某別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告-展示頁
2024-08-16 22:08本頁面
【正文】 項(xiàng)目本身是個(gè)純別墅項(xiàng)目，有利于小區(qū)品質(zhì)的整體打造，其室內(nèi)花園是其最大的亮點(diǎn)。目前奉化別墅存在的問題有：容積率高（如天星武嶺園、武嶺盛世）；性質(zhì)不純粹；物業(yè)管理水平低；景觀及配套差。拓展房產(chǎn)的盛世桃源位于溪口鎮(zhèn)政府后面，整體環(huán)境較佳，配套齊全，已銷售完。目前溪口最好的別墅區(qū)――梅齡山莊，有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、游泳池作為區(qū)內(nèi)配套，也有物業(yè)管理和安保系統(tǒng)。別墅面積以“間”來計(jì)算，一“間”10m進(jìn)深，多以兩“間”和兩“間”半為主，另外會(huì)留有開間8m作為別墅的園林綠化。另有一些小別墅類項(xiàng)目分布在各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)里，檔次較低。二、奉化別墅市場(chǎng)分析總體概述奉化別墅市場(chǎng)較小，別墅產(chǎn)品基本分布在旅游區(qū)溪口鎮(zhèn)，如紫汀花園、梅齡山莊等，依靠旅游區(qū)的山水資源發(fā)展山水型別墅，以獨(dú)立別墅為主，兼有雙拼與聯(lián)體?；具€是以平層為主，復(fù)式、挑高等戶型市場(chǎng)上還比較稀缺。三、產(chǎn)品類型逐漸多元化，多層、落地房占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的份額，小高層正在逐漸成為主流，高層目前比較少?？傮w市場(chǎng)特征表現(xiàn)為: 一、市場(chǎng)上產(chǎn)品類型接受度來說，落地房多層小高層。就目前奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價(jià)格還是控制在3500―4800元/平米之間，中心區(qū)域最高達(dá)5300元/平方米左右，如位于廣平路和岳林路上的陽光水岸。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經(jīng)開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說也是一個(gè)新的機(jī)遇。但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)總體概況奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目狀況地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：用地性質(zhì)：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、 地塊北面：北面環(huán)山◇環(huán)境情況：A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。B、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染C、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。地塊交通條件項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。二、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目● 地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)● 地塊為凈地，地上無建筑物，可馬上進(jìn)行開發(fā)● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)?，如不搬遷，
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