【正文】 .........................................37六、敏感性分析 .....................................................37第七部分：綜合分析與建議 ...........................................389 / 43第一部分 項目決策背景——七大利好因素一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展上個世紀(jì)末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。如果仔細(xì)端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發(fā)現(xiàn)：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮(zhèn)，綿延 18000 多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強(qiáng)弓。 “利箭”的“鋒芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機(jī)遇使這座城市充滿活力。一年來，上海市實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展，各項社會事業(yè)取得全面進(jìn)步，人民生活水平穩(wěn)步提高，全面完成了各項預(yù)期目標(biāo)和主要任務(wù)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整中不斷優(yōu)化，第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟(jì)增長的格局進(jìn)一步鞏固。城市綜合服務(wù)功能不斷提升，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，達(dá)到51％。2022 年上海房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，比上年增長％。從開發(fā)看，全年商品房施工面積 萬平方米，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，增長 ％。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達(dá) ％,比上年提高 個百分點。全年成交過戶面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米，增長 ％。全年商品房屋出10 / 43租面積 萬平方米，比上年增長 ％。三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產(chǎn)交易中心的資料顯示，從 1996 年 1 月至 2022 年 12 月，上海市共有 160 余個別墅項目推出，累計供給量達(dá)到 33926 套，其中消化量為 25614 套，銷售率平均達(dá)到 %?？梢哉f， “別墅類”主宰正被普通購房一族所關(guān)注和青睞。2022 年四季度的市場成交價格再創(chuàng)新高，6870元/平方米的平均價格創(chuàng)歷史最高點。其主要來自于政府采取了積極的財政政策，體現(xiàn)了“擴(kuò)大內(nèi)需，拉動市場”的經(jīng)濟(jì)策略。上海作為國際大都市的地位和形象日益牢固，無論從世界范圍，還是從國內(nèi)范圍來講，上海正越來越成為人們向往的城市。在目前上海房地產(chǎn)整體運(yùn)行態(tài)勢良好的前提下，在不同區(qū)域，各種類型的別墅尚有一定的發(fā)展空間。11 / 43四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯 31176。15′?？偯娣e 平方公里。市、區(qū)級河道蕰藻浜、練祁河、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳凇江、瀏河相連。嘉定區(qū)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接狀況良好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提高。非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主力。在世界排名前 500 家公司中，有 10 多家在嘉定投資辦企業(yè)，如美國通用電氣 、德國大眾、日本富士通、荷蘭飛利浦等。五、F1 方程式賽車場距本項目僅 4 公里上海國際賽車場位于嘉定安亭鎮(zhèn)，在寶安公路的北面，嘉松公路的東面，規(guī)劃面積 平方公里，由賽車場區(qū)、商業(yè)博覽區(qū)、文化娛樂區(qū)和發(fā)展預(yù)留區(qū)等板塊組成。其中高速賽道呈“上”字造型、總長約 公里，適合于各種不同賽車、特別是一級方程式即 F1 賽車比賽。按計劃在 2022 年春節(jié)前竣工，以確保 2022 年 10 月舉辦“中國站”國際賽事。12 / 43六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕2022 年 2 月 28 日，嘉定區(qū)土地開發(fā)中心與深圳金地集團(tuán)、上海嘉寶集團(tuán)就占地140 公頃的“格林風(fēng)范”居住區(qū)開發(fā)建設(shè)項目舉行隆重的簽約儀式。它的開發(fā)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕。嘉定區(qū)對南翔星城項目進(jìn)行反復(fù)論證和統(tǒng)一規(guī)劃。金地集團(tuán)是國內(nèi)成長最快的房地產(chǎn)品牌企業(yè)之一。 “格林風(fēng)范”是金地集團(tuán)進(jìn)入上海以來首批投資開發(fā)的最大型項目。根據(jù)有關(guān)協(xié)議，金地集團(tuán)將為該子公司提供融資約 億元，ST 嘉寶提供 億元。公告稱，上海格林風(fēng)范公司近日與上海市嘉定區(qū)土地儲備開發(fā)中心簽訂了開發(fā)上海市嘉定區(qū)綠洲星城項目協(xié)議，該項目土地面積約為 2100 畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商品住宅用地。本次啟動的“格林風(fēng)范”項目是嘉定區(qū)南翔星城特大型居住區(qū)項目的第一期。明代園林“古猗園”近在咫尺。王志綱在廣州等地先后策劃的碧桂園、星河灣等項目取得了不俗的銷售業(yè)績并產(chǎn)生了極大的轟動效應(yīng)。住宅由小高層、多層花園洋房、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟別墅組成。在盡量利用和保護(hù)地塊現(xiàn)有的自然條件基礎(chǔ)上，綜合考慮到社區(qū)內(nèi)生活的各方面，營造高品質(zhì)居住社區(qū)環(huán)境，配備有高檔完善的設(shè)施，13 / 43如國際學(xué)校，高級醫(yī)院，組合商業(yè)豪華會所、游艇碼頭、垂釣中心等。在規(guī)劃設(shè)計過程中更加注重環(huán)保概念，將采用更新的技術(shù)和材料如地?zé)嵯到y(tǒng)、水循環(huán)系統(tǒng)、太陽能應(yīng)用技術(shù)，來為客戶營造國際化、人性化的高品質(zhì)生活。14 / 43第二部分 項目及周邊環(huán)境分析一、項目位置東海別墅項目位于嘉定區(qū)的南翔鎮(zhèn)上，與普陀區(qū)和寶山區(qū)毗鄰，項目距人民廣場 15公里，距虹橋國際機(jī)場僅 12 公里，開車前往只需 10 分鐘；距浦東國際機(jī)場 62 公里，車程為 45 分鐘；距華東地區(qū)最大的國際集裝箱碼頭上海張華浜碼頭為 18 公里。鐵路方面，設(shè)有華東最大的鐵路貨運(yùn)樞紐南翔鐵路編組站 2 公里；“十五”期間，輕軌鐵路也將開通至南翔。本項目距 F1 方程式賽車所在地 4 公里。項目位于南翔鎮(zhèn)的東南角，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)旁，距南翔鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府僅 200 米，南側(cè)緊鄰滬嘉高速公路，北側(cè)為農(nóng)民自建房，東側(cè)為綠谷別墅，西側(cè)為一別墅爛尾樓。小區(qū)共有獨(dú)立別墅 114 棟，以 4800 元/平方米的均價已售出 14 棟，目前可轉(zhuǎn)讓的獨(dú)立別墅 72 棟，轉(zhuǎn)讓價為 3000 元/平方米。15 / 43需要改進(jìn)之處——外墻面因灰塵滲入顯得臟舊； 外墻和屋頂色彩太淡，整體顯得沒有生氣，每幢獨(dú)立別墅沒有特別的色彩視覺差異，色彩識別效果差。? 戶型 A 的功能結(jié)構(gòu)設(shè)計存在明顯的不合理，有可能需要進(jìn)行涉及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、墻體結(jié)構(gòu)、各種管道結(jié)構(gòu)在內(nèi)的結(jié)構(gòu)改動（具體整改需要設(shè)計師的論證和方案比較） 。? 小區(qū)容積率較高，獨(dú)立別墅之間的間距較小，每幢別墅的花園面積基本與房屋面積一致，每個花園均由植被圍隔，花園內(nèi)草坪質(zhì)量不錯。? 目前有一 300 平米左右的會所，目前無任何功能，50 平米左右的游泳池（目前喂養(yǎng)著金魚） ，物業(yè)管理 元/平米/月，物業(yè)管理公司為開發(fā)商自己設(shè)立的物業(yè)管理隊伍，小區(qū)內(nèi)無任何智能化安保系統(tǒng)。小區(qū)水、電、煤氣已入戶。三、項目周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套由于項目距離南翔鎮(zhèn)中心較近，小區(qū)的配套基本可由南翔鎮(zhèn)成熟的生活配套解決。南翔鎮(zhèn)有直達(dá)上海市區(qū)的公交線路十余條：562 路、517 路、北嘉線、上海旅游 6 號線等。? 教育：南翔歷來重視教育，素有“教化南翔”的美稱，是個人才輩出的地方。在離鎮(zhèn)區(qū) 20公里范圍內(nèi)，有上海大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)等 10 所高等學(xué)府。? 文化、體育、娛樂設(shè)施、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、銀行、郵局由南翔鎮(zhèn)提供。? 旅游資源16 / 43南翔鎮(zhèn)是上海市四大歷史名鎮(zhèn)之一，歷史上曾有“小小南翔賽蘇城”之美譽(yù)，歷史悠久，人文薈萃，文物古跡眾多，旅游資源十分豐富，有五代磚塔雙塔、明代園林古猗園、梁朝遺跡留云禪寺，南翔小籠包子更是南翔一絕。隨著 F1 方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區(qū)項目的啟動必將帶動整個南翔區(qū)域市場的快速發(fā)展，故本區(qū)域具備很大的增值潛力。第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析2022 年上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析上海房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計資料表明，2022 年樓市各項指標(biāo)居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、商品房供應(yīng)量、預(yù)售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過 2022年全年水平，市場運(yùn)行態(tài)勢主要顯現(xiàn)為：? 2022 年持續(xù) 2022 年房地產(chǎn)市場供求兩旺的態(tài)勢17 / 432022 年上海商品房供應(yīng)受入市門檻提高的影響，一直處于相對拮據(jù)的狀態(tài)，到年底，全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積與預(yù)售登記面積最終鎖定在 1: 的數(shù)值上。因而使得市場階段性供不應(yīng)求的狀況明顯緩和，最后全年的供應(yīng)成交比例為 1：，出現(xiàn)求略大于供的結(jié)局。區(qū)域結(jié)構(gòu)：與 2022 年相比，2022 年浦東、閔行、寶山的成交量增加四成，而其他區(qū)域均有不同幅度的下降。隨著高價位住房成交比例的提高，外省市和境外人士購房比例還會有所上升。2022 年，全年商品房預(yù)售成交均價為 4895 元/平方米，其中，住宅成交均價 4803 元/平方米，分別比上年增長 %和 %。19 / 432022 年上海房地產(chǎn)市場趨勢判斷2022 年市場表明，除了因結(jié)構(gòu)性原因?qū)е露址拷灰變r格升幅偏高外，市場各項指標(biāo)運(yùn)行較為協(xié)調(diào)，結(jié)合整體市場發(fā)展北京，2022 年的市場走向相對較為合理，那么，2022 年市場會出現(xiàn)的趨勢判斷如下：? 供應(yīng)：繼續(xù)放量，盡管 2022 年近 2200 萬平方米的供應(yīng)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 1997 年的 1737 萬平方米的歷史紀(jì)錄，但下列原因會使 2022 年的供應(yīng)繼續(xù)放量。舊城區(qū)的改造、申博成功和浦江兩岸開發(fā)的逐步啟動、一城九鎮(zhèn)的建設(shè)，將進(jìn)一步加大上海房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。? 需求：由于 2022 年本市商品房預(yù)售登記面積高位大幅增長，包括二手房在內(nèi)的市場吸納總量在 2022 年仍會所增加。? 價格：由于市場整體上升的慣性效應(yīng)，2022 年商品房的成交價格仍會繼續(xù)上升，但升勢會低于 2022 年，就價格結(jié)構(gòu)而言，可能會從高、低兩頭向中間移動。按時間和別墅的發(fā)展周期可將其分為三個階段：第一階段：外銷別墅掀起第一次別墅浪潮；1992—1998 年進(jìn)入九十年代后，外商投資速度和深度皆有強(qiáng)勁的增長，適用商業(yè)發(fā)展的家居別墅群應(yīng)運(yùn)而生，上海出現(xiàn)了大批的外銷花園別墅群，形成上海別墅市場的第一次浪潮。再由于開發(fā)過度，及前兩年東南亞金融危機(jī)的影響，外銷房市場經(jīng)歷了一個較長的低迷期。第二階段：內(nèi)需獨(dú)顯魅力，內(nèi)銷別墅迎來別墅市場的第二春；1998—2022 年從 1998 年開始，在世界各國特別是亞洲國家還在經(jīng)歷著金融風(fēng)暴所帶來的蕭條時，中國卻保持著穩(wěn)定高速的發(fā)展，特別上海作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的橋頭堡，更顯鶴立雞群。 在外銷別墅市場陷入低潮，還未走出迷谷的時候，內(nèi)銷別墅市場反而比較活躍，1998 年下半年開始上海西南莘莊附近地區(qū)掀起第二輪滬郊別墅置業(yè)熱潮，1999 年2022 年，排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅涌入市場，并迅速被市場所認(rèn)可，更預(yù)示著上海別墅市場春天的到來。別墅市場從 1998 年持續(xù)上升至 2022 年，上海別墅類物業(yè)供銷面積已經(jīng)占全部住宅開發(fā)面積近 1/3。同時，2022 年投放市場的別墅仍將一個較大的上升趨勢。市場上確實出現(xiàn)了一大批區(qū)位適中、品質(zhì)優(yōu)越、價格適宜、升值較快的市場接受度高的別墅。 別墅市場區(qū)域劃分21 / 43? 2022 年上海別墅市場2022 年上海別墅市場成為上海樓市的熱點，品質(zhì)優(yōu)異、價位適宜的別墅引爆了購房者的購“墅”熱情，總體上，2022 上海別墅市場出現(xiàn)了如下新特征：（1） 墅項目供應(yīng)量猛增從 2022 年的別墅上市量來分析，2022 年的別墅市場供應(yīng)繼續(xù)呈上升勢頭。根據(jù)統(tǒng)計，目前閔行、松江、浦東、長寧四區(qū)別墅占別墅市場總數(shù)的 %,各區(qū)分布比率如下閔行 %、松江 %、浦東 %、長寧 %、青浦 %、嘉定 %、南匯 %、其他（奉賢、普陀、徐匯、靜安、寶山、楊浦）%。別墅市場中，高檔別墅項目正日益增多，獨(dú)立且?guī)в絮r明個性的別墅總價大多在200 萬元以上/棟，獲得了市場的認(rèn)可。30%20%18%9%7% 5%4% 7% 閔 行松 江浦 東長 寧青 浦嘉 定南 匯其 他22 / 43（3）豪宅市場初露端倪很多高檔獨(dú)立別墅于 2022 年下半年集中上市，本身高端產(chǎn)品銷售速度較慢加上市場消化時間短，因此整體銷售情況一半。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，并且一部分豪宅的含金量并不足，豪宅市場有待于進(jìn)一步的發(fā)展。綜觀當(dāng)今上海別墅市場，大致按用途表現(xiàn)為六大類型居住型別墅——針對那些不滿足于城市鋼筋混凝土環(huán)境的人士而言；度假型別墅——上海以后會出現(xiàn)一家人擁有兩套房子的現(xiàn)實，郊區(qū)的別墅用于周末或節(jié)假日用，他們對獨(dú)棟或聯(lián)體需求較大；短期居住型——他們分布在高科技園區(qū)、進(jìn)出口貿(mào)易區(qū)、外企聚集等地；如金橋、張江、古北等，這些別墅環(huán)境好，檔次高，投資回報率高，大多租給老總居??； 旅游型別墅——適合這類需求的別墅位于風(fēng)景名勝旁邊，被經(jīng)營者用來當(dāng)賓 館使用；辦公型別墅——這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資型別墅——如上海的老別墅。松江松江憑借良好的環(huán)境及地域優(yōu)勢，使目前上海別墅最集中的區(qū)域，已形成佘山、泗徑、新橋、九亭以及松江新城四個板塊市場。滬松公路（泗涇）沿線已成為排屋、獨(dú)棟為主的內(nèi)銷居住型別墅。交通方便。配套基本上依靠小區(qū)內(nèi)會所的設(shè)置滿足日常的需要。原規(guī)劃中作為別墅區(qū)配套設(shè)施的 30萬平方米的商業(yè)項目開始正式運(yùn)作。松江新城的配套。閔行區(qū)又一個普通住宅的熱點區(qū)域交通方便 形成上海市最大的一塊別墅區(qū)物業(yè)類型獨(dú)立別墅 別墅品種齊全 聯(lián)體、獨(dú)立別墅聯(lián)體、獨(dú)立別墅物業(yè)檔次高檔 中檔 中檔 中檔價格特征