【正文】 速樹立項目品牌。（2）引導(dǎo)置業(yè)觀念引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)觀念從置業(yè)以享受、居住為目的的傳統(tǒng)觀念——體現(xiàn)個人品位的、具有休閑功能的和關(guān)愛家庭的復(fù)合居家選擇。（3）豐富項目內(nèi)涵 適度降低開發(fā)容積率，進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)配套、環(huán)境的建設(shè)，強(qiáng)化項目品牌。 （4）改變主力客戶定位，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品類型。 考慮到項目開發(fā)了一定的時間，東莞市區(qū)房地產(chǎn)中高檔產(chǎn)品的市場需求會有所減少，以及市場同類產(chǎn)品的出現(xiàn)。同時中等收入階層的發(fā)展壯大，適時轉(zhuǎn)向中等密度物業(yè)的開發(fā)，依托社區(qū)品牌和成熟配套推動其銷售，提升其房價。即可規(guī)避風(fēng)險，亦能實(shí)現(xiàn)更大的利潤。五、項目階段策略 第一階段開發(fā)策略 在大規(guī)模社區(qū)開發(fā)中，第一階段的開發(fā)策略，對整個項目的成敗起著決定性作用。在總結(jié)東莞房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及消費(fèi)群體需求特征的基礎(chǔ)上，我們提出，東莞銀湖項目的第一階段發(fā)展策略：（1） 客戶定位：東莞高收入階層。采用差異化的中高檔產(chǎn)品—TOWNHOUSE啟動市場，打擊東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場上的大平面和復(fù)式產(chǎn)品，樹立社區(qū)高檔的形象，創(chuàng)建社區(qū)品牌。（見附表2：TOWNHOUSE優(yōu)勢分析和品種細(xì)分）（2） 第一階段開發(fā)地塊選擇選擇原則：營銷上具有極強(qiáng)的展示性。地塊資源要符合產(chǎn)品特點(diǎn)的體現(xiàn)?；谝陨显瓌t，鄰近東莞大道的第一區(qū)既具規(guī)模和山體資源，同時又具備最佳的營銷展示效果。第一階段開發(fā)地塊選擇第一區(qū)。 （3）最佳營銷效果的總體布局示意圖：（4）第一階段開發(fā)指標(biāo)（第一區(qū)）：總占地面積：約20萬容積率：—戶型面積范圍：180—250平方米（5）分期細(xì)目： 建筑面積 社區(qū)意象建設(shè)第一期 約10萬 特色商業(yè)街、售樓處（體育館）、中心廣場（噴泉、綠化、社區(qū)標(biāo)志）、社區(qū)幼兒園、VIP會所及山底泳池、網(wǎng)球場、區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林第二期 約6萬 區(qū)內(nèi)流動水景、山頂公園、主題園林社區(qū)意象圖流動水景商業(yè)內(nèi)街社區(qū)大門及沿主干道商業(yè)鋪面社區(qū)中心廣場露天森林泳池花園洋房社區(qū)白天視覺圖花園洋房社區(qū)夜視圖銷售賣場（體育中心）和社區(qū)標(biāo)識澳式主題園林澳式排屋二、 第二階段發(fā)展策略通過第一階段的經(jīng)驗積累，第二階段在完善產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)上，適度降低容積率，提升產(chǎn)品品質(zhì)和區(qū)內(nèi)環(huán)境，豐富公共設(shè)施內(nèi)容。進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，使價格適度走高。（1）客戶定位：東莞本地高收入階層、境外人士。產(chǎn)品：采用彈性較大的TOWNHOUSE及給定外立面風(fēng)格度身定做的獨(dú)棟式別墅。（少量半山別墅，面積要求占地面積在每戶800平方米以上）（2）發(fā)展地塊選擇：第二階段從產(chǎn)品對資源的需求上選擇擁有地塊資源最好的第二區(qū)。（3）第二階段開發(fā)指標(biāo)：總占地：約30萬平方米容積率：—（4）分期建設(shè) 先期建設(shè)區(qū)內(nèi)環(huán)境 學(xué)校建設(shè)提前啟動（在開始動工前基本竣工） 建設(shè)分期 占地面積 建筑面積 社區(qū)意象建設(shè)第一期 約13 約10萬 VIP會所及山底泳池、網(wǎng)球場、區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林、人工湖、品牌學(xué)校。第二期 約12萬 約8萬 山頂公園、主題園林別墅定做 約5萬 約3萬 區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林三、 第三階段根據(jù)前兩個階段的市場信息反饋，如果TOWNHOUSE發(fā)展勢頭依舊強(qiáng)勁，就繼續(xù)開發(fā)。一旦市場有疲軟現(xiàn)象，立刻轉(zhuǎn)變目標(biāo)客戶及產(chǎn)品類型，依托社區(qū)品牌和成熟社區(qū)，適度提高容積率，實(shí)現(xiàn)品牌利潤。第三階段發(fā)展方案：（1）客戶定位：東莞本地中收入階層、外地人。產(chǎn)品：多層帶空中花園及小高層帶電梯洋房。（2）發(fā)展地塊：第三區(qū)：小高層帶電梯；第二區(qū)：多層洋房（3）開發(fā)指標(biāo)： 占地面積 容積率 社區(qū)意象建設(shè)第三區(qū) 約10萬 — 泳池、網(wǎng)球場、主題園林第二區(qū) 約10萬 — 區(qū)內(nèi)流動水景、主題園林、小型會所第五部分：項目規(guī)劃指引一、社區(qū)規(guī)劃理念為東莞市創(chuàng)造一個全新的、具有國際水準(zhǔn)的、高品位的、休閑的、關(guān)愛家人的城市中央人文居住社區(qū)。二、總體布局依據(jù)項目不同分區(qū)擁有的資源分析及社區(qū)總體開發(fā)戰(zhàn)略：建議總體布局原則：利用區(qū)內(nèi)市政道路的自然分割，將項目分為三個相對獨(dú)立小區(qū)，三個獨(dú)立小區(qū)通過總社區(qū)的公共設(shè)施或公共活動空間（如主題會所、學(xué)校、商業(yè)街）聯(lián)系起來，形成有機(jī)的資源共享的整體社區(qū)。一區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，并將體現(xiàn)社區(qū)主題的資源創(chuàng)造出來；二區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，視市場形勢可開發(fā)部分中密度物業(yè)。三區(qū)以中密度、中強(qiáng)度開發(fā)為主。平面布局應(yīng)盡量多采用半圍合組團(tuán)式。利用地勢起伏依山建造富有層次感且視野開闊的建筑和山泉生態(tài)流動水景。在山底下創(chuàng)造流動水景為分界線，將每個小區(qū)山體附近建造本區(qū)最高檔次產(chǎn)品。各區(qū)外立面風(fēng)格根據(jù)每一區(qū)的主力客戶定位設(shè)計：第一區(qū)和第二區(qū)的TOWNHOUSE：美式小鎮(zhèn)或澳洲風(fēng)情。第二區(qū)的帶花園的多層：色彩亮麗、明朗。第三區(qū)帶電梯的小高層：明快、流暢、富現(xiàn)代感。在表現(xiàn)不同客戶差異的同時，考慮社區(qū)總體形象的協(xié)調(diào)性、延續(xù)性。三、功能連接（1）區(qū)與區(qū)之間的功能連接中心廣場、 運(yùn)動主題式會所、社區(qū)幼兒園、特色商業(yè)街等公共設(shè)施在社區(qū)中心集中布置，使之成為社區(qū)標(biāo)志和積聚人氣的場所。從形象上將各區(qū)連為一體。（2）分區(qū)內(nèi)組團(tuán)之間的功能連接采取多種交通模式，以簡練的布局提高功能間連接效率，通過提供林蔭道、風(fēng)雨長廊、散步休閑道、車行道、水道、橋等，不僅從功能上要滿足居民安全、舒適的出入，而且還要形成高質(zhì)量的環(huán)境景觀。四、公共開放空間體系包括山頂生態(tài)公園、區(qū)內(nèi)園林、山底生態(tài)廣場、主題運(yùn)動會所，流動水景邊的駐留場所，收集人的休閑、交流特征，最大限度突出公共性。表現(xiàn)社區(qū)提倡的公共交往方式，倡導(dǎo)健康有序的社區(qū)生活，使居民產(chǎn)生強(qiáng)烈的場所認(rèn)同感。五、功能邊緣空間臨近主干道及區(qū)內(nèi)市政路部分，采取集中布置低層特色商業(yè)街、區(qū)內(nèi)公共活動場所或設(shè)施、區(qū)內(nèi)交通道路、區(qū)內(nèi)綠化及考慮布置區(qū)內(nèi)低層住宅以避免市政路的噪音影響。區(qū)內(nèi)退紅線部分采取圍墻、綠化、小品或流動水景營造環(huán)境，以減少噪音和灰塵對小區(qū)的污染。內(nèi)部住宅和圍墻保持適度距離，可采用區(qū)內(nèi)交通道路及私家花園的方式予以解決。六、交通組織分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)內(nèi)部盡量考慮人車分流。一區(qū)和三區(qū)出入口設(shè)置均不少于兩個，二區(qū)出入口不少于三個，其中需提供一個出入口為獨(dú)棟式別墅專用?？紤]分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)內(nèi)對外交通的便捷設(shè)置社區(qū)巴士路線和站點(diǎn)。七、分區(qū)配套的設(shè)置和規(guī)模一區(qū)主題配套：（A）供社區(qū)所有居民共享的運(yùn)動主題會所，布置于社區(qū)中心。內(nèi)容：包括室外網(wǎng)球場34個，室內(nèi)恒溫泳池和籃球場各一個，室內(nèi)羽毛球球場4—6個，乒乓球臺6—8個，健身房等體育設(shè)施。（B）設(shè)置山頂生態(tài)公園，內(nèi)容：n 沿山體設(shè)置特色步行小徑、觀景休閑長廊及觀光亭、晨練場地。 n 家庭公園：綠茵流水、白鴿、兒童娛樂設(shè)施、觀景臺、益趣文化長廊 山腳下設(shè)置露天生態(tài)森林泳池。n（C） 設(shè)置僅供本小區(qū)使用專用VIP會所內(nèi)容包括餐飲、影視、商務(wù)、閱覽、兒童溫書室，并提供高質(zhì)的服務(wù)和管理。建筑面積約1000平方米。（D）分區(qū)內(nèi)山泉流動水景營建活水系統(tǒng)，在小區(qū)公共活動空間中適度匯集，設(shè)置兒童可參與性項目，成人可駐留場所。（E）分區(qū)內(nèi)設(shè)置組團(tuán)共用生態(tài)廣場，并與山頂公園連接作為分區(qū)內(nèi)匯集人氣，體現(xiàn)交流，并使住戶產(chǎn)生社區(qū)歸屬感與認(rèn)同感的公共場所。二區(qū)主題配套：（A）山頂生態(tài)公園（B）山底森林泳池（C）藝術(shù)主題會所及分區(qū)會所（D）分區(qū)內(nèi)流動水景（E）分區(qū)內(nèi)生態(tài)廣場三區(qū)主題配套：（A）分區(qū)內(nèi)流動水景（B）中央主題園林廣場（C）分區(qū)會所（D）社區(qū)著名學(xué)區(qū)包括：中小學(xué)，幼兒園各一所，依據(jù)小區(qū)總體戶數(shù)設(shè)置規(guī)模。中學(xué)內(nèi)設(shè)置一足球場。八、社區(qū)形象標(biāo)識系統(tǒng)n 社區(qū)大門和社區(qū)標(biāo)志或吉祥物可考慮設(shè)置在東莞大道與社區(qū)市政路交界處； n 分區(qū)大門設(shè)置考慮：有利于展示；避免交通匯集處； 分區(qū)內(nèi)出入口處設(shè)置分區(qū)總平面圖；n n 分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及道路交叉處設(shè)置指示牌，并附有中英文對照； 力求從東莞大道上，可以看到社區(qū)的富有層次感的主體建筑群及社區(qū)總輪廓；nn 處理好山頂公園與規(guī)劃中五環(huán)路的安全問題。九、分區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)分區(qū) 客戶定位 容積率 產(chǎn)品類型一區(qū) 東莞本地高收入階層 聯(lián)排別墅（180—250平方米）二區(qū) 東莞本地高收入階層、境外人士、東莞本地中收入階層。 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、戶戶帶花園的多層。三區(qū) 外地工作在東莞的年青人 帶電梯小高層、戶戶帶花園的多層。43 /