【正文】 街為市，從小型購物廣場到大賣場挺進，彰顯了社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的無窮魅力。緊接著王府井進駐春熙路，家樂福、太平洋進駐騾馬市，北京華聯(lián)進駐鹽市口等，一批國內(nèi)外零售巨鱷紛紛挺進成都商業(yè)腹地，并以狂飆突進的氣勢輻射了舊有商圈，提升了它們的品質(zhì)和檔次。中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮與城共進的中心商業(yè)成都的中心商業(yè)地產(chǎn)最初走的是沿街為市的路子，從春熙路到東大街，從鹽市口到青年路，造就了一批明星商業(yè)街。問題的提出是為了更好的解決。當shoppingmall大行其道的開進社區(qū)時；當各種名牌聯(lián)盟的商家與地產(chǎn)聯(lián)煙的時候；當資料顯示，在未來的10年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費將占全社會商業(yè)零售額的1／3時；當歐美發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，已占社會商業(yè)支出總額的60％時；我們嗅到滾滾的商業(yè)硝煙，每一場戰(zhàn)爭的背后，都有一個勝利者。除了品牌店的加盟，而在與中心商業(yè)在競爭和抗衡上更居挑戰(zhàn)的是其價格策略帶來的沖擊，從廣場周圍的樓盤看，中僑廣場、錦繡花園、世界花園、金海燕花園、新浩城、美加廣場等均屬中高檔樓盤，居民收入也屬中高階層。YOU、FANARI等幾個香港品牌進駐。有2600個停車位。整個華僑城銅鑼灣廣場購物中心，為華僑城區(qū)居民以及華僑城四大景點3000萬游客帶來國際水準的休閑購物新消費模式。比如深圳華僑城，它在社區(qū)商業(yè)中的大膽突破。城市的交通也使中心商業(yè)失去比較優(yōu)勢。因此，此時對于市中心商業(yè)來說，規(guī)模大、商品全已經(jīng)不再是其形成比較優(yōu)勢的根本訴求，為依托中心的區(qū)位優(yōu)勢形成新的競爭優(yōu)勢，中心商業(yè)必須思考。９０年代中后期，經(jīng)濟躍上新臺階，城市化過程加速使得城市向四周拓展，對于同樣的商品，人們更希望到交通便捷的地方購買，而由于城市化加劇帶來的交通問題，使得市中心商業(yè)區(qū)逐漸失去了比較優(yōu)勢，商品結構單一、交通無序、同質(zhì)化經(jīng)營嚴重等城市問題使城市中心商業(yè)區(qū)亟待改造。而此時人們的消費以生活必需品為主，商品結構較為單一。從世界各大都會城市中心的發(fā)展過程中可以發(fā)現(xiàn)，其大都經(jīng)歷著繁盛——衰落——復興的過程。一個城市的中心商業(yè)是城市最具代表性的商業(yè)業(yè)態(tài)集合地，它聚集了多功能的大型的商業(yè)、服務業(yè)及金融管理機構，將旅游者購物和本地顧客休閑購物作為重點服務對象。通過上海聯(lián)洋的“鄰里中心”和“北京大都市商業(yè)街”的成功案例不難看出，國內(nèi)外知名的商家企業(yè)對“shoppingmall”情有獨鐘，開發(fā)商也把發(fā)展社區(qū)商業(yè)納入重要規(guī)劃中。綜觀“shoppingmall”這一新型的社區(qū)商業(yè)模式，前期社區(qū)總體規(guī)劃上引入了集中整合社區(qū)商業(yè)的概念，將社區(qū)商業(yè)統(tǒng)一納入鄰里中心，把各個街區(qū)變成了真正的純居住區(qū)，不再有沿街馬路商店。上海聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)，占地14．68公頃，建筑面積為138160平方米集社區(qū)地域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心于一體的大型shoppingmall。北京、上海、廣州等地的一些大型“shoppingmall”項目進入社區(qū)。僅上海市社區(qū)商業(yè)的零售額就達到了600億元，占全社會零售額的30％，而在歐美發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)早已成為居民綜合消費的載體，已占社會商業(yè)支出總額的60％。社區(qū)商業(yè)功能升級據(jù)有關資料顯示，在未來的10年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費將占全社會商業(yè)零售額的1／3。今年中國大城市社區(qū)商業(yè)開發(fā)迅速升溫：北京上半年就有１７家營業(yè)面積在５００平方米的商業(yè)企業(yè)走進社區(qū)，外資零售企業(yè)西班牙迪亞集團、美國７—１１等分別計劃在社區(qū)開設連鎖折扣店和連鎖便利店；上海今年一季度４個主要商業(yè)購物街區(qū)商鋪出租率從２００１年的９０％上升到９５％。位于回龍灣的中國首個媒體社區(qū)美提雅城在規(guī)劃中布置了1000米的特色商業(yè)街和一條50米寬1200米長的超大景觀商業(yè)步行街縱橫其間。同樣，以重慶地產(chǎn)項目為例，融僑半島定位于城鎮(zhèn)級的大型高檔社區(qū)，打造新形態(tài)的休閑商圈，讓生活住宅與社區(qū)商業(yè)形成互動。那么，在配套上，開發(fā)具有規(guī)模效應的商業(yè)物業(yè)作為小區(qū)配套已成為必不可少的重要組成部分，在滿足居住的需要的同時必須滿足購物、娛樂、休閑、消費的多重需要?？梢娊裉斓姆康禺a(chǎn)開發(fā)逐漸呈現(xiàn)出大盤化、郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，這是房地產(chǎn)發(fā)展的必然，也是市場行為與城市化進程的合拍。2002年后，廣州發(fā)展商圈地便出現(xiàn)萬畝的紀錄。在廣州郊區(qū)大盤化的現(xiàn)象甚至讓城區(qū)物業(yè)銷售比例失去控股地位。在重慶在建地產(chǎn)項目中，有占地1000畝的學府大道69號、1600畝的龍湖隨著經(jīng)濟、科技的迅猛發(fā)展，整個中國新的居住概念層出不窮的年代，正因如此，單純的住宅產(chǎn)品在這一時期受到了前所未有的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)的開發(fā)即社區(qū)中予以釋義，恰于此時大盤橫空出世。第一階段是20世紀70年代之前；住宅的出現(xiàn)是為人的生存提供空間，第二階段是8090年代之間，由于成套而大量的房屋出現(xiàn)，人們開始注重住宅的適用性，這時房地產(chǎn)已經(jīng)進入市場經(jīng)濟時代；第三階段的住宅追求位置；第四階段是優(yōu)美的居住環(huán)境。那么，社區(qū)商業(yè)的成熟會對中心商業(yè)構成什么樣的沖擊？中心商業(yè)格局會演變成美國城市的空心化還是中心商業(yè)與其它型態(tài)商業(yè)共生共榮或是整個商業(yè)型態(tài)面臨重新洗牌？因此，分析研究社區(qū)、社區(qū)商業(yè)都有著十分重要的意義。而城市中心商業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)也不斷發(fā)展。大型社區(qū)與社區(qū)商業(yè)共舞，中心商業(yè)何去何從隨著住宅產(chǎn)品的大量開發(fā)，城市發(fā)展的日趨成熟，居住模式由都市化住宅轉(zhuǎn)向郊區(qū)化住宅發(fā)展，形成規(guī)?；?、配套化的大社區(qū)。象這樣一些圍繞小區(qū)的小街道可以充分利用起來，以經(jīng)營小型的連鎖超市、洗衣店、日用品、小吃店為主，作為大型商業(yè)的一種延續(xù)和補充。尺度認為，針對該片區(qū)特點，該街道應規(guī)劃為餐飲、酒吧一條街，但定位應與羊西線有所區(qū)別，主要定位為西餐、粵菜、咖啡館、酒吧等比較時尚、西化的特點，針對消費群體主要是高校大學生和年輕白領一族，使光華片區(qū)成為年輕新貴的理想去處。⑵光華大道應有意識的規(guī)劃為餐飲、酒吧一條街光華大道由于缺乏管理和規(guī)劃，整個街道經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次偏低，經(jīng)營品種繁雜，沒有特色。該購物娛樂中心，應該是集購物超市、電影院、網(wǎng)吧、電玩城、美容美發(fā)、快餐、精品服裝專賣、健身于一體的超級大賣場和超級娛樂中心，這個購物娛樂中心坐享青羊大道、光華大道和新成溫路的便捷交通，背靠西南財大的高校經(jīng)濟圈，前有博瑞都市花園及成都花園等中產(chǎn)階級業(yè)主的強大消費需求，相信有遠見的商業(yè)地產(chǎn)巨頭會敏銳的發(fā)現(xiàn)這一巨大商機。沒想到，周邊千和銀杏苑、錦繡民居等樓盤一入住，商鋪迅速一間間脫手，現(xiàn)在的同盛路，溫鴨子、黃辣丁、九尺鵝腸等店堂喧嘩，生意火爆程度直追羊西線，現(xiàn)在就是花8000元/平方米也買不到這樣的商鋪。光華片區(qū)商業(yè)遠景預測及機會分析毋容置疑，光華片區(qū)將是今后幾年三環(huán)路內(nèi)最具有競爭力的片區(qū)之一，光華片區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是今后升值潛力最大、最具有投資價值的地塊之一。另外，地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭聯(lián)盟的全新的開發(fā)模式，也是社區(qū)商業(yè)整體提升的一個重要因素，現(xiàn)在光華片區(qū)還缺乏象玉林片區(qū)“大世界商業(yè)廣場”這樣的商業(yè)地產(chǎn)大手筆，急需商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入，來提升和營造整個片區(qū)的商業(yè)氣氛，共同打造“城西都市新生活樣板社區(qū)”。⑸片區(qū)內(nèi)還缺乏商業(yè)地產(chǎn)大鱷與商業(yè)巨頭的全方位介入社區(qū)商業(yè)原有的商業(yè)模式已逐步被打破，“臨街商鋪、零散經(jīng)營、各自為政”的局面將逐漸會被新的社區(qū)商業(yè)形態(tài)所取代。正如尺度所觀察，這幾大花園內(nèi)的鋪面不僅規(guī)模小、生意秋、轉(zhuǎn)手率高，更有些已關門大吉。青羊大道雖然也是剛修通的雙向六車道的交通干道，但由于青羊大道被規(guī)劃為綠色景觀大道，禁止住宅底層修建商鋪，紅線退讓只能搞綠化，因而青陽大道的通車，在短時期內(nèi)并沒有帶來該片區(qū)商業(yè)的繁榮。又有一家國外商業(yè)巨頭家樂福入住光華片區(qū)的天邑花園，因家樂福與麥德隆的市場定位不同，家樂福的入駐肯定會給光華片區(qū)的商業(yè)注入活力因子，但也不可對其期望值過高，因家樂福緊鄰二環(huán)路，并沒有位于光華片區(qū)的縱深，其輻射范圍有限，因而其對光華片區(qū)的商業(yè)影響估計不會太大。一則是麥德隆超市的客戶定位是集團用戶，其只對單位而不對個人，使周邊眾多的消費者望而卻步；再者，麥德隆超市獨家使用打印發(fā)票，雖增加了透明度，但使一些公款消費因無法做手腳不得不轉(zhuǎn)投他門。⑵外資商業(yè)巨頭麥德隆的進駐，并沒有給光華片區(qū)聚集商業(yè)人氣。成熟高校經(jīng)濟圈，以四川大學為代表，左有科華北路的餐飲的繁華，前有一環(huán)路磨子橋電腦一條街的人氣，右有望江樓公園的休閑區(qū)，由于口岸的極佳，使川大高校經(jīng)濟圈“天然”形成，校內(nèi)幾萬名固定消費人群坐享近在咫尺的便捷消費，商家也賺的盆滿缽滿。光華片區(qū)集中了包括西南財大、行政干部學院、省委黨校等高校，僅這幾所學校的師生員工就有近五、六萬人，消費潛力巨大，但由于周邊商業(yè)配套設施的缺乏，使高校內(nèi)的相當一部分消費潛能沒有釋放出來，一步分師生只好舍近求遠，去市中心購物，去羊西線吃飯，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。但是，在這個新崛起的城西高檔樓盤片區(qū)中，竟然還沒有一個拿得出手，聚得攏人的大型商業(yè)中心，這對于荷包充實，講究情調(diào)的中產(chǎn)階級而言，片區(qū)商業(yè)缺損所帶來的遺憾是無法言表的。光華片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀及分析光華片區(qū)作為新崛起的“城西板塊”，大有后來者居上的勢頭。⑶以玉林小區(qū)、雙楠小區(qū)為代表的成熟社區(qū)，不僅僅是醫(yī)院、學校的配套，關鍵還表現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的繁華。⑴社區(qū)商業(yè)漸成氣候，隨著家樂福入住大世界商業(yè)廣場，伊藤進駐外雙楠，普爾斯馬特進軍置信金沙園，上海友誼、聯(lián)華布點在天府匯城等，商業(yè)競爭格局已有單純的核心圈的拼殺，逐步向二環(huán)路外社區(qū)商業(yè)圈推進。很顯然，鹽市口春熙路商圈作為整個城市的商業(yè)核心，有著極強的向心力，向心力過強，對城市交通等方面帶來相當大的壓力，而第二層次社區(qū)商圈由于是逐漸自發(fā)形成，規(guī)模普遍偏小，對周邊的輻射能力和輻射范圍較小，因而還不足以減輕中心商圈的壓力。成都市的商業(yè)格局也順應城市格局的變化而變化上世紀90年代中期以前，成都市商業(yè)格局是順應單核心城市布局模式而自發(fā)形成，即以鹽市口春熙路商圈為城市中心商圈，向外強力輻射、擴散，第二層次是以居民區(qū)、社區(qū)周邊自發(fā)形成的、以臨街社區(qū)商鋪為特點的社區(qū)商圈，但社區(qū)商圈的規(guī)模、檔次還遠未成氣候，僅以滿足社區(qū)居民日常生活需要的臨街飲食店、干雜店、洗衣店、煙酒店為主。單核心布局模式最大的弊端就是隨著城市規(guī)模的不斷擴大，那么城市中心的向心力將越來越大，由此帶來的如交通堵塞、人口擁擠、熱島效應以及空氣污染等大城市病將日益嚴重。成都市商業(yè)格局分析暨光華片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)機會分析成都市城市布局由單核心逐步向多核心轉(zhuǎn)變現(xiàn)代城市的布局模式主要以多核心模式為主，即一座城市不止一個核心，而是有兩個核心或三個核心，這樣的城市布局模式，可有效分散城市中心壓力，避免單核心模式比較普遍存在的大城市病，這樣的現(xiàn)代城市模式以美國的休斯敦為代表，國內(nèi)城市以重慶、武漢和淄博為代表。重中之中，是要統(tǒng)一規(guī)則，合理布局。如香港在20世紀80年代開發(fā)了太古城、上海城等一批社區(qū)商業(yè)中心，迅速提升了香港商業(yè)的綜合實力。新的消費觀需要新的商業(yè)形式來承接，社區(qū)商業(yè)恰恰順應了這種需要，并將極大地推動綜合性消費的發(fā)展。其二，再過10年，衢州人均GDP將超過3000美元，消費層次開始從小康邁向比較富裕，消費能級出現(xiàn)新的飛躍，消費觀念也將發(fā)生較大變化。其一，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，衢州中心城區(qū)的商業(yè)設施已接近飽和，出現(xiàn)了競爭白熱化和經(jīng)營微利化的情況，經(jīng)營業(yè)績難以再有較大幅度的躍升。這就需要社區(qū)商業(yè)具備購物、休閑和綜合服務功能，使“家”得以延伸，使現(xiàn)代人的個性化消費需求得到滿足。因此，發(fā)展便民利民的社區(qū)商業(yè)也是一種趨勢，它將進一步刺激需求，推動綜合消費的發(fā)展。目前擁于全球最大7－11便利店體系的日本伊藤洋華堂，與我國中國臺灣省的統(tǒng)一集團聯(lián)合，連鎖開辟中國大陸市場，已形成了一定的優(yōu)勢。中國連鎖協(xié)會的一項調(diào)查表明，便利店將是繼超市后在中國發(fā)展最快的零售業(yè)態(tài)。也許有人會說，這只不過是“低檔商業(yè)”。孵化“社區(qū)商業(yè)”看慣了各種超市，也許有人對江山萬家樂超市有限公司開辦的連鎖便利店不會產(chǎn)生太多的新鮮感。以天津社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃為例，在未來兩年內(nèi)將在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區(qū)居民。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。nbsp總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展狀況不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費滿足情況，也關系到城市商業(yè)的整體結構和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設計國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結成共同開發(fā)的伙伴關系。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。社區(qū)商業(yè)中心又是