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正文內(nèi)容

東莞項目戰(zhàn)略發(fā)展綱要(編輯修改稿)

2024-07-19 06:49 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 一些康體娛樂設(shè)施。 位處東城區(qū)的中心地段,自然資源和區(qū)域成熟度較好。以”68平方米大客廳”為宣傳語。推廣渠道:橫幅、樓書、客戶傳遞信息,客戶東莞本地人居多。 沿大路建造,商鋪銷售較好。面對東城中心的競爭毫無獨到之處,銷售成績實難理想。愉景花園 排列式,大面積采用玻璃,比例失調(diào)。 依托旗峰山和虎英公園 強(qiáng)調(diào)安全,采用智能化管理。功能簡單的會所。 具有優(yōu)良的自然資源,位處東城區(qū)中心地段。推廣渠道:樓書,客戶傳遞信息??蛻粢詵|莞本地人為主。 僅依托外部資源,產(chǎn)品落后。宏遠(yuǎn)金豐花園 圍合式,采用翼型和工型外觀增加采光面積。 亞熱帶風(fēng)情,園林面積顯的小,感覺樓盤密度大。 強(qiáng)調(diào)安全,采用智能化管理。體育會所。 以“健康生活”為推廣概念。推廣渠道:樓書,客戶傳遞信息。客戶以東莞本地人和附近外資廠中層中方人員為主。 以優(yōu)良體育設(shè)施吸引年輕人置業(yè),但建筑園林規(guī)劃較為失敗。金域名苑 排列式布局,設(shè)沿街商鋪,外立面為古典歐陸風(fēng)格。 無外部自然資源可以依托,園林少。 初步實現(xiàn)智能化,金地物業(yè)管理,康體設(shè)施主要分布在架空層。 項目位于市主要交通干道側(cè),無資源利用。推廣渠道:樓書、戶外廣告牌,客戶傳遞信息。 居住條件差,產(chǎn)品無創(chuàng)新。銷售難度大。金澤花園 排列式布局,設(shè)沿街商鋪。外立面一般。 可遠(yuǎn)眺黃旗山,區(qū)內(nèi)有少量小品。綠化少。 初步實現(xiàn)智能化,康體設(shè)施簡單。 位于東城區(qū)成熟地段。有一定的自然資源可利用。以跳水名將田亮和郭晶晶為代言人,以“運動”概念推廣。推廣渠道:售樓現(xiàn)場,客戶傳遞信息。 推廣概念和其素質(zhì)及配套不符。未能充分利用資源,造成銷售一般。景湖花園 排列式,大面積采用玻璃、歐陸風(fēng)格的別墅。 社區(qū)除有一個人工湖外,再無主題園林。 強(qiáng)調(diào)安全,采用智能化管理。功能比較簡單的會所。 廣告語:聚龍?zhí)煜?世紀(jì)豪庭。推廣渠道:戶外廣告牌、信息傳遞、樓書??蛻粢员镜厝藶橹鳌⒉糠指凵毯团_商。 建筑園林規(guī)劃比較平庸,無資源可利用。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識和傳統(tǒng)住房觀念,爭取本地高層人士。中信東泰花園 組團(tuán)式布局,外立面一般,設(shè)計較大比重針對內(nèi)地人。 無外部自然資源可依托,前幾期不重視園林設(shè)計,新開發(fā)的組團(tuán)引入圣地亞哥風(fēng)格。 管理仍以安全為核心,康體設(shè)施完善,一萬平方米的泳池具有很大的吸引力。 以品牌和成熟社區(qū)進(jìn)行推廣。渠道:樓書、戶外廣告牌、客戶傳遞信息、老客戶??蛻糁?0%東莞本地人,40%內(nèi)地人。 社區(qū)產(chǎn)品缺乏變化,開發(fā)理念單薄,過于依賴早期客戶的積累。盈彩美地 大組團(tuán)點式排列分布外立面新穎:法國現(xiàn)代浪漫主義風(fēng)格,運用三段式劃分及構(gòu)架戶型首創(chuàng)三錯層布局 采用泛會所概念與室外園林互融:將室內(nèi)項目延展到室外。集中式園林,水主題體現(xiàn)公共活動空間,樓間距較寬松 物業(yè)管理尚未體現(xiàn) 超前20年的理想家園為主要宣傳語社區(qū)名稱具有營學(xué)美感戶型采用三錯層泛會所概念 東莞首個在沒有地段和自然資源的區(qū)域,利用創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型、外立面,泛會所概念、社區(qū)命名的手段獲得成功的案例。東莞新世界花園 排列式港式風(fēng)格,干凈利落的外立面,大量采用凸窗街鋪沿社區(qū)邊沿朝外 在黃旗山下,外部環(huán)境優(yōu)異。社區(qū)綠化不多,大量應(yīng)用雕塑和水景 嚴(yán)格的安全制度,令一些業(yè)主感覺不適,智能化管理。會所。 品牌營銷。東莞本地人占多數(shù),其他主要是港人及國外人士 從外立面、建筑材料、商鋪引進(jìn)的經(jīng)營項目、社區(qū)周邊的環(huán)境建設(shè)符合高檔樓盤的定位。新世紀(jì)豪園 組團(tuán)式分布, 每個組團(tuán)有一個以水景為主題的園林 強(qiáng)調(diào)安全,采用智能化管理。功能齊全的會所。 宣傳語:天造一半得天獨厚,人造一半人杰地靈。宣傳方式:戶外廣告牌、樓書。傳播渠道:客戶傳遞信息??蛻糁斜镜厝撕透廴苏冀^大多數(shù)。 從外立面、園林設(shè)計、戶型的設(shè)計不合理,不先進(jìn)。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識和傳統(tǒng)住房觀念,爭取本地中高層人士。峰景高爾夫別墅二期 組團(tuán)式,地中海風(fēng)情別墅。 依附自然景觀:高爾夫和虎英公園 園中園管理,智能化管理。三會所。 推廣渠道:戶外廣告牌,樓書,客戶傳遞信息,客戶以東莞本地人為主。 別墅的設(shè)計在東莞是較好的,依托現(xiàn)有資源,不需要更多的創(chuàng)造。二、東莞房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀評價供給方面A、初步改進(jìn)產(chǎn)品形象設(shè)計,主要表現(xiàn)在:(1)豎向形式多樣化(錯層 復(fù)式 平面)。(2)個別數(shù)量外觀采用主題風(fēng)格:如地中海式。(3)功能布局滿足新需求(4)社區(qū)初步智能化。B、注重營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境,表現(xiàn)在綠化率增大,采用人造景觀,主要為水景(人工湖)。C、小區(qū)整體規(guī)劃水平停留在傳統(tǒng)層面,表現(xiàn)在空間布局松散,人車不分流。D、物業(yè)管理內(nèi)容停留在以安全為核心的層面。需求方面A、在售樓盤的實現(xiàn)客戶:本地化現(xiàn)象明顯,東莞市區(qū)本地人為主,約80%。B、影響東莞本地人購房的因素:(1)自然資源:主要為黃旗山、高爾夫(2)社區(qū)居住層次及身份(3)社區(qū)安全管理(4)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境(5)產(chǎn)品外觀設(shè)計C、暢銷的戶型及面積:三房—120140平米(平面、躍式) 四房—150180平米(躍式、復(fù)式) 別墅:以周圍資源為最大參照,價格在200300萬最好銷,雙車位。東莞在售樓盤的不足之處:產(chǎn)品方面:物業(yè)管理的服務(wù)水平較低。社區(qū)居住層次差別較大。建筑、園林設(shè)計無特色。無社區(qū)文化。戶型與面積配置不合理。沒有統(tǒng)一的開發(fā)理念或支持體系。沒有社區(qū)附加值創(chuàng)造。營銷方面:A、售樓現(xiàn)場的包裝:圍墻、社區(qū)價值點的展示樣板房、園林。B、營銷服務(wù)及管理水平較低。C、宣傳推廣渠道單一,訴求主題不鮮明。D、營銷人員業(yè)務(wù)水平低,缺乏專業(yè)培訓(xùn)。E、目前營銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息。三、東莞目前房地產(chǎn)市場消費群體特征主要構(gòu)成 東莞本地人 工作在東莞的外地人(國內(nèi)) 工作在東莞的境外人士分類 高收入階層 中收入階層 高新企業(yè)管理及技術(shù)層 傳統(tǒng)行業(yè)高層管理及技術(shù)層 港臺人士 外籍人士收入、職業(yè)及年齡特征 年收入10萬元以上,或經(jīng)濟(jì)能力在100萬以上;以民私營企業(yè)主,個體工商戶、政府、金融界、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)為主;主要年齡段:3550歲 年收入在510萬,以個體工商戶、政府、金融界、事業(yè)單位中層及普通職員、外資企業(yè)管理層為主,主要年齡段:2635歲 年收入6萬以上,主要年齡段2835歲 年收入510萬元,主要年齡段在2835歲, 企業(yè)主及其外派管理、技術(shù)人員年收入20萬元以上 以韓國、美國、日本外派代表為主價值取向與行為特征 追求身份與地位攀比與跟風(fēng)行為傳統(tǒng)意識強(qiáng),尊重父母注重產(chǎn)品品質(zhì)社交活動頻繁,在娛樂與休閑中所占比例大經(jīng)商意識濃厚關(guān)心下一代成長 追求時尚;注重健康與運動;尊重父母與家人;注重文化品味;關(guān)心一代成長;與長輩交流較少;關(guān)愛家人; 追求文化意識強(qiáng)烈;注重健康與運動;關(guān)心下一代成長;追求自由的休閑生活;流動性較大,不易在東莞扎根。 工作相對穩(wěn)定;注重文化意識;有較強(qiáng)的扎根東莞愿望;關(guān)心下一代成長關(guān)愛家人;追求自由的休閑生活 追求娛樂發(fā)達(dá)區(qū)域;追求自由休閑生活;喜好同類人聚集地;選擇交通便捷之地;注重安全。 外派代表35年更換一次;流動性較大;注重房地產(chǎn)便捷轉(zhuǎn)讓;以租賃為主(酒店或別墅);重視子女國際性教育決策參考群體 父母:喜歡與鄰里及朋友交往,或在環(huán)境較好的地方自由休閑。妻子:上班不多,多喜好與鄰里及朋友聊天或娛樂;關(guān)心孩子,關(guān)心家人。 父母:喜歡與鄰里及朋友交往,或在環(huán)境較好的地方自由休閑;妻子:多為上班族,追求健康、時尚,充滿愛與溫馨的生活 妻子:素質(zhì)較高,多為上班族,追求時尚、溫馨、健康、運動、現(xiàn)代、文化品
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