【正文】 多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。經(jīng)營模式商業(yè)街采用店鋪出售方式的弊端：購買商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營者，其購買商鋪的目的就是伺機高價拋售或租賃給出價高的商家，并不考慮后者的品牌實力、服務內(nèi)容是否與市場需求和社區(qū)品位對應。在遭遇投機心態(tài)下的短期行為后，常常會出現(xiàn)經(jīng)營無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。越來越多的開發(fā)商意識到社區(qū)商業(yè)不能放任自流，不但要經(jīng)營出特色，還要靠其提升社區(qū)品質(zhì)，謀求更長久的商業(yè)價值和打造品牌形象。社區(qū)商業(yè)街的建設對小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務是很好的補充，尤其當住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。所以，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營要達到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚（先租后售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。* 放水養(yǎng)魚、先租后售放水養(yǎng)魚：可先在公司（集團）層面發(fā)起優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營商家）組織起來，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式）。再根據(jù)各項目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費能力與消費特點，進行定點、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風格有一定要求。先租后售：即通過先期放水養(yǎng)魚將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。先租后售，可將不合適的經(jīng)營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商家三贏的局面。* 優(yōu)良資產(chǎn)、只租不售任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。而企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產(chǎn)，以獲得長期收益，保證低谷時期的平穩(wěn)過渡和回升時期的快速響應。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合的企業(yè)運行模式。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營控制，帶動的不僅僅是項目首期商鋪的銷售或租金上揚，更為大盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進行打下基礎(chǔ)，同時對住宅銷售有非常好的互動促進作用），還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積累為企業(yè)上市融資提供了必要條件。但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動態(tài)投資測算，把后期12～15年(實際收益年限不會低于35年)的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（NPV）是否大于零，同時測算內(nèi)部收益率（IRR），若大于公司投資其它項目的機會內(nèi)部收益率，則應保留物業(yè)，反之，應采取先租后售。當然，決策時不能忽視只租不售方式所帶來的其它邊際效益（如前所述），應結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合決策。社區(qū)商業(yè)研究（一）、社區(qū)商業(yè)的特點社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。”國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），％。西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負責前期開發(fā)，經(jīng)營商負責租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設計國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展狀況不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：amp。Oslash。各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務amp。Oslash。 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內(nèi)完成amp。Oslash。各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區(qū)居民。amp。Oslash。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊藏的巨大商機。廣州大型住宅社區(qū)商業(yè)成長模式探討近年來，廣州住宅小區(qū)開發(fā)如火如荼，從中小地塊擴展至超大型地塊。從老城區(qū)為主轉(zhuǎn)移至新城乃至近郊，規(guī)劃住宅人口從數(shù)千人升至數(shù)萬甚至10萬。與此同時，以連鎖超市業(yè)態(tài)為主力的現(xiàn)代零售業(yè)及相關(guān)服務業(yè)也開始了迅速進軍大型住宅社區(qū)的進程。這兩種產(chǎn)業(yè)的互動是偶然的？還是有其必然性？大型住宅社區(qū)的商業(yè)服務又有何特征？住宅小區(qū)開發(fā)商如何實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主（住戶）、商業(yè)投資或經(jīng)營者的共贏？大型住宅小區(qū)商業(yè)成長的趨勢又如何？這些新問題需要房產(chǎn)開發(fā)商和零售服務業(yè)投資與經(jīng)營者的共同關(guān)注與良好合作。一、現(xiàn)代商業(yè)進入大型住宅社區(qū)的必然性。廣州住宅開發(fā)已進入大盤開發(fā)的競爭新階段，主力戰(zhàn)場已從密集的老城區(qū)轉(zhuǎn)移至交通方便、生態(tài)環(huán)境更佳的新城區(qū)和近郊區(qū)?，F(xiàn)代零售商業(yè)及飲食服務業(yè)的重要發(fā)展趨勢是連鎖化、規(guī)?；?、品牌化、擴大市場份額和追求低成本擴張的其內(nèi)在需求促使廣州的商業(yè)服務業(yè)順應并主動追逐住宅小區(qū)開發(fā)的動向與潮流。社區(qū)住宅開發(fā)與商業(yè)發(fā)展從來密不可分，有如“先有蛋還是先有雞”的關(guān)系一般，兩種產(chǎn)業(yè)在新的經(jīng)濟社會發(fā)展條件下，再次攜手合作，促成新的互動關(guān)系。歐美日發(fā)達國家在20世紀60年代起已大規(guī)模開始零售業(yè)與住宅開發(fā)業(yè)的互動進程，其成功的經(jīng)驗值得中國借鑒。二、社區(qū)商業(yè)的基本特征社區(qū)商業(yè)具有產(chǎn)業(yè)配套性、供需日常便利性、服務親和性、贏利的長期性與穩(wěn)定性等基本特征。房產(chǎn)開發(fā)商必須把握社區(qū)商業(yè)的上述特征，在規(guī)劃、設計、建設、招商、管理等階段與商業(yè)服務業(yè)的投資、經(jīng)營者達成廣泛共識。三、社區(qū)商業(yè)招商與管理實務以廣州南國奧林匹克花園社區(qū)購物中心為例，介紹社區(qū)商業(yè)功能定位、規(guī)劃設計、建造、招商、商戶進場、開業(yè)慶典、促銷推廣、日常管理的全過程。四、社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢規(guī)劃超前化功能定位細分化商戶進入提前化商戶專業(yè)化、連鎖化、品牌化配套區(qū)域共享化淺談社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營隨著我國改革開放的深入，社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，上海商業(yè)在網(wǎng)點規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種、服務方式等方面都有了較大的發(fā)展。作為上海整個商業(yè)一個層面的居住區(qū)商業(yè)，隨著住宅建設、分配、運作機制的市場化，原來單純作為住宅配套建設的居住區(qū)商業(yè)在市場杠桿的作用下也有了較大的變化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，在一定程度上適應了城市建設與市民居住環(huán)境和消費觀念的變化，滿足和促進了居民的綜合消費，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個戰(zhàn)略重點”的發(fā)展目標，進一步推進了社區(qū)商業(yè)的建設。一、社區(qū)商業(yè)的含義“Community”，并運用于社會學領(lǐng)域。1938年費孝通先生對應創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會心理。在我國，城市社區(qū)大體相當于街道的地理轄區(qū)范圍。社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公