【正文】 2） 如果不能取消，則利用設(shè)計(jì)淡化，共享資源的設(shè)置充分考慮各組團(tuán)的便捷。 地塊形狀南北向呈菱形。 在對(duì)廣州、深圳的大規(guī)模樓盤的研究中，我們發(fā)現(xiàn)解決此類問題的一些措施：展示身份與地位產(chǎn)品設(shè)計(jì)中考慮可以展示實(shí)力與品位的地方，如通過外立面的特色展示置業(yè)者的欣賞品味；客廳中空展示豪氣，半地下通透私家車庫(kù)展示名車等。 E、目前營(yíng)銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息。無社區(qū)文化。B、注重營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，表現(xiàn)在綠化率增大，采用人造景觀，主要為水景（人工湖）。 組團(tuán)式，地中海風(fēng)情別墅。 每個(gè)組團(tuán)有一個(gè)以水景為主題的園林新世紀(jì)豪園 社區(qū)綠化不多，大量應(yīng)用雕塑和水景 社區(qū)產(chǎn)品缺乏變化，開發(fā)理念單薄，過于依賴早期客戶的積累。 社區(qū)除有一個(gè)人工湖外，再無主題園林。 推廣渠道：售樓現(xiàn)場(chǎng)，客戶傳遞信息。 初步實(shí)現(xiàn)智能化，康體設(shè)施簡(jiǎn)單。 金澤花園 項(xiàng)目位于市主要交通干道側(cè)，無資源利用。 體育會(huì)所。 僅依托外部資源，產(chǎn)品落后。 架空處設(shè)置一些康體娛樂設(shè)施。 規(guī)劃較早，產(chǎn)品落后。 目前，市政府和各區(qū)鎮(zhèn)政府致力于產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，實(shí)施以研發(fā)和制造一體化的發(fā)展思路，勢(shì)必造成：大量外地的科技人才的流入，制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，技術(shù)層和管理層收入的增加。重點(diǎn)企業(yè)有京瓷光學(xué)、美能達(dá)、北大方正、華冠科技、華南藥業(yè)、TKR等。民營(yíng)企業(yè)4366個(gè)，在政策上享受優(yōu)惠、占地68公頃的莞城科技圓已全面完成“五通一平”。暫住人口9萬。依據(jù)東莞市區(qū)目前的居住環(huán)境和城市吸引力，其輻射力將局限于市區(qū)及周邊各鎮(zhèn)。第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)快于第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)集中在房地產(chǎn)、零售業(yè)、物流、餐飲、酒店等勞動(dòng)密集型行業(yè)。 在這里需要說明的是東莞人均GDP的統(tǒng)計(jì)口徑是以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)東莞的實(shí)際情況，其地方主義色彩濃厚。 (1960)(1978) 城鎮(zhèn)居民人均居住面積（m2） (1970) 居住支出占消費(fèi)支出比重（%） (1975) 4009恩格爾系數(shù) 1758(1970) 2000人均GDP（美元） 19601980 東莞年代 日本數(shù)量與質(zhì)量并重階段隨著人們生活水平的進(jìn)一步提高，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入總體水平發(fā)展階段。 上表是東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)在新開工、預(yù)售、銷售面積等指標(biāo)，東莞政府長(zhǎng)期以來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取放任自流的政策，私房、福利房、集資房、房改房是東莞住宅的主要形式，市場(chǎng)化程度很低，直到2000年，土地交易市場(chǎng)正式運(yùn)作，現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)并不能反映市場(chǎng)供需關(guān)系。 銷售面積東莞 竣工面積小結(jié)：東莞經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展階段，東莞居民的消費(fèi)信心強(qiáng)盛，為東莞房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展階段判斷東莞市2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)指標(biāo) 12529元，% 14142元，% 407萬(+)，% ，%“九五”%人均GDP：12096元 東莞基于東莞市民擁有私房較多的特征，政府亦無具體的拆遷法規(guī)出臺(tái)，致使拆遷難度很大，因此，政府的舊城改造將受到阻礙，也將為政府致力于新區(qū)建設(shè)形成促進(jìn)因素。、房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策：在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法規(guī)方面，東莞市政府于1997年頒布了《東莞市住房制度改革實(shí)施方案》；1999年4月，頒布了《東莞市黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣分配暫行辦法》，以上法規(guī)的頒布，使得居民住房走向市場(chǎng)化，但在商品房市場(chǎng)方面，目前尚未出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策或法規(guī)，其市場(chǎng)管理仍遵照廣東省頒布的相關(guān)法律法規(guī)。銀湖項(xiàng)目距規(guī)劃中的新城市中心區(qū)約3公里，位于規(guī)劃中的城市新區(qū)內(nèi)，新城市中心區(qū)規(guī)劃中原則上不發(fā)展住宅項(xiàng)目。2000年區(qū)內(nèi)等級(jí)公路1000公里，篁村和石鼓汽車站開通了多個(gè)省市的班車，市1路、5路、7路、9路等公交路線貫穿全區(qū)。B、萬江區(qū)：萬江區(qū)以工業(yè)廠房及村屋為主要分布，且分布較為零散，現(xiàn)有少量較小規(guī)模的商品房開發(fā)。 項(xiàng)目距后街鎮(zhèn)10公里。 銀湖項(xiàng)目東面、南面景觀及地面現(xiàn)狀圖銀湖項(xiàng)目西面、西南面景觀及用地現(xiàn)狀圖北面用地現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)市政道路西南面紅線外目前為植被保護(hù)較好的山地，未來規(guī)劃中市五環(huán)路緊鄰項(xiàng)目紅線，項(xiàng)目西北面紅線緊鄰東莞大道；東南面紅線外目前為山地及少量民房，東北面紅線外為少量民房。D、篁村區(qū)：篁村區(qū)南部擁有較大面積但海拔較低的山體資源，且生態(tài)及植被保護(hù)良好。區(qū)內(nèi)供水、排水、電信市政基礎(chǔ)設(shè)施接口已埋至東莞大道交項(xiàng)目紅線處。城市新區(qū)規(guī)劃的落實(shí)將使銀湖項(xiàng)目成為典型的城市中央居住區(qū)。小結(jié)：東莞市經(jīng)營(yíng)性土地出讓或轉(zhuǎn)讓目前處于市場(chǎng)化初期，與之并存的是早期諸多的協(xié)議用地隱于市場(chǎng)中，政府近23年內(nèi)很難通過控制土地出讓規(guī)模來約束市場(chǎng)，因此，項(xiàng)目發(fā)展將面臨著早期協(xié)議用地潛在的低成本競(jìng)爭(zhēng)。為東莞房地產(chǎn)的發(fā)展前景作一個(gè)盛衰預(yù)測(cè)。 其發(fā)展過程大致上分為三個(gè)階段，即數(shù)量發(fā)展型、數(shù)量與質(zhì)量并重型及總體水平發(fā)展階段。 2000年?yáng)|莞的恩格爾系數(shù)、人均GDP反映生活水平的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與六七十年代的歐美國(guó)家水平相仿。個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)在東莞十分發(fā)達(dá)，2000年底，95年末到2000年，個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)新增23000多戶，個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)主的數(shù)量眾多且經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，是東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔物業(yè)的主力消費(fèi)群體。 暫住人口共計(jì):110萬150萬小結(jié):外來人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過本地人口，但本地人口收入又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過外地人。篁村區(qū)是宏遠(yuǎn)集團(tuán)所在地，全區(qū)有外資企業(yè)225家，1999年興建的較大規(guī)模的篁村科技工業(yè)園致力吸引技術(shù)密集、資金密集的規(guī)模企業(yè)，取得了良好的成效， 諾基亞等一批高新產(chǎn)業(yè)一在此落戶。小結(jié) 位處東城區(qū)的中心地段，自然資源和區(qū)域成熟度較好。面對(duì)東城中心的競(jìng)爭(zhēng)毫無獨(dú)到之處，銷售成績(jī)實(shí)難理想。 圍合式，采用翼型和工型外觀增加采光面積。 以“健康生活”為推廣概念。金域名苑 外立面一般。 位于東城區(qū)成熟地段。 推廣概念和其素質(zhì)及配套不符。 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識(shí)和傳統(tǒng)住房觀念，爭(zhēng)取本地高層人士。 大組團(tuán)點(diǎn)式排列分布外立面新穎：法國(guó)現(xiàn)代浪漫主義風(fēng)格，運(yùn)用三段式劃分及構(gòu)架戶型首創(chuàng)三錯(cuò)層布局 會(huì)所。 功能齊全的會(huì)所。客戶中本地人和港人占絕大多數(shù)。 依附自然景觀：高爾夫和虎英公園 二、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)供給方面A、初步改進(jìn)產(chǎn)品形象設(shè)計(jì),主要表現(xiàn)在：（1）豎向形式多樣化（錯(cuò)層 復(fù)式 平面）。 東莞在售樓盤的不足之處：產(chǎn)品方面：物業(yè)管理的服務(wù)水平較低。B、營(yíng)銷服務(wù)及管理水平較低。 東莞本地人 工作在東莞的境外人士分類 中收入階層 傳統(tǒng)行業(yè)高層管理及技術(shù)層 外籍人士收入、職業(yè)及年齡特征 年收入在510萬，以個(gè)體工商戶、政府、金融界、事業(yè)單位中層及普通職員、外資企業(yè)管理層為主，主要年齡段：2635歲 年收入510萬元，主要年齡段在2835歲， 以韓國(guó)、美國(guó)、日本外派代表為主價(jià)值取向與行為特征 追求時(shí)尚；注重健康與運(yùn)動(dòng)；尊重父母與家人；注重文化品味；關(guān)心一代成長(zhǎng)；與長(zhǎng)輩交流較少；關(guān)愛家人； 妻子：素質(zhì)較高，多為上班族，追求時(shí)尚、溫馨、健康、運(yùn)動(dòng)、現(xiàn)代、文化品味、子女教育。 關(guān)于劣勢(shì)1（1） 關(guān)于劣勢(shì)5 （4）關(guān)愛家人的人文社區(qū)。 第一階段開發(fā)地塊選擇選擇原則：營(yíng)銷上具有極強(qiáng)的展示性。 建筑面積 約10萬 約6萬 第二階段發(fā)展策略通過第一階段的經(jīng)驗(yàn)積累，第二階段在完善產(chǎn)品和服務(wù)的基礎(chǔ)上，適度降低容積率，提升產(chǎn)品品質(zhì)和區(qū)內(nèi)環(huán)境，豐富公共設(shè)施內(nèi)容。 第三階段發(fā)展方案：（1）客戶定位：東莞本地中收入階層、外地人。 一區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，并將體現(xiàn)社區(qū)主題的資源創(chuàng)造出來；二區(qū)以低密度、低強(qiáng)度開發(fā)為主，視市場(chǎng)形勢(shì)可開發(fā)部分中密度物業(yè)。在表現(xiàn)不同客戶差異的同時(shí)，考慮社區(qū)總體形象的協(xié)調(diào)性、延續(xù)性。內(nèi)部住宅和圍墻保持適度距離，可采用區(qū)內(nèi)交通道路及私家花園的方式予以解決。 二區(qū)主題配套：（A）山頂生態(tài)公園（B）山底森林泳池（C）藝術(shù)主題會(huì)所及分區(qū)會(huì)所（D）分區(qū)內(nèi)流動(dòng)水景（E）分區(qū)內(nèi)生態(tài)廣場(chǎng)三區(qū)主題配套：（A）分區(qū)內(nèi)流動(dòng)水景（B）中央主題園林廣場(chǎng)（C）分區(qū)會(huì)所（D）社區(qū)著名學(xué)區(qū)包括：中小學(xué)，幼兒園各一所，依據(jù)小區(qū)總體戶數(shù)設(shè)置規(guī)模。 獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、戶戶帶花園的多層。 1