【正文】 費信心、科技文化、思想觀念都處于全國的前端。調(diào)查中亦顯示，基本上東莞本地人均擁有自己的私房且擁有量較大，差不多達(dá)到每戶500平方米。另外，東莞市《十五計劃》中，尚未將房地產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)加以扶持,意味著市場的發(fā)展短期內(nèi)仍將處于自發(fā)狀態(tài)。政策環(huán)境、土地市場法規(guī):東莞市人民政府于1999年11月30日發(fā)布23號令《東莞市有形土地市場管理規(guī)定》，并于同年成立東莞市土地房產(chǎn)交易中心以全面貫徹執(zhí)行，《規(guī)定》的核心內(nèi)容是：經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地必須進(jìn)入市土地房產(chǎn)交易中心并采用公開拍賣或招標(biāo)方式進(jìn)行出讓或轉(zhuǎn)讓，《規(guī)定》的實施標(biāo)志著東莞市土地交易正式邁入市場化操作。項目以南片區(qū)規(guī)劃為生態(tài)綜合開發(fā)區(qū)，項目西面為東莞名牌大學(xué)城，項目東面及北面規(guī)劃為住宅用地。：A、總體布局根據(jù)《東莞市城市總體規(guī)劃（20002005）》要求，全市32個鎮(zhèn)區(qū)作為一個大市區(qū)來規(guī)劃，確立以城市新區(qū)為中心，其余各鎮(zhèn)為不同層次的城市組團(tuán)的城市總體布局。2000年全區(qū)年供電量3億千瓦時，程控電話裝機(jī)容量10萬門，農(nóng)村電話普及率90%。：東莞的公共交通雖然相當(dāng)發(fā)達(dá)，但多為市區(qū)內(nèi)通往各鎮(zhèn)的公交，一方面，因市區(qū)內(nèi)道路較窄，交通效率不高，另一方面，因公交車的檔次、舒適性較差，因此，東莞本地人很少利用公交作為交通工具，基本上采用私家車或摩托車作為交通工具。區(qū)域擁有自然資源較少，且居住氣氛不足。二、東莞市投資環(huán)境分析東莞市區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃發(fā)展方向、東莞市區(qū)整體形象東莞市區(qū)分為城區(qū)、東城區(qū)、萬江區(qū)、篁村四個區(qū)，東莞市區(qū)為市級行政、文化、金融中心所在地，但市區(qū)內(nèi)缺乏大規(guī)模集中式商業(yè)設(shè)施和特色經(jīng)營，未能形成知名度較高的核心商業(yè)圈，東莞市區(qū)商業(yè)中心地位未能形成，削弱了中心城市吸引人的凝聚力。 項目現(xiàn)狀項目總用地面積為776，960平方米，地塊南北向呈接近菱形的不規(guī)則形狀，并有兩條交叉且寬約10米的市政規(guī)劃道路將地塊一分為四。 東莞項目戰(zhàn)略發(fā)展綱要目錄第一部分：東莞市房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)境分析 6一、 項目簡介 6地理位置 6對外交通 6項目現(xiàn)狀 7二、東莞市投資環(huán)境分析 9東莞市區(qū)城市建設(shè)現(xiàn)狀與規(guī)劃發(fā)展方向 9政策環(huán)境 13東莞城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展評價 15產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)分布 18東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu) 19東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量及其特征 20第二部分：東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析 22一、在售樓盤分析 22第三部分：銀湖項目SWOT分析 34第四部分：東莞銀湖項目發(fā)展戰(zhàn)略 36一、社區(qū)主題 36二、社區(qū)名稱： 36三、社區(qū)意象體現(xiàn)社區(qū)主題 37四、社區(qū)開發(fā)總戰(zhàn)略 37開發(fā)戰(zhàn)略形成依據(jù) 37一、社區(qū)規(guī)劃理念 48二、總體布局 49三、功能連接 50四、公共開放空間體系 50五、功能邊緣空間 50六、交通組織 51七、分區(qū)配套的設(shè)置和規(guī)模 51八、社區(qū)形象標(biāo)識系統(tǒng) 53九、分區(qū)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 53十、社區(qū)規(guī)劃示意圖 54第一部分：東莞市房地產(chǎn)開發(fā)外部環(huán)境分析一、 項目簡介地理位置東莞銀湖項目位于東莞市區(qū)南部篁村區(qū)，市級10公里快速干線東莞大道中部東南側(cè)，項目西南面臨規(guī)劃中的市五環(huán)路及東莞綜合生態(tài)開發(fā)區(qū)，東面為篁村待開發(fā)區(qū)。地塊西南部及南部植被保護(hù)較好的兩個小山坡，兩個山坡之間有一小池塘，地塊中部接近山坡處為凹地，其余為已平整的土地，總體地勢較為平坦，地塊北部有已建成獨立住宅約40棟，東部邊緣現(xiàn)為西平小學(xué)及市育才電子技術(shù)學(xué)校。 、東莞市區(qū)居住環(huán)境A、城區(qū)：市區(qū)大型市政設(shè)施均集中于老城區(qū)城區(qū)，老城區(qū)建筑物年限普遍較長，建筑風(fēng)格上也難以體現(xiàn)特色，呈低層密集分布，大多數(shù)街道較窄且缺少綠化，雖然有運河穿過老城區(qū)，但因運河污染較為嚴(yán)重，故而居住在老城區(qū)體驗不到水邊住宅的特色。C、東城區(qū)：東城區(qū)擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源：黃旗山、虎英湖、高爾夫球會，故而成為東莞市區(qū)目前居住環(huán)境最好的區(qū)域，加上早年東莞新世界花園的高檔商品房開發(fā)，樹立了東城區(qū)高尚住區(qū)形象，另外，東城區(qū)目前在城市整體規(guī)劃下開發(fā)，隨著近年來東城區(qū)區(qū)域行政、文化中心現(xiàn)代標(biāo)致性建筑物的建設(shè)，區(qū)域環(huán)境明顯較前兩個區(qū)域上了一個臺階，東城區(qū)現(xiàn)已成為東莞市區(qū)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，沿黃旗山、虎英湖周圍及高爾夫球場景觀的住宅已成為東莞市區(qū)高檔商品住宅的代表。東莞市區(qū)內(nèi)未設(shè)立廣深鐵路站點，是造成港人不選擇東莞市區(qū)居住的重要因素。B、銀湖項目市政設(shè)施現(xiàn)狀銀湖項目以東莞大道為項目對外交通的主干道，另外，區(qū)內(nèi)兩條市政道路亦已連接通向市區(qū)的市級快速干道。B、城市新區(qū)規(guī)劃范圍以東莞大道縱向為軸，橫向一公里左右，規(guī)劃面積15平方公里。小結(jié)：東城區(qū)、篁村區(qū)已成為東莞置業(yè)者的集中置業(yè)區(qū)域，在自然資源的比較上，盡管篁村稍遜于東城區(qū)，但在交通及投資價值方面，篁村區(qū)明顯高于東城區(qū)。自2000年8月至2001年11月，于土地房產(chǎn)交易中心成交的的商業(yè)及住宅用地達(dá)150多宗，其中：私人商品住宅土地買賣達(dá)100宗，合計成交面積為：21萬平方米，公司商業(yè)及住宅用地買賣53宗，合計成交面積為：124萬平方米。、金融政策：國內(nèi)各大銀行目前均傾向于商品住宅的個人按揭貸款，對置業(yè)者申請貸款的資格要求也較為寬松，同時，人民銀行對個人樓宇按揭貸款利率的下調(diào)，貸款年限加長、按揭成數(shù)加大，使得東莞同周邊其他城市一樣，置業(yè)者有效需求得以擴(kuò)充。此類因素，很大程度上制約了東莞市區(qū)一手樓市場的發(fā)展。與其對比分析，可以直觀地認(rèn)識東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和發(fā)展趨勢、城市的擴(kuò)張速度、居民的生活條件提高的速度及其消費傾向。 常住人口規(guī)模和深圳市十分接近。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律性，其發(fā)展也要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)規(guī)模、人均GDP和居民消費的水平。當(dāng)人們的生活水平和消費能力提高后，住宅業(yè)由單純數(shù)量型向數(shù)量與質(zhì)量并重型發(fā)展。 另外，對本項目而言，東莞市區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況才具真正意義，所以下面的判斷可以作為東莞市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展階段的判斷。在此階段消費者的特點是：一方面對住房的面積和住所的便利程度有了更高的要求，另一方面更加追求住宅的景觀、自然環(huán)境、社區(qū)文化和由住宅所帶來的諸如身份、地位等其他附加的價值。東莞市2000年第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)行業(yè)中，電子信息業(yè)產(chǎn)值在工業(yè)總產(chǎn)值的比重超過40%，其中，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的17%，傳統(tǒng)工業(yè)比例下降，東莞已初步發(fā)展成以高新技術(shù)為主導(dǎo)的國際性加工制造業(yè)基地，但東莞的電子信息產(chǎn)業(yè)等收入較高的行業(yè)仍以加工制造為主，研發(fā)中心則在外地，技術(shù)層基本上采取外派且流動性較大，業(yè)務(wù)管理層多為內(nèi)地人，因此，外地人在東莞置業(yè)以工業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)管理層為主要群體。結(jié)論：東莞市工業(yè)企業(yè)管理人員目前的基本上居住在離工作地點較近的出租房或工廠本身提供的宿舍，少量的高層管理人員居住在東莞市區(qū)別墅。東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu)2000年。暫住人口40萬。就目前商品房市場的消費能力來講，本地人是主要力量，伴隨社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，數(shù)量占大多數(shù)的外地人購房的比重勢必將逐漸加大。萬江區(qū)擁有區(qū)、村辦企業(yè)259家，民營企業(yè)394家，外向型企業(yè)162家。石龍鎮(zhèn)是以光學(xué)電子、醫(yī)藥食品為支柱的工業(yè)結(jié)構(gòu)。海外上市企業(yè)12家。 第二部分：東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析一、在售樓盤分析樓盤名稱 建筑規(guī)劃 園林設(shè)計 物業(yè)管理配套 營銷賣點 社區(qū)評價東城花園 組團(tuán)式，小區(qū)周邊臨街商鋪 無主題園林。 推廣方式：戶外廣告牌、客戶的信息傳遞。 中惠華庭 排列式，沿街對外商鋪，大量采用飄窗、大陽臺，屋頂有天臺。 以”68平方米大客廳”為宣傳語。 愉景花園 排列式，大面積采用玻璃，比例失調(diào)。 推廣渠道：樓書，客戶傳遞信息。 亞熱帶風(fēng)情，園林面積顯的小，感覺樓盤密度大。 推廣渠道：樓書，客戶傳遞信息。 無外部自然資源可以依托，園林少。 居住條件差，產(chǎn)品無創(chuàng)新。 可遠(yuǎn)眺黃旗山，區(qū)內(nèi)有少量小品。 有一定的自然資源可利用。 未能充分利用資源，造成銷售一般。 功能比較簡單的會所。 推廣渠道：戶外廣告牌、信息傳遞、樓書。 中信東泰花園 組團(tuán)式布局，外立面一般，設(shè)計較大比重針對內(nèi)地人。 渠道：樓書、戶外廣告牌、客戶傳遞信息、老客戶。 集中式園林，水主題體現(xiàn)公共活動空間，樓間距較寬松 物業(yè)管理尚未體現(xiàn) 超前20年的理想家園為主要宣傳語社區(qū)名稱具有營學(xué)美感戶型采用三錯層泛會所概念 東莞首個在沒有地段和自然資源的區(qū)域，利用創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型