【文章內(nèi)容簡介】 一些康體娛樂設(shè)施。 位處東城區(qū)的中心地段，自然資源和區(qū)域成熟度較好。以”68平方米大客廳”為宣傳語。推廣渠道：橫幅、樓書、客戶傳遞信息，客戶東莞本地人居多。 沿大路建造，商鋪銷售較好。面對東城中心的競爭毫無獨到之處，銷售成績實難理想。愉景花園 排列式，大面積采用玻璃，比例失調(diào)。 依托旗峰山和虎英公園 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。功能簡單的會所。 具有優(yōu)良的自然資源，位處東城區(qū)中心地段。推廣渠道：樓書，客戶傳遞信息?？蛻粢詵|莞本地人為主。 僅依托外部資源，產(chǎn)品落后。宏遠(yuǎn)金豐花園 圍合式，采用翼型和工型外觀增加采光面積。 亞熱帶風(fēng)情，園林面積顯的小，感覺樓盤密度大。 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。體育會所。 以“健康生活”為推廣概念。推廣渠道：樓書，客戶傳遞信息。客戶以東莞本地人和附近外資廠中層中方人員為主。 以優(yōu)良體育設(shè)施吸引年輕人置業(yè)，但建筑園林規(guī)劃較為失敗。金域名苑 排列式布局，設(shè)沿街商鋪，外立面為古典歐陸風(fēng)格。 無外部自然資源可以依托，園林少。 初步實現(xiàn)智能化，金地物業(yè)管理，康體設(shè)施主要分布在架空層。 項目位于市主要交通干道側(cè)，無資源利用。推廣渠道：樓書、戶外廣告牌，客戶傳遞信息。 居住條件差，產(chǎn)品無創(chuàng)新。銷售難度大。金澤花園 排列式布局，設(shè)沿街商鋪。外立面一般。 可遠(yuǎn)眺黃旗山，區(qū)內(nèi)有少量小品。綠化少。 初步實現(xiàn)智能化，康體設(shè)施簡單。 位于東城區(qū)成熟地段。有一定的自然資源可利用。以跳水名將田亮和郭晶晶為代言人，以“運動”概念推廣。推廣渠道：售樓現(xiàn)場，客戶傳遞信息。 推廣概念和其素質(zhì)及配套不符。未能充分利用資源，造成銷售一般。景湖花園 排列式，大面積采用玻璃、歐陸風(fēng)格的別墅。 社區(qū)除有一個人工湖外，再無主題園林。 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。功能比較簡單的會所。 廣告語：聚龍?zhí)煜?世紀(jì)豪庭。推廣渠道：戶外廣告牌、信息傳遞、樓書?？蛻粢员镜厝藶橹鳌⒉糠指凵毯团_商。 建筑園林規(guī)劃比較平庸，無資源可利用。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識和傳統(tǒng)住房觀念，爭取本地高層人士。中信東泰花園 組團(tuán)式布局，外立面一般，設(shè)計較大比重針對內(nèi)地人。 無外部自然資源可依托，前幾期不重視園林設(shè)計，新開發(fā)的組團(tuán)引入圣地亞哥風(fēng)格。 管理仍以安全為核心，康體設(shè)施完善，一萬平方米的泳池具有很大的吸引力。 以品牌和成熟社區(qū)進(jìn)行推廣。渠道：樓書、戶外廣告牌、客戶傳遞信息、老客戶?？蛻糁?0%東莞本地人，40%內(nèi)地人。 社區(qū)產(chǎn)品缺乏變化，開發(fā)理念單薄，過于依賴早期客戶的積累。盈彩美地 大組團(tuán)點式排列分布外立面新穎：法國現(xiàn)代浪漫主義風(fēng)格，運用三段式劃分及構(gòu)架戶型首創(chuàng)三錯層布局 采用泛會所概念與室外園林互融：將室內(nèi)項目延展到室外。集中式園林，水主題體現(xiàn)公共活動空間，樓間距較寬松 物業(yè)管理尚未體現(xiàn) 超前20年的理想家園為主要宣傳語社區(qū)名稱具有營學(xué)美感戶型采用三錯層泛會所概念 東莞首個在沒有地段和自然資源的區(qū)域，利用創(chuàng)新產(chǎn)品的戶型、外立面，泛會所概念、社區(qū)命名的手段獲得成功的案例。東莞新世界花園 排列式港式風(fēng)格，干凈利落的外立面，大量采用凸窗街鋪沿社區(qū)邊沿朝外 在黃旗山下，外部環(huán)境優(yōu)異。社區(qū)綠化不多，大量應(yīng)用雕塑和水景 嚴(yán)格的安全制度，令一些業(yè)主感覺不適，智能化管理。會所。 品牌營銷。東莞本地人占多數(shù)，其他主要是港人及國外人士 從外立面、建筑材料、商鋪引進(jìn)的經(jīng)營項目、社區(qū)周邊的環(huán)境建設(shè)符合高檔樓盤的定位。新世紀(jì)豪園 組團(tuán)式分布， 每個組團(tuán)有一個以水景為主題的園林 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。功能齊全的會所。 宣傳語：天造一半得天獨厚，人造一半人杰地靈。宣傳方式：戶外廣告牌、樓書。傳播渠道：客戶傳遞信息?？蛻糁斜镜厝撕透廴苏冀^大多數(shù)。 從外立面、園林設(shè)計、戶型的設(shè)計不合理，不先進(jìn)。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識和傳統(tǒng)住房觀念，爭取本地中高層人士。峰景高爾夫別墅二期 組團(tuán)式，地中海風(fēng)情別墅。 依附自然景觀：高爾夫和虎英公園 園中園管理，智能化管理。三會所。 推廣渠道：戶外廣告牌，樓書，客戶傳遞信息，客戶以東莞本地人為主。 別墅的設(shè)計在東莞是較好的，依托現(xiàn)有資源，不需要更多的創(chuàng)造。二、東莞房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀評價供給方面A、初步改進(jìn)產(chǎn)品形象設(shè)計,主要表現(xiàn)在：（1）豎向形式多樣化（錯層 復(fù)式 平面）。（2）個別數(shù)量外觀采用主題風(fēng)格：如地中海式。（3）功能布局滿足新需求（4）社區(qū)初步智能化。B、注重營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，表現(xiàn)在綠化率增大，采用人造景觀，主要為水景（人工湖）。C、小區(qū)整體規(guī)劃水平停留在傳統(tǒng)層面，表現(xiàn)在空間布局松散，人車不分流。D、物業(yè)管理內(nèi)容停留在以安全為核心的層面。需求方面A、在售樓盤的實現(xiàn)客戶：本地化現(xiàn)象明顯，東莞市區(qū)本地人為主，約80%。B、影響東莞本地人購房的因素：（1）自然資源：主要為黃旗山、高爾夫（2）社區(qū)居住層次及身份（3）社區(qū)安全管理（4）小區(qū)內(nèi)部環(huán)境（5）產(chǎn)品外觀設(shè)計C、暢銷的戶型及面積：三房—120140平米（平面、躍式） 四房—150180平米（躍式、復(fù)式） 別墅：以周圍資源為最大參照，價格在200300萬最好銷，雙車位。東莞在售樓盤的不足之處：產(chǎn)品方面：物業(yè)管理的服務(wù)水平較低。社區(qū)居住層次差別較大。建筑、園林設(shè)計無特色。無社區(qū)文化。戶型與面積配置不合理。沒有統(tǒng)一的開發(fā)理念或支持體系。沒有社區(qū)附加值創(chuàng)造。營銷方面：A、售樓現(xiàn)場的包裝：圍墻、社區(qū)價值點的展示樣板房、園林。B、營銷服務(wù)及管理水平較低。C、宣傳推廣渠道單一，訴求主題不鮮明。D、營銷人員業(yè)務(wù)水平低，缺乏專業(yè)培訓(xùn)。E、目前營銷渠道主要是戶外廣告牌和客戶間的信息。三、東莞目前房地產(chǎn)市場消費群體特征主要構(gòu)成 東莞本地人 工作在東莞的外地人（國內(nèi)） 工作在東莞的境外人士分類 高收入階層 中收入階層 高新企業(yè)管理及技術(shù)層 傳統(tǒng)行業(yè)高層管理及技術(shù)層 港臺人士 外籍人士收入、職業(yè)及年齡特征 年收入10萬元以上，或經(jīng)濟(jì)能力在100萬以上；以民私營企業(yè)主，個體工商戶、政府、金融界、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)為主；主要年齡段：3550歲 年收入在510萬，以個體工商戶、政府、金融界、事業(yè)單位中層及普通職員、外資企業(yè)管理層為主，主要年齡段：2635歲 年收入6萬以上，主要年齡段2835歲 年收入510萬元，主要年齡段在2835歲， 企業(yè)主及其外派管理、技術(shù)人員年收入20萬元以上 以韓國、美國、日本外派代表為主價值取向與行為特征 追求身份與地位攀比與跟風(fēng)行為傳統(tǒng)意識強(qiáng)，尊重父母注重產(chǎn)品品質(zhì)社交活動頻繁，在娛樂與休閑中所占比例大經(jīng)商意識濃厚關(guān)心下一代成長 追求時尚；注重健康與運動；尊重父母與家人；注重文化品味；關(guān)心一代成長；與長輩交流較少；關(guān)愛家人； 追求文化意識強(qiáng)烈；注重健康與運動；關(guān)心下一代成長；追求自由的休閑生活；流動性較大，不易在東莞扎根。 工作相對穩(wěn)定；注重文化意識；有較強(qiáng)的扎根東莞愿望；關(guān)心下一代成長關(guān)愛家人；追求自由的休閑生活 追求娛樂發(fā)達(dá)區(qū)域；追求自由休閑生活；喜好同類人聚集地；選擇交通便捷之地；注重安全。 外派代表35年更換一次；流動性較大；注重房地產(chǎn)便捷轉(zhuǎn)讓；以租賃為主（酒店或別墅）；重視子女國際性教育決策參考群體 父母：喜歡與鄰里及朋友交往，或在環(huán)境較好的地方自由休閑。妻子：上班不多，多喜好與鄰里及朋友聊天或娛樂；關(guān)心孩子，關(guān)心家人。 父母：喜歡與鄰里及朋友交往，或在環(huán)境較好的地方自由休閑；妻子：多為上班族，追求健康、時尚，充滿愛與溫馨的生活 妻子：素質(zhì)較高，多為上班族，追求時尚、溫馨、健康、運動、現(xiàn)代、文化品