【正文】 理費支付，發(fā)展商理論上無需負(fù)責(zé)營運上的任何費用；還有其他開支如智能網(wǎng)絡(luò)、金融信息系統(tǒng)等均會影響管理費支出。六、物業(yè)管理公司前期工作及時間安排有關(guān)籌備管理工作分為四個階段：l 籌備期l 招募及培訓(xùn)駐場員工l 交接房產(chǎn)期及裝修期l 正式運作籌備期1）于項目交付使用前四個月總經(jīng)理到位，協(xié)助處理籌備各項管理事務(wù)。正副總經(jīng)理同時需要跟進工程進度，項目機電設(shè)施了解、撰寫裝修守則、業(yè)主手冊、安排員工招聘面試、選拔、編排培訓(xùn)課程、協(xié)助租務(wù)推廣、并加強與施工單位聯(lián)系，按照時間表報告工程情況并與當(dāng)?shù)毓賳T、審批單位多作聯(lián)系協(xié)調(diào)，每周呈遞書面報告予發(fā)展商參考。2）于開展管理處的籌備工作時，首先由發(fā)展商撥調(diào)一筆開辦費金額予管理公司，作為開發(fā)費用。3）正副總經(jīng)理，財務(wù)總監(jiān)等，將以管理會議形式，建議各項財務(wù)制度，管理制度，訂定管理費押金，開發(fā)基金，開設(shè)銀行帳戶，刻制公章，以及估計預(yù)算管理處裝修費用，添置文具、復(fù)印機、傳真、電腦配套、家具等估計費用，并有效落實執(zhí)行。招募及培訓(xùn)駐場員工交接房產(chǎn)期及裝修期1）于項目正式交付使用前，組織接收小組，將工程已竣工之房產(chǎn)接收，并于跟妥各項遺漏工程后，準(zhǔn)備移交予有關(guān)的業(yè)主或租戶。2）業(yè)主或租戶于接收房產(chǎn)前，除與發(fā)展商辦妥所有應(yīng)辦手續(xù)后，管理處亦要確定管理費押金，開發(fā)基金及其他應(yīng)付數(shù)額，已經(jīng)全部付清。3）業(yè)主或租戶在進行裝修前需呈遞全套裝修圖則一式五份，由管理公司審批，圖則批出后管理公司保存一份，管理處保存一份，以便于日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業(yè)主或租戶收回三份，其中一份必須于工地明顯處懸掛，供各有關(guān)人士隨時查閱。4）此外，管理處并提供臨時供電安排，以備業(yè)主或租戶裝修，所有消防，空調(diào)的改裝工程，必須由認(rèn)可承包商負(fù)責(zé)進行。于該段時間內(nèi)，項目內(nèi)的保安及防火最為緊張，因為承包商的施工隊尚未完全撤離，各單位委聘的裝修承包商又開始進入小區(qū)內(nèi)施工，加上租務(wù)代理、客戶、業(yè)主等方面人士均會經(jīng)常進出小區(qū)。尤以承包商資料最為重要，每日并需登記開工人數(shù)，派發(fā)胸章，管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚上停工后，確保無火種遺留，水電開關(guān)關(guān)閉，各單元內(nèi)不準(zhǔn)留宿等一系列保安措施。正式運作1）由有關(guān)部門發(fā)給正式交付使用證開始，項目即當(dāng)為正式運作，亦即實則管理事務(wù)開始，所有業(yè)主必須按小區(qū)公共契約規(guī)定由該日起支付管理費，不管其單元是否有人使用。2）屆時所有到位的小區(qū)管理員工亦接受了培訓(xùn)及實際在職訓(xùn)練，理論上已可應(yīng)付項目管理工作的需求，而項目主管員工亦開始加強監(jiān)控糾正各員工的工作表現(xiàn)，確保運作正常。第三部分：附件—物業(yè)管理相關(guān)法令、規(guī)范及公約附件1城市新建住宅小區(qū)管理辦法〈中華人民共和國建設(shè)部令第33號〉第一條 為了加強城市新建住宅小區(qū)的管理，提高城市新建住宅小區(qū)的整體管理水平，為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，特制定本辦法。 第二條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本辦法所稱新建住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū) (居住小區(qū)、住宅組團．以下簡稱住宅小區(qū))。本辦法所稱住宅小區(qū)管理 (以下簡稱小區(qū)管理)，是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。 第三條 房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的對口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工， 負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。 第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。 第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 第六條 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。 第七條 管委會的權(quán)利： (一) 制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人、 維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；(二) 決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司； (三) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；(四) 檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行是管委會的義務(wù)： 1． 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；2． 協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；3． 接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；4． 接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 第八條 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)； 物業(yè)管理公司的權(quán)利：(一) 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；(二) 依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；(三) 依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用； (四) 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為； (五) 有權(quán)要求管委會協(xié)助管理； (六) 有權(quán)選聘專營公司 (如清潔公司、 保安公司等) 承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)； (七) 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。 物業(yè)管理公司的義務(wù)： (一) 履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營；(二) 接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督； (三) 重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)同；(四) 接受房地產(chǎn)行政主管部門、 有關(guān)行政主管部門及住 宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。物業(yè)管理公司需向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。 第九條 物業(yè)管理公司可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 第十條 物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確： (一) 管理項目；(二) 管理內(nèi)容； (三) 管理費用； (四) 雙方權(quán)利和義務(wù)； (五) 合同期限；(六) 違約責(zé)任； (七) 其他。 第十一條 物業(yè)管理合同和小區(qū)管理辦法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政主管部門備案。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理售房手續(xù)時， 應(yīng)在買 賣合同中對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與使用人分離時，應(yīng)在租賃合同中對使用人有承諾遵守小區(qū)管理辦法的約定。 第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。 第十四條 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評教育、折中恢復(fù)原狀、賠償損失： (一) 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的； (二) 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀壞設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；(三) 私搭亂建、亂停、亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；(四) 不照章交納各種費用的。 第十五條 物業(yè)管理公司違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)投訴；管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正；房地產(chǎn)行政主管部門可對其予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：(一) 房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的； (二) 管理制度不健全，管理混亂的；(三) 擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；(四) 私搭亂建，改變房屋和公用設(shè)施用途的；(五) 不履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定義務(wù)的。 第十六條 本辦法生效前，未按本辦法實施管理的住宅小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行。第十七條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、房地產(chǎn)行政主管部門可根據(jù)本辦法制定實施細則。 第十八條 本辦法由國家建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第十九條 本辦法自一九九四年四月一日起施行。附件2城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法〈國家計委、建設(shè)部頒布〉第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國價格管理條例》，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位對城市住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。 　本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。 　第三條 各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。物價部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。 　 第四條 物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。國家鼓勵物業(yè)管理單位開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。 　 第五條 物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。 　 為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。 實行政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費的具體價格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理市場發(fā)育程度確定。 　凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)者外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。 　 第六條 實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。 　 第七條 物價部門在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。 　 物價部門對核定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。 　 第八條 住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成包括以下部分： １．管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；２．公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；３．綠化管理費； ４．清潔衛(wèi)生費；５．保安費； ?。叮k公費； 　７．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；８．法定稅費。 　本條第２項至第６項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。 　物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定 。 　第九條 經(jīng)物價部門核定的或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表、使用人的代表協(xié)商議定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中明文約定。 　第十條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。 　物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為６個月）向住戶公布收費的收入和支出帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 　第十一條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。 　第十二條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)按物價部門核定的收費項目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳納管理服務(wù)費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照所簽服務(wù)合同要求追償。 　 第十三條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)節(jié)處理。第十四條 物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費的，其他部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。 　 第十五條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰： 　 （一）越權(quán)定價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的； （二）擅自設(shè)立收費項目，亂收費用的；（三）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的； ?。ㄋ模┨峁┓?wù)質(zhì)價不符的； 　 （五）只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的； （六）其他違反本辦法的行為。 　 第十六條 各省、自治區(qū)、直轄市物價部門、物業(yè)管理行政主管部門可依據(jù)本辦法制定具體實施辦法，報國家計委、建設(shè)部備案。 　第十七條 本辦法發(fā)布之前的有關(guān)規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。 　第十八條 本辦法由國家計委負(fù)責(zé)解釋。 　 第十九條 本辦法自１９９６年３月１日起執(zhí)行。附件3業(yè)主公約（示范文本） 為加強小區(qū)（以下稱“本物業(yè)”）的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) （一）權(quán)利 1．依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利； 2．依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所（地）的權(quán)利； 3．有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾