【正文】 機(jī)制，在該資產(chǎn)與發(fā)行人之間筑起一道防火墻，即使其破產(chǎn)，也不影響支持債券的資產(chǎn)，即實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。 　　必須建立一種風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，將該資產(chǎn)與SPV的資產(chǎn)隔離開(kāi)來(lái)，以避免該資產(chǎn)受到SPV破產(chǎn)的威脅。后兩個(gè)方面的問(wèn)題正是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵之所在。其目的在于減少資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，提高該資產(chǎn)支撐證券的信用等級(jí)，減低融資成本，同時(shí)有力地保護(hù)投資者的利益。編輯本段資產(chǎn)證券化在中國(guó)　　早期探索 　　1992年三亞市開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司，2億元的地產(chǎn)投資券。 　　離岸證券化 　　1996年8月，珠海高速公路有限公司,2億美元債券。 　　1997年4月 ，中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸總公司私募發(fā)行3億美元。 1997年12月 ，進(jìn)行第二期資產(chǎn)證券化交易，金額為5億美元。 　　2000年3月， 中集集團(tuán)的應(yīng)收款出售給荷蘭銀行的資產(chǎn)管理公司（TAPCO），由后者發(fā)行 ABCP 。 　　2002年1月， 中國(guó)工商銀行與中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸總公司啟動(dòng) 6 億美元的ABS融資項(xiàng)目，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保證券。國(guó)內(nèi)銀行首次參與境外資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。 　　2003年1月，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司。 　　金融業(yè)嘗試 　　2000年9 、10月，中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)工商銀行相繼獲準(zhǔn)實(shí)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。 　　2003年6月，中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司。被稱(chēng)為準(zhǔn)證券化。 　　2004年4月，中國(guó)工商銀行寧波市分行。中國(guó)商業(yè)銀行首個(gè)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，第一次嘗試采用資產(chǎn)證券化的方式處置不良貸款。 　　2005年3月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行獲準(zhǔn)作為試點(diǎn)單位，將分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)。 　　2005年12月1215日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)行了國(guó)內(nèi)首只ABS“2005年第一期開(kāi)元信貸資產(chǎn)支持證券”。該交易的基礎(chǔ)抵押資產(chǎn)為國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放的工商業(yè)貸款，共計(jì)51筆。 　　2005年12月15日，中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)行國(guó)內(nèi)首只RMBS產(chǎn)品“建元20051個(gè)人住房抵押貸款證券化信托”。該交易的基礎(chǔ)抵押資產(chǎn)池包含15162筆個(gè)人住房抵押貸款。 　　主要法律法規(guī) 　　《中華人民共和國(guó)信托法》，2001年4月28日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)。 　　《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制定，2005年4月20日公布。 　　《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》，財(cái)政部于2005年5月16日公布。編輯本段交易結(jié)構(gòu)　　市場(chǎng)主體 　　資產(chǎn)證券化主要市場(chǎng)主體包括：發(fā)起人、SPV、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)服務(wù)商、投資人和其他服務(wù)機(jī)構(gòu)等組成。 　　發(fā)起人 　　發(fā)起人也稱(chēng)原始權(quán)益人，其職能是選擇擬證券化的資產(chǎn)，并進(jìn)行組合和重組，然后將資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)移給SPV以融資。 　　SPV 　　是指接受發(fā)起人的資產(chǎn)組合，并發(fā)行以此為支持的證券的特殊實(shí)體。SPV的原始概念來(lái)自于防火墻（China Wall）的風(fēng)險(xiǎn)隔離設(shè)計(jì)，它的設(shè)計(jì)主要為了達(dá)到“破產(chǎn)隔離”的目的。SPV 的業(yè)務(wù)范圍被嚴(yán)格地限定，所以它是一般不會(huì)破產(chǎn)的高信用等級(jí)實(shí)體。SPV在資產(chǎn)證券化中具有特殊的地位，它是整個(gè)資產(chǎn)證券化過(guò)程的核心，各個(gè)參與者都將圍繞著它來(lái)展開(kāi)工作。SPV有特殊目的公司(Special Purpose Company，SPC)和特殊目的信托（Special Purpose Trust, SPT）兩種主要表現(xiàn)形式。 　　信用增級(jí)機(jī)構(gòu) 　　是指為SPV發(fā)行的證券提供信用增級(jí)的機(jī)構(gòu)。 　　信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 　　是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)證券化各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行評(píng)估而評(píng)定證券信用等級(jí)的機(jī)構(gòu)。 　　主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)： 　　國(guó)外：標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard amp。 Poor）、穆迪（Moody）、惠譽(yù)（Fitch）、達(dá)夫菲爾普斯（Damp。P） 　　國(guó)內(nèi)：大公、中誠(chéng)信 　　資產(chǎn)服務(wù)商 　　是指負(fù)責(zé)按期收取證券化資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，并將其轉(zhuǎn)移給SPV 或SPV 指定的信托機(jī)構(gòu)的實(shí)體。 　　投資人 　　是指在資本市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)SPV發(fā)行的證券的機(jī)構(gòu)或個(gè)人。一般都是機(jī)構(gòu)投資者。 　　其他服務(wù)機(jī)構(gòu) 　　投資銀行：協(xié)調(diào)項(xiàng)目操作，發(fā)行證券等 　　受托人：由SPV 指定的、負(fù)責(zé)對(duì)資產(chǎn)處置服務(wù)商收取的現(xiàn)金流進(jìn)行管理并向投資者分配的機(jī)構(gòu)。 　　承銷(xiāo)商：為所發(fā)行的證券進(jìn)行承銷(xiāo)的實(shí)體。 　　會(huì)計(jì)師：會(huì)計(jì)、稅務(wù)咨詢(xún)，以及對(duì)資產(chǎn)組合進(jìn)行盡職調(diào)查。 　　律師：法律咨詢(xún)。按揭貸款就是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。目錄含義分類(lèi)所需資料貸款手續(xù)及程序產(chǎn)生背景購(gòu)房者如何辦理按揭貸款買(mǎi)房付全款與辦按揭付全款的三大優(yōu)點(diǎn)付全款的兩項(xiàng)缺點(diǎn)辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn)辦按揭的缺點(diǎn)按揭貸款的潛在現(xiàn)金流貸款資格客戶(hù)貸款流程按揭貸款所需條件及資料含義分類(lèi)所需資料貸款手續(xù)及程序產(chǎn)生背景購(gòu)房者如何辦理按揭貸款買(mǎi)房付全款與辦按揭 付全款的三大優(yōu)點(diǎn) 付全款的兩項(xiàng)缺點(diǎn) 辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn) 辦按揭的缺點(diǎn) 按揭貸款的潛在現(xiàn)金流貸款資格客戶(hù)貸款流程按揭貸款所需條件及資料展開(kāi) 編輯本段含義　　按揭貸款 mortgage loan 　　“按揭”這一詞原是地方方言，多見(jiàn)于中國(guó)的港、澳、臺(tái)地區(qū)。80年代末以來(lái)，由南向北逐步見(jiàn)于我國(guó)大陸。除香港特別行政區(qū)外，中國(guó)法律并無(wú)按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國(guó)前，香港對(duì)按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押（質(zhì)押是動(dòng)產(chǎn)的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個(gè)法律對(duì)抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件?！鞍唇摇本哂蟹康禺a(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自住住房，并以其所購(gòu)產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種貸款方式。分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款(簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)貸款)與個(gè)人住房公積金貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款）。具體地說(shuō)，按揭貸款是指購(gòu)房者以所購(gòu)得的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行；銀行按一定的利率收取利息。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋。編輯本段分類(lèi)　　按揭可以分為現(xiàn)樓按揭貸款和樓花按揭貸款。現(xiàn)樓按揭是指借款人借款購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)樓，而以購(gòu)得現(xiàn)樓作抵押。樓花按揭是金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)買(mǎi)樓花（尚未完工前整棟、分層或分單元先預(yù)售的樓房）的置業(yè)者提供的以借款人依據(jù)購(gòu)房合同具有權(quán)利為抵押的按揭貸款。編輯本段所需資料　　 按揭貸款中人們最關(guān)心的是條件及程序，首先辦理按揭貸款需要提供的資料： 　　申請(qǐng)人和配偶的身份證、戶(hù)口原件及復(fù)印件3份（如申請(qǐng)人與配偶不屬于同一戶(hù)口的需另附婚姻關(guān)系證明）。 　　購(gòu)房協(xié)議書(shū)正本。 　　房?jī)r(jià)30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份。 　　申請(qǐng)人家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等，包括工資單、個(gè)人所得稅納稅單、單位開(kāi)具的收入證明、銀行存單等。 　　開(kāi)發(fā)商的收款帳號(hào)1份。編輯本段貸款手續(xù)及程序　　首先，請(qǐng)到銀行了解相關(guān)情況。并辦理相關(guān)帶齊以上的資料申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。 　　然后接受銀行對(duì)您的審查，并確定貸款額度。 　　接下來(lái)就可以辦理借款合同，且由銀行代辦保險(xiǎn)。辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。 　　最后剩下的就是銀行發(fā)放貸款，借貸人每月還款和還清本息后的注銷(xiāo)登記。 　　經(jīng)過(guò)以上手續(xù)及流程，您就可以通過(guò)按揭得到新房子了。 通過(guò)記者以上所述您應(yīng)該 按揭貸款對(duì)按揭有了更深的認(rèn)識(shí)，并且了解了辦理貸款的相關(guān)事宜，希望按揭這把鑰匙打開(kāi)更多的屬于你、我、他的新房之門(mén)。編輯本段產(chǎn)生背景　　由于房屋價(jià)值量大，即使在人均收較高的國(guó)家或地區(qū)，購(gòu)房者一次籌足購(gòu)房的款項(xiàng)是有一定困難的。如果所有的購(gòu)房者都要等到購(gòu)房款齊備后再買(mǎi)房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長(zhǎng)的等待時(shí)間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費(fèi)用。近幾年來(lái)，由于金融機(jī)構(gòu)的參與，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款，使購(gòu)房者得以提前獲得住房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，銀行向購(gòu)房者發(fā)放貸款。使購(gòu)房者提前買(mǎi)房，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤(rùn)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，如果直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司發(fā)放貸款，開(kāi)發(fā)公司用貸款來(lái)建造 　　 按揭貸款的房屋并不能很快地全部銷(xiāo)售出去，這勢(shì)必影響開(kāi)發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購(gòu)房者發(fā)放貸款，購(gòu)房者將所得的貸款全部用于購(gòu)房，由于給予購(gòu)房者的貸款額要低于房?jī)r(jià)，購(gòu)房者自己還要投入一筆資金用以購(gòu)買(mǎi)房屋，又由于購(gòu)房者在獲取貸款時(shí)以購(gòu)得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對(duì)于購(gòu)房者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。因此，近幾年來(lái)比較流行。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司便開(kāi)始將這種抵押貸款稱(chēng)為“按揭”，有的售房廣告標(biāo)明“提供成按揭”，即是銀行可以提供給購(gòu)房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房?jī)r(jià)60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見(jiàn)，一般最高只能提供房?jī)r(jià)70%的貸款。按揭與抵押貸款不完全相同，對(duì)按揭較為貼切的解釋是向購(gòu)房者提供的購(gòu)房抵押貸款，其貸款的目的是為了購(gòu)買(mǎi)房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱(chēng)作按揭。編輯本段購(gòu)房者如何辦理按揭貸款　　樓宇按揭在美國(guó)、日本、新加坡、香港等地相當(dāng)普遍，已成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)廣為流行的一種融資購(gòu)樓方式。在國(guó)內(nèi)，按揭近幾年才在上海、北京、深圳等一些城市開(kāi)始推行。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提供按揭的樓盤(pán)其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于其他樓盤(pán)。購(gòu)房者辦理 　　樓宇按揭的具體程序如下： 　?。?）選擇房產(chǎn) 　　購(gòu)房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購(gòu)房者在廣告中或通過(guò)銷(xiāo)售人員的介紹得 按揭貸款知一些項(xiàng)目可以辦理按揭貸款時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步確認(rèn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。 　?。?）辦理按揭貸款申請(qǐng) 　　購(gòu)房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購(gòu)房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請(qǐng)書(shū)》。 　?。?）簽訂購(gòu)房合同 　　銀行收到購(gòu)房者遞交的按揭申請(qǐng)有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購(gòu)房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書(shū)。購(gòu)房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷(xiāo)售合同》。 　?。?）簽訂樓宇按揭合同 　　購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。 　　（5）辦理抵押登記、保險(xiǎn) 　　購(gòu)房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購(gòu)房合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記備案手續(xù)。對(duì)期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對(duì)較長(zhǎng)，銀行為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求購(gòu)房者申請(qǐng)人壽、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，應(yīng)列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額不得少于抵押物的總價(jià)值。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單交由銀行執(zhí)管。 　?。?）開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù) 　　購(gòu)房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機(jī)構(gòu) 按揭貸款開(kāi)立專(zhuān)門(mén)還款賬戶(hù)，并簽訂授權(quán)書(shū)，授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶(hù)中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認(rèn)購(gòu)房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開(kāi)設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶(hù)，作為購(gòu)房者的購(gòu)房款 　　步驟： 　　貸款用途：用于支持個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、大修住房，目前其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個(gè)人住房貸款，即通常所稱(chēng)個(gè)人住房按揭貸款。 　　貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。 　　貸款條件：借款人必須同時(shí)具備下列條件： 　?。?）有合法的身份； 　　（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 　?。?）有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件； 　?。?）有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20％以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款； 　?。?）有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人； 　　（6）貸款行規(guī)定的其他條件。 　　貸款額度：最高為所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80％； 　　貸款期限：一般最長(zhǎng)不超過(guò)30年。 　　貸款利率：貸款期限為5年以下（含5年）的：%；貸款期限為5年以上的，%（按各地政府實(shí)際情況定）。編輯本段買(mǎi)房付全款與辦按揭　　選好了房子，接著遇到的問(wèn)題就是付款。不是所有的買(mǎi)房人都能拿出全部房款的，所以就有了貸款買(mǎi)房，或叫按揭買(mǎi)房，花明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)。付全款的三大優(yōu)點(diǎn)　　 　　雖然第一次付的錢(qián)多，但從買(mǎi)房的總數(shù)來(lái)看，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。而且因?yàn)槭且淮涡愿犊?，所以能和開(kāi)發(fā)商討價(jià)還價(jià)，進(jìn)一步節(jié)省購(gòu)房款。 　　 　　付全款購(gòu)房日后沒(méi)有經(jīng)濟(jì)壓力，因?yàn)橘?gòu)房者已經(jīng)可以不再為房款操心，從容安排以后的金融計(jì)劃。同時(shí)也節(jié)省時(shí)間，不必進(jìn)行任何資信認(rèn)證，今日事今日畢。 按揭貸款辦理流程 　　從投資角度說(shuō)，付全款購(gòu)買(mǎi)的房子再出售方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房?jī)r(jià)上升，轉(zhuǎn)手套現(xiàn)快，退出容易。即便不想出售，要發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，還可以向銀行進(jìn)行房屋抵押。付全款的兩項(xiàng)缺點(diǎn)　　 　　如果不是資金充裕，畢竟一次性投入很大，也許影響消費(fèi)者其他投資項(xiàng)目。 　　 　　除非對(duì)其房產(chǎn)項(xiàng)目有相當(dāng)了解，包括建筑質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商技術(shù)和資金實(shí)力等，需要購(gòu)房者有相當(dāng)?shù)募夹g(shù)專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)，普通人無(wú)法達(dá)到。辦按揭的三大優(yōu)點(diǎn)　　 　　按揭就是貸款，也就是向銀行借錢(qián)