【正文】 筑面積（平方米）問卷調(diào)查顯示，20200平方米的店鋪?zhàn)钍芙?jīng)營(yíng)者歡迎，2150M2,51100M2,101200M2幾個(gè)范圍內(nèi)均在25%30%之間。能夠承受超過140元/平方米月租金的不到13%。這表明泰州市經(jīng)營(yíng)者所能承受的商鋪總價(jià)還比較有限，基本上以50萬元以內(nèi)的小商鋪為主（按照20000元/平方米計(jì)算，面積在25平方米以內(nèi)）。依據(jù)以上分析結(jié)果以及在市場(chǎng)調(diào)查過程中與當(dāng)?shù)厥忻竦臏贤私?，就泰州市商業(yè)市場(chǎng)可以得出以下結(jié)論：商鋪投資需求較大調(diào)查顯示，目前屬于投資的受訪者比例只有16%，而傾向于購(gòu)買商鋪的受訪者達(dá)41%，相對(duì)目前的投資者數(shù)量有較大空間。第四章、泰州市住宅、辦公樓和酒店（公寓）市場(chǎng)分析泰州目前在售的樓盤主要集中在泰州老城區(qū)和新區(qū)，也就是東西至江州廣場(chǎng)、東進(jìn)廣場(chǎng)，南北至鳳凰路和揚(yáng)州路的四方區(qū)域內(nèi)，目前在售的物業(yè)主要是：泰州主要在售樓盤匯總表（2005年3月）項(xiàng)目名稱位置建筑形態(tài)價(jià)格總價(jià)備注盛和花園泰高路/鳳凰路多層、小高層、聯(lián)體別墅小高層3000左右，多層售完51~75萬在售，目前泰州最大樓盤西湖翠苑汽車南站附近多層、聯(lián)體和獨(dú)棟別墅1860元多，疊加2500~3000，獨(dú)棟4200~4700多層12~25萬，疊加50萬，獨(dú)棟120~200萬位于新區(qū)的大盤，但銷售情況不如盛和花園鵬欣麗都東進(jìn)東路小高層小高層均價(jià)3000~350030~70萬老城區(qū)目前在售的大盤錦繡華庭城南板塊多層2700~3300元30~70萬在售景泰苑城南新區(qū)小高層均價(jià)在300030~70萬位于新區(qū)的純小高層樓盤蓮花六區(qū)城南新區(qū)多層均價(jià)在300030~70萬民心工程的代表作鳳凰花園城東板塊別墅均價(jià)450070~120萬基本售完鵬欣麗園城南板塊多層含車庫(kù)350030~70萬基本售完陽光花園迎春路5幢多層3500~4000元30萬~50萬被內(nèi)定完畢啟鼎花園東風(fēng)路31號(hào)多層1869元20~45萬基本售完泰州住宅市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)分析（2003~2005年3月）項(xiàng)目名稱開盤價(jià)格現(xiàn)在價(jià)格漲幅新世界花園2200270023%盛和花園1858（多層）2500~300030~60%天陽花園21283000~350046~64%榮星公寓22382800~300025~34%怡景花園2100300043%黃金家園2850350023%西湖翠苑1600250056%附注：開盤價(jià)格一般是一期期房?jī)r(jià)格，現(xiàn)在價(jià)格，大盤指2期的價(jià)格，售完樓盤取二手房?jī)r(jià)格，一般不包含稅費(fèi)。在價(jià)格上，目前老城區(qū)的住宅單價(jià)一般為2500~3500元/平米，總價(jià)在30~70萬之間，如新世紀(jì)花園、榮星公寓、怡景花園、黃金家園等，新區(qū)的多層住宅一般在2000~2500元/平米左右，如盛和花園和西湖翠庭，其開盤均價(jià)都低于2000元/平米，但由于樓盤品質(zhì)優(yōu)良去化情況很好，在后期價(jià)格有明顯的上升，目前多層基本售磬了。別墅類產(chǎn)品主要針對(duì)高端客戶，整體來看，純別墅產(chǎn)品沒有出現(xiàn)，主要還是大盤中有疊加和聯(lián)體別墅的存在，或者有部分獨(dú)棟別墅，一般疊加別墅價(jià)格在2500~3000元/平米，獨(dú)棟別墅價(jià)格一般在4500~5000元左右，花園面積另行計(jì)算。新區(qū)有部分產(chǎn)權(quán)辦公物業(yè)，呈現(xiàn)出規(guī)模小、檔次低、用途混雜的特點(diǎn)，比如金色廣場(chǎng)、太陽廣場(chǎng)、金茂廣場(chǎng)等，一般底層作為招商用，樓上部分作為辦公樓招租，基本面向當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)或部分投資客。泰州未來辦公樓需求群體特征分析：從北京、上海等擁有完備寫字樓市場(chǎng)的城市客戶群體類型分析，主要是大型生產(chǎn)型企業(yè)的研發(fā)、管理中心，外商投資企業(yè)的總部、國(guó)內(nèi)金融貿(mào)易企業(yè)，律師行、會(huì)計(jì)師行等專業(yè)型機(jī)構(gòu)。泰州的星級(jí)酒店比較少，目前四星和準(zhǔn)四星酒店一共2家，即泰州賓館和金錢豹國(guó)際大酒店，三星極酒店是花園假日、銀河賓館、原野大酒店。而地段更好的“巴黎時(shí)光”產(chǎn)權(quán)式酒店，目前推出60套在銷售，由于其價(jià)格定位較高（單價(jià)5800~7000元/平米，總價(jià)28~78萬），而且和商業(yè)部分相連接，因此銷售情況只能說一般。開發(fā)商提供3年8%的回報(bào)。 交通便利四通八達(dá)本項(xiàng)目四面臨街，北面即為東西向主干道東進(jìn)路，公交線路眾多；南北向主干道青年路、鼓樓路分別距離本項(xiàng)目不到500米，對(duì)外交通樞紐汽車西站距離本項(xiàng)目不到3公里，為引導(dǎo)各區(qū)人流匯聚以及外地旅游客源創(chuàng)造有利交通條件。另外項(xiàng)目規(guī)模較大、易于統(tǒng)一規(guī)劃、合理配套，形成自身風(fēng)格，在后期銷售中樹立品牌形象。這種局面對(duì)于本項(xiàng)目吸引外來投資者及本地商戶經(jīng)營(yíng)者非常不利。周邊城市環(huán)境的改善、道路配套的完善都將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件。 吸引投資目光泰州不斷增長(zhǎng)的人均可支配收入和居民儲(chǔ)蓄余額顯示出大量未被釋放的潛在消費(fèi)需求；而隨著泰州城市建設(shè)加快，對(duì)外的知名度和影響力也在不斷提升。相對(duì)于這兩個(gè)項(xiàng)目，本案在搶占市場(chǎng)先機(jī)方面已失去優(yōu)勢(shì)。但是這些項(xiàng)目于2004年底至2005年初交付使用后的經(jīng)營(yíng)狀況卻多數(shù)差強(qiáng)人意，一層沿街租金從5—7元/平方米/天迅速下降至目前的3元/平方米/天以內(nèi)，投資回報(bào)率從12—17%下降至6—7%。根據(jù)目前泰州出租型辦公樓市場(chǎng)需求較小、%。從上述市場(chǎng)案例可知，高樓層商鋪的后期銷售壓力巨大，其目前的市場(chǎng)狀況甚至低于住宅的銷售價(jià)格，且將來極易成為死鋪。首先，在拆遷未完成、項(xiàng)目建設(shè)沒有正式啟動(dòng)前，大型商家一般不會(huì)簽定正式協(xié)議，而意向性談判則不確定性因素較多，區(qū)域內(nèi)越來越多的商業(yè)物業(yè)也使零售商或服務(wù)商有更多的選擇機(jī)會(huì)。因此，在沒有專業(yè)商業(yè)公司介入、而我公司又沒有任何招商經(jīng)驗(yàn)的情況下，去運(yùn)作如此大型商業(yè)項(xiàng)目的招商工作將是攀爬摸索、舉步維艱的，由此付出的“學(xué)費(fèi)成本”也應(yīng)考慮在風(fēng)險(xiǎn)之內(nèi)。若自置物業(yè)則要死撐下去，而物業(yè)能否升值尚未可知。大力拓展異地客戶資源、擴(kuò)大客戶受眾面將是項(xiàng)目銷售的重心所在。對(duì)于本項(xiàng)目高層住宅設(shè)計(jì)將面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來源以下幾方面：l 高物業(yè)管理費(fèi)與低得房率的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)高層住宅無可避免會(huì)降低得放率和提高物業(yè)管理和維護(hù)成本。l 傳統(tǒng)居住習(xí)慣對(duì)新產(chǎn)品的接受度問題對(duì)于習(xí)慣居住在多層的本地客戶，高層住宅不僅是一個(gè)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，更是一個(gè)新型居住觀念的出現(xiàn)。因此，政府的拆遷進(jìn)度對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的贏利與否舉足輕重，需認(rèn)真對(duì)待其中的風(fēng)險(xiǎn)。2）大賣場(chǎng)或大型超市從目前泰州市大賣場(chǎng)或大超市的分布來看，泰州市大賣場(chǎng)或大型超市已經(jīng)基本飽和，到2005年底，泰州市將有兩家時(shí)代購(gòu)物中心、世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、文峰千家惠等多個(gè)大賣場(chǎng)或大型超市，即將營(yíng)業(yè)的東進(jìn)西路上的時(shí)代購(gòu)物中心距離本項(xiàng)目非常近。通過引入國(guó)際知名品牌店以及國(guó)內(nèi)品牌店，可以有效的提高商業(yè)檔次，滿足泰州市高收入以及時(shí)尚群體的消費(fèi)需求。而隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，居民生活水平普遍提高，對(duì)影視、表演、棋牌、電玩等的需求非常強(qiáng)烈。本項(xiàng)目可以引入健美、瘦身纖體、室內(nèi)游泳、保齡球、乒乓球、溜冰等運(yùn)動(dòng)，以占據(jù)泰州市場(chǎng)的空白。之所以把餐飲布置在二層，是因?yàn)闃菍訉?duì)餐飲的影響較之對(duì)百貨的影響小。另一方面，作為超市可以作為本項(xiàng)目購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂的有益補(bǔ)充，提供真正“一站式”消費(fèi)。一層內(nèi)鋪可以作為百貨，以經(jīng)營(yíng)珠寶、化妝品、工藝品、掛件、飾件、家紡布藝等。采用沿街聯(lián)體鋪面出售模式，即里外兩個(gè)鋪面一起出售，解決內(nèi)鋪出售較難的問題。4）地上三層為休閑、娛樂區(qū)。價(jià)格承受能力較強(qiáng)。項(xiàng)目推廣時(shí)可以在上海、杭州、南京等地舉辦項(xiàng)目推介會(huì)，設(shè)立推廣點(diǎn)，同時(shí)考慮在沿江高速公路和滬寧高速公路上廣告推廣。錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)2004年下半年開始銷售，目前一層沿街鋪面售價(jià)為25000元/平方米，二層為900011000元/平方米，三層約4000元/平方米。具體來說，2房2廳面積在90~110平米，3房2廳在120~150平米，4房和復(fù)式在160~180之間，單價(jià)控制在3500~4000之內(nèi)。 2）酒店式公寓的銷售盡量安排在住宅和商業(yè)部分之后，因?yàn)檫^高的單價(jià)會(huì)影響住宅部分的銷售提價(jià)，而且商業(yè)部分在形成熱銷的前提下，對(duì)酒店式公寓的銷售會(huì)形成強(qiáng)烈的支撐作用，黃金地段+繁華商業(yè)一般是酒店式公寓選址的首要條件。出于盡快回籠資金的考慮，本項(xiàng)目以銷售優(yōu)先，但二層、三層如果全部出售可能難度較大，而且如果全部出售，對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理不利，容易造成經(jīng)營(yíng)混亂，不利于整個(gè)項(xiàng)目形象。綜上所述，本項(xiàng)目租售原則如下：地下一層出租給大型超市或大賣場(chǎng)；地上一層以出售為主，對(duì)于部分主力店可以選擇出租，但要求較長(zhǎng)的租約為條件。 銷售進(jìn)度一層：20%招商，80%銷售，目標(biāo)為大戶或品牌戶，不針對(duì)散戶招商；二層以上：50%招商，50%銷售，目標(biāo)以散戶為主；中城：90%招商，10%銷售，目標(biāo)以大戶整體租賃為主。2006年同時(shí)開始開發(fā)二期的6地塊，但是由于目前3地塊拆遷較慢，可適當(dāng)推遲開發(fā)，同時(shí)爭(zhēng)取盡量多的時(shí)間培育3地塊的酒店式公寓市場(chǎng)。 本項(xiàng)目2商業(yè)中心一層定價(jià)22,000元/平方米；2寫字樓定價(jià)3,300元/平方米；2住宅定價(jià)3,400元/平方米；6底商各層定價(jià)如下：1層20,000元/平方米，2層6,500元/平方米，3層4,000元/平方米，4層3,000元/平方米；6住宅由于推出較晚，定價(jià)為3,600元/平方米；3酒店式公寓假定包含了600～700元的裝修成本（對(duì)外報(bào)1,000元的裝修），定價(jià)為5,000元/平方米（已扣除包租返還）。理想狀況下，從2009年起，本項(xiàng)目在收回成本后，每年能獲得不少于2,400萬元的毛租金。此外，如果本項(xiàng)目運(yùn)作成功，不同鋪位的租金可以于不同階段持續(xù)提升，在未來合適時(shí)機(jī)，亦可以通過變現(xiàn)所持有的物業(yè)以獲取一定收益。出租面積合計(jì)16,000m2。則本項(xiàng)目2005年～2008年收入測(cè)算如下：2005～2008年收入測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目估算收入（RMB）合計(jì)2005年2006年2007年2008年銷售收入1,270,613, 412,285, 376,689, 346,683, 134,955, 12商業(yè)中心收入700,391, 400,970, 174,686, 95,446, 29,287, 一層　400,970, 71,402, 　　　售價(jià)(RMB/m2)　22, 22, 　　　面積(m2)　18, 3, 　　二層　　71,731, 66,456, 7,595, 　售價(jià)(RMB/m2)　　6, 7, 7, 　面積(m2)　　10, 9, 1, 三層　　31,552, 28,989, 21,692, 　售價(jià)(RMB/m2)　　4, 4, 4, 　面積(m2)　　7, 6, 4, 22寫字樓收入80,104, 　31,237, 28,160, 20,706, 　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 3, 　面積(m2)　　9, 8, 5, 32住宅收入125,130, 11,314, 35,941, 37,938, 39,935, 　售價(jià)(RMB/m2)　3, 3, 3, 4, 　面積(m2)　3, 9, 9, 9, 46底商收入210,492, 　68,656, 119,542, 22,292, 一層　　52,340, 75,840, 12,828, 　售價(jià)(RMB/m2)　　20, 20, 20, 　面積(m2)　　2, 3, 二層　　16,316, 26,510, 4,736, 　售價(jià)(RMB/m2)　　6, 6, 6, 　面積(m2)　　2, 3, 三層　　　15,629, 2,883, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　4, 4, 　面積(m2)　　　3, 四層　　　1,562, 1,844, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　3, 3, 　面積(m2)　　　 56住宅收入98,973, 　66,166, 32,807, 　　售價(jià)(RMB/m2)　　3, 3, 　　面積(m2)　　18, 8, 　63酒店式公寓收入55,520, 　　32,787, 22,732, 　售價(jià)(RMB/m2)　　　5, 5, 　面積(m2)　　　6, 4, 租金收入4,672, 　　　4,672, 72負(fù)一層大賣場(chǎng)　　　　4,672, 　年租金(RMB/m2/年)　　　　 　面積(m2)　　　　16, 總收入1,275,285, 412,285, 376,689, 346,683, 139,627, 注：屋頂樓梯間面積由于缺乏詳細(xì)數(shù)據(jù)，在分?jǐn)偵洗嬖谝欢y度，因此本次計(jì)算暫不計(jì)入可售面積