【正文】 平臺，上網(wǎng)由企業(yè)給所要發(fā)送的客戶群發(fā)短信。收費定制：移動網(wǎng)內(nèi)用戶每條1角。向聯(lián)通、。按實際發(fā)送流量結(jié)算。聯(lián)通短信平臺還未建立相應的短信平臺，發(fā)送短信只能通過自己手機點對點的發(fā)送。收費是聯(lián)通網(wǎng)內(nèi)用戶收費為1角。向移動、。按實際發(fā)送流量結(jié)算。電信小靈通短信還未建立相應的短信平臺，發(fā)送短信只能通過自己手機點對點給客戶發(fā)送。按實際發(fā)送流量結(jié)算。七、結(jié)束語項目策劃創(chuàng)意文案在進行市場調(diào)研、企劃醞釀、報告推敲以至最后報告的形成，凝結(jié)了本案策劃小組每一個工作人員的心血與智慧。我們認為，企劃報告的實質(zhì)是針對性強，市場把握預計效果好。希望在我們的演繹下，將“陽光、健康、開放、靈動”的主題內(nèi)涵延伸得更深、更遠。項目的成功是開發(fā)商的期望，更是我們天驁公司為之奮斗的目標所在，我們共同期待著，這個美麗故事的上演。一個原創(chuàng)性的理念，經(jīng)過我們的孵化和催生，成長為一個產(chǎn)品殊為不易，融化在開發(fā)行為中成為一個團隊的追求更是艱難，通過一系列的挑戰(zhàn)和成功最終上升為一種事業(yè)，更是奇跡！而這正是大正地產(chǎn)此項目要走的道路。雖然對于這份報告我們工作組的每一位成員都盡了努力，但因時間有限，報告還不盡完美，但也許這就是事物的本愿：缺憾也是一種美……第四部分、銷售組織注：貴州省新近出臺的政策明確規(guī)定禁止任何形式的認購，所以開盤前期（前期預熱期）可實行其他有效客戶積累策略（如深圳體驗之旅的旅行團），積累豐富準客戶，到開盤前再引爆從而實現(xiàn)真正的銷售。一、推廣與銷售節(jié)奏安排前奏準備醞釀：通過參加2006年春季房展會等方式已經(jīng)展示項目信息；并在06年35月份做好充分的營銷準備。然后分以下節(jié)奏推進：第一階段：形象樹立（內(nèi)部認購期）銷售目標：完成內(nèi)部認購的計劃量即完成一期總量15%推廣條件：項目展示中心/市內(nèi)接待點啟用，形象出街；燈箱、廣告牌到位，認購物料備妥。銷售價格：內(nèi)部認購價（較開盤價多5個點優(yōu)惠，但不公開）。市場價格試探。銷售預測：達到即定銷售量適當加推，照顧關系。風險應對：認購不到15%量分析原因，調(diào)整供應單位或認購策略，超出15%部分應對方案。推廣目的：塑造項目基本形象，引發(fā)市場注意；通過公司內(nèi)部關系，建立基礎客戶群廣告訴求：“蘋果社區(qū)俱樂部”形象推廣、項目啟動信息、項目基本情況、主題品牌形象確立媒體選擇：大型戶外廣告牌、車身、軟性新聞炒作、片區(qū)炒作。第二階段：蓄勢引爆（市場認購期）銷售目標：完成市場認購的計劃量既完成一期總量15%推廣條件：銷售中心基本竣工、包裝、路牌到位，樣板區(qū)域啟動實施、主要銷售物料（簡易樓書、海報等）、付款方式，廣告推廣系統(tǒng)計劃確立，啟動實施。預售證、預售合同正在準備中。銷售價格：市場認購價（較開盤價多3個點優(yōu)惠，但不公開）。市場價格試探。銷售預測：認購量達到計劃量的90%，加強廣告推廣力度，加推部分中等和一般單位。風險應對：推出認購單位未達到計劃的50%則停止廣告宣傳，封盤，總結(jié)銷售不佳的原因，尋找、調(diào)整針對策略。推廣目的：強勢宣傳、充分造勢，力求得到時常知曉、認可；積累、消化潛在大量客戶資源；建立項目的的市場形象和市場地位；廣告訴求：陽光健康、產(chǎn)品特色媒體選擇：戶外廣告牌延續(xù)（內(nèi)容更換）；報紙（新聞炒作）；雜志、廣播；海報、單張派送（小眾傳播管道）。第三階段：促進銷售（開盤強銷期）銷售目標：完成銷售總量的30%推廣條件：廣告宣傳配合到位，銷售物料到位、樣板區(qū)投入使用，銷售人員培訓到位，促銷活動有序展開，內(nèi)部認購的解籌方案確定并通知到位。銷售價格：市場價格（預留正常公折）。銷售預測：銷售不能突破50%，立即分析原因，調(diào)整推廣戰(zhàn)術。風險應對：銷售不能突破30%，立即尋找原因、調(diào)整戰(zhàn)略。推廣目的：開盤造勢、引起全城關注和社會共鳴；形成銷售期的第一次高潮；利用開盤熱銷局面，醞釀下一輪客源和銷售熱點廣告訴求：產(chǎn)品特色、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、品牌形象整合訴求；小區(qū)環(huán)境描述、樣板區(qū)全面開放、項目盛妝開盤；陽光、健康生活在雨曦城。媒體選擇：報紙、海報派送、戶外廣告、現(xiàn)場動線包裝第四階段：保障銷售（持續(xù)銷售期）銷售目標：完成內(nèi)部認購的計劃量既完成一期總量30%推廣條件：廣告延續(xù)推廣（項目熱銷介紹、分析），一定的公關活動配合，促銷政策。銷售價格：視銷售情況，適當調(diào)高12個點。銷售預測：銷售一般，尋找原因，加強或調(diào)整推廣工作；風險應對：銷售不暢，停止推廣，重新調(diào)整營銷思路，確立新策略。推廣目的：保障一期持續(xù)銷售、二期營銷鋪墊開始；有效利用老業(yè)主帶新業(yè)主關系，為下期積累客戶；有效利用延續(xù)廣告效應和客戶資源促進簽約，保持成交量廣告訴求：雨曦城蘋果園社區(qū)光芒呈現(xiàn)；產(chǎn)品的細部特征、區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢、樹立小區(qū)居住文化理念媒體選擇：電臺、少量報紙第五階段：一期持銷期及二期認購期銷售目標：完成一期銷售計劃的90%推廣條件：一期產(chǎn)品按計劃實現(xiàn)銷售，二期具備銷售條件。銷售價格：以一期產(chǎn)品均價推出二期同質(zhì)產(chǎn)品推廣目的：采用競爭型廣告策略，保障二期開盤成功，確立項目市場中的穩(wěn)固地位；廣告訴求：雨曦城蘋果園社區(qū)熱銷解密，將產(chǎn)品賣點組合推出；健康休閑生活從雨曦城蘋果園社區(qū)開始；媒體選擇：報紙、戶外廣告、DM邀請函二、客戶組織專案策略：直銷執(zhí)行案的要點建議客戶細分的營銷策略正成為貴陽房地產(chǎn)營銷的重要手段。而直銷正是其中的關鍵。我司對執(zhí)行案的關鍵節(jié)點與要點建議如下：一、目的：團購市場的拓展。有購買力的終端買家的市場拓展。項目/公司形象展示與拓展?？赡艿慕K端買家對需求、價格的認同度、接受度的調(diào)研。建議項目/公司在小眾潛力客戶心目中的品牌形象，以此帶動以點帶面的口碑傳播與推薦式購買等。二、組織直銷的條件：項目已建立初步市場形象，并有一定廣告宣傳品上街（尤以戶外、電臺廣告、報刊廣告或直銷行動）。項目主要產(chǎn)品基本確定，尤其是戶型、布局等。項目銷售接待的基本條件基本到位，主要是接待中心（或市中區(qū)接待處）、說詞、宣傳物料等。項目銷售優(yōu)惠政策，尤其是價格、物管費及優(yōu)惠政策。項目工程進度基本明確，尤其是交房期、交房標準。項目直銷組（建議由銷售部、客戶部、顧問公司組成）提前半月以上成立，并進行細致的培訓。直銷組對擬進行宣講、拓展的有購買力的企事業(yè)單位進行深入的公關聯(lián)絡，并已獲得其中有代表性的單位認可與承諾。三、直銷執(zhí)行的時間安排：考慮到直銷所需要的條件與實際組織的時間需要，建議相關方案執(zhí)行的時間安排如下：直銷組成立：2006年4月前；（分為兩個小組：拓展組由2－3名熟悉貴陽環(huán)境的人員組成、客戶服務組由5－8名銷售員組成）。直銷執(zhí)行方案的策劃確定：2006年4月前；直銷對象拓展：2006年4月后；由策劃拓展組對擬直銷單位進行聯(lián)絡以及集中宣講或拜訪的具體安排。直銷物料準備：2006年4月前完成；主要包括公司/項目介紹用的PPT、圖冊、展板、優(yōu)惠政策、禮品、客服程序等。直銷問卷設計：2006年4月前。主要針對上門直銷用。直銷方案的實施：2006年412月前；并主要以周末或與各單位/個人商議的時間為主。四、直銷的對象與拓展方法建議：考慮到項目營銷與工程進度的實際，建議同步推進的拓展與直銷節(jié)奏為：獲取金陽/南明/云巖區(qū)內(nèi)全部企事業(yè)單位的名錄與聯(lián)絡方式、主要負責人等資料。針對1的客戶資料進行專案組跟蹤服務：派發(fā)有項目宣傳資料的紀念品、資料、手提袋等；進行收集短信群發(fā)；策劃拓展組電話/上門拜訪式直銷；邀請參加研討/交流活動；邀請組織集中宣講等。聯(lián)絡貴大、貴師大的MBA、EMBA，以冠名主辦聯(lián)誼、研討的名義組織對MBA學員的直銷。（執(zhí)行時間依據(jù)拓展情況而定。或與公司組織的大型活動同步進行）組織10名銷售員或兼職銷售員，按照每人20人的指標（要求公務員科長級及以上的2－4人、企業(yè)主占4－10人、教師/醫(yī)生占2－4人、其他2－5人）組織一對一的上門直銷、調(diào)研。（時間自10月下旬起至1月中旬結(jié)束，歷時60天左右）與主流媒體共同策劃組織或贊助組織0506年度經(jīng)濟發(fā)展論壇/年度經(jīng)濟新聞評選/經(jīng)濟人物評選等活動，向市內(nèi)外/省內(nèi)外的企業(yè)主/媒體進行信息滲透或直銷。針對貴陽市內(nèi)外的實力型企事業(yè)單位，如電力、電信、銀行、金融機構(gòu)、大學、高新技術企業(yè)、醫(yī)院等，以集中宣講或組織“行政總監(jiān)/總裁/總經(jīng)理聯(lián)誼酒會”的形式推介“專家樓”/“董事官邸”/“教授樓”等，組織專門的團購拓展。附件：特定人士訪談式直銷計劃調(diào)查/直銷目的：通過對被調(diào)查對象本人基于金陽項目的消費行為調(diào)查，以及被調(diào)查對象對項目需求、能力、功能、定位、營銷等方面的建議，得出一個對該項目的全程開發(fā)有直接參考價值的結(jié)論，并以此獲得購買！調(diào)查/直銷對象：非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)（包括金融證券、國企、外企、私營業(yè)主、政府部門）的中高級經(jīng)理、總監(jiān)、副總、副處長以上職務的人士100人（不少于），其中具有一定實力的私營業(yè)主和多次進行房地產(chǎn)投資的客戶各40人；政府部門負責人、教師和學者各20人。調(diào)查/直銷方法：以深度訪談為主要調(diào)研/直銷模式，即通過一對一的形式，對調(diào)查對象進行12次訪談調(diào)查。這種深度調(diào)查形式有別于常規(guī)性的街訪式調(diào)查，它更象一次目的明確的專題采訪，而不是普查式的答問。它的主要好處在于，在被調(diào)查對象的身份、社會層次已經(jīng)明確化、具體化、專業(yè)化，并且具備直接消費潛力和建議提供能力的條件下，通過面對面的開放式訪談，最終達致調(diào)查的目的以及項目推介、銷售的最終目的。具體調(diào)查（訪談）/直銷形式和流程：確定調(diào)查對象 → 預約（傳真資料、電話約定）→ 現(xiàn)場看地（或）→ 第一次預約→ 第一次上門采訪→ 再次說明采訪目的并介紹項目概況（出示資料）→ 正式采訪（圖示、提問、傾談、提示、追問等形式相結(jié)合） → 采訪結(jié)束并說明再次預約訪問的原因、計劃 → 整理采訪記錄、得出初步結(jié)論、設計第二次采訪問卷、預約第二次采訪 → 第二次采訪 → 得出綜合結(jié)論 →撰寫調(diào)研報告。