重慶地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-06-23 15:01本頁(yè)面
【正文】 1）本項(xiàng)目應(yīng)以中檔物業(yè)身份立足新牌坊片區(qū)。（2）本項(xiàng)目的樓盤(pán)質(zhì)素應(yīng)確立為替目標(biāo)客戶(hù)打造精品住宅。即形成品質(zhì)完善、單價(jià)適中、總價(jià)尚可接受的總體經(jīng)營(yíng)思路。在市場(chǎng)推廣策略上，大致分為三個(gè)步驟：步驟一：根據(jù)市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，選擇滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的經(jīng)營(yíng)理念，制定合理的銷(xiāo)售價(jià)格。步驟二：研究市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，確定目標(biāo)客戶(hù)，明確項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)及推廣主題，擬定出最佳的市場(chǎng)銷(xiāo)售策略，使銷(xiāo)售達(dá)到效益最大化。步驟三：擬定詳細(xì)的整個(gè)市場(chǎng)推廣計(jì)劃，包括：報(bào)紙、媒體及戶(hù)外廣告的計(jì)劃安排；發(fā)量時(shí)間的配合；制定目標(biāo)客戶(hù)名單；市場(chǎng)推廣及預(yù)算。十、營(yíng)銷(xiāo)策略的展開(kāi)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)展開(kāi)的基礎(chǔ)；樹(shù)立良好的項(xiàng)目形象是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)信心的保障；有效的項(xiàng)目推廣和信息傳播是銷(xiāo)售時(shí)機(jī)到來(lái)的前提條件。物業(yè)的價(jià)值可以分為“硬價(jià)值”和“軟價(jià)值”兩個(gè)部分，硬價(jià)值就是成本加利潤(rùn)，沒(méi)有彈性。而軟價(jià)值的判斷是一個(gè)感性過(guò)程，增加軟價(jià)值的最有效方法就是物業(yè)形象包裝和廣告促銷(xiāo)宣傳。由于渝復(fù)小區(qū)的開(kāi)發(fā)未上規(guī)模，廣告宣傳費(fèi)用的投入空間不大，所以這就迫使我們思考如何把力使在“刀刃”上用有限的投入而獲得最大的傳播效果。我們認(rèn)為，實(shí)實(shí)在在地做好從以下幾個(gè)方面的工作是本項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中脫穎而出的基本保證。工地包裝目的：提升樓盤(pán)品位，表現(xiàn)樓盤(pán)內(nèi)涵，獲取賣(mài)家認(rèn)可從而促成銷(xiāo)售。內(nèi)容：樓盤(pán)外圍墻：工地戶(hù)外看板：施工公告牌：工程全貌展示牌：工程質(zhì)量控制牌： 布 幅：各樓宇在開(kāi)盤(pán)、封頂、竣工等階段掛置大型宣傳布幅包括樓宇名稱(chēng)、宣傳語(yǔ)等?？礃侵甘九疲郝菲旒靶〔势欤嚎稍谂R近主干道設(shè)置，小彩旗可置于圍墻上或售樓中心來(lái)營(yíng)造氣氛。售樓中心目標(biāo)：售樓部的裝修和布置不僅要體現(xiàn)出樓盤(pán)的內(nèi)涵同時(shí)還應(yīng)為看房客戶(hù)營(yíng)造一種舒適、閑逸的自然環(huán)境來(lái)協(xié)助銷(xiāo)售人員從旁達(dá)到加促購(gòu)買(mǎi)意向的目的，其銷(xiāo)售道具也會(huì)銷(xiāo)售過(guò)程中起到舉足輕重的作用。內(nèi)容：銷(xiāo)控臺(tái)、展板（廣告板、效果圖、平面示意圖、說(shuō)明圖等）、整體模型、戶(hù)型模型、銷(xiāo)售進(jìn)度表、樓書(shū)、企業(yè)形象展示位以及其它辦公用具。定價(jià)及價(jià)格策略定價(jià)有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向。考慮到貴司長(zhǎng)期的發(fā)展前景、項(xiàng)目特性和目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)承受能力，我司建議渝復(fù)麗園的訂價(jià)策略應(yīng)以“購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向”訂價(jià)策略為主，結(jié)合競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向訂價(jià)低開(kāi)高走。作為期房，、銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)環(huán)境相連接，建議采用動(dòng)態(tài)的價(jià)格策略，即主要由：開(kāi)盤(pán)價(jià)、封頂價(jià)、竣工價(jià)、入住價(jià)組成，建議本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期起價(jià)（套內(nèi)面積）：1950元/m2；均價(jià)：2100元/m2較為適合。隨后的銷(xiāo)售階段售價(jià)可根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售狀況和工程進(jìn)度逐步向上調(diào)整。附周邊樓盤(pán)價(jià)格匯總表：樓盤(pán)名稱(chēng)起價(jià)（套內(nèi)）均價(jià)（套內(nèi)）最高價(jià)（套內(nèi)）開(kāi)盤(pán)日期龍珠花園2000210025002001年8月江龍大廈1800186020002002年12月北城綠景2200230025002001年碧云花園2180230028002002年9月加新時(shí)代印象2388250028002002年12月九龍湖畔220024002700還未開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)發(fā)售時(shí)機(jī)：選擇開(kāi)盤(pán)發(fā)售的時(shí)機(jī)是決定項(xiàng)目能否順利面市的重要因素之一。據(jù)貴司目前的建設(shè)計(jì)劃安排，我們認(rèn)為：渝復(fù)小區(qū)應(yīng)爭(zhēng)取在2003年5月中旬以前具備預(yù)售資格和條件來(lái)避開(kāi)在夏天炎熱銷(xiāo)售淡季開(kāi)盤(pán)發(fā)售的不良銷(xiāo)售時(shí)間段。開(kāi)工初期階段的推廣策略據(jù)目前我司所悉，將在今年年底以前開(kāi)工建設(shè)，我司建議本項(xiàng)目可在明年1月份參加在渝中區(qū)上清寺鑫隆達(dá)大廈舉行的“重慶市第四屆春季房展會(huì)”，并擬定樓盤(pán)主打廣告語(yǔ)同時(shí)提煉出項(xiàng)目的亮點(diǎn)利用主流媒體進(jìn)行軟性引導(dǎo)宣傳，其主旨是借助房交會(huì)大舞臺(tái)的強(qiáng)盛人氣和房地產(chǎn)傳統(tǒng)熱銷(xiāo)旺季的到來(lái)展開(kāi)項(xiàng)目蓄勢(shì)推廣以及快速傳遞樓盤(pán)信息和展示項(xiàng)目形象，讓把置業(yè)目標(biāo)鎖定在新牌坊區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的消費(fèi)群體猶豫徘徊、持幣觀望從而實(shí)現(xiàn)大量搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額的預(yù)期目的。物管公司的作用隨著重慶城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的飛速發(fā)展，消費(fèi)者顯得愈加成熟。他們不僅對(duì)樓盤(pán)的建筑質(zhì)量、綠化環(huán)境、社區(qū)配套等硬件設(shè)施有較高的要求同時(shí)也非常重視開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理水平，因此，渝復(fù)麗園可盡早考慮選擇一家有市場(chǎng)品牌號(hào)召力的物管公司（即使是以顧問(wèn)的形式介入也可）作為合作伙伴來(lái)提升產(chǎn)品的服務(wù)附加值。銷(xiāo)售節(jié)奏的把握我司認(rèn)為：，即開(kāi)盤(pán)期（2003年5月中旬—8月上旬）、熱銷(xiāo)期（8月中旬—11月中旬）、強(qiáng)銷(xiāo)期（11月下旬—2004年春節(jié)前）、和收盤(pán)期（入住3個(gè)月內(nèi)）。各階段的銷(xiāo)售率為：25：30：20：25。最終目標(biāo)是在入住以前達(dá)到70%以上的銷(xiāo)售率，當(dāng)然，具體銷(xiāo)售節(jié)奏還要根據(jù)市場(chǎng)的狀況和工程進(jìn)度作相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃及廣告投入的最終目的是為了樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和贏得消費(fèi)群的認(rèn)同，并盡可能的將目標(biāo)客戶(hù)引至銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際交易，由銷(xiāo)售隊(duì)伍來(lái)完成最后一擊。企業(yè)投入的資金和付出心血都只能從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上來(lái)體現(xiàn)回報(bào)率。由此可以看出銷(xiāo)售隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)與否、水平高低也是決定樓盤(pán)是否能讓市場(chǎng)迅速消化的重要因素。邁德房地產(chǎn)顧問(wèn)公司經(jīng)過(guò)多年來(lái)的市場(chǎng)搏殺積累了豐富的樓盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)，我們衷心地希望能有機(jī)會(huì)與貴司攜手共進(jìn)。24 / 24
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