【正文】 東莞項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展綱要目 錄第一部分：東莞市房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)境分析 6一、 項(xiàng)目簡介 6地理位置 6對(duì)外交通 6項(xiàng)目現(xiàn)狀 7二、東莞市投資環(huán)境分析 9東莞市區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃發(fā)展方向 9政策環(huán)境 13東莞城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià) 15產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)分布 18東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu) 19東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量及其特征 20第二部分：東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 22一、在售樓盤分析 22第三部分：銀湖項(xiàng)目SWOT分析 34第四部分：東莞銀湖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 36一、社區(qū)主題 36二、社區(qū)名稱： 36三、社區(qū)意象體現(xiàn)社區(qū)主題 37四、社區(qū)開發(fā)總戰(zhàn)略 37開發(fā)戰(zhàn)略形成依據(jù) 37一、社區(qū)規(guī)劃理念 48二、總體布局 49三、功能連接 50四、公共開放空間體系 50五、功能邊緣空間 50六、交通組織 51七、分區(qū)配套的設(shè)置和規(guī)模 51八、社區(qū)形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 53九、分區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 53十、社區(qū)規(guī)劃示意圖 54第一部分：東莞市房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)境分析一、 項(xiàng)目簡介地理位置東莞銀湖項(xiàng)目位于東莞市區(qū)南部篁村區(qū)，市級(jí)10公里快速干線東莞大道中部東南側(cè)，項(xiàng)目西南面臨規(guī)劃中的市五環(huán)路及東莞綜合生態(tài)開發(fā)區(qū)，東面為篁村待開發(fā)區(qū)。對(duì)外交通銀湖項(xiàng)目距現(xiàn)東莞老城區(qū)（行政、文化、商業(yè)中心）車程約6公里，距規(guī)劃中新城市中心區(qū)車程約3公里，項(xiàng)目經(jīng)東莞大道于石豉立交直接接駁廣深高速公路。 項(xiàng)目距后街鎮(zhèn)10公里。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目總用地面積為776，960平方米，地塊南北向呈接近菱形的不規(guī)則形狀，并有兩條交叉且寬約10米的市政規(guī)劃道路將地塊一分為四。地塊西南部及南部植被保護(hù)較好的兩個(gè)小山坡，兩個(gè)山坡之間有一小池塘，地塊中部接近山坡處為凹地，其余為已平整的土地，總體地勢(shì)較為平坦，地塊北部有已建成獨(dú)立住宅約40棟，東部邊緣現(xiàn)為西平小學(xué)及市育才電子技術(shù)學(xué)校。銀湖項(xiàng)目東面、南面景觀及地面現(xiàn)狀圖銀湖項(xiàng)目西面、西南面景觀及用地現(xiàn)狀圖 北面用地現(xiàn)狀及區(qū)內(nèi)市政道路西南面紅線外目前為植被保護(hù)較好的山地，未來規(guī)劃中市五環(huán)路緊鄰項(xiàng)目紅線，項(xiàng)目西北面紅線緊鄰東莞大道；東南面紅線外目前為山地及少量民房，東北面紅線外為少量民房。 地塊所在區(qū)域不確定因素目前地塊所在區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)未定。二、東莞市投資環(huán)境分析東莞市區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃發(fā)展方向、東莞市區(qū)整體形象東莞市區(qū)分為城區(qū)、東城區(qū)、萬江區(qū)、篁村四個(gè)區(qū)，東莞市區(qū)為市級(jí)行政、文化、金融中心所在地，但市區(qū)內(nèi)缺乏大規(guī)模集中式商業(yè)設(shè)施和特色經(jīng)營，未能形成知名度較高的核心商業(yè)圈，東莞市區(qū)商業(yè)中心地位未能形成，削弱了中心城市吸引人的凝聚力。、東莞市區(qū)居住環(huán)境A、城區(qū)：市區(qū)大型市政設(shè)施均集中于老城區(qū)城區(qū)，老城區(qū)建筑物年限普遍較長，建筑風(fēng)格上也難以體現(xiàn)特色，呈低層密集分布，大多數(shù)街道較窄且缺少綠化，雖然有運(yùn)河穿過老城區(qū)，但因運(yùn)河污染較為嚴(yán)重，故而居住在老城區(qū)體驗(yàn)不到水邊住宅的特色。除此之外，老城區(qū)不再有其他的自然資源。B、萬江區(qū)：萬江區(qū)以工業(yè)廠房及村屋為主要分布，且分布較為零散，現(xiàn)有少量較小規(guī)模的商品房開發(fā)。區(qū)域擁有自然資源較少，且居住氣氛不足。C、東城區(qū)：東城區(qū)擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源：黃旗山、虎英湖、高爾夫球會(huì)，故而成為東莞市區(qū)目前居住環(huán)境最好的區(qū)域，加上早年東莞新世界花園的高檔商品房開發(fā)，樹立了東城區(qū)高尚住區(qū)形象，另外，東城區(qū)目前在城市整體規(guī)劃下開發(fā)，隨著近年來東城區(qū)區(qū)域行政、文化中心現(xiàn)代標(biāo)致性建筑物的建設(shè)，區(qū)域環(huán)境明顯較前兩個(gè)區(qū)域上了一個(gè)臺(tái)階，東城區(qū)現(xiàn)已成為東莞市區(qū)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，沿黃旗山、虎英湖周圍及高爾夫球場景觀的住宅已成為東莞市區(qū)高檔商品住宅的代表。D、篁村區(qū)：篁村區(qū)南部擁有較大面積但海拔較低的山體資源，且生態(tài)及植被保護(hù)良好。東莞大道穿越區(qū)內(nèi)，且已建成通車；東莞城市新中心區(qū)規(guī)劃落址篁村及中心區(qū)形象工程的建設(shè)啟動(dòng)為篁村目前的住宅發(fā)展提供的較大的發(fā)展機(jī)遇，另外，東莞大道在篁村內(nèi)接駁廣深高速公路、107國道，且東莞大道直通老城區(qū)，使得篁村成為對(duì)外交通最為便捷的區(qū)域。：東莞的公共交通雖然相當(dāng)發(fā)達(dá)，但多為市區(qū)內(nèi)通往各鎮(zhèn)的公交，一方面，因市區(qū)內(nèi)道路較窄，交通效率不高，另一方面，因公交車的檔次、舒適性較差，因此，東莞本地人很少利用公交作為交通工具，基本上采用私家車或摩托車作為交通工具。東莞市區(qū)內(nèi)未設(shè)立廣深鐵路站點(diǎn)，是造成港人不選擇東莞市區(qū)居住的重要因素。、市政設(shè)施：A、篁村區(qū)1996年—2000年，東莞市政府先后投資9500萬元完成了東莞大道等道路的建設(shè)和改造，投資3000多萬元建成新城市中心區(qū)及園林公園，投資2500萬元建成周溪和西平電信局，投資3400多萬元建成西平變電站，投資1700萬元建成塘貝綜合市場。2000年區(qū)內(nèi)等級(jí)公路1000公里，篁村和石鼓汽車站開通了多個(gè)省市的班車，市1路、5路、7路、9路等公交路線貫穿全區(qū)。2000年全區(qū)年供電量3億千瓦時(shí)，程控電話裝機(jī)容量10萬門，農(nóng)村電話普及率90%。B、銀湖項(xiàng)目市政設(shè)施現(xiàn)狀銀湖項(xiàng)目以東莞大道為項(xiàng)目對(duì)外交通的主干道，另外，區(qū)內(nèi)兩條市政道路亦已連接通向市區(qū)的市級(jí)快速干道。區(qū)內(nèi)供水、排水、電信市政基礎(chǔ)設(shè)施接口已埋至東莞大道交項(xiàng)目紅線處。區(qū)內(nèi)目前尚未預(yù)設(shè)市政燃?xì)饨涌冢酂o市內(nèi)公交站點(diǎn)?？?。：A、總體布局根據(jù)《東莞市城市總體規(guī)劃（20002005）》要求，全市32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)作為一個(gè)大市區(qū)來規(guī)劃，確立以城市新區(qū)為中心，其余各鎮(zhèn)為不同層次的城市組團(tuán)的城市總體布局。B、城市新區(qū)規(guī)劃范圍以東莞大道縱向?yàn)檩S，橫向一公里左右，規(guī)劃面積15平方公里。C、城市新區(qū)建設(shè)計(jì)劃市政府預(yù)算“十五”期間的3年內(nèi)，投入300億人民幣高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)城市新區(qū)，提升城市總體形象，在城市新中心區(qū)內(nèi)建成市科技服務(wù)中心、國際會(huì)議展覽中心、歌劇院、迎賓館、文化廣場等一批基礎(chǔ)市政形象工程，以大幅提高東莞市區(qū)中心地位和文化品位。銀湖項(xiàng)目距規(guī)劃中的新城市中心區(qū)約3公里，位于規(guī)劃中的城市新區(qū)內(nèi)，新城市中心區(qū)規(guī)劃中原則上不發(fā)展住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目以南片區(qū)規(guī)劃為生態(tài)綜合開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目西面為東莞名牌大學(xué)城，項(xiàng)目東面及北面規(guī)劃為住宅用地。小結(jié)：東城區(qū)、篁村區(qū)已成為東莞置業(yè)者的集中置業(yè)區(qū)域，在自然資源的比較上，盡管篁村稍遜于東城區(qū)，但在交通及投資價(jià)值方面，篁村區(qū)明顯高于東城區(qū)。城市新區(qū)規(guī)劃的落實(shí)將使銀湖項(xiàng)目成為典型的城市中央居住區(qū)。在銀湖項(xiàng)目中，因缺乏燃?xì)饨尤?、智能化寬頻網(wǎng)絡(luò)市政基礎(chǔ)設(shè)施方面將處于競爭劣勢(shì)。政策環(huán)境、土地市場法規(guī):東莞市人民政府于1999年11月30日發(fā)布23號(hào)令《東莞市有形土地市場管理規(guī)定》，并于同年成立東莞市土地房產(chǎn)交易中心以全面貫徹執(zhí)行，《規(guī)定》的核心內(nèi)容是：經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地必須進(jìn)入市土地房產(chǎn)交易中心并采用公開拍賣或招標(biāo)方式進(jìn)行出讓或轉(zhuǎn)讓，《規(guī)定》的實(shí)施標(biāo)志著東莞市土地交易正式邁入市場化操作。自2000年8月至2001年11月，于土地房產(chǎn)交易中心成交的的商業(yè)及住宅用地達(dá)150多宗，其中：私人商品住宅土地買賣達(dá)100宗，合計(jì)成交面積為：21萬平方米，公司商業(yè)及住宅用地買賣53宗，合計(jì)成交面積為：124萬平方米。值得一提的是，東莞個(gè)人買賣土地建私人商品房的市場非?；钴S，反映出東莞市民比較熱衷于自建商品房。、房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)政策：在房地產(chǎn)市場管理法規(guī)方面，東莞市政府于1997年頒布了《東莞市住房制度改革實(shí)施方案》；1999年4月，頒布了《東莞市黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房貨幣分配暫行辦法》，以上法規(guī)的頒布，使得居民住房走向市場化，但在商品房市場方面，目前尚未出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策或法規(guī)，其市場管理仍遵照廣東省頒布的相關(guān)法律法規(guī)。另外，東莞市《十五計(jì)劃》中，尚未將房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持,意味著市場的發(fā)展短期內(nèi)仍將處于自發(fā)狀態(tài)。、金融政策：國內(nèi)各大銀行目前均傾向于商品住宅的個(gè)人按揭貸款，對(duì)置業(yè)者申請(qǐng)貸款的資格要求也較為寬松，同時(shí)，人民銀行對(duì)個(gè)人樓宇按揭貸款利率的下調(diào)，貸款年限加長、按揭成數(shù)加大，使得東莞同周邊其他城市一樣，置業(yè)者有效需求得以擴(kuò)充。小結(jié)：東莞市經(jīng)營性土地出讓或轉(zhuǎn)讓目前處于市場化初期，與之并存的是早期諸多的協(xié)議用地隱于市場中，政府近23年內(nèi)很難通過控制土地出讓規(guī)模來約束市場，因此，項(xiàng)目發(fā)展將面臨著早期協(xié)議用地潛在的低成本競爭。東莞老城區(qū)內(nèi)存在大量的私房，且東莞大部分私房可以直接上市流通，直接沖擊二手商品房市場，另外，東莞市區(qū)內(nèi)僅有極少量服務(wù)于二手房交易的中介公司存在，加上政府目前尚未采取諸如降低交易稅費(fèi)、簡化交易手續(xù)等措施以活躍二手房買賣，故而東莞市區(qū)內(nèi)三級(jí)市場極為清淡。調(diào)查中亦顯示，基本上東莞本地人均擁有自己的私房且擁有量較大，差不多達(dá)到每戶500平方米。此類因素，很大程度上制約了東莞市區(qū)一手樓市場的發(fā)展。東莞個(gè)人直接在市場上購買土地用來建設(shè)私家商品住宅的現(xiàn)象十分普遍，導(dǎo)致此現(xiàn)象發(fā)生的原因主要緣于：第一，私人土地交易手續(xù)便捷，政府提供交易市場；第二，東莞出租房市場十分興旺，私人熱衷于買地建房用以投資；第三，東莞目前存在一種觀念：認(rèn)為私人建房具有永久性?；跂|莞市民擁有私房較多的特征，政府亦無具體的拆遷法規(guī)出臺(tái)，致使拆遷難度很大，因此，政府的舊城改造將受到阻礙，也將為政府致力于新區(qū)建設(shè)形成促進(jìn)因素。東莞城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)、東莞城市發(fā)展預(yù)測深圳是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、市場化程度最高的城市之一，城市充滿活力，經(jīng)濟(jì)增長、消費(fèi)信心、科技文化