【正文】 多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。經(jīng)營模式商業(yè)街采用店鋪出售方式的弊端：購買商鋪的小業(yè)主多數(shù)并非商業(yè)經(jīng)營者，其購買商鋪的目的就是伺機(jī)高價(jià)拋售或租賃給出價(jià)高的商家，并不考慮后者的品牌實(shí)力、服務(wù)內(nèi)容是否與市場需求和社區(qū)品位對應(yīng)。在遭遇投機(jī)心態(tài)下的短期行為后，常常會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。越來越多的開發(fā)商意識(shí)到社區(qū)商業(yè)不能放任自流，不但要經(jīng)營出特色，還要靠其提升社區(qū)品質(zhì)，謀求更長久的商業(yè)價(jià)值和打造品牌形象。社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)對小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時(shí)，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。所以，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升房地產(chǎn)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應(yīng)的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚（先租后售）或只租不售是充分條件，而必須淘汰為追求資金快速回籠的提前銷售。* 放水養(yǎng)魚、先租后售放水養(yǎng)魚：可先在公司（集團(tuán)）層面發(fā)起優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營商家）組織起來，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式）。再根據(jù)各項(xiàng)目規(guī)模、位置及業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2－3家，從而避免惡性競爭，并對經(jīng)營者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。先租后售：即通過先期放水養(yǎng)魚將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進(jìn)來，引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。先租后售，可將不合適的經(jīng)營者排除在外，以保證社區(qū)商業(yè)沿前期規(guī)劃的思路良性發(fā)展，在提升租金的同時(shí)保證后期銷售的增值性，形成開發(fā)商、投資商和經(jīng)營商家三贏的局面。* 優(yōu)良資產(chǎn)、只租不售任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。而企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的上策是在行業(yè)或企業(yè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，有魄力囤積一些優(yōu)良資產(chǎn)，以獲得長期收益，保證低谷時(shí)期的平穩(wěn)過渡和回升時(shí)期的快速響應(yīng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。如香港置地、新鴻基就是非常典型的開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合的企業(yè)運(yùn)行模式。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。社區(qū)商業(yè)作為企業(yè)的優(yōu)良資產(chǎn)只租不售，不僅可以保證社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，對提升企業(yè)品牌和項(xiàng)目口碑具有不可低估的效果（完整的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和經(jīng)營控制，帶動(dòng)的不僅僅是項(xiàng)目首期商鋪的銷售或租金上揚(yáng)，更為大盤開發(fā)的二期、三期以及企業(yè)開發(fā)的其它項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃與招商的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)，同時(shí)對住宅銷售有非常好的互動(dòng)促進(jìn)作用），還能為企業(yè)帶來不斷增值、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，隨著優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積累為企業(yè)上市融資提供了必要條件。但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動(dòng)態(tài)投資測算，把后期12～15年(實(shí)際收益年限不會(huì)低于35年)的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（NPV）是否大于零，同時(shí)測算內(nèi)部收益率（IRR），若大于公司投資其它項(xiàng)目的機(jī)會(huì)內(nèi)部收益率，則應(yīng)保留物業(yè)，反之，應(yīng)采取先租后售。當(dāng)然，決策時(shí)不能忽視只租不售方式所帶來的其它邊際效益（如前所述），應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合決策。社區(qū)商業(yè)研究（一）、社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性但不一定價(jià)格低廉的特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務(wù)是本案需要研究的重要課題。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀(jì)50年代在美國出現(xiàn)。當(dāng)時(shí)由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個(gè)由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個(gè)整體進(jìn)行開發(fā)和管理，一般有一個(gè)或幾個(gè)核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！眹馍鐓^(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營的范圍，不僅增強(qiáng)對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和休閑娛樂項(xiàng)目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），％。西方各個(gè)國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應(yīng)城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況而定，一般以中檔品為主。而服務(wù)功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會(huì)、休閑的良好場所。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進(jìn)、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎(chǔ)。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實(shí)行強(qiáng)有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預(yù)要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進(jìn)行開發(fā)。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會(huì)等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設(shè)的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實(shí)行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負(fù)責(zé)前期開發(fā)，經(jīng)營商負(fù)責(zé)租賃經(jīng)營，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計(jì)國外社區(qū)購物中心都有嚴(yán)格的設(shè)計(jì)布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安置，核心承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項(xiàng)目需組成群體以增強(qiáng)吸引力，而另一些經(jīng)營項(xiàng)目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會(huì)把四種類型的經(jīng)營項(xiàng)目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品等應(yīng)當(dāng)集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費(fèi)者進(jìn)行價(jià)格、顏色、款式的比較。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。四是個(gè)人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個(gè)性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承租戶表現(xiàn)個(gè)性的機(jī)會(huì)。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個(gè)城市的綜合商業(yè)能力。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進(jìn)步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號(hào)，但是從實(shí)際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)選址，集中布置的方向發(fā)展。各個(gè)省會(huì)城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點(diǎn)：amp。Oslash。各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進(jìn)業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項(xiàng)服務(wù)amp。Oslash。 居民日常購物消費(fèi)將在居住地500米范圍內(nèi)完成amp。Oslash。各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個(gè)綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務(wù)對象主要是社區(qū)居民。amp。Oslash。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點(diǎn)快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時(shí)便利店、市政府推動(dòng)的放心食品零售門店、放心早點(diǎn)快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費(fèi)需求。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機(jī)會(huì)，同時(shí)也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動(dòng)力。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個(gè)，放心早點(diǎn)店200個(gè)，中小超市、便利店300個(gè)。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。廣州大型住宅社區(qū)商業(yè)成長模式探討近年來，廣州住宅小區(qū)開發(fā)如火如荼，從中小地塊擴(kuò)展至超大型地塊。從老城區(qū)為主轉(zhuǎn)移至新城乃至近郊，規(guī)劃住宅人口從數(shù)千人升至數(shù)萬甚至10萬。與此同時(shí)，以連鎖超市業(yè)態(tài)為主力的現(xiàn)代零售業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)也開始了迅速進(jìn)軍大型住宅社區(qū)的進(jìn)程。這兩種產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)是偶然的？還是有其必然性？大型住宅社區(qū)的商業(yè)服務(wù)又有何特征？住宅小區(qū)開發(fā)商如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主（住戶）、商業(yè)投資或經(jīng)營者的共贏？大型住宅小區(qū)商業(yè)成長的趨勢又如何？這些新問題需要房產(chǎn)開發(fā)商和零售服務(wù)業(yè)投資與經(jīng)營者的共同關(guān)注與良好合作。一、現(xiàn)代商業(yè)進(jìn)入大型住宅社區(qū)的必然性。廣州住宅開發(fā)已進(jìn)入大盤開發(fā)的競爭新階段，主力戰(zhàn)場已從密集的老城區(qū)轉(zhuǎn)移至交通方便、生態(tài)環(huán)境更佳的新城區(qū)和近郊區(qū)?，F(xiàn)代零售商業(yè)及飲食服務(wù)業(yè)的重要發(fā)展趨勢是連鎖化、規(guī)?；?、品牌化、擴(kuò)大市場份額和追求低成本擴(kuò)張的其內(nèi)在需求促使廣州的商業(yè)服務(wù)業(yè)順應(yīng)并主動(dòng)追逐住宅小區(qū)開發(fā)的動(dòng)向與潮流。社區(qū)住宅開發(fā)與商業(yè)發(fā)展從來密不可分，有如“先有蛋還是先有雞”的關(guān)系一般，兩種產(chǎn)業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件下，再次攜手合作，促成新的互動(dòng)關(guān)系。歐美日發(fā)達(dá)國家在20世紀(jì)60年代起已大規(guī)模開始零售業(yè)與住宅開發(fā)業(yè)的互動(dòng)進(jìn)程，其成功的經(jīng)驗(yàn)值得中國借鑒。二、社區(qū)商業(yè)的基本特征社區(qū)商業(yè)具有產(chǎn)業(yè)配套性、供需日常便利性、服務(wù)親和性、贏利的長期性與穩(wěn)定性等基本特征。房產(chǎn)開發(fā)商必須把握社區(qū)商業(yè)的上述特征，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、管理等階段與商業(yè)服務(wù)業(yè)的投資、經(jīng)營者達(dá)成廣泛共識(shí)。三、社區(qū)商業(yè)招商與管理實(shí)務(wù)以廣州南國奧林匹克花園社區(qū)購物中心為例，介紹社區(qū)商業(yè)功能定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、招商、商戶進(jìn)場、開業(yè)慶典、促銷推廣、日常管理的全過程。四、社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢規(guī)劃超前化功能定位細(xì)分化商戶進(jìn)入提前化商戶專業(yè)化、連鎖化、品牌化配套區(qū)域共享化淺談社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營隨著我國改革開放的深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，上海商業(yè)在網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營品種、服務(wù)方式等方面都有了較大的發(fā)展。作為上海整個(gè)商業(yè)一個(gè)層面的居住區(qū)商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運(yùn)作機(jī)制的市場化，原來單純作為住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場杠桿的作用下也有了較大的變化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴(kuò)大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費(fèi)觀念的變化，滿足和促進(jìn)了居民的綜合消費(fèi)，方便了居民的生活。2001年市政府提出了“把發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為一個(gè)戰(zhàn)略重點(diǎn)”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)了社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。一、社區(qū)商業(yè)的含義“Community”，并運(yùn)用于社會(huì)學(xué)領(lǐng)域。1938年費(fèi)孝通先生對應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨(dú)立的社會(huì)共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個(gè)要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理。在我國，城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公