【正文】 提的名字，那么報紙上又登出來了，那么江總書記念舊就去視察去了，那么又打電話說，江總書記要視察你萬科，那么我說我怎么不知道，那么他說你看報紙去，那么我一看報紙我說是科萬，我朋友說是字印錯了。那么你名字起的有名，那么好多好事都往你身上貼。那么也會引起誤會，那么深圳有一家日本人開的富林酒店，富林在關(guān)系的俚語當(dāng)中是什么意思呢？廣東話是已婚男人搞搞正，意思就是不應(yīng)該尋花問柳的男人就不應(yīng)該去，那么后來就想日本人在中國搞的企業(yè)怎么這樣。 　　那么這個問題就是媒體報道萬科在100萬人口的城市都要搞房地產(chǎn)，那么請問是城區(qū)人口100萬還是包括整個市的100萬人口呢？ 　　這個很簡單，就是行政區(qū)人口。 　　2000年的每股收益是多少？公布了，每股收益是5毛9。 　　董事會持股多少人？你本人持股多少？實際這個當(dāng)然都有統(tǒng)計，但是我沒有專門記這數(shù)字，我剛才也講了，我本人持股是17萬，應(yīng)該說在董事會當(dāng)中我這個持股量是比較多的。因為就個人來講，不包括那種國家股、法人股，就個人股在董事會里我持股算是比較多的。因為，萬科在88年搞股份制改我用我自己的2萬塊買了股票，那么搞的現(xiàn)在配股送股到現(xiàn)在就17萬股。 　　故事中當(dāng)三分之二業(yè)主不同意你們的方案怎么辦？不同意的方案，剛才我們講了，我們從消費者的意見當(dāng)中他不同意，不同意就回復(fù)回去，當(dāng)然你說你蓋起來了就比較一麻煩了，來進(jìn)行補(bǔ)場，或者是通過法律來判別。那么如果沒有蓋起來就很簡單。 　　第二個如何解決客戶的無理要求？ 　　如何解決在業(yè)主要求發(fā)展商無法達(dá)到的要求的時候你應(yīng)該怎么做？實際上在發(fā)展商和消費者來講，往往是消費者委員會來協(xié)商，那么或者是通過法律辦法來解決，這些事情在法律當(dāng)中都是免不了的。 　　現(xiàn)在北京有幾個項目的操盤手都是原萬科的中層管理人員，而且銷售業(yè)績很好，風(fēng)林綠洲，但萬科北京在本身銷售業(yè)績平平，經(jīng)理人的離開對萬科業(yè)績是否有影響，影響多大？前幾天，報道萬科深圳金色項目由于修改原則業(yè)主提出抗議，這與萬科的客戶微笑相符合嗎？ 　　我想讓客戶微笑絕對不是什么都答應(yīng)，我們是商業(yè)系統(tǒng)，它的契約原則，按照契約來辦事，但僅僅是按契約辦事還是不夠的。在消費者、業(yè)主和發(fā)展商發(fā)生沖突的時候，顯然是協(xié)商解決是最好的辦法，在協(xié)商解決不好的情況下，顯然需要第三者的出現(xiàn)，好在中國進(jìn)行改革開放這么多年，法制社會下要解決這些問題本身并不是很困難。如果消費者做一些過激的行為，作為萬科只能是感到非常的遺憾。 　　第二個問題提到萬科的一些管理層離開了萬科，作為目前市場經(jīng)濟(jì)情況下，本身職業(yè)經(jīng)理階層進(jìn)行流動我們要從社會來看，這應(yīng)該是個進(jìn)步的表現(xiàn)，職業(yè)經(jīng)理有權(quán)利選擇是在別家公司還是在你公司。換句話來講這本身是社會的現(xiàn)象，我們不僅在萬科看到，只要是比較知名的企業(yè)這種人才的流動都是正常的現(xiàn)象，問題不在于人才流動，而在于人才流動的比例，人才流動比例是多少。在萬科，93年到2000年的整個調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才講了，萬科用了5年的時間來調(diào)整，實際上是用了9年，調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才說了三個收縮，戰(zhàn)線收縮、行業(yè)收縮、品種收縮，收縮的結(jié)果就是坑少蘿卜多，人才流到社會上是很正常的。所以，到了2000年，2000年之后到2001年到2002年現(xiàn)在出現(xiàn)了萬科的人才回流，原來在萬科的走了，后來又回來了，原因很簡單就是萬科的坑多了。那么第二點作為人才的培養(yǎng)，應(yīng)該看到不僅僅是一個公司的政策怎么樣，還要看到現(xiàn)在年輕人的浮躁心態(tài)和短期行為，比如說剛才舉的說有個樓盤做得不錯，我想這是當(dāng)職業(yè)經(jīng)理還是當(dāng)老板的差別是非常非常大的，我們看到相當(dāng)一部分從萬科出去的管理層他們不僅僅是當(dāng)操盤手，而且本人所在的公司也有股份，當(dāng)然這種回報的期望這是優(yōu)秀的人才離開萬科的主要的驅(qū)動力，像這種情況我覺得是避免不了。 　　問題還在于一個人才的流動率，比如說我們剛才舉的是林少洲，他是在公司培育了9年，在人才使用來講我們是非常劃算的，反而在公司培養(yǎng)3年就離開了，反而是不劃算的，這就是我們剛才講的人才的流動率。 　　萬科的人才對調(diào)是否不利于萬科的本地化？有人說萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個王石個人操作和物業(yè)管理之外，別無其他優(yōu)勢，請問你的看法？ 　　第一，應(yīng)該不叫人才，公司之間對調(diào)是企業(yè)進(jìn)行管理的一種非常通常的方法，它不是有利或者有弊的問題，我們不要理解于本地化就一定是北京人，一定一個公司全是北京人，北京本身就是一個移民城市，北京所在的公司相當(dāng)一大部分人就不是北京的，我覺得這個去談?wù)撍鸵馑疾淮罅?，這完全是風(fēng)馬牛不相及。 　　第二個問題，我不知道我今天講的話題是不是在操作我，還是在談 物業(yè)管理，我們今天談的是物業(yè)管理話題，至于說有沒有其他的優(yōu)勢，我只能這樣講，萬科是84年成立，經(jīng)過到現(xiàn)在實際上我們今年雖然講物業(yè)管理，本身也講了萬科從一個多元化向?qū)I(yè)化的這樣一個調(diào)整，調(diào)整的結(jié)果現(xiàn)在是萬科樹立了一個萬科地產(chǎn)品牌，當(dāng)然這個地產(chǎn)品牌里包括了萬科物業(yè)，包括了王石個人的作用，這一點想否認(rèn)也是否認(rèn)不掉的，但是因此想借這個來詆毀也是徒勞的，這是第一點。第二點，借這個品牌他已經(jīng)是選擇了一個行業(yè)，選擇了這個房地產(chǎn)，選擇了房地產(chǎn)的住宅，我們會看到，行業(yè)選擇的好壞關(guān)系重大，比如說我們知道中國現(xiàn)在民營企業(yè)最有名的希望集團(tuán)，他們做得非常成功，選擇了飼料行業(yè)。但是，他們又不得不在這時候開始要轉(zhuǎn)型，因為飼料行業(yè)已經(jīng)飽滿了。當(dāng)然他們轉(zhuǎn)型得非常成功，也就是說新希望集團(tuán)97年開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型得不錯，但是反過來講我們選擇的行業(yè)做了七八年之后就轉(zhuǎn)型，顯然是不對的，我們確定了在房地產(chǎn)行業(yè)之后選擇的是未來二十年三十年發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊粋€行業(yè)。第三建立了一個制度，從一個企業(yè)管理來講，一個衡量企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來講，從兩方面衡量，一個就是它的企業(yè)管理，第二個就是它的業(yè)務(wù)架構(gòu)，應(yīng)該說萬科在企業(yè)管理方面是比較超前的，包括他的人才、管理制度，包括他的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用都應(yīng)該是比較超前的，但是業(yè)余他在業(yè)務(wù)上面走了彎路，所以他的這種管理上面的優(yōu)勢并沒有完全發(fā)揮出來，經(jīng)過這些調(diào)整萬科從2002年開始進(jìn)入高速增長期，所以它的這種業(yè)務(wù)調(diào)整順利之后，它的管理的優(yōu)勢會充分發(fā)揮出來的。所以，萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個王石個人操作和物業(yè)管理以外就沒有其他的優(yōu)勢。 　　再有一個，培養(yǎng)一個隊伍，培養(yǎng)一個職業(yè)經(jīng)理人的隊伍，一個品牌、一個制度、一個隊伍，這就是萬科這么幾年發(fā)展總結(jié)的這么一句話。 　　萬科發(fā)展中遇到的若干問題中第一位的是什么？ 　　第一位的當(dāng)然還是人力資源，萬科強(qiáng)調(diào)的是人力資源，但是整個發(fā)展當(dāng)中的瓶頸還是人力資源，所以實際上從長遠(yuǎn)來講致力一個職業(yè)經(jīng)理人隊伍這樣的持續(xù)發(fā)展，市場不是問題，資金不是問題，業(yè)主或者消費者更不是問題，那你如何使人力資源能夠跟上發(fā)展的速度。 　　從筆記來看這是剛才比較挑釁的回答，剛才我已經(jīng)回答他了，所以對這個問題不予理睬。 　　對利用業(yè)主委員會的突發(fā)事件為個人謀利益的客戶，萬科如何處理？對物業(yè)管理行業(yè)的前途你怎么看？萬科物業(yè)管理收費率有多高？對不繳費的業(yè)主怎么處理？ 　　我只能籠統(tǒng)來回答，因為我本身對物業(yè)管理很多具體情況不是很清楚。 　　第一個問題我相信這些事情是免不了的，最好的方法就是透明度，因為他是借著業(yè)主委員會的名義為個人謀取利益，最好實際上大家都知道是透明度。當(dāng)然這里還有一個方式方法的問題，對于物業(yè)管理的前途你怎么看？我覺得這個前途是相當(dāng)有潛力的，但是也相當(dāng)有風(fēng)險，就在于我們現(xiàn)在消費者這種對你物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)有很高的要求，但是如何履行他繳納費用呢？反而這方面相對來講還沒有做到一個法制社會所正常運轉(zhuǎn)的形成下，所以物業(yè)管理正常收繳費用還有一定的難度。萬科物業(yè)管理收費率有多高？這個數(shù)字我不知道。對不繳費的業(yè)主如何處理？對萬科來講，像這種情況通過法律來解決只有通過第三者來予以解決。 　　萬科在全國多處城市拿地成本都會略高于周邊項目，請問這是萬科對本身地塊的價值評估過高，還是對未來產(chǎn)品極具信心？ 　　我不知道是哪個人問的，你怎么知道萬科拿地都比周邊地塊高呢？但是我只能這樣說，歷史上萬科曾經(jīng)有這樣的，歷史上拿的地塊都不是很好，價格偏高，當(dāng)然你地塊不很好的實際上這是兩個概念，地快不好的地方可能大家認(rèn)為不能搞房地產(chǎn)的就搞房地產(chǎn)，這就是地塊不高，第二價格偏高，萬科是通過投標(biāo)拿地，剛才講了，投標(biāo)拿地的好處就是能迅速進(jìn)入市場，但是它有一個弊端，就是價格偏高，這就給人家一個印象，就是萬科拿的地比別人都高，實際上不是這樣，避實就虛，那么在別人沒有看好他的時候，你看好他價格就低。那么我們在土地拿地不規(guī)范的時候，往往抬價交易占相當(dāng)比重，萬科這種可以不抬價交易，往往在深圳來講我們和一般比較先聲奪人的公司，協(xié)商拿地來講十比一，就是我們競爭對手拿10塊我們只拿1塊，顯然這種情況就令萬科處在一種非常被動的地位，如果這種情況持續(xù)下去萬科就被淘汰第了，好在我們看整個房地產(chǎn)的格局慢慢向規(guī)范化發(fā)展，那么現(xiàn)在好在很多城市歡迎你去，很多城市只要你去我給你1000畝，那么只要你去我不收錢，那么只要你投標(biāo)拿地競爭可能還是比較高的地價，現(xiàn)在基本上很多協(xié)商拿地，現(xiàn)在通過規(guī)模優(yōu)勢，不但拿的價格很高，而且拿的價格還比較合適。所以你就不能拿地塊不好價格高混合起來，就是這樣。再一個就是歷史上萬科由于必須高價拿地，無論你的地塊便宜但是不好，還是地塊不錯還是很高價來講，在經(jīng)濟(jì)上還是有他的價值。但是現(xiàn)在通過尋租或者是高價土地，萬科只有從市場上高開高走，去開發(fā)當(dāng)檔次的，那么在市場上尋找你的出路。所以從這個意義上來講，萬科早已經(jīng)做好了進(jìn)入WTO的準(zhǔn)備，比如說在中國土地上現(xiàn)在還有尋租現(xiàn)象，很便宜的拿到土地，但是現(xiàn)在不符合WTO公平競爭的原則，但是隨著進(jìn)入WTO以后，這種交易化、透明度都明朗化以后，顯然你以前靠尋租拿土地是站不住腳的。那么顯然舉一個例子，我剛才說的曾經(jīng)是全國大哥大的公司就是有很多便宜的土地，但是宏觀調(diào)控之后他很多便宜的土地拿不到，這個身就翻不了。所以就發(fā)展的角度來講，萬科是處在歷史上最好的發(fā)展階段，你可以通過你的品牌、通過你的知名度這樣比較劃算的拿地。當(dāng)然就目前萬科的發(fā)展來講，應(yīng)該說土地儲備到現(xiàn)在發(fā)展來講，是一個比較合理的從量上來講是一個比較合理的量了。但是從質(zhì)上來講還是不均勻，分布的并不是很均勻。比如說我們重點發(fā)展深圳，現(xiàn)在土地儲備在45萬平方米，960萬平方米才占了5％，顯然這個比例不夠，深圳還要繼續(xù)拿，比如說上海我們只有2萬平方米，這是最高的，顯然在上?？梢阅?。但是像其他一些城市還不是很均勻。 　　提問： 聽說廣州有一個星河灣，聽說你最近派人去考察了，考察了之后對星河灣有什么看法？ 　　回答：我們大家知道在番禺有很多的樓盤，我不能談很具體，我只能總體來講，廣東有很多發(fā)展商在規(guī)模開發(fā)方面在全國是獨樹一幟，無論從規(guī)劃上、物業(yè)管理上、小區(qū)配套上都非常有特色。但是，顯然這種覺得番禺那里我覺得作為廣東的綜合發(fā)展，番禺那里項目過于集中，顯然不利于這樣一個城市的均衡需求，所以顯然我覺得番禺質(zhì)量消耗會有一些過剩，但是具體每個項目都很有特色，但是過于集中反而會帶來很大的問題。所以，現(xiàn)在廣州的發(fā)展商也許意識到這一點了，已經(jīng)開始向本身廣州的北面，甚至現(xiàn)在到北京、上海這樣的進(jìn)行發(fā)展，具體的某一個項目我還很難進(jìn)行評估。16 / 16