【正文】 引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理公司，將國(guó)際化先進(jìn)的管理服務(wù)理念貫穿項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)服務(wù)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，形成集會(huì)所酒店、休閑度假、健身、養(yǎng)生、娛樂、商務(wù)會(huì)議、美食等于一體的一條龍、全方位、多功能的服務(wù)體系，以高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)管理軟件，全面提升項(xiàng)目國(guó)際化品質(zhì)，讓會(huì)所“頂級(jí)”二字名副其實(shí)?！疚椤宽?xiàng)目SOWT分析一、優(yōu)勢(shì) 良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，高擋次的城市區(qū)域規(guī)劃；地塊緊靠市區(qū)，交通便利，道路開闊；周邊景觀資源豐富，私密性強(qiáng)，半島資源不可再生，稀有地段的唯一性； 具有良好的建設(shè)基礎(chǔ)條件，道路及水電等施工條件良好；項(xiàng)目自然環(huán)境較好，樹林、坡地保存良好；項(xiàng)目為初建設(shè)，可塑性較強(qiáng)，引進(jìn)特色經(jīng)營(yíng)，超越本地旅游項(xiàng)目容易。二、劣勢(shì) 用地屬性為農(nóng)業(yè)用地，使用權(quán)為50年； 項(xiàng)目景觀資源需新建。三、機(jī)遇 住宅地產(chǎn)處于宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)型時(shí)期，旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇； 南寧經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求將會(huì)有效的拉動(dòng)項(xiàng)目客源； 南寧的快速發(fā)展造就了一批有很強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沒有一個(gè)高檔次的頂級(jí)私人會(huì)所滿足這一消費(fèi)群體需求； 南寧政府近年來對(duì)旅游項(xiàng)目支持力度加大。四、危脅 南寧周邊度假類旅游項(xiàng)目瓜分目前的市場(chǎng)份額； 地塊在建設(shè)立項(xiàng)將農(nóng)業(yè)用地變更為旅游項(xiàng)目用地有一定難度?！娟憽凯h(huán)保與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)(一)可能影響環(huán)境的因素廢水排放因素：本項(xiàng)目排放廢水主要為生活廢水。固體廢棄物因素：本項(xiàng)目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。噪聲污染因素：本項(xiàng)目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機(jī)、泵等動(dòng)力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。(二)環(huán)境保護(hù)防治措施廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政污水管網(wǎng)。噪聲污染影響防治：動(dòng)力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機(jī)組及水泵下設(shè)隔震墊。動(dòng)力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。固體廢棄物防治：本項(xiàng)目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負(fù)責(zé)清運(yùn)，并注意清運(yùn)時(shí)密閉。施工噪聲防治提請(qǐng)建設(shè)單位和施工單位按南寧市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。二、節(jié)能建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計(jì)滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。三、勞動(dòng)保護(hù)為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護(hù)開關(guān)；變壓器設(shè)置IP20護(hù)罩；。，配電線路均穿金屬保護(hù)，并良好接地；消防和重要機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置事故照明?！酒狻宽?xiàng)目實(shí)施計(jì)劃思路一、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目由于體量較大，如一次性投資，資金投入和建設(shè)規(guī)模都較大，適宜采用分期分階段滾動(dòng)開發(fā)的方式，建成一部分，經(jīng)營(yíng)一部分，收益一部分。考慮用3年的時(shí)間，完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)工程。 現(xiàn)在已經(jīng)建成的1000平米的綜合樓，對(duì)外立面進(jìn)行改造修飾及內(nèi)部裝修后，即可作為項(xiàng)目籌備處及餐廳配套經(jīng)營(yíng)，很快就有經(jīng)營(yíng)收入回報(bào)作為開辦費(fèi)，是很好的項(xiàng)目切入點(diǎn)。如果能引進(jìn)品牌酒樓進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目啟動(dòng)就會(huì)有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效應(yīng)，能迅速提高本項(xiàng)目的知名度，帶旺柳沙半島人氣。第一期荔枝山120畝的開發(fā)建設(shè)，擬先從會(huì)所的建設(shè)開始，引進(jìn)國(guó)際水準(zhǔn)的超前設(shè)計(jì)理念和高品味的建筑裝修風(fēng)格，給客戶一個(gè)嶄新面貌的樣板展示效果，通過良好的品牌包裝和適度的宣傳推廣，借助觀摩者和客戶之間的良好口碑傳播，迅速提高項(xiàng)目的美譽(yù)度和知名度。充分刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者需求，順勢(shì)推出部分度假別墅，為成功者量身定做個(gè)性化的私人度假別墅，做到度假別墅價(jià)值最大化后銷售，實(shí)現(xiàn)前期投資資金的回收，為會(huì)所項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)打下良好基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的最大價(jià)值在于經(jīng)營(yíng)價(jià)值，從中長(zhǎng)期的持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展考慮，出售使用權(quán)的物業(yè)不宜占太大的比例，待會(huì)所的整體價(jià)值出來以后，地段和物業(yè)本身價(jià)值會(huì)隨著倍增，屆時(shí)通過資本運(yùn)作增資擴(kuò)股和境外包裝上市，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值是一個(gè)突破性的提升，項(xiàng)目前景無量！二、投資估算 該項(xiàng)目的投資估算由建筑安裝工程造價(jià)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息等部分組成。建筑安裝工程造價(jià)包括會(huì)所、度假別墅、配套娛樂設(shè)施的建筑安裝工程，以及各處道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價(jià)。工程建設(shè)其他費(fèi)用包括市政配套費(fèi)、工程咨詢費(fèi)用、工器具家具費(fèi)、開辦費(fèi)及其它宣傳推廣和管理費(fèi)等。預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等。三、營(yíng)業(yè)收入項(xiàng)目 該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，主要分為以下幾部分：會(huì)所夜總會(huì)、酒吧等娛樂項(xiàng)目度假村酒店、別墅等度假項(xiàng)目咖啡館、美食館、中西餐等美食項(xiàng)目會(huì)務(wù)、商務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目【捌】結(jié)論 本項(xiàng)目是一個(gè)旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目，其成敗的關(guān)鍵在于是否能抓住合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有力整合各方資源來加以實(shí)施。項(xiàng)目成功的主要因素是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)班子的整體操作把控能力及后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的能力，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)全方位整合地塊資源優(yōu)勢(shì)和國(guó)內(nèi)外客戶資源，將項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展放在首位，力求將本項(xiàng)目打造成為南寧第一頂級(jí)會(huì)所。只有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值和社會(huì)效應(yīng)出來以后，會(huì)所的整體價(jià)值才得以最大化的實(shí)現(xiàn)。