【導(dǎo)讀】為加強(qiáng)集團(tuán)下屬各控股房地產(chǎn)公司營銷工作的管理和監(jiān)控，明確責(zé)權(quán)，提高工作效率，售工作順利完成，同時(shí)公司良好形象，提升品牌知名度。營銷管理的主要依據(jù)是集團(tuán)的權(quán)責(zé)規(guī)定、營銷管理體系以及其他相關(guān)流程與制度。本總則適用于集團(tuán)下屬各控股房地產(chǎn)公司，參股公司參照?qǐng)?zhí)行。目公司經(jīng)理等組成管理決策體系。由集團(tuán)營銷管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)控營銷政策的落實(shí)執(zhí)行。項(xiàng)目公司總經(jīng)理是各項(xiàng)目營銷任務(wù)指標(biāo)的第一責(zé)任人。監(jiān)督、檢查，對(duì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、進(jìn)度進(jìn)行把控。審核項(xiàng)目公司年度銷售計(jì)劃，進(jìn)行銷售計(jì)劃管理。監(jiān)督檢查項(xiàng)目公司營銷費(fèi)用執(zhí)行情況。審核項(xiàng)目公司新推樓盤價(jià)格策略、銷售平均價(jià)格，審批權(quán)限范圍內(nèi)的價(jià)格折扣。負(fù)責(zé)各項(xiàng)目公司營銷主管級(jí)以上人員招聘的最終核定。供方管理職責(zé)，負(fù)責(zé)與項(xiàng)目營銷相關(guān)的各類合格供方的具體合作事項(xiàng)?？蛻魷贤ń涣骰顒?dòng)，協(xié)助處理客戶投訴。原始資料詭盡，能準(zhǔn)確反映當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)趨勢(shì)及當(dāng)?shù)馗鞲?jìng)爭(zhēng)頃目的現(xiàn)狀。

　　

【正文】 內(nèi)外高差、道路標(biāo)高及坡廟。 e)查看房屋不管線走向的關(guān)系、管線引入建筑物的位置。 f)查找新建房屋的定位依據(jù)。 敁果圖設(shè)計(jì)制作要注意畫面的透規(guī)感不氛圍感。 （六）項(xiàng)目 3D 片、宣傳片設(shè)計(jì)、制 作工作控制規(guī)程 1．開盤前 4 個(gè)月，各頃目營銷縐理規(guī)實(shí)際需求開展頃目 3D 或宣傳片的創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、制作工作 2．頃目 3D 或宣傳片制作必須以招標(biāo)的形式選擇全國知名、實(shí)力雄厚，擁有多次為盙德或者大型品牌開發(fā)商頃目 3D 制作縐驗(yàn)的數(shù)碼制作公司或影規(guī)制作公司。 2． 3D 或宣傳片制作方案應(yīng)詮包括如下內(nèi)容：公司資質(zhì)、創(chuàng)意腳本（畫面、分鏡頭、解說詆、字幕等）、工作計(jì)劃、服務(wù)小組名單、貺用標(biāo)準(zhǔn)及付款方式。以上方案需報(bào)集團(tuán)營銷管理中心審核后方可執(zhí)行。 3． 3D 或宣傳片的制作應(yīng)充分表現(xiàn)頃目的市場(chǎng)定位、區(qū)域價(jià)值、各大賣點(diǎn)。畫面結(jié)構(gòu)完整、 連貫、精美，中間如需穿揑的實(shí)景素材，需不廣告片的風(fēng)格相協(xié)調(diào)，片長以 35 分鐘為宜。 4．各分公司必須將 3D 或宣傳廣告樣片報(bào)集團(tuán)營銷管理中心審核后方可投入使用， 3D 或宣傳廣告片應(yīng)詮在頃目進(jìn)入媒體投放前制作完畢。 （六）項(xiàng)目營銷類文件、資料上報(bào)備案和存檔的管理規(guī)程 1 存檔管理規(guī)程 項(xiàng)目營銷過程中的各類重要文件：《市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《產(chǎn)品策劃書》、《營銷報(bào)告》、《項(xiàng)目定價(jià)建議報(bào)告》、《年度營銷推廣工作計(jì)劃》、等經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理及相關(guān)責(zé)任人審定后，均須報(bào)集團(tuán)營銷管理中心備案。如有調(diào)整，必須及時(shí)將調(diào)整定稿后部 分內(nèi)容報(bào)集團(tuán)營銷管理中心備案。 項(xiàng)目公司需按月（或階段性）上報(bào)項(xiàng)目營銷工作總結(jié)（含費(fèi)用開支情況）及下月（或階段性）營銷推廣工作計(jì)劃（含費(fèi)用預(yù)算）。 項(xiàng)目公司的各類營銷費(fèi)用開支，均應(yīng)與各合作方簽訂相關(guān)合同。其中廣告服務(wù)合同、與當(dāng)?shù)刂髁髅襟w簽訂長期合作合約等重要合同復(fù)印件均須報(bào)集團(tuán)營銷管理中心備案，其他合同在，按程序報(bào)批簽署后由項(xiàng)目公司存檔。 各項(xiàng)目公司應(yīng)與當(dāng)?shù)刂髁髅襟w簽訂長期合作合約；未簽訂長期合作合約的，應(yīng)爭(zhēng)取最優(yōu)惠的折扣條件。當(dāng)?shù)馗髅襟w正式報(bào)價(jià)單及享受折扣情況，均需報(bào)集團(tuán)營銷管理中心備案 ，作為費(fèi)用審核的依據(jù)。 項(xiàng)目統(tǒng)一對(duì)外介紹的文字、數(shù)據(jù)、圖片等如有調(diào)整、更新和變動(dòng)，項(xiàng)目公司必須及時(shí)將最新信息上報(bào)至集團(tuán)營銷管理中心。 項(xiàng)目營銷人員應(yīng)在項(xiàng)目開工前，物色專業(yè)的攝影師及攝（錄）像單位，對(duì)項(xiàng)目推進(jìn)過程中的重大節(jié)點(diǎn)進(jìn)行攝影、攝像，并保存相關(guān)作品。 項(xiàng)目公司各類營銷工作成果，包括但不限于報(bào)紙、刊物、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視、電臺(tái)廣告、各類宣傳印刷品、銷售用品、銷售資料、攝影、攝像資料等營銷人員經(jīng)辦的 各項(xiàng)工作成果須以實(shí)樣（或樣帶）及光盤形式（ eps/tif/jpg 格式）保存，其中報(bào)刊、各類宣傳 印刷品、銷售用品、銷售資料等不得少于 5 份。 項(xiàng)目營銷報(bào)告 年度營銷推廣方案 年度廣告宣傳計(jì)劃 月度廣告宣傳計(jì)劃 項(xiàng)目開盤總結(jié) 商品房使用說明書 商品房質(zhì)量保證書 第三章 營銷費(fèi)用管理 第一節(jié)、營銷預(yù)算編制管理辦法 營銷費(fèi)用是指為促進(jìn)項(xiàng)目銷售、品牌推廣而發(fā)生的各種費(fèi)用； 營銷費(fèi)用在集團(tuán)內(nèi)是屬于策略性費(fèi)用，原則上跟銷售收入掛鉤，直接為促進(jìn)營銷而發(fā)生的支出。 項(xiàng)目營銷費(fèi)用由集團(tuán)營銷管理中心進(jìn)行 數(shù)額評(píng)定、管理、監(jiān)控。項(xiàng)目公司營銷 部負(fù)責(zé)具體落實(shí)執(zhí)行。 項(xiàng)目公司營銷部根據(jù)項(xiàng)目公司經(jīng)營計(jì)劃編制營銷費(fèi)用年度計(jì)劃，季度計(jì)劃及月度計(jì)劃，由集團(tuán)營銷中心審核存檔后執(zhí)行。 項(xiàng)目營銷經(jīng)理每月度編制項(xiàng)目月度營銷費(fèi)用實(shí)際發(fā)生 +下月預(yù)算更新報(bào)告，報(bào)營銷管理中心審核，由營銷管理中心總監(jiān)審批。 項(xiàng)目年度營銷費(fèi)用一般包含以下兩項(xiàng)：集團(tuán)品牌費(fèi)用和項(xiàng)目營銷費(fèi)用。 集團(tuán)品牌費(fèi)用 是根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展要求而進(jìn)行的跨地區(qū)、跨行業(yè)的整合推廣支出，包括但不限于廣告設(shè)計(jì)發(fā)布費(fèi)、促銷活動(dòng)費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)包裝 費(fèi)等。 項(xiàng)目營銷費(fèi)用： 策劃費(fèi)和推廣費(fèi)。 媒體投放費(fèi)和促銷活動(dòng)費(fèi)。 銷售資料制作費(fèi)、銷售道具購置費(fèi)用。 現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)，示范區(qū)包裝費(fèi)用等。 項(xiàng)目公司在促進(jìn)物業(yè)銷售而發(fā)生的其他費(fèi)用。 銷售代理公司費(fèi)用另行計(jì)算。 要求在確定本公司項(xiàng)目營銷費(fèi)用水平前，進(jìn)行市調(diào)，明確本地市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般的費(fèi)用支出水平，保證本項(xiàng)目既節(jié)省成本，又保持優(yōu)勢(shì)。一般考慮 5 個(gè)因素： 區(qū)域成熟度。指房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成熟程度，分為高、中、低三類，它 們分別決定費(fèi)用的高、中、低。 品牌知名度。指項(xiàng)目所在區(qū)域的品牌知名程度，分為高、中、低三類，它們決定費(fèi)用的高、中、低。 開發(fā)周期。即所處開發(fā)階段和秩序。一般來說，分期開發(fā)的項(xiàng)目，在總費(fèi)用確定后，首期費(fèi)用比例會(huì)比較高，在產(chǎn)品成熟、知名度擴(kuò)大后，后期開發(fā)的會(huì)比前期開發(fā)所用的營銷費(fèi)用少。 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的平均費(fèi)率水平 營銷費(fèi)率由集團(tuán)營銷部根據(jù)上述原則與市場(chǎng)形勢(shì)制定，每年設(shè)定一次，年中根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化調(diào)整。 年度營銷費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)（試行版） 序號(hào) 類別 費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn) （占年度銷售額的百 分比） 1 集團(tuán)品牌貺用 % 2 廊坊區(qū)域內(nèi)品牌成熟區(qū)域頃目 ％ 3 其他區(qū)域頃目 ％ ％ 4 全國重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)頃目 ％ ％ 三年后 ％ ％ 5 大盤頃目（總建筑面積 30 萬 m2以上） ％ 6 尾盤頃目（整體銷售率 90%以上） 單獨(dú)制定，單獨(dú)報(bào)批 備注：營銷費(fèi)率根據(jù)實(shí)際情況每年微調(diào) 年度營銷預(yù)算編制由項(xiàng)目公司營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用預(yù)算編制的起草工作，負(fù)責(zé)編制《年度營銷費(fèi)用方案》。費(fèi)用方案也可體現(xiàn)在其他營銷類文件中 ，但必須按流程實(shí)施報(bào)審。 營銷費(fèi)用方案必須報(bào)集團(tuán)營銷管理中心審批、存檔。 月度預(yù)算編制實(shí)行以累計(jì)營銷費(fèi)用比例為核心目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制原則，編制次月的營銷費(fèi)用預(yù)算必須根據(jù)當(dāng)月累計(jì)營銷費(fèi)用比例實(shí)際發(fā)生數(shù)與年度預(yù)算相應(yīng)月份的目標(biāo)累計(jì)比例作比較，以及次月的營銷任務(wù)進(jìn)行合理的立項(xiàng)報(bào)批。 營銷費(fèi)用預(yù)算一經(jīng)會(huì)審簽發(fā)，各級(jí)營銷部門不能隨意更改，如果超出月度、年度費(fèi)用預(yù)算須專項(xiàng)審批。 、監(jiān)督 營銷費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行過程中，原則上要求每月費(fèi)用支出不超出當(dāng)月預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互 挪動(dòng)，但不可提前預(yù)支下月費(fèi)用。 集團(tuán)營銷管理中心對(duì)營銷費(fèi)用進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理、監(jiān)控，當(dāng)項(xiàng)目月度營銷費(fèi)用超出計(jì)劃費(fèi)用時(shí)，項(xiàng)目公司營銷部應(yīng)及時(shí)對(duì)下一月度費(fèi)用進(jìn)行控制。 第二節(jié)、營銷費(fèi)用支付管理 計(jì)劃內(nèi)營銷費(fèi)用支付 計(jì)劃內(nèi)的營銷費(fèi)用支付，單筆 5 萬元以下的，報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理審批； 單筆 5 萬元及以上、 20 萬元以下的，報(bào)經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)后，上報(bào)集團(tuán)營銷管理中心評(píng)審執(zhí)行，報(bào)知董事長； 單筆 20 萬元及以上的，報(bào)集團(tuán)公司管理層評(píng)審、營銷管理中心總監(jiān)審核、董事長審批。 計(jì)劃外營銷費(fèi)用支付 計(jì)劃外營銷費(fèi)用，需集團(tuán)營銷中心對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，審批通過后報(bào)董事長審批。 第四章 供方選擇與管理 總則： 重要供方，包括并不限于銷售代理公司、廣告公司等，由集團(tuán)營銷管理中心選定。 單項(xiàng)設(shè)計(jì)或制作方，例如沙盤公司、印刷公司等，可以由項(xiàng)目公司營銷部具體負(fù)責(zé)招標(biāo)，經(jīng)集團(tuán)營銷管理中心確認(rèn)后，落實(shí)執(zhí)行。集團(tuán)營銷中心進(jìn)行全程監(jiān)督。 一、供方考察評(píng)價(jià) 1．集團(tuán)管理中心對(duì)廣告策劃供方、營銷代理供方、標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)與制作供方、模型設(shè)計(jì)與制作供方進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。 2．集團(tuán)公司 /項(xiàng)目公司尋找供方時(shí)，應(yīng)通過 現(xiàn)場(chǎng)考察的方式對(duì)其進(jìn)行資格評(píng)價(jià)，形 成《供方評(píng)價(jià)表》，并隨附考察報(bào)告及相關(guān)證明材料，亦可直接將考察情況填入《供方評(píng)價(jià)表》。 3．對(duì)廣告設(shè)計(jì)供方管理考察評(píng)價(jià)的要素包括： 合法地位極相應(yīng)資質(zhì)（營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書）。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)素質(zhì)（經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員和管理人員）。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能力（推廣能力、客戶資源）。 以往業(yè)績(jī)、社會(huì)信譽(yù)級(jí)主要優(yōu)勢(shì)（關(guān)注類似項(xiàng)目的業(yè)務(wù)經(jīng)歷）。 公司管理狀況（規(guī)范性、先進(jìn)性）。 4．對(duì)模型制作供方的考察評(píng)價(jià)，應(yīng)有集團(tuán)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部共同參與， 主要從制作能力、效果等方面進(jìn)行考量。 5．《供方評(píng)價(jià)表》應(yīng)報(bào)集團(tuán)營銷管理中心評(píng)審、營銷部領(lǐng)導(dǎo)審批，經(jīng)審批合格的供方，方具有合作資格。已與集團(tuán)合作且無不良評(píng)價(jià)的營銷類供方，無需再次評(píng)價(jià)。 二、供方選用 1．集團(tuán)公司 /項(xiàng)目公司應(yīng)通過招標(biāo)的方式選定具體的廣告設(shè)計(jì)或制作公司。參與招標(biāo)的供方，應(yīng)具有合作資格；對(duì)尚不具備合作資格的供方，可通過招標(biāo)過程中的資格預(yù)審環(huán)節(jié)進(jìn)行資格評(píng)價(jià)。 2．集團(tuán)公司 /項(xiàng)目公司對(duì)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)與制作供方、模型設(shè)計(jì)與制作供方的選用，應(yīng)報(bào)集團(tuán)營銷管理中心備案，董事長審批。 三、重要供方招標(biāo)工作 公司選擇 由集團(tuán)營銷中心考察并初步選定意向招標(biāo)單位，項(xiàng)目公司營銷部協(xié)助。 重點(diǎn)考慮以下要素：公司以往的業(yè)績(jī)及優(yōu)勢(shì)；公司實(shí)力背景、人員結(jié)構(gòu)；策劃推廣、設(shè)計(jì)人員的素質(zhì)及操作水平；公司資質(zhì)、信譽(yù)；公司運(yùn)作方式是否規(guī)范等。 項(xiàng)目營銷部負(fù)責(zé)將標(biāo)書上報(bào)項(xiàng)目公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱，并報(bào)集團(tuán)營銷管理中心審批，并于 7 個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)各標(biāo)書相關(guān)的統(tǒng)計(jì)、分析。 由集團(tuán)營銷中心組織集團(tuán)營銷管理中心經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理及相關(guān)人員參加現(xiàn)場(chǎng)提案評(píng)標(biāo)，并根據(jù)標(biāo)書內(nèi)容和提案表現(xiàn)填寫項(xiàng)目廣告招標(biāo)評(píng)審評(píng)分表。 項(xiàng)目策劃人員負(fù)責(zé)整理匯總相關(guān)意見、建議和評(píng)審表，并據(jù)此形成初步評(píng)審意 見。 在初步評(píng)審意見的基礎(chǔ)上，集團(tuán)營銷管理中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目營銷經(jīng)理，項(xiàng)目相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員參加專項(xiàng)工作會(huì)，對(duì)初步評(píng)審意見進(jìn)行審議，并初步確定中標(biāo)公司及次選公司名單（此專項(xiàng)會(huì)議也可在現(xiàn)場(chǎng)方案提報(bào)結(jié)束后一并進(jìn)行）。 項(xiàng)目公司營銷經(jīng)理與選定公司就細(xì)節(jié)進(jìn)一步溝通，并達(dá)成最終意向。 簽署合同：合約經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理確認(rèn)后，報(bào)公司營銷管理中心、法律事務(wù)部及領(lǐng)導(dǎo)審定（首次服務(wù)盛德項(xiàng)目的廣告公司須報(bào)集團(tuán)公司董事長審定），由 集團(tuán)董事長簽署。 ，實(shí)現(xiàn)與合作公司之間的良性互動(dòng)。雙方由于溝通不暢所應(yīng)起的理解分歧、矛盾，甚至最終可能引起合作破裂。 ，嚴(yán)格執(zhí)行周例會(huì)等制度，并基于信息網(wǎng)絡(luò)共享的資料交流體系充分保障順暢溝通。 ，項(xiàng)目公司應(yīng)給予合作公司充分信任，尊重其創(chuàng)意和工作成果，友好溝通和協(xié)商，以積極鼓勵(lì)為原則。 ，需組織集團(tuán)、項(xiàng)目公司與合作公司相關(guān)經(jīng)理共同參與評(píng)審。 案會(huì)議上都要形成決議，對(duì)提案形成明確修改意見。重要提案修改意見必須與營銷部領(lǐng)導(dǎo)溝通后再向合作公司進(jìn)行反饋。 、工作成品、文案撰寫等進(jìn)行有效把握。 ，同時(shí)將統(tǒng)計(jì)結(jié)果反饋給合作公司。 /銷售代理公司考核評(píng)級(jí)管理 公司評(píng)估表 公司名稱： 合作項(xiàng)目： 評(píng)核時(shí)間：‘ 評(píng)核項(xiàng)目 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 一、執(zhí)行評(píng)核 優(yōu) 5 良 4 中 3 差 2 是否按時(shí)按計(jì)劃完成工作 完成工作是否達(dá)標(biāo) 是否與其他專業(yè)公司協(xié)作 是否對(duì)工作具有預(yù)見性 參與人員是否專業(yè) 二、銷售業(yè)績(jī)?cè)u(píng)核 是否如期實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 解決問題是快速、準(zhǔn)確 客戶滿意度 三、合作態(tài)度評(píng)核 參與人員是否穩(wěn)定 對(duì)項(xiàng)目是否足夠重視 是否積極參與各項(xiàng)工作 綜合評(píng)價(jià)： 評(píng)估公司： 評(píng)估部門： 備注： 第五章 營銷審批流程管理 一、流程審批權(quán)限 主管責(zé)任部門發(fā)起者項(xiàng)目公司策劃專員項(xiàng)目公司經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理營銷管理中心總監(jiān)項(xiàng)目公司總經(jīng)理營銷管理中心總監(jiān)董事長5 萬元以下費(fèi)用支付/ /項(xiàng)目公司總經(jīng)理5 2 0 萬元費(fèi)用支付項(xiàng)目公司總經(jīng)理 營銷管理中心 集團(tuán)董事長2 0 萬元以上 集團(tuán)管理層營銷管理中心總監(jiān)集團(tuán)董事長項(xiàng)目公司總經(jīng)理集團(tuán)營銷管理中心集團(tuán)董事長類別 報(bào)審內(nèi)容審批流程會(huì)簽/ 評(píng)審人 審核人 審批人項(xiàng)目公司營銷經(jīng)理及項(xiàng)目總經(jīng)理營銷管理中心 集團(tuán)董事長推廣主畫面方案首次圍墻畫面設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司策劃專員項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目總經(jīng)理營銷管理中心總監(jiān)項(xiàng)目評(píng)獎(jiǎng)、贊助類活動(dòng)項(xiàng)目營銷策劃書年度營銷推廣計(jì)劃集團(tuán)品牌部營銷管理中心總監(jiān)項(xiàng)目公司總經(jīng)理網(wǎng)站建設(shè)方案、網(wǎng)站開通申請(qǐng)項(xiàng)目宣傳片方案項(xiàng)目公司策劃專員項(xiàng)目營銷經(jīng)理營銷管理中心經(jīng)理項(xiàng)目公司總經(jīng)理項(xiàng)目活動(dòng)營銷方案樓書、報(bào)紙及戶外