【正文】 、外立面，泛會(huì)所概念、社區(qū)命名的手段獲得成功的案例。 品牌營(yíng)銷。 宣傳語(yǔ)：天造一半得天獨(dú)厚，人造一半人杰地靈。 從外立面、園林設(shè)計(jì)、戶型的設(shè)計(jì)不合理，不先進(jìn)。 三會(huì)所。 （2）個(gè)別數(shù)量外觀采用主題風(fēng)格：如地中海式。D、物業(yè)管理內(nèi)容停留在以安全為核心的層面。社區(qū)居住層次差別較大。沒(méi)有統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)理念或支持體系。C、宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明。 工作相對(duì)穩(wěn)定；注重文化意識(shí)；有較強(qiáng)的扎根東莞愿望；關(guān)心下一代成長(zhǎng)關(guān)愛(ài)家人；追求自由的休閑生活 追求娛樂(lè)發(fā)達(dá)區(qū)域；追求自由休閑生活；喜好同類人聚集地；選擇交通便捷之地；注重安全。 關(guān)愛(ài)家人 朋友：群體居住主要構(gòu)成 東莞本地人 工作在東莞的外地人（國(guó)內(nèi)） 工作在東莞的境外人士置業(yè)觀念 代表身份與地位，獲得成就感； 具備良好的自然環(huán)境與室內(nèi)外開(kāi)闊視野； 安全性 講究風(fēng)水 具有私有天地（私家花園） 室內(nèi)布置舒適、開(kāi)敞（多套間、大露臺(tái)、客廳開(kāi)敞、功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立） 建筑外觀富有品質(zhì)感 車位要求滿足 總體布局富于變化政府及國(guó)有性質(zhì)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)存在對(duì)高價(jià)位豪宅的隱蔽性 擁有良好的社區(qū)環(huán)境； 交通便捷； 室內(nèi)空間開(kāi)闊、舒適、經(jīng)濟(jì)； 室內(nèi)與室外環(huán)境有良好的視覺(jué)通道； 外觀色彩亮麗； 良好的運(yùn)動(dòng)、教育設(shè)施； 社區(qū)有文化品味 良好的社區(qū)環(huán)境； 有社區(qū)文化； 交通便捷； 戶型空間合理經(jīng)濟(jì)； 商業(yè)設(shè)施、生活配套成熟； 具有社區(qū)公共活動(dòng)場(chǎng)所； 運(yùn)動(dòng)、教育設(shè)施； 父母的安排，室內(nèi)空間要安排書(shū)房。 促進(jìn)家庭溝通和鄰里交往增大公共交往空間，包括室內(nèi)公共空間和室外公共空間，園林內(nèi)多設(shè)置交流休閑場(chǎng)所和兒童可參與性景觀（如下圖）。 重新定義。 （2） 擴(kuò)大首期開(kāi)發(fā)規(guī)模，以完善主要生活配套。 關(guān)于劣勢(shì)3和房地產(chǎn)相關(guān)品牌公司合作，整合其品牌資源，打造項(xiàng)目品牌。 關(guān)于威脅2產(chǎn)品創(chuàng)新，迅速提高項(xiàng)目的知名度。第四部分：東莞銀湖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略一、社區(qū)主題低密度私家花園洋房社區(qū)——品位生活、關(guān)愛(ài)家人（1）代表國(guó)際先進(jìn)水平。二、社區(qū)名稱：（汽車時(shí)代）陽(yáng)光城市花園備用名稱：東莞名士新城澳洲經(jīng)典詮釋：名稱來(lái)歷：陽(yáng)光城市是美國(guó)在進(jìn)入汽車普及、交通發(fā)達(dá)，住宅走向獨(dú)門(mén)獨(dú)院有私家花園的郊區(qū)化之時(shí)所盛行的居住概念消費(fèi)者心理：（a）在中國(guó)，目前購(gòu)買汽車成為最大的消費(fèi)熱點(diǎn)，擁有私家車成為中產(chǎn)階級(jí)的標(biāo)志之一，成為成功，富有的身份象征。 特色商業(yè)街四、社區(qū)開(kāi)發(fā)總戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略形成依據(jù)（1） 東莞房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查結(jié)論（2） 東莞房地產(chǎn)分析結(jié)論（3） 華南大盤(pán)和深圳市大盤(pán)的案例研究（4） 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總戰(zhàn)略差異化創(chuàng)新產(chǎn)品、引導(dǎo)置業(yè)觀念、創(chuàng)建社區(qū)品牌。 （2）引導(dǎo)置業(yè)觀念引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)觀念從置業(yè)以享受、居住為目的的傳統(tǒng)觀念——體現(xiàn)個(gè)人品位的、具有休閑功能的和關(guān)愛(ài)家庭的復(fù)合居家選擇。 同時(shí)中等收入階層的發(fā)展壯大，適時(shí)轉(zhuǎn)向中等密度物業(yè)的開(kāi)發(fā)，依托社區(qū)品牌和成熟配套推動(dòng)其銷售，提升其房?jī)r(jià)。 在大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)中，第一階段的開(kāi)發(fā)策略，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著決定性作用。 地塊資源要符合產(chǎn)品特點(diǎn)的體現(xiàn)。 進(jìn)一步提升社區(qū)檔次，使價(jià)格適度走高。（3）第二階段開(kāi)發(fā)指標(biāo)：總占地：約30萬(wàn)平方米容積率：—（4）分期建設(shè) 先期建設(shè)區(qū)內(nèi)環(huán)境 學(xué)校建設(shè)提前啟動(dòng)（在開(kāi)始動(dòng)工前基本竣工） 建設(shè)分期 占地面積 建筑面積 社區(qū)意象建設(shè)第一期 約13 約10萬(wàn) VIP會(huì)所及山底泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、區(qū)內(nèi)流動(dòng)水景、主題園林、人工湖、品牌學(xué)校。 產(chǎn)品：多層帶空中花園及小高層帶電梯洋房。 三區(qū)以中密度、中強(qiáng)度開(kāi)發(fā)為主。各區(qū)外立面風(fēng)格根據(jù)每一區(qū)的主力客戶定位設(shè)計(jì)：第一區(qū)和第二區(qū)的TOWNHOUSE：美式小鎮(zhèn)或澳洲風(fēng)情。三、功能連接（1）區(qū)與區(qū)之間的功能連接中心廣場(chǎng)、 運(yùn)動(dòng)主題式會(huì)所、社區(qū)幼兒園、特色商業(yè)街等公共設(shè)施在社區(qū)中心集中布置，使之成為社區(qū)標(biāo)志和積聚人氣的場(chǎng)所。表現(xiàn)社區(qū)提倡的公共交往方式，倡導(dǎo)健康有序的社區(qū)生活，使居民產(chǎn)生強(qiáng)烈的場(chǎng)所認(rèn)同感。六、交通組織分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)內(nèi)部盡量考慮人車分流。內(nèi)容：包括室外網(wǎng)球場(chǎng)34個(gè)，室內(nèi)恒溫泳池和籃球場(chǎng)各一個(gè)，室內(nèi)羽毛球球場(chǎng)4—6個(gè)，乒乓球臺(tái)6—8個(gè)，健身房等體育設(shè)施。 建筑面積約1000平方米。中學(xué)內(nèi)設(shè)置一足球場(chǎng)。 三區(qū) 外地工作在東莞的年青人 帶電梯小高層、戶戶帶花園的多層。 東莞本地高收入階層、境外人士、東莞本地中收入階層。 聯(lián)排別墅（180—250平方米）二區(qū) 東莞本地高收入階層 產(chǎn)品類型一區(qū) 容積率 客戶定位九、分區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)分區(qū)n n （E）分區(qū)內(nèi)設(shè)置組團(tuán)共用生態(tài)廣場(chǎng)，并與山頂公園連接作為分區(qū)內(nèi)匯集人氣，體現(xiàn)交流，并使住戶產(chǎn)生社區(qū)歸屬感與認(rèn)同感的公共場(chǎng)所。 山腳下設(shè)置露天生態(tài)森林泳池。n 家庭公園：綠茵流水、白鴿、兒童娛樂(lè)設(shè)施、觀景臺(tái)、益趣文化長(zhǎng)廊n 考慮分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)內(nèi)對(duì)外交通的便捷設(shè)置社區(qū)巴士路線和站點(diǎn)。區(qū)內(nèi)退紅線部分采取圍墻、綠化、小品或流動(dòng)水景營(yíng)造環(huán)境，以減少噪音和灰塵對(duì)小區(qū)的污染。（2）分區(qū)內(nèi)組團(tuán)之間的功能連接采取多種交通模式，以簡(jiǎn)練的布局提高功能間連接效率，通過(guò)提供林蔭道、風(fēng)雨長(zhǎng)廊、散步休閑道、車行道、水道、橋等，不僅從功能上要滿足居民安全、舒適的出入，而且還要形成高質(zhì)量的環(huán)境景觀。第三區(qū)帶電梯的小高層：明快、流暢、富現(xiàn)代感。利用地勢(shì)起伏依山建造富有層次感且視野開(kāi)闊的建筑和山泉生態(tài)流動(dòng)水景。二、總體布局依據(jù)項(xiàng)目不同分區(qū)擁有的資源分析及社區(qū)總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：建議總體布局原則：利用區(qū)內(nèi)市政道路的自然分割，將項(xiàng)目分為三個(gè)相對(duì)獨(dú)立小區(qū)，三個(gè)獨(dú)立小區(qū)通過(guò)總社區(qū)的公共設(shè)施或公共活動(dòng)空間（如主題會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)街）聯(lián)系起來(lái)，形成有機(jī)的資源共享的整體社區(qū)。 一旦市場(chǎng)有疲軟現(xiàn)象，立刻轉(zhuǎn)變目標(biāo)客戶及產(chǎn)品類型，依托社區(qū)品牌和成熟社區(qū)，適度提高容積率，實(shí)現(xiàn)品牌利潤(rùn)。 產(chǎn)品：采用彈性較大的TOWNHOUSE及給定外立面風(fēng)格度身定做的獨(dú)棟式別墅。 第一階段開(kāi)發(fā)地塊選擇第一區(qū)。 采用差異化的中高檔產(chǎn)品—TOWNHOUSE啟動(dòng)市場(chǎng)，打擊東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大平面和復(fù)式產(chǎn)品，樹(shù)立社區(qū)高檔的形象，創(chuàng)建社區(qū)品牌。 第一階段開(kāi)發(fā)策略五、項(xiàng)目階段策略 （4）改變主力客戶定位，轉(zhuǎn)變產(chǎn)品類型。 在完善產(chǎn)品內(nèi)涵（智能化、物管服務(wù)、環(huán)境、環(huán)保、外觀、房間結(jié)構(gòu)）的基礎(chǔ)上，結(jié)合地塊自然資源，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新。 （c）營(yíng)銷：東莞名士——轎車+獨(dú)門(mén)獨(dú)院的花園洋房（？）三、社區(qū)意象體現(xiàn)社區(qū)主題兩大休閑私家山頂公園共享運(yùn)動(dòng)藝術(shù)主題會(huì)所社區(qū)內(nèi)山泉流動(dòng)水景社區(qū)內(nèi)品牌學(xué)校分區(qū)親水私家會(huì)所山泉生態(tài)大泳池建立社區(qū)標(biāo)識(shí)（大門(mén)及社區(qū)標(biāo)志物）建立社區(qū)內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng)引入澳洲建筑風(fēng)格共享生態(tài)廣場(chǎng)新名士花園城（3）體現(xiàn)居住者的品位。 周邊已有出現(xiàn)成熟大規(guī)模社區(qū)且處于持續(xù)開(kāi)發(fā)階段。威脅 關(guān)于機(jī)會(huì)1將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)納入城市新區(qū)建設(shè)的形象工程中，打造成新區(qū)住宅示范項(xiàng)目，利用政府作宣傳。 東莞市民對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域認(rèn)知度提高 目前市場(chǎng)提供的產(chǎn)品不能充分置業(yè)者需求， 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平停留在初級(jí)階段 市政府計(jì)劃大規(guī)模、快速建設(shè)新城市中心區(qū) 機(jī)會(huì) 客戶定位時(shí)，側(cè)重于有車一族。（2） 如果不能取消，則利用設(shè)計(jì)淡化，共享資源的設(shè)置充分考慮各組團(tuán)的便捷。（2） 地塊形狀南北向呈菱形。 關(guān)于優(yōu)勢(shì)5 在對(duì)廣州、深圳的大規(guī)模樓盤(pán)的研究中，我們發(fā)現(xiàn)解決此類問(wèn)題的一些措施：展示身份與地位產(chǎn)品設(shè)計(jì)中考慮可以展示實(shí)力與品位的地方，如通過(guò)外立面的特色展示置業(yè)者的欣賞品味；客廳中空展示豪氣，半地下通透私家車庫(kù)展示名車等。 妻子：上班不多，多喜好與鄰里及朋友聊天或娛樂(lè)；關(guān)心孩子，關(guān)心家人。 E、目前營(yíng)銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息。營(yíng)銷方面：A、售樓現(xiàn)