，應完整、規(guī)范地記錄在《設施設備檢查記錄》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊存檔，保存期為5年。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《設施設備檢查記錄》，檢查工具、物品是否齊全。 交接班要求。 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內(nèi)應配足消防器材，禁止吸煙。 電梯機房管理。確認濕水已除，絕電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c) 對于上述兩種情況，運行維護員應及時通知大廈消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 發(fā)生火災的處置：a) 樓層發(fā)生火災時，運行維護員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂；b) 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災時，運行維護員應即刻停梯。處理不了的問題應及時如實地匯報給運行維護部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b) 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；g) 通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；h) 轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j) 轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l) 開關門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應急燈是否可靠；m) 底坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；n) 補償鏈是否有異響；o) 底坑有無積水或臟物。 程序要點 巡視監(jiān)控。 運行維護員負責電梯運行管理工作的組織實施。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行記錄》表內(nèi)，并于每月的3號之前由運行維護部組長把上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為2年。 接班人應認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行記錄》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調(diào)運行記錄》表上簽名。 交接班要求。 中央空調(diào)機房內(nèi)應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活。中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品。 中央空調(diào)機房管理。 中央空調(diào)機房發(fā)生火災