財(cái)經(jīng)：房地產(chǎn)泡沫研究-資料下載頁
2025-06-24 01:58本頁面
【正文】 有較大的內(nèi)在關(guān)聯(lián)。一種說法是，上游鋼材和砂土等原料漲價(jià)造成了對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，因而是一種成本推動(dòng)；并且，即使在鋼材等投資品價(jià)格上漲超過20%的情形下，住房?jī)r(jià)格不到10%的漲幅畢竟是溫和的。這是一種缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)基本常識(shí)的判斷?！ 〕杀就苿?dòng)必須是外生沖擊，比如上世紀(jì)70年代中東石油危機(jī)導(dǎo)致的美國(guó)經(jīng)濟(jì)滯脹，當(dāng)前石油價(jià)格上漲可能對(duì)汽車消費(fèi)的沖擊等。而中國(guó)的鋼鐵、能源和原材料消費(fèi)價(jià)格上漲完全是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生需求導(dǎo)致的，只能是一種需求拉上的膨脹。因此，房地產(chǎn)投資與需求的雙重膨脹是因，原材料價(jià)格走高是果，而不是相反。同時(shí)，房地產(chǎn)需求膨脹導(dǎo)致的投資品價(jià)格上漲必然延伸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門：鋼鐵、土地和原材料價(jià)格上漲將直接意味著各制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)投入的成本上揚(yáng)，由此形成全面的通貨膨脹?！ 〈送?，從間接因素看，房地產(chǎn)擴(kuò)張形成的土地圈占降低了農(nóng)產(chǎn)品播種面積，間接推動(dòng)了農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工成本。土地價(jià)格是農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)公報(bào)，()。盡管建設(shè)占用耕地在絕對(duì)值上并不起眼，但建設(shè)占用耕地一般屬于城郊或平原地帶的高產(chǎn)農(nóng)田。此類耕地的流失直接造成農(nóng)產(chǎn)品有效播種面積的下降，并推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量下降、成本上升。主流觀點(diǎn)把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升歸結(jié)為播種面積減少和自然災(zāi)害影響。而受災(zāi)耕地僅減少5萬公頃，小于建設(shè)圈占土地的1／4。因此，引起農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的主要原因是高產(chǎn)耕地播種面積下降，而高產(chǎn)耕地減少的主要原因是建設(shè)用地，建設(shè)用地的主要用途是各類房地產(chǎn)開發(fā)。 對(duì)于農(nóng)業(yè)而言，房地產(chǎn)開發(fā)圈占土地就不再是需求拉上而是成本推動(dòng)型沖擊。從各方信息看，土地開發(fā)圈占的基本是城郊好地而非山野荒地，那么要實(shí)現(xiàn)同樣的產(chǎn)量必然需要在農(nóng)田、水利等一系列環(huán)節(jié)增加開支。因此，2003年～2004年間房地產(chǎn)投資過熱與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲將不是兩個(gè)孤立發(fā)生的現(xiàn)象?！ ? 4．銀行會(huì)不會(huì)再次成為中國(guó)最大的空置房地產(chǎn)持有者？2004年04月28日18:24 《財(cái)經(jīng)》雜志 由于中國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期形成的特定金融體制，房地產(chǎn)投資泡沫與銀行資產(chǎn)質(zhì)量存在高度相關(guān)性。一方面，中國(guó)的銀行體系持有全國(guó)92%左右的金融資產(chǎn)，依靠資金配置引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力是毋庸置疑的；另一方面，銀行主導(dǎo)型金融體系具有把企業(yè)部門和家庭部門投資風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行內(nèi)部的特點(diǎn)，當(dāng)不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)沖擊發(fā)生時(shí)，往往會(huì)因產(chǎn)業(yè)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)和貨幣危機(jī)。在1991年～1993年經(jīng)濟(jì)泡沫所導(dǎo)致的治理整頓后，大量不良資產(chǎn)成為銀行體系的歷史包袱，歷經(jīng)10多年而無法完全化解。好在當(dāng)時(shí)的國(guó)有銀行體系與國(guó)家財(cái)政隱性擔(dān)保最 終維系了公眾信心，實(shí)現(xiàn)了軟著陸，否則出現(xiàn)一次大規(guī)模金融危機(jī)是不足為奇的?！ ∈紫?，面向個(gè)人的長(zhǎng)期住房按揭貸款把銀行資產(chǎn)質(zhì)量與中國(guó)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)景氣、就業(yè)和人均收入等一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)密切結(jié)合在一起。宏觀經(jīng)濟(jì)一旦出現(xiàn)過熱后的蕭條將引發(fā)銀行危機(jī)。2003年，金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房消費(fèi)貸款已經(jīng)接近12000億元，%。即使購(gòu)房者信用狀況優(yōu)良，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，銀行此類貸款轉(zhuǎn)化為不良的可能性依然很大。第一，宏觀經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)，就業(yè)壓力加大，購(gòu)房者收入流下降和房產(chǎn)租金下降并存，導(dǎo)致住房信貸違約；第二，房地產(chǎn)投資持續(xù)大于GDP增長(zhǎng)，房產(chǎn)供給存在結(jié)構(gòu)性過剩導(dǎo)致價(jià)格下滑，面對(duì)市場(chǎng)價(jià)格縮水的資產(chǎn)，購(gòu)房者的理性選擇是把所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行而不選擇在今后若干年內(nèi)繼續(xù)償還貸款。畢竟，住房貸款的時(shí)限一般在30年，而中國(guó)自1978年以來的改革僅僅走了26年。在任何成熟的或不成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，在200多年的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，還沒有哪一個(gè)國(guó)家在30年時(shí)間內(nèi)不發(fā)生一次金融危機(jī)；第三，在個(gè)人房地產(chǎn)貸款余額增量與年度住宅銷售額的比較中我們可以看到，年度個(gè)人住房貸款增加額占住宅銷售額的比重一般在50%以上(見表十)。盡管銀行認(rèn)為該業(yè)務(wù)屬于優(yōu)良資產(chǎn)，但是畢竟是整個(gè)銀行體系在賭全民的預(yù)期收入會(huì)持續(xù)上升或者房產(chǎn)價(jià)格至少不貶值。也許在短期的確如此，在中期則沒人能保證經(jīng)濟(jì)的零波動(dòng)?！ ∑浯危?，但是2003年的增長(zhǎng)率達(dá)到49%，比全部信貸余額21%的增長(zhǎng)高出了整整28個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)貸款時(shí)限一般不長(zhǎng)，但是其還款來源主要依靠商品房銷售所得。這就再次回到了商品房供給增長(zhǎng)與有效需求間的動(dòng)態(tài)變化上。在未來一段時(shí)間，實(shí)際有效需求若持續(xù)小于銀行與開發(fā)商的需求預(yù)期時(shí)，泡沫的累積與破裂是必然發(fā)生的故事，而銀行將再次成為我國(guó)最大的空置房地產(chǎn)持有者。 13 / 13
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