我國擔保法解釋與適用初探探討與研究-資料下載頁
2025-06-25 02:32本頁面
【正文】 人民政府確定由一個部門統(tǒng)一負責房地產(chǎn)管理的，房地產(chǎn)證可合一，但登記辦法和證書格式及有關土地使用權(quán)的內(nèi)容必須符合土地管理的法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求。土地、房產(chǎn)合一的證書中有關土地的內(nèi)容和格式必須報國家土地管理局審批。如果說這個規(guī)定似嫌原則，那么建設部房地產(chǎn)業(yè)司(95)建房字第02號文則規(guī)定了比較詳細的抵押登記程序：(1 )抵押雙方簽訂房地產(chǎn)抵押合同，并到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同簽證。(2 )持有效的身份證明、《房屋所有權(quán)證》、抵押合同等有關文件到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關申請抵押登記。(3)經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關審核后， 在《房屋所有權(quán)證》上填清設定他項權(quán)利摘要，另發(fā)《他項權(quán)利證書》交抵押權(quán)人存執(zhí)。登記機關在辦理登記的過程中，必須查核登記申請人提供的《房屋所有權(quán)證》是否與權(quán)證存根及檔案記錄內(nèi)容相符，查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)?，審核人須簽字在案。建設部、中國人民銀行《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》要求，在抵押貸款業(yè)務中，抵押人(借款人)和抵押權(quán)人(貸款銀行)必須簽訂書面抵押合同，并自抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理抵押登記。雙方認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估?；蛭腥嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門附屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估，并經(jīng)抵押權(quán)人確認。評估機構(gòu)在接到評估申請之日起7 日內(nèi)，作出是否受理的答復。決定受理的，應當在自受理之日起30日內(nèi)完成評估工作，并按照各地政府核準的事業(yè)性收費標準收取評估費用。估價業(yè)務報告必須由取得建設部、人事部共同認證并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師簽署，或由3名以上取得各省、自治區(qū)建委(建設廳)、 直轄市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》的人員聯(lián)合簽署。具備條件的銀行，可以設置專門的處室，具體負責本銀行系統(tǒng)與貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)評估和審查工作?！ ?《擔保法》第47條以抵押物是否被人民法院扣押以及抵押權(quán)人是否將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人作為劃分界限，已經(jīng)扣押的，抵押權(quán)的效力自扣押之日起及于天然孳息和法定孳息，在法定孳息場合尚需抵押權(quán)人將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人。何以如此劃分界限以及規(guī)定通知義務?原來，天然孳息未與抵押物分離時，系抵押物的組成部分，當然為抵押權(quán)的效力所及。在它同抵押物相分離而成為獨立之物時，是否仍一律如此呢?答案是否定的。抵押權(quán)設定后，抵押物的占有、使用、收益之權(quán)歸抵押人享有，由此決定，天然孳息與法定孳息應由抵押人收取，抵押權(quán)的效力不應及于它們。但是若絕對貫徹這一原則，又會出現(xiàn)下述弊端：抵押物所有人故意拖延抵押物被扣押的時間，以便更多地收取天然孳息和法定孳息。有鑒于此，《擔保法》第47條第1款前段規(guī)定：“債務履行期屆滿， 債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息?！奔词乖诘盅簷?quán)設定之后，抵押物被人民法院扣押之前，抵押物上又成立了土地使用權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等，基于抵押權(quán)設定在先效力亦優(yōu)先的原理，也是抵押權(quán)人有權(quán)自扣押抵押物時起收取與抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息?！ 赋龅氖?，與天然孳息系直接收取于抵押物不同，法定孳息系由第三人給付而來，若不將扣押抵押物的事實通知該第三人，會造成不必要的麻煩乃至損失。有鑒于此，《擔保法》第47條第1 款后段規(guī)定：“抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息?！薄 ?《擔保法》未加規(guī)定，需要探討。抵押權(quán)設定前抵押物的從物即已存在，由從物幫助抵押物發(fā)揮效用，兩物之間具有的依存關系決定，抵押權(quán)的效力應當及于該從物。抵押權(quán)設定后新產(chǎn)生從物，抵押權(quán)的效力是否也及于該從物呢?這涉及到抵押權(quán)人和一般債權(quán)人之間的利益平衡。在這種情況下，涉及二個利益：一是抵押權(quán)人的利益。從經(jīng)濟目的看，從物輔助抵押物這個主物發(fā)揮效能，抵押物與其從物之間具有依存關系，如果不讓抵押權(quán)的效力及于從物，就意味著抵押權(quán)實行時不得一并拍賣抵押物與其從物，勢必減損抵押物的價值，影響抵押權(quán)人的利益。二是一般債權(quán)人的利益。抵押權(quán)設定后增加的從物，若為抵押權(quán)的效力所及，抵押權(quán)人就從物的變價優(yōu)先受償，等于從抵押人的一般擔保財產(chǎn)中劃出一部分，歸于抵押物中，共同擔保因而減少，一般債權(quán)人難免蒙受損失。為兼顧各方當事人的利益，原則上應認為抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)設定后增加的從物，若因此而影響到一般債權(quán)人的共同擔保時，則抵押權(quán)人于實行抵押權(quán)時，雖然可以把抵押物與從物一同拍賣，但就該從物無優(yōu)先受償權(quán)。一般債權(quán)人主張抵押權(quán)人無優(yōu)先受償權(quán)的應負舉證責任〔3〕。 。 注釋: 注： 〔1〕王澤鑒《民法物權(quán)》第1冊，三民書局，第16頁?！ ?〕張龍文《民法債權(quán)實務研究》，漢林出版社，第218頁?！ ?〕王澤鑒《民法學說與判例研究》第3冊，臺灣大學法學叢書編輯委員會，第340～341頁。
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