【正文】 住，父母偶爾會過來住些時間。妻子沒有上班，掌管家務。平時的業(yè)余活動就是打牌和運動。有2個孩子，在重點學校上學，家人經(jīng)常在外用餐，大部分是在西餐廳。購置物業(yè)的影響因素己買別墅，建筑面積400平米，單價6000多元，五房，二層半，請了一個工人。物業(yè)的尊貴性和安全性十分重要，孩子的教育及靠近朋友圈也是重要因素，希望有會所、游池、網(wǎng)球場等休閑運動設施，要求公共綠化大。能夠接受的價位在200300萬之間。具體客戶描述表八姓 名 性 別 男 年 齡婚 否 已婚 形象描述 外經(jīng)貿(mào)中層干部日常生活描述小孩在深圳讀書。平時常和朋友娛樂場所聊天打牌、聽歌、跳舞，上班時間固定，有時回家的時間較晚。經(jīng)常打球，很少看電視，有看書的習慣。家人日常生活描述和父母住在一起，父母有清晨散步的習慣，平時一般是和同齡人打牌下棋和聊天。妻子辭職賦職在家，從事私家物業(yè)出租，其平時的娛樂休閑是游泳、打牌，常在外面餐飲。對小孩的未來有遠景規(guī)劃，小孩已送到深圳讀書，節(jié)假日才回家。購置物業(yè)的影響因素現(xiàn)住公房130平米，三房二廳周圍餐飲業(yè)發(fā)達，發(fā)廊多，街道窄，交通管理差，孩子游活動空間小，無備套設施設無綠化。自己前兩年買地蓋了房，面積接近200平方。但安全問題存在隱患，車輛進出不方便。對底層設商鋪的做法很反感。目前購房的傾向于躍式、大面積（200平米）、四房兩廳。具體客戶描述表九姓 名 性 別 男 年 齡婚 否 已婚 形象描述 銀行行長日常生活描述平時喜歡作運動如高爾夫、桌球、籃球、網(wǎng)球，應酬是能推則推，常和朋友喝茶打牌，晚上回家很晚。周末回老家——莞城附近的鎮(zhèn)，一家人共同度過。家人日常生活描述父母住在老家，偶爾會過來住些時間。妻子沒有上班，掌管家務。妻子平時的業(yè)余活動就是打牌和運動。有2個孩子，在重點學校上學，家人經(jīng)常在外面一起吃飯。家人輕松愉快的交流方式太少。購置物業(yè)的影響因素想住別墅，但買了不敢住。希望住在城區(qū)外，兩個停車位。安全感和尊貴感非常重要，理想中的面積是200300平米，平面太落后。買房中，價格不是問題，高品質(zhì)和好環(huán)境至關重要。覺得新世紀豪苑會所很好，大而設施全，朋友來有去處。理想中的房子結(jié)構(gòu)是一層是客廳、廚房、工人房、餐廳，二樓三間睡房、書房、兩個洗手間。買房中妻子的決策很重要。具體客戶描述表十姓 名 性 別 男 年 齡婚 否 已婚 形象描述 律師日常生活描述平時生活以工作為主，應酬很多，生活基本無規(guī)律， 喜歡看電視、報刊雜志，喜歡打麻將。運動方面：踢足球、打高爾夫、游泳。購房中太太的意見占很大比例。家人日常生活描述和父母住在一起，父母有清晨散步的習慣，平時一般是和同齡人打牌下棋和聊天。妻子辭職在家操持，其平時的娛樂休閑是游泳、打牌，常在外面餐飲。有一個小孩，目前在讀小學。購置物業(yè)的影響因素現(xiàn)住在自建住宅中，已有幾處物業(yè)，但不夠理想，無品質(zhì)感和尊貴感，有購置商品房的想法。理想中的住宅有花園、有大陽臺和大露臺，嚴格的安全保障、良好的環(huán)境（綠化多）、智能化的管理。喜歡別墅，價位在100200萬之間，四房或五房，兩層半，喜歡社區(qū)空間布局富有變化，而不是一排一排。管理費不要太貴，2元為好。希望居住的地方是同等身份的人在一起，孩子的教育條件要求優(yōu)異。傾向于按揭付款。附件3：東莞市區(qū)樓盤調(diào)查表東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（1）樓盤名稱 金月灣(東城區(qū)東城大道區(qū)政府旁)物業(yè)類型及規(guī)模13棟19—25層的高層共908個單位，占地47000平方米，有一層地下停車場可提供車位近1000個。建筑風格及戶型建筑規(guī)劃設計由深圳市左肖思建筑師事務所設計，采用大陽臺、飄窗，外立面極具現(xiàn)代感，建筑呈弧形。戶型設計有平面、躍式、復式三種，四戶兩部電梯并且戶戶朝南。戶型有四房二廳三衛(wèi)；五房二廳三衛(wèi)；六房二廳三衛(wèi)；七房二廳三衛(wèi)。四房二廳三衛(wèi)：（—）%五房二廳三衛(wèi)：（—）%六房二廳三衛(wèi)：（—）%七房三廳四衛(wèi)：（—）%復 式： %主臥及主臥衛(wèi)生間、客廳、廚房投入大量面積，除客廳的大陽臺外，主臥也設置了較為寬敞的陽臺。室內(nèi)功能設計趨于合理。會 所 面積2500㎡，位于低層群房，設施有露天泳池及室內(nèi)恒溫泳池、咖啡室音樂廳、陶藝間、繪畫室、琴房、棋牌室、閱覽室、建設房及網(wǎng)球場。園 林 聘請貝爾高林（香港）公司設計了一個以水為主題的中央園林，但面積不大，且綠化面積太少。交樓標準 戶外門、窗、水電氣及電視網(wǎng)絡管線均到位到位，清水房。公共部分也全由發(fā)展商完成。物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問戴德梁行，物管公司東莞市金田物業(yè)管理公司，完善的智能化管理系統(tǒng)（寬帶信息口、可視對講、包括四表遠程抄送和信息查詢家電控制布防的智能終端、門磁、煤氣報警自動關閉系統(tǒng)、緊急求助按紐、閉路監(jiān)控、紅外線防越系統(tǒng)、車輛一卡通）。銷售賣點 優(yōu)異的地段（片區(qū)成熟，坐望黃旗山）；先進的建筑和戶型設計；國際精品園林；物管服務。廣告語“心懷天地之美”。樓書賣點反映尊榮社區(qū)、尊榮領地、高貴建筑、建筑精益求精、與綿延山峰共輝映、闊逸居室，、雋雅園林、精致會所、藝術會所、貼心服務。銷售實現(xiàn) 目標客戶：本地中高層人士。商品房均價4300元/平方米，車位12萬/個，不到一個月售出兩百多套。定位正確，把握客戶心理，維持客戶基本需求的同時予以改進創(chuàng)新，和品牌專業(yè)公司合作創(chuàng)造精品，得到了理想的效果。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（2）樓盤名稱 新世紀豪園(旗峰路288號)物業(yè)類型及規(guī)模小高層和別墅，占地面積29萬平方米，綠地率50%，建筑密度22%。建筑風格及戶型組團布局，每一個組團為小高層和別墅混合。小高層為主，現(xiàn)代建筑風格，一期推出時其極富現(xiàn)代感外立面和附加值是當時唯一，引起市場強烈反響，二期缺乏改進，日久大量缺點暴露，且產(chǎn)品在市場已喪失領先地位。小高層戶型有平面、復式、躍式，為超大戶型，有四房二廳三衛(wèi)、五房二廳三衛(wèi)、六房二廳五衛(wèi)、七房二廳六衛(wèi)。最小面積176平方米，大量戶型集中在250平方米左右。最大面積308平方米。會所 會所位于一期，獨立式多層建筑，設施有：室內(nèi)籃球、羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、健美室、中西餐廳、茶廳、琴房、閱覽室、康樂室、商務中心、超市。園林 每個組團以水景為主題，無背景概念支撐，較簡單。沒有形成營銷焦點。交樓標準 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報警系統(tǒng)）銷售賣點 廣告語“天造一半得天獨厚、地造一半人杰地靈”深入人心。一期的品牌和社區(qū)的進一步成熟。銷售實現(xiàn) 二期產(chǎn)品落后于市場競爭對手，物業(yè)定位和客戶定位不符。小高層社區(qū)限制了別墅的品格，而別墅的相似的價格和面積影響小高層。依靠一期形成的品牌。銷售成績不理想。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（3）樓盤名稱 盈彩美地(四環(huán)路和莞龍路交匯處)物業(yè)類型及規(guī)模小高層，占地面積萬平方米。建筑風格及戶型組團布局，現(xiàn)代建筑風格，外立面色彩絢麗，一期推出時其極富現(xiàn)代感外立面和新穎的戶型引起市場強烈反響，但在室外工程和園林的施工過程，較為粗枝濫造。與其所展示的樣本相去甚遠。戶型有平面、復式、三錯層，有三房二廳三衛(wèi)、四房三廳二衛(wèi)、五房二廳四衛(wèi)、七房二廳五衛(wèi)。最小面積8，大量戶型集中在150——180平方米。會所 會所位于一期，獨立式多層建筑，建筑面積大概有3000平方米。設施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、健身室、西餐廳、閱覽室、康樂室、超市。園林 會所前面的水景為主要景觀，組團之間均已簡單的花草樹木點綴。交樓標準 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報警系統(tǒng)）銷售賣點 廣告語“超前20年的美麗家園”。創(chuàng)新的戶型、新穎的外立面和動聽的名字構(gòu)成了時代感極強的社區(qū)形象。銷售實現(xiàn) 產(chǎn)品推出后引起市場轟動，物業(yè)定位和客戶定位不符。小高層社區(qū)限制了別墅的品格，而別墅的相似的價格和面積影響小高層。依靠一期形成的品牌。銷售成績不理想。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（4）樓盤名稱 新世界花園(東城新城中心東城東路)物業(yè)類型及規(guī)模多層、高層和別墅。建筑風格 港式建筑，注重細部處理。組團布局，每一個組團為一種物及戶型 業(yè)類型。目前推出的是小面積公寓：一房二廳（52平方米）67%；二房二廳（62平方米）33%。園林 以2萬平方米的人工湖為核心，以流動水景、噴泉、小品和綠化為點綴。小區(qū)曲徑通幽呈現(xiàn)寧靜氛圍。會所 開發(fā)了近10年，一直使用一個2022平方米的會所，其中有咖啡廳、會議室、網(wǎng)球場、羽毛球場和室外泳池，因未能滿足住戶需求，現(xiàn)正開發(fā)一大型體育兒童益趣文娛會所。交樓標準 水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位，廚房和衛(wèi)生間均已裝修到位。物業(yè)管理 物業(yè)由東莞新世界物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報警系統(tǒng)）銷售賣點 新世界花園坐落在黃金地段，且已經(jīng)樹立了高檔品牌，近幾年的銷售主要依靠品牌拉動。銷售實現(xiàn) 在市場處于真空的時候，搶占市場，成為高檔物業(yè)的代名詞，銷售一直都很順利。近一兩年遭遇市場強有力的多方競爭，加上價格太高，客戶定位也有偏差。銷售變得困難。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（5）樓盤名稱 中信東泰花園陽關假日(四環(huán)路中信東泰花園)物業(yè)類型及規(guī)模多層、小高層共計40棟。建筑風格及戶型排列式布局，引入休閑度假建筑概念，且產(chǎn)品在市場已喪失領先地位。小高層戶型有平面、復式、躍式，為超大戶型，有三房二廳二衛(wèi)60%（110——120平方米），四房二廳三衛(wèi)50%（140——170平方米）。會所 無會所。園林 圣地牙哥式主題園林，以水景和棕櫚大道為核心，以主題小品和局部綠化為補充。交樓標準 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理 物業(yè)由中信東泰花園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報警系統(tǒng)）銷售賣點 度假休閑社區(qū)，中信東泰花園的品牌。銷售實現(xiàn) 有大量的客戶積累，產(chǎn)品有所改進。所以預售較為理想。東莞市區(qū)2001年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（6）樓盤名稱 景湖花園(新城市中心區(qū)四環(huán)路景湖花園)物業(yè)類型及規(guī)模20多棟多層洋房和500多棟單體別墅組成，占地近千畝。建筑風格及戶型圍合式分布，別墅一圈一圈由花園中心向外分布，最外層由小高層圍合。建筑風格特點不突出，別墅面積316——410平方米，戶型四房到六房。 花園洋房以三房和四房的大平面為主。會所 會所為獨立式多層建筑，設施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、茶廳、閱覽室、康樂室、商務中心、。園林 以人工湖為主題，無背景概念支撐，綠化較簡單。沒有形成鮮明的特點。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（7）交樓標準 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報警系統(tǒng)）銷售賣點 廣告語“世紀豪園、聚龍?zhí)煜隆鄙瞰@本地高收入階層的認同。形成東莞成功人士聚集地。銷售實現(xiàn) 瞄準市場空白，進入市場時機較好。別墅規(guī)模大，形成本地成功人士的聚集地，品質(zhì)社區(qū)形成，帶動多層洋房的銷售。樓盤名稱 愉景3花園(東城區(qū)迎賓大道)物業(yè)類型及規(guī)模少數(shù)多層洋房和300多棟單體別墅組成建筑風格及戶型組團式，無特色，別墅面積均在400平方米以上。會所 會所為獨立式多層建筑，設施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、卡拉OK、閱覽室、康樂室。園林 依托高爾夫和虎英湖的自然景觀資源，花園基本沒有園林配東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（8）置。交樓標準 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。物業(yè)管理 物業(yè)由東莞市愉景花園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（紅外線防越系統(tǒng)、閉路監(jiān)控）銷售賣點 位處高檔物業(yè)區(qū)和優(yōu)異的景觀資源。銷售實現(xiàn) 瞄準市場空白，進入市場時機較好。別墅規(guī)模大，具備修建高檔物業(yè)的自然條件，但價格始終不能提高。樓盤名稱 峰景高爾夫別墅二期（東城區(qū)迎賓大道)物業(yè)類型及規(guī)模150棟單體別墅組成建筑風格及戶型組團式，無特色，別墅面積在350——600平方米之間。會所 會所高爾夫會所、鄉(xiāng)村俱樂部，設施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、卡拉OK、閱覽室、康樂室。東莞市區(qū)2022年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（9）園林 依托高爾夫和虎英湖的自然景觀資源，花園基本沒有園林配置。交樓標準 清水房。水