某別墅項目投資分析報告-預覽頁
【正文】 斷加快，各項指標都在穩(wěn)步增長中。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。羅蒙集團奉化別墅項目投資分析報告第一部分：項目分析一、項目狀況地塊規(guī)劃控制指標：地理位置：項目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：用地性質：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：◇地塊四個方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、 地塊南面：南面為市交警大隊與市公安局C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、 地塊北面：北面環(huán)山◇環(huán)境情況：A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。地塊交通條件項目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產(chǎn)市場，這也使得奉化房地產(chǎn)市場遠遠落后于其他縣市。對于奉化未來的房地產(chǎn)市場，前景還是十分看好的。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。二、從產(chǎn)品面積來說，中小戶型的去化好于大面積戶型。五、在售樓盤不太重視品質和細節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價格和地段，市場上缺少品質優(yōu)良的高檔次樓盤。就市調情況來看，目前溪口原有所謂的別墅，基本上是農(nóng)民自建房，品質較差，但價格較為便宜，單價在2000元/㎡左右。別墅區(qū)基本以一畝地造一棟別墅，總體品質相對較高，但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅，所以造成了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。別墅個案情況A、紫汀花園項目位置：位于剡溪邊，崎山下（溪口收費站往西200M處）開 發(fā) 商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司 建筑設計：漢沙楊物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè) 用地面積：187000平方米建筑面積：69241平方米 容 積 率：綠 化 率：% 戶 數(shù)：230戶雙拼和獨棟(獨棟108套、雙拼122套)面積范圍：210㎡－380㎡（其中雙拼面積：213㎡、228㎡；獨幢面積：280、3380㎡）主力面積：210㎡－228㎡（雙拼）、280、330㎡（獨幢）均 價：7000元/㎡左右（雙拼）、9000元/㎡左右（獨幢）物業(yè)費用：㎡項目作為第二居所的產(chǎn)品，在空間布局上也未很好地體現(xiàn)這一點，如作為第二居所應具備的配套工人房、室內(nèi)車庫等都沒有在產(chǎn)品中體現(xiàn)。購買客戶主要為以下幾類：客源來源以本地及寧波為主——來源區(qū)域：本地區(qū)域約占70%—80%；私營業(yè)主購買能力較強，消費觀念前衛(wèi)——職業(yè)特征：私營業(yè)主約占50—60%；公務員、事業(yè)單位人員占10—15%；購買客群年齡呈梯次減少分布，中青年客群成為主流——年齡構成：30—40歲占50%；40—50歲占30%；50—60歲占10%。與此同時城市經(jīng)濟發(fā)展快速，私營經(jīng)濟增長迅猛——“藏富于民”，消費能力高，對高端物業(yè)的需求大。而遠郊別墅則更多的會是獨立別墅。戶型：，戶型面積在200—300平方米左右為主，基本上配有3—5個臥室、3個洗手間、一個客廳再加一個主人的起居室。地下室：半地下室一般會慢慢淡出市場，雖然半地下室具有通風好、采光佳的優(yōu)勢。另外私家花園式的大庭院也將得到最大空間的發(fā)揮。市場研究總結：根據(jù)以上對奉化房地產(chǎn)市場以及區(qū)域別墅市場的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相當大，此時介入市場進行房產(chǎn)項目開發(fā)是較為理想的。市場競爭因素調整系數(shù)考慮奉化當前別墅市場競爭較小，項目預期升值潛力巨大?？傮w看來，開發(fā)此項目利潤與投資回報都是比較高的。19 / 20
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