某別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。羅蒙集團(tuán)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目狀況地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山土地面積：66000平方米容積率：用地性質(zhì)：居住用地地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋地塊周邊環(huán)境：◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠B、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道D、 地塊北面：北面環(huán)山◇環(huán)境情況：A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。地塊交通條件項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車(chē)行5分鐘可到達(dá)市中心。因此除了本地開(kāi)發(fā)商，外面的開(kāi)發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤(pán)。二、從產(chǎn)品面積來(lái)說(shuō)，中小戶型的去化好于大面積戶型。五、在售樓盤(pán)不太重視品質(zhì)和細(xì)節(jié)，更多的樓盤(pán)在宣傳樓盤(pán)的價(jià)格和地段，市場(chǎng)上缺少品質(zhì)優(yōu)良的高檔次樓盤(pán)。就市調(diào)情況來(lái)看，目前溪口原有所謂的別墅，基本上是農(nóng)民自建房，品質(zhì)較差，但價(jià)格較為便宜，單價(jià)在2000元/㎡左右。別墅區(qū)基本以一畝地造一棟別墅，總體品質(zhì)相對(duì)較高，但是由于該別墅區(qū)可以買(mǎi)地自建別墅，所以造成了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。別墅個(gè)案情況A、紫汀花園項(xiàng)目位置：位于剡溪邊，崎山下（溪口收費(fèi)站往西200M處）開(kāi) 發(fā) 商：奉化凱利房產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：漢沙楊物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè) 用地面積：187000平方米建筑面積：69241平方米 容 積 率：綠 化 率：% 戶 數(shù)：230戶雙拼和獨(dú)棟(獨(dú)棟108套、雙拼122套)面積范圍：210㎡－380㎡（其中雙拼面積：213㎡、228㎡；獨(dú)幢面積：280、3380㎡）主力面積：210㎡－228㎡（雙拼）、280、330㎡（獨(dú)幢）均 價(jià)：7000元/㎡左右（雙拼）、9000元/㎡左右（獨(dú)幢）物業(yè)費(fèi)用：㎡項(xiàng)目作為第二居所的產(chǎn)品，在空間布局上也未很好地體現(xiàn)這一點(diǎn)，如作為第二居所應(yīng)具備的配套工人房、室內(nèi)車(chē)庫(kù)等都沒(méi)有在產(chǎn)品中體現(xiàn)。購(gòu)買(mǎi)客戶主要為以下幾類(lèi)：客源來(lái)源以本地及寧波為主——來(lái)源區(qū)域：本地區(qū)域約占70%—80%；私營(yíng)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)觀念前衛(wèi)——職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主約占50—60%；公務(wù)員、事業(yè)單位人員占10—15%；購(gòu)買(mǎi)客群年齡呈梯次減少分布，中青年客群成為主流——年齡構(gòu)成：30—40歲占50%；40—50歲占30%；50—60歲占10%。與此同時(shí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛——“藏富于民”，消費(fèi)能力高，對(duì)高端物業(yè)的需求大。而遠(yuǎn)郊別墅則更多的會(huì)是獨(dú)立別墅。戶型：，戶型面積在200—300平方米左右為主，基本上配有3—5個(gè)臥室、3個(gè)洗手間、一個(gè)客廳再加一個(gè)主人的起居室。地下室：半地下室一般會(huì)慢慢淡出市場(chǎng)，雖然半地下室具有通風(fēng)好、采光佳的優(yōu)勢(shì)。另外私家花園式的大庭院也將得到最大空間的發(fā)揮。市場(chǎng)研究總結(jié)：根據(jù)以上對(duì)奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)以及區(qū)域別墅市場(chǎng)的分析、研究，發(fā)現(xiàn)奉化整體房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷地走向成熟，后市可發(fā)展空間相當(dāng)大，此時(shí)介入市場(chǎng)進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是較為理想的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素調(diào)整系數(shù)考慮奉化當(dāng)前別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小，項(xiàng)目預(yù)期升值潛力巨大?？傮w看來(lái)，開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目利潤(rùn)與投資回報(bào)都是比較高的。19 / 20
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