【正文】 次和水平；同知名品牌、行業(yè)協(xié)會等共同成立具有一定權(quán)威的專家顧問組委會，為會展，主題產(chǎn)品推介會奠定基礎(chǔ)；u 有計劃、有主題地組織各種會展會議。對家居燈飾，可以安排各種主題的家庭裝飾展，動態(tài)地推出各個新產(chǎn)品，并成為一道獨特的風(fēng)景城。本項目不是一個簡單的商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)經(jīng)營項目，因而在對它進行評價和探索其商業(yè)價值所在時，是在宏觀區(qū)域市場范疇和大流通領(lǐng)域里尋找恰當(dāng)?shù)某雎贰Ｉ钊胙芯苛四呈械慕ú氖袌霭l(fā)展格局，我們提出“一站式”市場形象定位概念和黔北地區(qū)建材家居燈飾中心定位。本項目立足于服務(wù)周邊市場，集批發(fā)兼營展示交易、物流配送、售后服務(wù)功能等為一體，具有強大輻射能力的大型現(xiàn)代化品牌建材家居燈飾中心。依托龍坑新中心對于黔北地區(qū)極強的輻射作用，通過動態(tài)的展覽展示提升本項目的輻射半徑；依托本項目的極強輻射力，樹黔北地區(qū)建材家居燈飾市場的品牌與典范。投資經(jīng)營+租賃經(jīng)營+委托經(jīng)營投資經(jīng)營：主要指工藝要求高、品牌附加值高的展示經(jīng)營區(qū)，包括：家具、居家用品、廚衛(wèi)家私、窗簾、布藝、門窗、地板、燈飾、墻紙等。可真接進行物業(yè)銷售，然后由投資方委給經(jīng)營管理公司進行統(tǒng)一經(jīng)營。租賃經(jīng)營：主要指建筑類的鋼材、板材、機電、木料、管材、線材等。此類專場統(tǒng)一規(guī)劃后，進行租賃經(jīng)營。委托經(jīng)營：該建材家居燈飾市場建成投入使用后，由投資公司組建市場經(jīng)營管理公司或聘請經(jīng)營管理公司進行該物業(yè)的經(jīng)營管理，投資公司可將物業(yè)的營銷、經(jīng)營、推廣等事宜委托給專業(yè)的公司進行經(jīng)營。包括：品牌經(jīng)營、賣場管理、招商、推廣、銷售、物流、倉儲、商務(wù)服務(wù)、電子商務(wù)平臺的建立等事宜。 第6部分 項目投資財務(wù)分析本項目投資由土地成本，前期開發(fā)費，建安工程成本費，基礎(chǔ)設(shè)施費，房地產(chǎn)各項稅費，管理、銷售及財務(wù)費用，不可預(yù)見費等構(gòu)成，（不含鋪底流動資金3788萬）。項目內(nèi)容計算標(biāo)準(zhǔn)單項總金額（萬元）征地335畝18萬/畝6030主賣場8萬平方米1700元/平方米136001200元/平方米18001500元/平方米3750基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)120元/平方米1440開發(fā)期配套費186元/平方米2232電子商務(wù)交易管理平臺200元/平方米2400招商及營銷推廣3%935管理費（建設(shè)期按）3%935其他運行費用623不可預(yù)見費用935財務(wù)費用1495合 計36175，根據(jù)本項目的產(chǎn)業(yè)特點，按國標(biāo)企業(yè)自有資金不得低于總投資的35%計算，鋪底流動資金3788萬元。第7部分 項目效益分析根據(jù)投資估算，本項目單位成本約為3000元/㎡。本項目收入根據(jù)其以經(jīng)營模式，結(jié)合項目的具體情況，主要收入為租賃收入，按市場預(yù)測價計算，按85%出租率。根據(jù)計算，%，%。盈虧平衡點為56%。2007年，某總?cè)丝?00多萬，城鎮(zhèn)人口227萬，按1%每年遞增，5年后即2012年達(dá)到239萬人。目前城市率為32%，按城市化率的30%擁有房產(chǎn)，人均30平方米，新增需求為10%，裝修和家具1000元/，項目在裝修、家居、。按每3元人民幣房地產(chǎn)能帶動1元建材經(jīng)濟發(fā)展的計算，2009年某市固定資產(chǎn)投資為316億元，按每年10%遞增，3年后即2012年達(dá)到420億，到2012年某市轄16個縣（區(qū)）共帶動建材經(jīng)濟為139億元。按某市兩區(qū)一縣占50%計算為210億元，面向某市區(qū)營業(yè)額為10億元。為政府實現(xiàn)創(chuàng)利稅1億以上。本項目建設(shè)期按3年計，商業(yè)培育期按3年計，市場全按租賃經(jīng)營計算，以項目全面回收期計算加上投資建設(shè)期。（1）不同利益群體對項目的適應(yīng)性分析隨著某市城市建設(shè)擴容，龍坑將成為來某市南部新城的中心，無論龍坑鎮(zhèn)原居民，還外遷進入人群都有可能通過本項目解決就業(yè)問題，建成后也將享受到生活配套的方便。建議項目建設(shè)期內(nèi)，加強內(nèi)外部監(jiān)測，建立高效通暢的反饋機制和渠道，接受群眾監(jiān)督，以保障工程實施過程出現(xiàn)的各種問題得到及時解決。（2）當(dāng)?shù)氐胤秸畬椖康倪m應(yīng)性分析該項目對龍坑鎮(zhèn)的經(jīng)濟社會發(fā)展意義重大，同時也得某縣委、縣政府和各有關(guān)部六的大力支持和關(guān)心。為更好地保證本項目的功能實現(xiàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定及時辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。（3）項目技術(shù)引入與當(dāng)?shù)匚幕瘲l件的適應(yīng)性分析本項目的建筑設(shè)計將引入較為先進解決方案，運營過程中也會引入與國際接軌的電子商務(wù)平臺，這對當(dāng)?shù)氐氖袌鼋ㄔO(shè)和商業(yè)模式都將起到提升。對于硬件設(shè)備方面的溝通可請供貨商對以經(jīng)營管理企業(yè)進行培訓(xùn)，對軟件管理方面的技術(shù)一是要請專業(yè)人員長期進行操作，二是培養(yǎng)一批當(dāng)?shù)氐牟僮魅藛T，以促進當(dāng)?shù)乜沙掷m(xù)發(fā)展。（1）項目建成后將改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境和生存條件，有利于提高龍坑居民的生活質(zhì)量。（2）項目完成后，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件得到極大改善，相配套的生活服務(wù)設(shè)施也將完善。項目建成后產(chǎn)生的輻射作用也將使周邊區(qū)域的服務(wù)功能得到提升。對當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量產(chǎn)生正面影響。（3）項目營業(yè)額的增加和稅收增加當(dāng)?shù)卣腉DP和城市競爭力。（4）項目的投資建設(shè)本身也需要大量的鋼材、水泥等建筑材料，某縣的礦產(chǎn)資源便增加生產(chǎn)訂單，將帶動房地產(chǎn)投資開發(fā)的相關(guān)企業(yè)增產(chǎn)增收。 施工期噪聲污染源 施工期間噪聲污染分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲及施工車輛噪聲。本項目主要施工噪聲源是：施工過程使用推土機、挖土機、混凝土震動機、混凝土攪拌機等以及道路施工時鏟用機、壓路機、瀝青砼推鋪機等機械設(shè)備及運輸車輛。 施工期噪聲污染防治措施 合理放置施工機械，盡可能布置在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間進行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應(yīng)采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。 施工期水污染源 施工期間將產(chǎn)生施工人員生活污水、打樁泥漿水和施工設(shè)備的沖洗廢水，給施工區(qū)環(huán)境造成一定影響。 項目施工人員人數(shù)按200人/天計，平均每人每天4L的生活污水排放量計算,；在現(xiàn)場施工過程中，將會涉及鉆孔、澆筑等工程，工程施工過程產(chǎn)生少量的泥漿、砂漿等，如處理不當(dāng)會在一定程度上影響水環(huán)境；施工時如遇降雨，雨水沖刷施工現(xiàn)場，雨水徑流含有大量懸浮固體物，也會短暫性的影響水體。 施工期水污染防治措施 在施工前期應(yīng)同步設(shè)計好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運。建筑廢物按指定地點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議在施工場地設(shè)置簡易廁所和化糞池，對施工隊伍居住地的食堂、浴室和廁所污水進行處理。 施工期空氣污染源 按起塵原因可分為風(fēng)力揚塵和動力揚塵。風(fēng)力揚塵主要是露天堆放的建材（如黃沙、水泥等）及裸露的施工區(qū)表層浮土由于天氣干燥及大風(fēng)，產(chǎn)生風(fēng)力揚塵。動力揚塵主要在車輛行使時產(chǎn)生。 施工過程中由于挖土、填土、推土及搬運泥土和水泥、石灰等裝卸、運輸、攪拌過程中有大量塵埃散逸到空氣中；道路施工時運送物料對汽車引起道路揚塵污染；物料堆放期間由于風(fēng)吹引起的揚塵；在路面施工時由于推鋪瀝青混凝土可能產(chǎn)生瀝青煙污染；根據(jù)建筑施工工地的有關(guān)數(shù)據(jù)，當(dāng)風(fēng)速較大時，周圍一定范圍內(nèi)TSP濃度將超過環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)水平。此外，人員、工具、建筑材料、土方的運輸汽車以及一些動力設(shè)備會排放少量NOX、CO和THC，對大氣環(huán)境也有一定影響。 施工期空氣污染防治措施 建議施工單位采取以下措施：開挖時，對作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長期堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、碎石等，應(yīng)采用雨布覆蓋或經(jīng)常灑水保持濕潤，減少揚塵。對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，并盡量減少搬運環(huán)節(jié)。防止運輸車輛裝載過滿，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時清掃散落在路面上的泥土和建筑材料，定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。施工現(xiàn)場要進行圍欄或部分圍欄，縮小施工揚塵擴散范圍。當(dāng)風(fēng)速過大時，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。 施工期固廢污染源 建設(shè)項目施工期間固體廢氣物：一類為建筑垃圾，另一類為生活垃圾。本項目從事場地平整，所需土石方均就近采購。施工過程中基本無廢土石方產(chǎn)生，施工過程中主要固廢為生活垃圾。施工期生活垃圾若處理不當(dāng)隨意扔置，對周圍環(huán)境將產(chǎn)生污染。預(yù)計生活垃圾產(chǎn)生量為40kg/d。 施工期固廢污染防治 生活垃圾收集到指定的垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門及時進行統(tǒng)一處理，避免出現(xiàn)垃圾長時間堆置腐爛產(chǎn)生異味和招引蚊蠅。施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)堆放或填埋到指定位置。在運輸過程中應(yīng)避免垃圾散落在路面上，以免產(chǎn)生二次污染。 此外施工期須設(shè)置施工人員的臨時衛(wèi)生場所，以免污染環(huán)境。 施工期產(chǎn)生的污染對其環(huán)境的影響是短暫的，一旦施工結(jié)束，其影響隨之消失。 （一）營運期水污染分析 營運期水污染源 本項目正常運轉(zhuǎn)后，產(chǎn)生的廢水主要生活污水。 營運期水污染防治措施 廁所廢水經(jīng)化糞池處理，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后通過溝渠排放。 （二）營運期固體廢棄物環(huán)境影響分析 營運期固體廢棄物污染源 營運期主要廢棄物為居民生產(chǎn)和生活過程中產(chǎn)生的廢材及生活垃圾。 營運期固體廢棄物污染防治措施 針對生活性廢物，區(qū)域內(nèi)合理分布垃圾收集處和垃圾桶等設(shè)施，以利垃圾的收集和清運。第8部分 結(jié)論 規(guī)劃建設(shè)由雙向六車道、綠化帶和非機動車道組成的交通主干道，主要交通干線以上跨、下穿、立交形成立體交通，按目前中國一級城市的道路標(biāo)準(zhǔn)打造（龍坑）新城的交通主干道體系，預(yù)留足夠的管網(wǎng)容量及鋪設(shè)空間，保證10年不落后，不翻新，不改造。目前某的同類市場格局為零散而不具規(guī)模、市場位置影響城市發(fā)展（位于中心城市區(qū)）、交易方式落后等，本項目市場的運營需要大量的商家、物流與人流，這不是投資商單方面可以解決的問題，建議在投資經(jīng)管企業(yè)全力市場行銷的同時，政策給予：（1）政策性調(diào)控區(qū)域內(nèi)工業(yè)、商貿(mào)項目的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)性和主次關(guān)系，保證項目所屬產(chǎn)業(yè)的市場地位；（2）某市同類市場向龍坑向本項目集中的政策要求及優(yōu)惠政策；（3）建設(shè)公共交通及交通保障體系的政策。如：開通到某市區(qū)的公交線不少于3條，開通到南白鎮(zhèn)的公交線不少于2條，某市出租車到龍坑南白按城市區(qū)計價收費等；（4）引導(dǎo)更多的投資商等進行新城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施及周邊物業(yè)開發(fā)建設(shè)，加快區(qū)域的城市化進程；（5）加快區(qū)域戶籍變更、企事業(yè)單位名稱歸屬地變更、社會保障統(tǒng)籌等相關(guān)公共事務(wù)性工作的推進，早日促成該區(qū)域為某市城市新區(qū)的事實，改變?nèi)藗兊男睦戆凳竞拖M習(xí)慣，為項目的建成營運創(chuàng)造條件。（新烏江區(qū)）城市定位與城市名片美國有個華爾街、北京有個中關(guān)村、成都有個高新區(qū)、重慶有個經(jīng)開區(qū)，這些名字不僅是一個名字，而包含著了城市功能定位，也形成了較為鮮明的城市名片。對于龍坑，既是某市規(guī)劃的南部新城，就應(yīng)該與匯川區(qū)、紅花崗區(qū)不同，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃，輕工業(yè)、物流、商貿(mào)、新型產(chǎn)業(yè)基地、能源中轉(zhuǎn)、度假經(jīng)濟等將是龍坑未來的發(fā)展藍(lán)圖，因此，現(xiàn)在為其做一張名片，包括一個國際化的名字、面向未來的產(chǎn)業(yè)定位、與世界接軌的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，在該區(qū)域發(fā)展的過程中將會不斷深化某市人民乃至全省人民對該區(qū)域的印象、了解、認(rèn)同和仰望。綜上所述：項目優(yōu)質(zhì)可行根據(jù)城市規(guī)劃、市場規(guī)劃、市場研究、項目評估，某建材家居燈飾市場建設(shè)具有很好的投資建設(shè)前景。投資企業(yè)具備實力某省**科技集團有限公司作為有實力的民營企業(yè)，完全能夠保證建設(shè)資金的投入，完全能夠保證項目建成后的運營管理，企業(yè)具備投資和經(jīng)營的實力和能力。項目建成多贏促發(fā)展某建材家居燈飾市場并不是通過短期銷售體現(xiàn)投資贏利，而是通過持續(xù)的經(jīng)營，培育良好的交易模式，樹立產(chǎn)業(yè)品牌，為社會、為當(dāng)?shù)鼐用?、為商家、為投資企業(yè)共同創(chuàng)造利益。項目的建成投產(chǎn)，既可保證經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會的穩(wěn)定和繁榮，同時也增加了城市經(jīng)營的附加值和該城市體與其它城市體的競爭力。57四川省成都市青羊區(qū)青羊工業(yè)總部基地同誠路8號8棟3號 郵編：610091總機：（028）87544594，87300058 傳真：（028）87540660，87300095809 網(wǎng)址：本項目地塊附件一