【正文】 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 抵押權(quán) ? (2)集合動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人不得對(duì)抗特定買受人 依據(jù) 《 物權(quán)法 》 第 189條第 2款，已經(jīng)設(shè)立抵押并登記的集合動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意而被轉(zhuǎn)讓的，原則上亦適用上述規(guī)則。但有一個(gè)特殊規(guī)則是：不得對(duì)抗在經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款抵押權(quán)。 ? (3)未登記的動(dòng)產(chǎn) (包括集合動(dòng)產(chǎn) )抵押權(quán)。 動(dòng)產(chǎn)抵押未予登記的，抵押權(quán)有效但不得對(duì)抗第三人。 ? 第四 ,轉(zhuǎn)讓款的處理 轉(zhuǎn)讓后，對(duì)所得價(jià)款抵押權(quán)人可主張兩項(xiàng)權(quán)利：提前清償或提存 (可見，正常轉(zhuǎn)讓行為對(duì)抵押權(quán)人是有百益而無一害的 )。 第五 ,轉(zhuǎn)讓行為無效的，抵押人 (出讓人 )與受讓人的關(guān)系處理 在抵押人（出讓人）與受讓人的轉(zhuǎn)讓合同被抵押權(quán)人主張無效的 (如上述“可能情形之 4”)，出讓人就無效的轉(zhuǎn)讓合同向無過錯(cuò)的受讓人負(fù)締約過失賠償責(zé)任。 在轉(zhuǎn)讓合同有效，但因抵押權(quán)人主張優(yōu)先受償權(quán)而致受讓人損失的 (如上述“可能情形之 3”)，依照 《 合同法 》 第 150條規(guī)定，出讓人負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即就交付的標(biāo)的物負(fù)有保證第三人不得向受讓人主張任何權(quán)利的義務(wù)，否則因此引起受讓人損失的，要承擔(dān)違約責(zé)任。 抵押權(quán) ? 九、 抵押權(quán)人的權(quán)利 （一） 保全抵押物（ 《 擔(dān)保法 》 第 51條、 《 物權(quán)法 》 第 193條） 1．抵押人的行為可能致抵押物價(jià)值減損的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求停止該行為； 2．抵押人的行為已經(jīng)致抵押物價(jià)值減損的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)原價(jià)值，或者相應(yīng)地補(bǔ)充擔(dān)保； 3．否則，抵押權(quán)人可以要求債務(wù)人提前清償債務(wù)（此系 《 物權(quán)法 》 的最新規(guī)定） 4．但是，非因抵押人行為致抵押物價(jià)值減損的，抵押權(quán)人不能行使上述權(quán)利，只能對(duì)抵押人因此獲得的賠償金行使物上代位權(quán)（ 《 擔(dān)保法 》 第 51條第 2款）。 實(shí)際上，上述第 3項(xiàng)講的即是保全抵押物的權(quán)利，第 4項(xiàng)講的是抵押風(fēng)險(xiǎn)。 ? (二 )特殊情形下的收取孳息權(quán) (《 擔(dān)保法 》 第 47條、 《 物權(quán)法 》 第 197條 ) 1．前已指出，原則上，抵押人收取抵押物孳息，故抵押權(quán)人無此權(quán)利， 原因是其不占有抵押物。但符合以下條件時(shí)，抵押權(quán)人可通知孽息交付義務(wù)人將孳息交付給自己。該條件是： (1)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形； (2)抵押物已被法院依法扣押。 2．這里“收取”的含義并非“取得孽息所有權(quán)”之義，而指惟抵押權(quán)人控制了孳息，才可能對(duì)該孳息主張優(yōu)先受償權(quán)。而未行使優(yōu)先受償權(quán)之前，應(yīng)認(rèn)為孳息應(yīng)歸抵押人所有。 3．抵押權(quán)人收取孳息的功用及順序： (1)先抵收取孽息的費(fèi)用； (2)用于優(yōu)先受償。 抵押權(quán) ? (三 ) 權(quán)利的存續(xù)期間 《 物權(quán)法 》 第 202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)；未行使的，法院不予保護(hù)。注意這一規(guī)定廢除了 《 擔(dān)保法解釋 》 第 12條第 2款。 抵押權(quán) ? 十、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)及其與其他權(quán)利的關(guān)系 (一 ) 與執(zhí)行權(quán)的關(guān)系 依 《 擔(dān)保法解釋 》 第 55條，已設(shè)抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，后被財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行的，不影響抵押權(quán)的效力，即抵押權(quán) 執(zhí)行權(quán)。 [例 ] 甲欠乙債 1000萬元，約定 9月 1日前還債，甲于 6月 1日以一幢樓房抵押并登記。 8月 1日，甲因欠丁債 1000萬元，敗訴而被丁申請(qǐng)執(zhí)行，人民法院予以查封，后拍賣得款 1200萬元。問：對(duì)這 1200萬元，乙、丁的權(quán)利如何實(shí)現(xiàn) ? ? (二 )與租賃權(quán)的關(guān)系 《 物權(quán)法 》 第 190條 1．先租賃，后抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，適用“買賣不破租賃”規(guī)則 (《 擔(dān)保法 》 第 48條及 《 擔(dān)保法解釋 》 第 65條 )。 ，后租賃的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。（ 《 擔(dān)保法解釋 》 第 66條）。此時(shí)是為了保護(hù)抵押權(quán)人。承租人的損失如何承擔(dān)？若訂立承租合同時(shí)，抵押人已告知承租人抵押事實(shí)，損失承租人自己承擔(dān)；若未告知，抵押人承擔(dān)承租人的損失。 (三 )與所有權(quán)的關(guān)系 依 《 擔(dān)保法解釋 》 第 68條，抵押期間，抵押物依法被繼承或贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。 抵押權(quán) ? （四 ) 房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)中的幾個(gè)特殊問題 1與土地出讓金的關(guān)系 依 《 擔(dān)保法 》 第 56條，拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人才開始優(yōu)先受償。 (《 物權(quán)法 》 第 200條 ) 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不屬于抵押權(quán)物，但在實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)當(dāng) (《 擔(dān)保法 》第 55條第 1款規(guī)定的是“可以” )一并處分，新增建筑物所得的價(jià)款不能由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。 3．土地所有權(quán)的性質(zhì)與用途不得改變 (《 物權(quán)法 》 第 201條 ) 土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村辦企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)與土地用途。 ? (五 ) 動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的抵押財(cái)產(chǎn)確定 依照第 196條，設(shè)定集合動(dòng)產(chǎn)抵押的，抵押財(cái)產(chǎn)確定方式有四： 1．債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn)； 2．抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷； 3．當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形； 4．嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。 抵押權(quán) ? (六 ) 與勞動(dòng)債權(quán)的關(guān)系 勞動(dòng)者對(duì)于抵押人所享有的勞動(dòng)債權(quán)乃普通債權(quán)，其實(shí)現(xiàn)本應(yīng)置后于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。但是，基于歷史的舊賬重重。 《 企業(yè)破產(chǎn)法 》 作出了權(quán)變的規(guī)定。依其第 132條的規(guī)定： 1．職工在 2022年 8月 27日之前對(duì)破產(chǎn)人享有的勞動(dòng)債權(quán)，優(yōu)先于對(duì)于破產(chǎn)人特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人而受償。 2．其余的勞動(dòng)債權(quán)則回歸本位，作為普通債權(quán)劣后于擔(dān)保物權(quán)人的權(quán)利而受償。 ? (七 ) 與典權(quán)的關(guān)系 典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有 .而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值 .典權(quán)與抵押權(quán)為相容的兩種權(quán)利，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，如何解決這種沖突？ 抵押權(quán) ? ，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，應(yīng)允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅。 ? ，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點(diǎn)。出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。 抵押權(quán) ? 十一、抵押權(quán)的實(shí)行 抵押權(quán)的實(shí)行，指抵押權(quán)人在債權(quán)已屆清償期而未獲清償時(shí)，為求優(yōu)先受償?shù)膶?shí)現(xiàn)，而處分抵押物的行為。 ? （一）抵押權(quán)實(shí)行的條件 抵押權(quán)的實(shí)行必須具備以下條件： 其一，債權(quán)有效存在。債權(quán)有效成立且尚未消滅。若債權(quán)因主合同未成立、或被確認(rèn)無效、或得以撤銷或已消滅，抵押權(quán)無實(shí)行的可能。 其二，須抵押權(quán)有效存在。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須抵押權(quán)有效存在。如果抵押權(quán)無效，例如法律規(guī)定應(yīng)登記設(shè)立的抵押權(quán)未經(jīng)登記，或抵押權(quán)已經(jīng)消滅，或抵押權(quán)人已經(jīng)拋棄抵押權(quán)，則不能實(shí)現(xiàn)。 其三，須債務(wù)已屆清償期。抵押權(quán)只是擔(dān)保債務(wù)履行的方法，在債務(wù)清償期尚未屆滿，債務(wù)人還不必履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人自然沒有實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的權(quán)利。 其四，債務(wù)人未履行債務(wù)。債務(wù)人未履行債務(wù)包括債務(wù)人拒絕履行、遲延履行和不適當(dāng)履行。如果債務(wù)人到期雖未履行債務(wù)，但依照法律和合同的規(guī)定應(yīng)免除責(zé)任的，則主債權(quán)人不得行使抵押權(quán)，否則，抵押人有權(quán)提出抗辯。如果債務(wù)人不履行是由于債權(quán)人的原因造成的，如債權(quán)人無正當(dāng)理由拒絕債務(wù)人的履行，則抵押權(quán)人也不能行使抵押權(quán)。 只有具備以上四個(gè)條件，抵押權(quán)才可行使。但有例外。 《 擔(dān)保法解釋 》 第 70條規(guī)定，“ 抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人恢復(fù)原狀或提供擔(dān)保遭到拒絕時(shí)，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以請(qǐng)求提前行使抵押權(quán)。 ” 抵押權(quán) ? （二）抵押權(quán)實(shí)行的途徑 《 擔(dān)保法 》 第 53條第一款 協(xié)議實(shí)行。通過當(dāng)事人在自愿、平等協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。根據(jù) 《 擔(dān)保法解釋 》 第57條第二款的規(guī)定，“債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價(jià)取得抵押物。但是，損害順序在后的擔(dān)保物權(quán)人和其他債權(quán)人利益的，人民法院可以適用合同法第七十四條、第七十五條的有關(guān)規(guī)定?！? 《 合同法 》 第 74條：因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。 撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。 第 75條：撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。 訴訟實(shí)行 債務(wù)人在履行期限屆滿時(shí)未履行其債務(wù)，并且抵押人與抵押權(quán)人不能就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)達(dá)成協(xié)議時(shí)，由人民法院通過訴訟程序?qū)嵭械盅簷?quán)的情形。 抵押權(quán) ? （三）抵押權(quán)實(shí)行的方法 《 擔(dān)保法 》 第 53條 抵押物協(xié)議折價(jià)。 訂立合同取得抵押物的所有權(quán)，我國《擔(dān)保法》稱之為將抵押物折價(jià)歸抵押權(quán)人所有。 折價(jià)應(yīng)具備的條件： （ 1）須由抵押權(quán)人與抵押人訂立取得抵押物所有權(quán)的合同。 （ 2）須于債權(quán)清償期屆滿后訂立。當(dāng)事人須在抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期后，才能訂立取得抵押物的所有權(quán)的合同。如在清償期屆滿前訂立該項(xiàng)合同的，則屬于所謂流抵合同。流抵合同，為多數(shù)國家的法律所禁止。 （ 3）抵押物折價(jià)協(xié)議不得損害其他抵押權(quán)人的利益。如果有損害其他抵押權(quán)人的利益的，其他抵押權(quán)人可根據(jù) 《 合同法 》 第 7 75條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。 《 合同法 》 第 74條：因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。 撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。 第 75條：撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。 抵押權(quán) ? 抵押物拍賣。 抵押物的拍賣是實(shí)行抵押權(quán)的一種主要方式。以拍賣的方式處分抵押財(cái)產(chǎn)，不僅可以使抵押財(cái)產(chǎn)通過競(jìng)買充分實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，而且因拍賣由法院或公共拍賣機(jī)構(gòu)主持進(jìn)行，所以對(duì)抵押權(quán)人與抵押人也較公平。 按照我國現(xiàn)行法律，債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求法院拍賣抵押財(cái)產(chǎn)，而且也可以依《拍賣法》的規(guī)定，委托拍賣企業(yè)拍賣抵押物。 抵押物變賣。 在抵押權(quán)人不愿意拍賣抵押物，也不愿意取得抵押物的所有權(quán)時(shí)，可以用一般的買賣方法，將抵押物出賣，以賣得價(jià)金受償。 需要特別說明的是，根據(jù) 《 擔(dān)保法解釋 》 第 73條的規(guī)定，“ 抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押物的價(jià)款低于抵押權(quán)設(shè)定時(shí)約定價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)按照抵押物實(shí)現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行清償。不足清償?shù)氖Ｓ嗖糠?，由債?wù)人清償。 ”抵押人只在抵押物范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任，超過此界限，不承擔(dān)任何責(zé)任。 抵押權(quán) ? 十二、抵押權(quán)的消滅 抵押權(quán)的消滅，是指抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有的支配力終止。 一 )因物權(quán)消滅的原因而消滅 抵押權(quán)作為物權(quán)的一種，因?yàn)?