【正文】 WNHOUSEvs大平面 優(yōu)勢(shì)：有天（露臺(tái)）有地（院落）、空間結(jié)構(gòu)更富變化、私有性強(qiáng)、低密度、園林設(shè)計(jì)、尊貴感 劣勢(shì)：私密性、安全 TOWNHOUSEvs別墅 優(yōu)勢(shì)：社區(qū)感（人氣、公共空間、配套）、總房價(jià) TOWNHOUSEvs農(nóng)民房 優(yōu)勢(shì)：社區(qū)感、安全、尊貴策略：保持優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)要點(diǎn)：院落、功能分布、空間結(jié)構(gòu)、車庫方法：尊貴感 ：住宅的組合與個(gè)性 通透、中庭、懸空、大面積、低臺(tái)窗、玄關(guān)、門樓 有天有地 ：屋頂花園、中庭花園、一樓花園、客廳朝南（南面大花園） 私有性 ：前庭后院、中庭、屋頂花園、半地下車庫 空間結(jié)構(gòu)變化 ：通透、中庭、懸空、半地下車庫 社區(qū)感 ：凸現(xiàn)優(yōu)雅、從容、健康的陽光生活 總房價(jià) ：主力戶型總價(jià)嚴(yán)格控制在150萬元以內(nèi) 安全 ：物業(yè)管理、智能化 私密 ：設(shè)計(jì)考慮要點(diǎn)：院落、功能分布、空間結(jié)構(gòu)、車庫（三）建筑風(fēng)格的指導(dǎo)TOWNHOUSE定位為東莞本地高收入人士，其風(fēng)格應(yīng)又能體現(xiàn)別墅的高貴的品質(zhì)，又能反映時(shí)代特征，每戶建筑都應(yīng)有獨(dú)立的姿態(tài)?！?主人房衛(wèi)生間及廚房反映主人生活的科技含量，建議空間寬敞適合現(xiàn)代科技設(shè)備的安置，如衛(wèi)生間滿足雙人浴缸、潔身器的安置的空間需要，如廚房滿足高級(jí)櫥柜的安置空間需要。三個(gè)套房■ 上述戶型以四房為基本房間，房間應(yīng)寬敞明亮，符合目標(biāo)客群生活品質(zhì)的要求，四房以上的房間為生活的延伸功能，空間變化布局應(yīng)具備靈活性。350—400+150（8000元/㎡）（室內(nèi)2個(gè)車位）可繼承上述戶型的優(yōu)點(diǎn)，空間功能分工更加明確。240—270+20—25（6000元/㎡）+30（室內(nèi)1個(gè)車位）客廳中空。■ 提高客廳層高，盡可能做成兩層懸空以顯豪華品質(zhì)?！?為使戶型更有尊貴感，空間布局上采用中空（客廳中空、餐廳中空、中空內(nèi)庭院）、低臺(tái)窗或落地窗等空間布局形式。戶型具體要求為：每戶入口設(shè)20㎡—25㎡入戶花園；入門設(shè)玄關(guān)；主人房衛(wèi)生間設(shè)景觀底窗；坡屋頂，頂樓送閣樓?！?園林風(fēng)格體現(xiàn)異域文化及自然生態(tài)特點(diǎn)。■ 統(tǒng)一設(shè)花園信箱及柵欄。生態(tài)公園展示■ 采用軸線綠化?！?沿湖綠地設(shè)置小品及簡易兒童游戲場(chǎng)。■ 利用坡地創(chuàng)造活水景觀。（五）首期開發(fā)與設(shè)施分布■ 首期開發(fā)時(shí)入口處設(shè)施為會(huì)所、特色商業(yè)街、泳池及島嶼風(fēng)光廣場(chǎng)園林，同時(shí)與TOWNHOUSE共同組成項(xiàng)目展示區(qū)?！?主車行道寬6米，為瀝青路面，組團(tuán)及入戶車行道路3—5米，為仿自然石鋪路面或生態(tài)路面?！?會(huì)所展示區(qū)靠近車行道處設(shè)銷售中心停車場(chǎng)，另設(shè)收費(fèi)會(huì)所停車場(chǎng)及商業(yè)街停車場(chǎng)?！?高層區(qū)應(yīng)有相對(duì)獨(dú)立的道路系統(tǒng)和物業(yè)管理區(qū)域，避免和TOWNHOUSE區(qū)域形成干擾?！?調(diào)整后物業(yè)戶數(shù)比預(yù)估如下：獨(dú)立別墅 12棟雙聯(lián)排別墅 48套多聯(lián)排TOENHUOSE 220—240套上述套數(shù)比例和項(xiàng)目物業(yè)定位基本吻合，具體套數(shù)待下一步方案確定?？拷\(yùn)動(dòng)會(huì)所的展示區(qū)需布置除獨(dú)立別墅外的所有種類的TOENHUOSE住宅，但整體布局應(yīng)完整，風(fēng)格統(tǒng)一。減少原規(guī)劃獨(dú)棟豪華別墅，僅保留靠水面景觀區(qū)的12棟?！?原高層住宅區(qū)域布置多層洋房（5—6層一梯一戶或二戶帶空中花園住宅），為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高貴品質(zhì)的目標(biāo)，多層和商業(yè)要?jiǎng)冸x。 首期推廣時(shí)將采用“為成功人士獨(dú)身定造的理想家園”等一類的推廣口號(hào)，而TOWNHOUSE與高層住宅客戶群不同，俗稱“物以類居，人以群分”，布局在同一區(qū)域?qū)⒔档驼w物業(yè)擋次。■ 主水面延伸到入口項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)。坡地組團(tuán)：山地風(fēng)情區(qū)，利用地勢(shì)創(chuàng)造富有層次的園林和建筑，為TOWNHOUSE核心區(qū)。包含聯(lián)排別墅的各類戶型，作為銷售時(shí)樣板房展示區(qū)?！?根據(jù)推廣需要及結(jié)合目前的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目一期分割為四大主題核心風(fēng)情區(qū)，具體如下：展示組團(tuán)：澳洲風(fēng)情服務(wù)區(qū)，位于人流主入口處，以生態(tài)公園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所和步行商業(yè)街構(gòu)成強(qiáng)大的形象昭示。該軸線區(qū)域應(yīng)開發(fā)坡地住宅，應(yīng)在利用原地形的基礎(chǔ)上人工建造坡地，這樣可使項(xiàng)目場(chǎng)地空間景觀變化豐富。（二）主題組團(tuán)坡地組團(tuán)親水組團(tuán)展示組團(tuán)時(shí)代組團(tuán) 一期地塊占地面積近20萬平方米，為保證營銷推廣時(shí)各組團(tuán)的銷售實(shí)現(xiàn)的均衡，必須在在一個(gè)核心主題的統(tǒng)領(lǐng)下，推出各組團(tuán)主題，核心主題與各組團(tuán)主題必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)，具體建議如下：■ 項(xiàng)目以目前規(guī)劃入口區(qū)域?yàn)槠瘘c(diǎn)，社區(qū)主題以下列三條主軸線展開：“流水+生態(tài)”中部核心軸線，其中可布置各類島嶼風(fēng)情景區(qū)，如馬爾代夫卡尼島風(fēng)情、印度尼西亞民丹島風(fēng)情，該軸線是項(xiàng)目核心營銷主題的物質(zhì)體現(xiàn)。■ 坡地改造、綠化設(shè)置、道路規(guī)劃應(yīng)結(jié)合排水溝土方工程。第三部分：物業(yè)建議一、平面規(guī)劃要點(diǎn)（一）基地改造與保護(hù)現(xiàn)有山體排洪溝■ 結(jié)合防護(hù)綠化帶、公共綠化及私家花園保留或移載荔枝樹，使自然景觀及基地品質(zhì)得以延續(xù)，利于營銷推廣。長灘（long beach）：美國紐約著名濱海中產(chǎn)階級(jí)度假住宅區(qū)。生活尊貴而從容，在享受大自然神韻的同時(shí)亦感受人類現(xiàn)代文明的神奇。首期形象定位：東莞新城市中心●首個(gè)TOWNHOUSE私家花園社區(qū) ——區(qū)位：東莞市城市新區(qū) ——時(shí)尚：新城市、國際化 ——尊貴：城市中心有天有地的私家洋房，傳世經(jīng)典形象是項(xiàng)目推廣的核心：凸現(xiàn)東莞市城市發(fā)展趨勢(shì)，指明國際化城市中心尊貴府邸的物業(yè)形式。猶如都市衛(wèi)星小鎮(zhèn)——寧靜而不致遠(yuǎn)。其二，根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶的調(diào)查分析，澳洲是他們較為熟知的國度，澳洲的美麗自然風(fēng)光和黃金海岸的愜意生活為人們所向往。社區(qū)有主題，前期既可指導(dǎo)平面規(guī)劃設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)要求，又便于銷售期圍繞主題系統(tǒng)性的推廣。物業(yè)定位：均價(jià)5500元/平方米； TOWNHOUSE建筑面積180——250平方米。 銀湖項(xiàng)目首期物業(yè)定位和物業(yè)發(fā)展建議 60 / 60目 錄第一部分：背景簡介 3第二部分：物業(yè)市場(chǎng)定位 4第三部分：物業(yè)建議 6一、平面規(guī)劃要點(diǎn) 6二．園林設(shè)計(jì)要求 10三、戶型設(shè)計(jì) 11四、公建設(shè)計(jì)要求 15五、物業(yè)管理及智能化系統(tǒng) 19六、裝修標(biāo)準(zhǔn)要點(diǎn) 20第四部分：附件： 22附件1：市場(chǎng)調(diào)查 22附件2：東莞市篁村區(qū)銀湖項(xiàng)目目標(biāo)客戶調(diào)查 33附件3：東莞市區(qū)樓盤調(diào)查表 43附件4：東莞市區(qū)專業(yè)人士訪談表 54附件5：澳大利亞 55 第一部分：背景簡介本報(bào)告是在銀湖項(xiàng)目整體戰(zhàn)略報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目首期的開發(fā)進(jìn)行詳細(xì)研究的部分成果。（一）戰(zhàn)略報(bào)告中已經(jīng)確定的成果：項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略： 差異化創(chuàng)新產(chǎn)品，引導(dǎo)置業(yè)觀念， 創(chuàng)建項(xiàng)目品牌一期客戶定位和物業(yè)定位：客戶定位：東莞市區(qū)及附近鎮(zhèn)區(qū)高收入階層。（二）本報(bào)告已提供成果清單 基地改造 平面規(guī)劃要點(diǎn) 園林設(shè)計(jì)要求 戶型功能及面積要求 公建要求（三）本報(bào)告補(bǔ)充成果清單 戶型設(shè)計(jì)要求 物業(yè)定位 社區(qū)主題 形象定位 社區(qū)名稱 物業(yè)管理 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn)第二部分：物業(yè)市場(chǎng)定位物業(yè)市場(chǎng)定位： 低密度高檔TOWNHOUSE園林住宅戶型定位：戶型面積200—270平方米，總價(jià)區(qū)間100—180萬元；主力戶型面積210—240平方米，總價(jià)區(qū)間115—125萬社區(qū)主題：澳洲小鎮(zhèn)、棕櫚風(fēng)情社區(qū)主題統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)建筑園林風(fēng)格，體現(xiàn)物業(yè)定位的特點(diǎn)，社區(qū)廣場(chǎng)、標(biāo)志物、運(yùn)動(dòng)會(huì)所、商業(yè)街和熱帶園林風(fēng)情TOWNHOUSE準(zhǔn)確體現(xiàn)目標(biāo)客戶追求的尊貴、從容、健康的如詩如畫的小鎮(zhèn)生活。社區(qū)主題選擇“澳洲小鎮(zhèn)、棕櫚風(fēng)情”，其一：澳洲的經(jīng)度和東莞相近，氣候相同。其三，作為為成功人士量身定做的低密度小區(qū)——TOWNHOUSE社區(qū)，一方面要求體現(xiàn)私家、尊貴，另一方面要求人文、自然，既不遠(yuǎn)離中心，又不地處紛攘之所。其四，棕櫚風(fēng)情在突出園林特色的同時(shí)，更反映了一種自然、休閑、健康的生活方式。東莞市區(qū)典型樓盤的形象定位：新世界花園：東莞首個(gè)最貴的豪宅新世紀(jì)豪園：東莞山邊高檔社區(qū)中信東泰花園：成熟的中檔大社區(qū)峰景高爾夫：東莞風(fēng)景最好的別墅區(qū)盈彩美地：超時(shí)代的都市社區(qū)金月灣：東莞最具現(xiàn)代感的都市花園項(xiàng)目首期形象特點(diǎn)：東莞新城市的傳世珍品，東莞成功人士繁忙打拼后，修養(yǎng)身心的理想家園。項(xiàng)目名稱： 棕櫚長灘棕櫚：體現(xiàn)熱帶風(fēng)情，反映休閑、從容、健康的陽光生活。其休閑海濱生活十分出名。■ 結(jié)合住宅布置保留或改造坡地，使自然地形得以延續(xù)，創(chuàng)造坡地風(fēng)情的居住區(qū)域。立交橋處的護(hù)坡處理納入景觀設(shè)計(jì)中，在避免對(duì)住宅區(qū)的干擾的基礎(chǔ)上，要強(qiáng)化對(duì)外的形象昭示。“山澗+巨型卵石+珍稀島嶼植物”南部核心軸線，同時(shí)賦予各類島嶼風(fēng)情的內(nèi)涵。 “小廣場(chǎng)+小品+珍惜島嶼植物”北部軸線，在區(qū)域建設(shè)風(fēng)情休閑購物娛樂步行街。內(nèi)含多層洋房、聯(lián)排別墅、運(yùn)動(dòng)休閑會(huì)所、特色步行街、游池及島嶼風(fēng)光園林。親水組團(tuán)：水晶宮風(fēng)情區(qū)，內(nèi)含臨水“水晶宮”高級(jí)商務(wù)會(huì)所、島嶼風(fēng)情園林和獨(dú)棟親水豪華別墅、聯(lián)排別墅。時(shí)代組團(tuán)：威尼斯廣場(chǎng)風(fēng)情區(qū)，內(nèi)含幼兒園、時(shí)代廣場(chǎng)、商業(yè)街和聯(lián)排別墅，體現(xiàn)異域文化和風(fēng)情。（三）產(chǎn)品類型及分布■ 取消聯(lián)排別墅區(qū)域的高層住宅，原因如下：項(xiàng)目首期推出聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE），其以優(yōu)美環(huán)境及低密度搶奪東莞復(fù)式及大平面戶型市場(chǎng)，同時(shí)創(chuàng)造東莞高收入人士的市場(chǎng)需求，TOWNHOUSE與高層住宅布置在同一區(qū)域會(huì)降低TOWNHOUSE品質(zhì)。高層四周布置改變TOWNHOUSE區(qū)域環(huán)境開闊、自然的特征，使TOWNHOUSE區(qū)域被周邊“石林”包圍。■ 充分利用水景資源創(chuàng)造三種產(chǎn)品擋次：獨(dú)棟豪華別墅、珍寶型別墅、多聯(lián)排別墅。同意靠水面景觀區(qū)珍寶型別墅共48套的布局，取消其他區(qū)域雙聯(lián)排別墅的布局。其他多聯(lián)排TOENHUOSE建議采用6—8棟的排列。（四）車行交通與步行交通組織 一期和二期原則上采用人車分流的交通組織形式，細(xì)節(jié)建議如下：■ 沿前面所述三條軸線建設(shè)三條步行道，并與四大主題風(fēng)情區(qū)形成環(huán)道?！?取消高層區(qū)的室外停車場(chǎng)布置，建議以地下停車庫為主，在車行入口處設(shè)訪客臨時(shí)停車場(chǎng)?！?車行道兩側(cè)結(jié)合道路景觀設(shè)生態(tài)室外停車場(chǎng)?！?主車行道設(shè)單側(cè)步行道，同時(shí)排水溝填土處車行道路與步行道路可賦有高差。二．園林設(shè)計(jì)要求■ 目前湖面面積太大，建議水面減小做為草地、陸地造景區(qū)域。湖畔 流水■ 沿湖面設(shè)置從休閑健康會(huì)所到VIP會(huì)所的步行道，步行道可部分采用木制形式?！?展示區(qū)高層建筑首期開發(fā)時(shí)建設(shè)生態(tài)公園，其他高層區(qū)保留原有生態(tài)綠地?！?TOWHOUSE住宅應(yīng)有組團(tuán)識(shí)別性，圍合或靠近特色園林區(qū)域。戶外停車場(chǎng)結(jié)合園林作成生態(tài)停車場(chǎng)。三、戶型設(shè)計(jì)（一）首先要滿足目標(biāo)客戶戶型面積和功能要求初步確定戶型種類如下：TOWNHOUSE戶型面積（㎡）預(yù)期價(jià)格（萬元）房間數(shù)布局方式180—210100—110（5500元/㎡）四房+工人房+車庫（室外1個(gè)車位）多聯(lián)體210—240115—125（5500元/㎡）四房+工人房+車庫（室內(nèi)1個(gè)車位）多聯(lián)體，主力戶型240—270144—156（6000元/㎡）五房+工人房+車庫（室內(nèi)1個(gè)車位）兩聯(lián)體350—400280—320（8000元/㎡）六房+工人房+車庫（室內(nèi)2個(gè)車位）獨(dú)立別墅靠近水邊，多層戶型建筑面積140㎡—160㎡