【正文】 筑面積（平方米）問卷調(diào)查顯示，20200平方米的店鋪最受經(jīng)營者歡迎，2150M2,51100M2,101200M2幾個范圍內(nèi)均在25%30%之間。能夠承受超過140元/平方米月租金的不到13%。這表明泰州市經(jīng)營者所能承受的商鋪總價還比較有限，基本上以50萬元以內(nèi)的小商鋪為主（按照20000元/平方米計算，面積在25平方米以內(nèi)）。依據(jù)以上分析結(jié)果以及在市場調(diào)查過程中與當?shù)厥忻竦臏贤私?，就泰州市商業(yè)市場可以得出以下結(jié)論：商鋪投資需求較大調(diào)查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只有16%，而傾向于購買商鋪的受訪者達41%，相對目前的投資者數(shù)量有較大空間。第四章、泰州市住宅、辦公樓和酒店（公寓）市場分析泰州目前在售的樓盤主要集中在泰州老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場、東進廣場，南北至鳳凰路和揚州路的四方區(qū)域內(nèi)，目前在售的物業(yè)主要是：泰州主要在售樓盤匯總表（2005年3月）項目名稱位置建筑形態(tài)價格總價備注盛和花園泰高路/鳳凰路多層、小高層、聯(lián)體別墅小高層3000左右，多層售完51~75萬在售，目前泰州最大樓盤西湖翠苑汽車南站附近多層、聯(lián)體和獨棟別墅1860元多，疊加2500~3000，獨棟4200~4700多層12~25萬，疊加50萬，獨棟120~200萬位于新區(qū)的大盤，但銷售情況不如盛和花園鵬欣麗都東進東路小高層小高層均價3000~350030~70萬老城區(qū)目前在售的大盤錦繡華庭城南板塊多層2700~3300元30~70萬在售景泰苑城南新區(qū)小高層均價在300030~70萬位于新區(qū)的純小高層樓盤蓮花六區(qū)城南新區(qū)多層均價在300030~70萬民心工程的代表作鳳凰花園城東板塊別墅均價450070~120萬基本售完鵬欣麗園城南板塊多層含車庫350030~70萬基本售完陽光花園迎春路5幢多層3500~4000元30萬~50萬被內(nèi)定完畢啟鼎花園東風(fēng)路31號多層1869元20~45萬基本售完泰州住宅市場價格變動分析（2003~2005年3月）項目名稱開盤價格現(xiàn)在價格漲幅新世界花園2200270023%盛和花園1858（多層）2500~300030~60%天陽花園21283000~350046~64%榮星公寓22382800~300025~34%怡景花園2100300043%黃金家園2850350023%西湖翠苑1600250056%附注：開盤價格一般是一期期房價格，現(xiàn)在價格，大盤指2期的價格，售完樓盤取二手房價格，一般不包含稅費。在價格上，目前老城區(qū)的住宅單價一般為2500~3500元/平米，總價在30~70萬之間，如新世紀花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在2000~2500元/平米左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開盤均價都低于2000元/平米，但由于樓盤品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在后期價格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。別墅類產(chǎn)品主要針對高端客戶，整體來看，純別墅產(chǎn)品沒有出現(xiàn)，主要還是大盤中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨棟別墅，一般疊加別墅價格在2500~3000元/平米，獨棟別墅價格一般在4500~5000元左右，花園面積另行計算。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點，比如金色廣場、太陽廣場、金茂廣場等，一般底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，基本面向當?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。泰州未來辦公樓需求群體特征分析：從北京、上海等擁有完備寫字樓市場的城市客戶群體類型分析，主要是大型生產(chǎn)型企業(yè)的研發(fā)、管理中心，外商投資企業(yè)的總部、國內(nèi)金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、會計師行等專業(yè)型機構(gòu)。泰州的星級酒店比較少，目前四星和準四星酒店一共2家，即泰州賓館和金錢豹國際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。而地段更好的“巴黎時光”產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出60套在銷售，由于其價格定位較高（單價5800~7000元/平米，總價28~78萬），而且和商業(yè)部分相連接，因此銷售情況只能說一般。開發(fā)商提供3年8%的回報。 交通便利四通八達本項目四面臨街，北面即為東西向主干道東進路，公交線路眾多；南北向主干道青年路、鼓樓路分別距離本項目不到500米，對外交通樞紐汽車西站距離本項目不到3公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以及外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。另外項目規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風(fēng)格，在后期銷售中樹立品牌形象。這種局面對于本項目吸引外來投資者及本地商戶經(jīng)營者非常不利。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本項目創(chuàng)造良好的外部條件。 吸引投資目光泰州不斷增長的人均可支配收入和居民儲蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費需求；而隨著泰州城市建設(shè)加快，對外的知名度和影響力也在不斷提升。相對于這兩個項目，本案在搶占市場先機方面已失去優(yōu)勢。但是這些項目于2004年底至2005年初交付使用后的經(jīng)營狀況卻多數(shù)差強人意，一層沿街租金從5—7元/平方米/天迅速下降至目前的3元/平方米/天以內(nèi)，投資回報率從12—17%下降至6—7%。根據(jù)目前泰州出租型辦公樓市場需求較小、%。從上述市場案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力巨大，其目前的市場狀況甚至低于住宅的銷售價格，且將來極易成為死鋪。首先，在拆遷未完成、項目建設(shè)沒有正式啟動前，大型商家一般不會簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域內(nèi)越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務(wù)商有更多的選擇機會。因此，在沒有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒有任何招商經(jīng)驗的情況下，去運作如此大型商業(yè)項目的招商工作將是攀爬摸索、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費成本”也應(yīng)考慮在風(fēng)險之內(nèi)。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未可知。大力拓展異地客戶資源、擴大客戶受眾面將是項目銷售的重心所在。對于本項目高層住宅設(shè)計將面臨的市場風(fēng)險主要來源以下幾方面：l 高物業(yè)管理費與低得房率的競爭劣勢高層住宅無可避免會降低得放率和提高物業(yè)管理和維護成本。l 傳統(tǒng)居住習(xí)慣對新產(chǎn)品的接受度問題對于習(xí)慣居住在多層的本地客戶，高層住宅不僅是一個新產(chǎn)品的出現(xiàn)，更是一個新型居住觀念的出現(xiàn)。因此，政府的拆遷進度對整個項目的贏利與否舉足輕重，需認真對待其中的風(fēng)險。2）大賣場或大型超市從目前泰州市大賣場或大超市的分布來看，泰州市大賣場或大型超市已經(jīng)基本飽和，到2005年底，泰州市將有兩家時代購物中心、世紀聯(lián)華、易初蓮花、文峰千家惠等多個大賣場或大型超市，即將營業(yè)的東進西路上的時代購物中心距離本項目非常近。通過引入國際知名品牌店以及國內(nèi)品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足泰州市高收入以及時尚群體的消費需求。而隨著經(jīng)濟實力的增強，居民生活水平普遍提高，對影視、表演、棋牌、電玩等的需求非常強烈。本項目可以引入健美、瘦身纖體、室內(nèi)游泳、保齡球、乒乓球、溜冰等運動，以占據(jù)泰州市場的空白。之所以把餐飲布置在二層，是因為樓層對餐飲的影響較之對百貨的影響小。另一方面，作為超市可以作為本項目購物、休閑、餐飲、娛樂的有益補充，提供真正“一站式”消費。一層內(nèi)鋪可以作為百貨，以經(jīng)營珠寶、化妝品、工藝品、掛件、飾件、家紡布藝等。采用沿街聯(lián)體鋪面出售模式，即里外兩個鋪面一起出售，解決內(nèi)鋪出售較難的問題。4）地上三層為休閑、娛樂區(qū)。價格承受能力較強。項目推廣時可以在上海、杭州、南京等地舉辦項目推介會，設(shè)立推廣點，同時考慮在沿江高速公路和滬寧高速公路上廣告推廣。錦泰購物廣場2004年下半年開始銷售，目前一層沿街鋪面售價為25000元/平方米，二層為900011000元/平方米，三層約4000元/平方米。具體來說，2房2廳面積在90~110平米，3房2廳在120~150平米，4房和復(fù)式在160~180之間，單價控制在3500~4000之內(nèi)。 2）酒店式公寓的銷售盡量安排在住宅和商業(yè)部分之后，因為過高的單價會影響住宅部分的銷售提價，而且商業(yè)部分在形成熱銷的前提下，對酒店式公寓的銷售會形成強烈的支撐作用，黃金地段+繁華商業(yè)一般是酒店式公寓選址的首要條件。出于盡快回籠資金的考慮，本項目以銷售優(yōu)先，但二層、三層如果全部出售可能難度較大，而且如果全部出售，對后續(xù)經(jīng)營管理不利，容易造成經(jīng)營混亂，不利于整個項目形象。綜上所述，本項目租售原則如下：地下一層出租給大型超市或大賣場；地上一層以出售為主，對于部分主力店可以選擇出租，但要求較長的租約為條件。 銷售進度一層：20%招商，80%銷售，目標為大戶或品牌戶，不針對散戶招商；二層以上：50%招商，50%銷售，目標以散戶為主；中城：90%招商，10%銷售，目標以大戶整體租賃為主。2006年同時開始開發(fā)二期的6地塊，但是由于目前3地塊拆遷較慢，可適當推遲開發(fā)，同時爭取盡量多的時間培育3地塊的酒店式公寓市場。 本項目2商業(yè)中心一層定價22,000元/平方米；2寫字樓定價3,300元/平方米；2住宅定價3,400元/平方米；6底商各層定價如下：1層20,000元/平方米，2層6,500元/平方米，3層4,000元/平方米，4層3,000元/平方米；6住宅由于推出較晚，定價為3,600元/平方米；3酒店式公寓假定包含了600～700元的裝修成本（對外報1,000元的裝修），定價為5,000元/平方米（已扣除包租返還）。理想狀況下，從2009年起，本項目在收回成本后，每年能獲得不少于2,400萬元的毛租金。此外，如果本項目運作成功，不同鋪位的租金可以于不同階段持續(xù)提升，在未來合適時機，亦可以通過變現(xiàn)所持有的物業(yè)以獲取一定收益。出租面積合計16,000m2。則本項目2005年～2008年收入測算如下：2005～2008年收入測算表序號項目估算收入（RMB）合計2005年2006年2007年2008年銷售收入1,270,613, 412,285, 376,689, 346,683, 134,955, 12商業(yè)中心收入700,391, 400,970, 174,686, 95,446, 29,287, 一層　400,970, 71,402, 　　　售價(RMB/m2)　22, 22, 　　　面積(m2)　18, 3, 　　二層　　71,731, 66,456, 7,595, 　售價(RMB/m2)　　6, 7, 7, 　面積(m2)　　10, 9, 1, 三層　　31,552, 28,989, 21,692, 　售價(RMB/m2)　　4, 4, 4, 　面積(m2)　　7, 6, 4, 22寫字樓收入80,104, 　31,237, 28,160, 20,706, 　售價(RMB/m2)　　3, 3, 3, 　面積(m2)　　9, 8, 5, 32住宅收入125,130, 11,314, 35,941, 37,938, 39,935, 　售價(RMB/m2)　3, 3, 3, 4, 　面積(m2)　3, 9, 9, 9, 46底商收入210,492, 　68,656, 119,542, 22,292, 一層　　52,340, 75,840, 12,828, 　售價(RMB/m2)　　20, 20, 20, 　面積(m2)　　2, 3, 二層　　16,316, 26,510, 4,736, 　售價(RMB/m2)　　6, 6, 6, 　面積(m2)　　2, 3, 三層　　　15,629, 2,883, 　售價(RMB/m2)　　　4, 4, 　面積(m2)　　　3, 四層　　　1,562, 1,844, 　售價(RMB/m2)　　　3, 3, 　面積(m2)　　　 56住宅收入98,973, 　66,166, 32,807, 　　售價(RMB/m2)　　3, 3, 　　面積(m2)　　18, 8, 　63酒店式公寓收入55,520, 　　32,787, 22,732, 　售價(RMB/m2)　　　5, 5, 　面積(m2)　　　6, 4, 租金收入4,672, 　　　4,672, 72負一層大賣場　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 總收入1,275,285, 412,285, 376,689, 346,683, 139,627, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細數(shù)據(jù)，在分攤上存在一定難度，因此本次計算暫不計入可售面積