【正文】 戶(hù)東莞本地人居多。 依托旗峰山和虎英公園 強(qiáng)調(diào)安全，采用智能化管理。 以跳水名將田亮和郭晶晶為代言人，以“運(yùn)動(dòng)”概念推廣。 客戶(hù)以本地人為主、部分港商和臺(tái)商。 無(wú)外部自然資源可依托，前幾期不重視園林設(shè)計(jì)，新開(kāi)發(fā)的組團(tuán)引入圣地亞哥風(fēng)格。 在黃旗山下，外部環(huán)境優(yōu)異。 從外立面、建筑材料、商鋪引進(jìn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、社區(qū)周邊的環(huán)境建設(shè)符合高檔樓盤(pán)的定位。 推廣渠道：戶(hù)外廣告牌，樓書(shū)，客戶(hù)傳遞信息，客戶(hù)以東莞本地人為主。 建筑、園林設(shè)計(jì)無(wú)特色。 外派代表35年更換一次；流動(dòng)性較大；注重房地產(chǎn)便捷轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰宰赓U為主（酒店或別墅）；重視子女國(guó)際性教育決策參考群體 完善的娛樂(lè)、休閑設(shè)施； 有運(yùn)動(dòng)、休閑場(chǎng)所戶(hù)型及面積選擇傾向 大平面 別墅B、 工作在東莞的境外人士相對(duì)于置業(yè)者需求市場(chǎng)供給不到位項(xiàng)目 社區(qū)的休閑功能社區(qū)的文化功能社區(qū)的健康、運(yùn)動(dòng)功能；與家人溝通、交流空間與朋友交往的空間 分析結(jié)論 臨規(guī)劃中的城市中心區(qū) 企業(yè)具有良好的社會(huì)資源 目前屬于待開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊目前無(wú)生活配套設(shè)施 關(guān)于劣勢(shì)2（1） 開(kāi)通豪華快捷的社區(qū)巴士。 關(guān)于威脅3（b）目前東莞交通發(fā)達(dá)，私家車(chē)普及率較高。 客戶(hù)定位：東莞高收入階層。 第二期 約5萬(wàn)（2）發(fā)展地塊：第三區(qū)：小高層帶電梯；第二區(qū)：多層洋房（3）開(kāi)發(fā)指標(biāo)： 約10萬(wàn) —從形象上將各區(qū)連為一體。 沿山體設(shè)置特色步行小徑、觀景休閑長(zhǎng)廊及觀光亭、晨練場(chǎng)地。八、社區(qū)形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)n 分區(qū)內(nèi)各組團(tuán)及道路交叉處設(shè)置指示牌，并附有中英文對(duì)照； 43 / 43。 分區(qū)內(nèi)出入口處設(shè)置分區(qū)總平面圖；n（D）分區(qū)內(nèi)山泉流動(dòng)水景營(yíng)建活水系統(tǒng)，在小區(qū)公共活動(dòng)空間中適度匯集，設(shè)置兒童可參與性項(xiàng)目，成人可駐留場(chǎng)所。（B）設(shè)置山頂生態(tài)公園，內(nèi)容：第二區(qū)的帶花園的多層：色彩亮麗、明朗。 約10萬(wàn) 社區(qū)意象建設(shè)第三區(qū) 第三階段根據(jù)前兩個(gè)階段的市場(chǎng)信息反饋，如果TOWNHOUSE發(fā)展勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，就繼續(xù)開(kāi)發(fā)。 山頂公園、主題園林別墅定做 在總結(jié)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及消費(fèi)群體需求特征的基礎(chǔ)上，我們提出，東莞銀湖項(xiàng)目的第一階段發(fā)展策略：（1）（3）豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 關(guān)于劣勢(shì)4（1） 項(xiàng)目距老城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，東莞市內(nèi)公共交通效率低。 周邊目前村落少，不雜亂， 緊臨東莞大道市級(jí)快速干線可參與性水景第三部分：銀湖項(xiàng)目SWOT分析 安全性；配套設(shè)施的完善；娛樂(lè)、休閑設(shè)施的提供相對(duì)于置業(yè)者需求市場(chǎng)空白項(xiàng)目 工作在東莞的外地人（國(guó)內(nèi)） A、 復(fù)式、躍式C、 社區(qū)智能化 良好的安全管理； 需求方面A、在售樓盤(pán)的實(shí)現(xiàn)客戶(hù)：本地化現(xiàn)象明顯，東莞市區(qū)本地人為主，約80%。抓住本地人強(qiáng)烈的階層意識(shí)和傳統(tǒng)住房觀念，爭(zhēng)取本地中高層人士。 東莞本地人占多數(shù)，其他主要是港人及國(guó)外人士 排列式港式風(fēng)格，干凈利落的外立面，大量采用凸窗街鋪沿社區(qū)邊沿朝外 客戶(hù)中60%東莞本地人，40%內(nèi)地人。 廣告語(yǔ)：聚龍?zhí)煜?世紀(jì)豪庭。 排列式，大面積采用玻璃、歐陸風(fēng)格的別墅。 初步實(shí)現(xiàn)智能化，金地物業(yè)管理，康體設(shè)施主要分布在架空層。 客戶(hù)以東莞本地人為主。 年產(chǎn)值超過(guò)500萬(wàn)元的企業(yè)有40多家，年產(chǎn)值超過(guò)10億元的企業(yè)1家。另外，高新技術(shù)工業(yè)企業(yè)一般均提供居住環(huán)境較好的管理人員宿舍以解決居住問(wèn)題，如需吸引工業(yè)企業(yè)管理層置業(yè)，解決交通和強(qiáng)化置業(yè)東莞的觀念將成為首要因素。大部分財(cái)富掌握在人數(shù)不到四分之一的本地人手中，而且目前市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者主要是本地人，以上數(shù)據(jù)從實(shí)際意義來(lái)講，其準(zhǔn)確性也不會(huì)有太大的偏差。 因此，我們采用國(guó)際通用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷法對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段進(jìn)行判斷。 東莞城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)、東莞城市發(fā)展預(yù)測(cè)深圳是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、市場(chǎng)化程度最高的城市之一，城市充滿活力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、消費(fèi)信心、科技文化、思想觀念都處于全國(guó)的前端。項(xiàng)目以南片區(qū)規(guī)劃為生態(tài)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目西面為東莞名牌大學(xué)城，項(xiàng)目東面及北面規(guī)劃為住宅用地。區(qū)域擁有自然資源較少，且居住氣氛不足。 項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目總用地面積為776，960平方米，地塊南北向呈接近菱形的不規(guī)則形狀，并有兩條交叉且寬約10米的市政規(guī)劃道路將地塊一分為四。 錄第一部分：東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外部環(huán)境分析 6項(xiàng)目現(xiàn)狀 13東莞城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià) 20第二部分：東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析 36一、社區(qū)主題 37開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略形成依據(jù) 50四、公共開(kāi)放空間體系 51八、社區(qū)形象標(biāo)識(shí)系統(tǒng)地塊西南部及南部植被保護(hù)較好的兩個(gè)小山坡，兩個(gè)山坡之間有一小池塘，地塊中部接近山坡處為凹地，其余為已平整的土地，總體地勢(shì)較為平坦，地塊北部有已建成獨(dú)立住宅約40棟，東部邊緣現(xiàn)為西平小學(xué)及市育才電子技術(shù)學(xué)校。 C、東城區(qū)：東城區(qū)擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源：黃旗山、虎英湖、高爾夫球會(huì)，故而成為東莞市區(qū)目前居住環(huán)境最好的區(qū)域，加上早年?yáng)|莞新世界花園的高檔商品房開(kāi)發(fā)，樹(shù)立了東城區(qū)高尚住區(qū)形象，另外，東城區(qū)目前在城市整體規(guī)劃下開(kāi)發(fā)，隨著近年來(lái)東城區(qū)區(qū)域行政、文化中心現(xiàn)代標(biāo)致性建筑物的建設(shè)，區(qū)域環(huán)境明顯較前兩個(gè)區(qū)域上了一個(gè)臺(tái)階，東城區(qū)現(xiàn)已成為東莞市區(qū)商品房開(kāi)發(fā)的集中區(qū)域，沿黃旗山、虎英湖周?chē)案郀柗蚯驁?chǎng)景觀的住宅已成為東莞市區(qū)高檔商品住宅的代表。小結(jié)：東城區(qū)、篁村區(qū)已成為東莞置業(yè)者的集中置業(yè)區(qū)域，在自然資源的比較上，盡管篁村稍遜于東城區(qū)，但在交通及投資價(jià)值方面，篁村區(qū)明顯高于東城區(qū)。與其對(duì)比分析，可以直觀地認(rèn)識(shí)東莞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和發(fā)展趨勢(shì)、城市的擴(kuò)張速度、居民的生活條件提高的速度及其消費(fèi)傾向。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其自身的規(guī)律性，其發(fā)展也要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)規(guī)模、人均GDP和居民消費(fèi)的水平。 另外，對(duì)本項(xiàng)目而言，東莞市區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況才具真正意義，所以下面的判斷可以作為東莞市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展階段的判斷。東莞市區(qū)及周邊鎮(zhèn)的人口結(jié)構(gòu)萬(wàn)江區(qū)擁有區(qū)、村辦企業(yè)259家，民營(yíng)企業(yè)394家，外向型企業(yè)162家。第二部分：東莞市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析一、在售樓盤(pán)分析樓盤(pán)名稱(chēng) 營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn) 中惠華庭 排列式，大面積采用玻璃，比例失調(diào)。推廣渠道：樓書(shū)，客戶(hù)傳遞信息。 亞熱帶風(fēng)情，園林面積顯的小，感覺(jué)樓盤(pán)密度大。 組團(tuán)式布局，外立面一般，設(shè)計(jì)較大比重針對(duì)內(nèi)地人。渠道：樓書(shū)、戶(hù)外廣告牌、客戶(hù)傳遞信息、老客戶(hù)。集中式園林，水主題體現(xiàn)公共活動(dòng)空間，樓間距較寬松 品牌營(yíng)銷(xiāo)。 從外立面、園林設(shè)計(jì)、戶(hù)型的設(shè)計(jì)不合理，不先進(jìn)。三會(huì)所。D、物業(yè)管理內(nèi)容停留在以安全為核心的層面。 追求娛樂(lè)發(fā)達(dá)區(qū)域；追求自由休閑生活；喜好同類(lèi)人聚集地；選擇交通便捷之地；注重安全。 工作在東莞的外地人（國(guó)內(nèi)） 代表身份與地位，獲得成就感； 具有私有天地（私家花園） 總體布局富于變化政府及國(guó)有性質(zhì)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)存在對(duì)高價(jià)位豪宅的隱蔽性 室內(nèi)空間開(kāi)闊、舒適、經(jīng)濟(jì)； 社區(qū)有文化品味 交通便捷； 運(yùn)動(dòng)、教育設(shè)施； 促進(jìn)家庭溝通和鄰里交往增大公共交往空間，包括室內(nèi)公共空間和室外公共空間，園林內(nèi)多設(shè)置交流休閑場(chǎng)所和兒童可參與性景觀（如下圖）。 （2）關(guān)于劣勢(shì)3和房地產(chǎn)相關(guān)品牌公司合作，整合其品牌資源，打造項(xiàng)目品牌。 備用名稱(chēng)：東莞名士新城 東莞房地產(chǎn)分析結(jié)論（3）（2）引導(dǎo)置業(yè)觀念引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)觀念從置業(yè)以享受、居住為目的的傳統(tǒng)觀念——體現(xiàn)個(gè)人品位的、具有休閑功能的和關(guān)愛(ài)家庭的復(fù)合居家選擇。 在大規(guī)模社區(qū)開(kāi)發(fā)中，第一階段的開(kāi)發(fā)策略，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著決定性作用。 （3）第二階段開(kāi)發(fā)指標(biāo)：總占地：約30萬(wàn)平方米容積率：—（4）分期建設(shè) 占地面積 約10萬(wàn) 各區(qū)外立面風(fēng)格根據(jù)每一區(qū)的主力客戶(hù)定位設(shè)計(jì)：第一區(qū)和第二區(qū)的TOWNHOUSE：美式小鎮(zhèn)或澳洲風(fēng)情。內(nèi)容：包括室外網(wǎng)球場(chǎng)34個(gè)，室內(nèi)恒溫泳池和籃球場(chǎng)各一個(gè)，室內(nèi)羽毛球球場(chǎng)4—6個(gè)，乒乓球臺(tái)6—8個(gè)，健身房等體育設(shè)施。建筑面積約1000平方米。 帶電梯小高層、戶(hù)戶(hù)帶花園的多層。 客戶(hù)定位 （E）分區(qū)內(nèi)設(shè)置組團(tuán)共用生態(tài)廣場(chǎng)，并與山頂公園連接作為分區(qū)內(nèi)匯集人氣，體現(xiàn)交流，并使住戶(hù)產(chǎn)生社區(qū)歸屬感與認(rèn)同感的公共場(chǎng)所。n 第三區(qū)帶電梯的小高層：明快、流暢、富現(xiàn)代感。 一旦市場(chǎng)有疲軟現(xiàn)象，立刻轉(zhuǎn)變目標(biāo)客戶(hù)及產(chǎn)品類(lèi)型，依托社區(qū)品牌