【正文】 開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：營銷開支概算，包括：項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支項(xiàng)目策劃的開支銷售策劃的開支廣告開支項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支工程開支概算，包括：用于工程勘探的開支用于吹沙填土、平整土地的開支用于工程設(shè)計(jì)的開支用于建筑施工的開支用于設(shè)施配套的開支用于工程監(jiān)理的開支土地征用開支概算，包括：政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支金融成本開支，包括：外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出貸款引起的利息支出各項(xiàng)保險(xiǎn)開支稅收和行政性收費(fèi)不可預(yù)見開支第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會(huì)的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個(gè)人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？為選定市場和制定策略而進(jìn)行可行性研究在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟：明確一些可利用的競爭優(yōu)勢；選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢；有效地向市場表明公司的定位觀念。產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對(duì)產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。納入整體營銷方案的可行性研究一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書，以便在整體上把握整個(gè)營銷活 動(dòng)。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容：計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽）市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料）機(jī)會(huì)與問題分析目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平市場營銷策略行動(dòng)方案：做什么？誰去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表控制措施策略涉及的是營銷活動(dòng)“是什么”和“為什么”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？”“時(shí) 間？”“地點(diǎn)？”“怎么樣？”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評(píng)定存在問題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評(píng)估執(zhí)行效果的技能。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（一）操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用說明 有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在 現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。 （－）論證設(shè)計(jì)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。 （二）第措資全階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。 （四）項(xiàng)目試運(yùn)營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。 （五）項(xiàng)目正常運(yùn)營階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。 （六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。 （七）項(xiàng)目修江孜追階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段，需投入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。 （八）項(xiàng)目拆除階段 指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。處在房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上交易，都可 以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。七。果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況不同，由于對(duì)市場預(yù)測和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對(duì)象，提供了更多的投資機(jī)會(huì)。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述八個(gè)階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場調(diào)查，包括外銷市場及其競爭力的滲透率．通過資源調(diào)查，政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案．以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間．項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究．尋找投資開發(fā)機(jī)會(huì)通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程設(shè)計(jì)來對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對(duì)比準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。由于對(duì)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會(huì)得心應(yīng)手。（2）需要?jiǎng)?chuàng)造性思維多，但采要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的最好時(shí)期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目　　由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。　　在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會(huì)背景。分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：（1）有對(duì)場地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收益有好處。（2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。（3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。（4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。（5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人員，市場營銷人員等。（3）對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高，資金雄厚。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（7）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果．并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲；（2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故；（3）由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位；由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對(duì)施工過程的開展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作