【正文】 卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)）銷售賣點(diǎn)廣告語“超前20年的美麗家園”。創(chuàng)新的戶型、新穎的外立面和動(dòng)聽的名字構(gòu)成了時(shí)代感極強(qiáng)的社區(qū)形象。銷售實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品推出后引起市場(chǎng)轟動(dòng)，物業(yè)定位和客戶定位不符。小高層社區(qū)限制了別墅的品格，而別墅的相似的價(jià)格和面積影響小高層。依靠一期形成的品牌。銷售成績不理想。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（4）樓盤名稱新世界花園(東城新城中心東城東路)物業(yè)類型及規(guī)模多層、高層和別墅。建筑風(fēng)格及戶型港式建筑，注重細(xì)部處理。組團(tuán)布局，每一個(gè)組團(tuán)為一種物業(yè)類型。目前推出的是小面積公寓：一房二廳（52平方米）67%；二房二廳（62平方米）33%。園林以2萬平方米的人工湖為核心，以流動(dòng)水景、噴泉、小品和綠化為點(diǎn)綴。小區(qū)曲徑通幽呈現(xiàn)寧靜氛圍。會(huì)所開發(fā)了近10年，一直使用一個(gè)2000平方米的會(huì)所，其中有咖啡廳、會(huì)議室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)和室外泳池，因未能滿足住戶需求，現(xiàn)正開發(fā)一大型體育兒童益趣文娛會(huì)所。交樓標(biāo)準(zhǔn)水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位，廚房和衛(wèi)生間均已裝修到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞新世界物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)）銷售賣點(diǎn)新世界花園坐落在黃金地段，且已經(jīng)樹立了高檔品牌，近幾年的銷售主要依靠品牌拉動(dòng)。銷售實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)處于真空的時(shí)候，搶占市場(chǎng)，成為高檔物業(yè)的代名詞，銷售一直都很順利。近一兩年遭遇市場(chǎng)強(qiáng)有力的多方競(jìng)爭(zhēng)，加上價(jià)格太高，客戶定位也有偏差。銷售變得困難。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（5）樓盤名稱中信東泰花園陽關(guān)假日(四環(huán)路中信東泰花園)物業(yè)類型及規(guī)模多層、小高層共計(jì)40棟。建筑風(fēng)格及戶型排列式布局，引入休閑度假建筑概念，且產(chǎn)品在市場(chǎng)已喪失領(lǐng)先地位。小高層戶型有平面、復(fù)式、躍式，為超大戶型，有三房二廳二衛(wèi)60%（110——120平方米），四房二廳三衛(wèi)50%（140——170平方米）。會(huì)所無會(huì)所。園林圣地牙哥式主題園林，以水景和棕櫚大道為核心，以主題小品和局部綠化為補(bǔ)充。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由中信東泰花園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)）銷售賣點(diǎn)度假休閑社區(qū)，中信東泰花園的品牌。銷售實(shí)現(xiàn)有大量的客戶積累，產(chǎn)品有所改進(jìn)。所以預(yù)售較為理想。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（6）樓盤名稱景湖花園(新城市中心區(qū)四環(huán)路景湖花園)物業(yè)類型及規(guī)模20多棟多層洋房和500多棟單體別墅組成，占地近千畝。建筑風(fēng)格及戶型圍合式分布，別墅一圈一圈由花園中心向外分布，最外層由小高層圍合。建筑風(fēng)格特點(diǎn)不突出，別墅面積316——410平方米，戶型四房到六房。 花園洋房以三房和四房的大平面為主。會(huì)所會(huì)所為獨(dú)立式多層建筑，設(shè)施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、茶廳、閱覽室、康樂室、商務(wù)中心、。園林以人工湖為主題，無背景概念支撐，綠化較簡(jiǎn)單。沒有形成鮮明的特點(diǎn)。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀(jì)豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)）銷售賣點(diǎn)廣告語“世紀(jì)豪園、聚龍?zhí)煜隆鄙瞰@本地高收入階層的認(rèn)同。形成東莞成功人士聚集地。銷售實(shí)現(xiàn)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)較好。別墅規(guī)模大，形成本地成功人士的聚集地，品質(zhì)社區(qū)形成，帶動(dòng)多層洋房的銷售。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（7）樓盤名稱愉景3花園(東城區(qū)迎賓大道)物業(yè)類型及規(guī)模少數(shù)多層洋房和300多棟單體別墅組成建筑風(fēng)格及戶型組團(tuán)式，無特色，別墅面積均在400平方米以上。會(huì)所會(huì)所為獨(dú)立式多層建筑，設(shè)施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、卡拉OK、閱覽室、康樂室。園林依托高爾夫和虎英湖的自然景觀資源，花園基本沒有園林配置。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞市愉景花園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（紅外線防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控）銷售賣點(diǎn)位處高檔物業(yè)區(qū)和優(yōu)異的景觀資源。銷售實(shí)現(xiàn)瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)較好。別墅規(guī)模大，具備修建高檔物業(yè)的自然條件，但價(jià)格始終不能提高。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（8）樓盤名稱峰景高爾夫別墅二期（東城區(qū)迎賓大道)物業(yè)類型及規(guī)模150棟單體別墅組成建筑風(fēng)格及戶型組團(tuán)式，無特色，別墅面積在350——600平方米之間。會(huì)所會(huì)所高爾夫會(huì)所、鄉(xiāng)村俱樂部，設(shè)施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、卡拉OK、閱覽室、康樂室。園林依托高爾夫和虎英湖的自然景觀資源，花園基本沒有園林配置。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞市東城物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（紅外線防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控）銷售賣點(diǎn)位處高檔物業(yè)區(qū)和優(yōu)異的景觀資源。銷售實(shí)現(xiàn)獨(dú)有的資源是別墅物業(yè)最大的買點(diǎn)，但別墅市場(chǎng)相對(duì)飽和，所以銷售情況不是很理想。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（9）樓盤名稱七寶一居（東莞市新城市中心區(qū))物業(yè)類型及規(guī)模兩棟28層和兩棟25層的四棟塔樓和三層裙樓組成。建筑風(fēng)格及戶型港式風(fēng)格，但外立面不鮮明，空間結(jié)構(gòu)不合理，戶型不理想。戶型由三房二廳到六房二廳，——206平方米。會(huì)所待建。園林嶺南式園林，效果較差。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞市榮軒物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（紅外線防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控）銷售賣點(diǎn)廣告語“關(guān)愛普通人的生活”，業(yè)主小孩可入讀城區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)。位處新城市中心區(qū)。銷售實(shí)現(xiàn)由于建筑空間結(jié)構(gòu)存在較大的缺陷，最初階段銷售舉步維艱。后來啟動(dòng)教育概念，銷售大有起色，到目前為止已售出單位近300套。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（10）樓盤名稱金澤花園（東莞市東城中心對(duì)面)物業(yè)類型及規(guī)模八棟19層商住樓，總建筑面積106172，共計(jì)632戶。建筑風(fēng)格及戶型港式風(fēng)格，但外立面不鮮明，空間結(jié)構(gòu)不合理，戶型不理想。戶型有二房二廳、三房二廳和四房二廳，——。會(huì)所羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、健身健美室、閱覽室。園林中庭蘇州風(fēng)格園林，表現(xiàn)形式為綠化和小品。規(guī)模小，無特色。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞市東城物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（三表自動(dòng)抄送、閉路監(jiān)控）銷售賣點(diǎn)廣告語“與世界同步的健康生活”，位處成熟、高檔片區(qū)——東城新區(qū)。銷售實(shí)現(xiàn)雖然無顯著特色和，但是地段好，樓盤素質(zhì)不是很差，價(jià)格也不高，銷售較為理想，已屬于尾盤階段。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（11）樓盤名稱宏遠(yuǎn)金豐花園（東莞市宏遠(yuǎn)工業(yè)區(qū))物業(yè)類型及規(guī)模多層。建筑風(fēng)格及戶型外立面普通，空間結(jié)構(gòu)不合理，存在異型房。戶型由二房二廳到五房二廳。會(huì)所運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所，設(shè)施有市內(nèi)籃球場(chǎng)、羽毛球、乒乓球、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外泳池。園林新加坡式園林，其特點(diǎn)是細(xì)膩別致。金豐花園園林實(shí)際較為粗糙，園林效果不強(qiáng)。交樓標(biāo)準(zhǔn)清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理物業(yè)由東莞市物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（紅外線防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控）銷售賣點(diǎn)配套體育公園為生活注入健康元素。銷售實(shí)現(xiàn)由于項(xiàng)目區(qū)位處于偏遠(yuǎn)地段，戶型為經(jīng)濟(jì)型，價(jià)格在3100元/平方米左右，吸引了大量的外地人置業(yè)。對(duì)東莞本地人的吸引力弱。 附件4：東莞市區(qū)專業(yè)人士訪談表被訪者內(nèi)容東泰花園銷售經(jīng)理東莞市區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入高峰期，本地人置業(yè)能力很強(qiáng)，目前其購房的欲望已經(jīng)被充分的調(diào)動(dòng)出來，與此同時(shí)，針對(duì)本地人的樓盤也越來越多。其中獲得成功的典型：1999年新世紀(jì)豪園；2001年盈彩美地；2002年的金月灣。成功的共同點(diǎn)是產(chǎn)品創(chuàng)新，相反新世紀(jì)豪園二期缺乏新元素喪失了市場(chǎng)領(lǐng)先地位，逐漸沒落。中信東泰強(qiáng)烈感覺到了危機(jī)感，在接下來的幾期，開發(fā)的方方面面都聘請(qǐng)了專業(yè)顧問公司合作，完善園林設(shè)計(jì)，改良產(chǎn)品以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如石竹新花園純粹模仿東泰花園，其市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的艱難是注定的。宏遠(yuǎn)金豐花園銷售冠軍東莞本地人看不起外地人，外地人也不愿意居住在大多數(shù)為本地人的花園社區(qū)。東莞本地人對(duì)樓盤的素質(zhì)要求高，對(duì)本地人而言，金豐花園的戶型較小和園林少，基本沒有吸引力。本地人追求新事物，遇到喜愛的物業(yè)，只要在自己的經(jīng)濟(jì)能力范圍，對(duì)價(jià)格考慮的較少。金豐花園最大的買點(diǎn)是運(yùn)動(dòng)設(shè)施。在對(duì)外地人的經(jīng)濟(jì)能力方面的低估， 造成車位設(shè)計(jì)明顯不夠，流失部分客戶。七寶一居銷售人員新世界裝修公司現(xiàn)在售公寓的銷售業(yè)績不好，物業(yè)定位不符合樓盤形象，另外，伴隨本地大量優(yōu)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的涌現(xiàn)，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)在減弱，而其價(jià)格依舊大大超過其他樓盤。目前銷售完全靠過去的品牌積累。新世紀(jì)豪園裝修公司風(fēng)水不是很好，對(duì)著村屋的大戶型房源造成積壓，設(shè)計(jì)上，面積過大，廳狹長，浪費(fèi)嚴(yán)重，未能體現(xiàn)高檔住宅應(yīng)有的豪氣。附件5：澳大利亞特色風(fēng)土：l 瑰麗的自然景色澳洲生活方式，原住民居住文化，清新、詩意的天與地；l 澳大利亞悠閑氣氛，自由從高壓中解脫；完全不象歐洲舊大陸那樣閉塞壓抑完全放松，細(xì)細(xì)品嘗生活的味道l 時(shí)尚都市 唯美的觀點(diǎn)和時(shí)代進(jìn)步的軌跡共存設(shè)計(jì)元素：公共部分：體現(xiàn)人文、尊貴；l 社區(qū)活動(dòng)廣場(chǎng)——廣場(chǎng)，標(biāo)志物，鐘樓心與身的健康同樣重要，生活處處洋溢著和諧和情趣；l 會(huì)所：澳大利亞風(fēng)情俱樂部（澳洲特色）泳池等l 露天咖啡屋l 步行購物l 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所l Children’s Garden園林：大自然的神奇和人類智慧的結(jié)晶l 環(huán)境l 園林植被別墅建筑： 室外：以人為本，體現(xiàn)品味l 概念，造型 l 戶型l 過渡空間融合的室內(nèi)外空間，情景交融的居家氛圍l 澳洲的庭園局部——私家園林室內(nèi)：人與天地共呼吸l Viewl 富于室內(nèi)層次變化的室內(nèi)空間層次l 家庭娛樂室陶藝，收藏，木藝等