某別墅項目投資分析報告-在線瀏覽
2024-09-11 22:08本頁面
【正文】 會對消費者造成不小的心理影響項目機會(Opportunity)● 茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善● 當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小● 羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對于項目開發(fā)將會更有把握● 奉化經濟發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求項目威脅(Threaten)● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對于商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發(fā)展的階段● 奉化城區(qū)內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響● 項目為別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶范圍受到很大的限制項目分析總結：根據(jù)以上對項目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢與機會、威脅的評價后，可以得出，項目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落后于其他縣市。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對于自住需求的抑制，相信隨著外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。對于奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產市場最重要的區(qū)域。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。就目前在售的樓盤來看，推出的產品面積主要集中在多層80―110平米，小高層90―140平方米，聯(lián)排別墅200―260平方米，其中80―120平方米的中戶型最受市場追捧。二、從產品面積來說，中小戶型的去化好于大面積戶型。四、房型結構單一，缺少變化，設計缺少新意。五、在售樓盤不太重視品質和細節(jié)，更多的樓盤在宣傳樓盤的價格和地段，市場上缺少品質優(yōu)良的高檔次樓盤。奉化城區(qū)內僅有上林華庭一個樓盤布置有49套聯(lián)體別墅。就市調情況來看，目前溪口原有所謂的別墅，基本上是農民自建房，品質較差，但價格較為便宜，單價在2000元/㎡左右。新建別墅當中，品質差別很大，如天星武嶺園別墅，形態(tài)基本為農民房的改進，容積較高，也無小區(qū)配套。別墅區(qū)基本以一畝地造一棟別墅，總體品質相對較高，但是由于該別墅區(qū)可以買地自建別墅，所以造成了該別墅區(qū)整體規(guī)劃的雜亂，大大減低了該別墅區(qū)的檔次。溪口另一個非常知名的別墅樓盤——紫汀花園，由寧波中房開發(fā)，其通過較強的推廣擴大了項目的知名度，并以高檔次的定位吸引了寧波其他地區(qū)的客戶前來購買，在寧波別墅項目開發(fā)中應當說是相當成功的一個典范。別墅個案情況A、紫汀花園項目位置：位于剡溪邊，崎山下（溪口收費站往西200M處）開 發(fā) 商：奉化凱利房產有限公司 建筑設計：漢沙楊物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè) 用地面積：187000平方米建筑面積：69241平方米 容 積 率：綠 化 率：% 戶 數(shù)：230戶雙拼和獨棟(獨棟108套、雙拼122套)面積范圍：210㎡－380㎡（其中雙拼面積：213㎡、228㎡；獨幢面積：280、3380㎡）主力面積：210㎡－228㎡（雙拼）、280、330㎡（獨幢）均 價：7000元/㎡左右（雙拼）、9000元/㎡左右（獨幢）物業(yè)費用：㎡缺點：戶型表現(xiàn)的較為中規(guī)中矩。項目作為第二居所的產品，在空間布局上也未很好地體現(xiàn)這一點，如作為第二居所應具備的配套工人房、室內車庫等都沒有在產品中體現(xiàn)。B、梅林山莊開 發(fā) 商：凱利房地產開發(fā)公司 項目位置：奉化溪口南路規(guī)劃產品：獨幢別墅 戶 數(shù)：總體60余套，一戶一車庫一花園面積范圍：―㎡（每套占地1畝左右）
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