【正文】 人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。”國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。社區(qū)商業(yè)主要形式—購物中心（一）、社區(qū)商業(yè)的特點社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。但目前京城大型商場規(guī)模過大，中心商業(yè)區(qū)千店一面，缺少特色，甚至成了百貨商店一條街，這顯然是不合規(guī)律的現(xiàn)象。從北京的商業(yè)設施看，其中相當一部分是建在社區(qū)，為社區(qū)商業(yè)與中心商銜分庭抗禮奠定了基礎。敢于開現(xiàn)代化的“菜店”，這種標準型的生鮮食品超市在一定規(guī)模的居民區(qū)以及中小城市將擁有廣闊的市場空間，看看上海聯(lián)華超市就是其中的典例。記者甚至注意到，為時尚青年追捧的昂貴的“哈根達斯”冰淇淋品牌也走進了“福特瑪”。此外，因為常年專注于為外籍人土服務，恒揚與中外特色商品的供貨商有著更為密切的關系：如與美國貝迪食品公司、美國通用磨坊食品廠、法國國際餐飲服務公司等。這在“福特瑪”(FoodMart)的名字中不難找到答案。廣州恒拓經(jīng)7年奮斗，積賺下來許多為高尚社區(qū)服務的豐富經(jīng)驗，深究起來，恒拓的獨特之處無非三點：有著完善的高檔社區(qū)品牌超市管理經(jīng)驗和經(jīng)營實力；有多年服務高尚素質社區(qū)的經(jīng)驗；有廣泛的中外特色商品供貨渠道，這三點非常關鍵。同年12月，又快馬加鞭地在麗江花園開辦德威美食休閑閣餐廳。類似的趨勢在中國南方也表現(xiàn)得十分明顯，以廣州為例從1998年“陽光”崩潰開始，“金田”、“越秀”、“廣南”宣告‘廣州金花’ 業(yè)界開始重新審視自己的定位 “福特瑪現(xiàn)代生活超市“的成功更向業(yè)內證明了這—點。經(jīng)營特色突出是社區(qū)商場對消費者最有吸引力之處，地處北京十里堡的華堂商場就是開在老居民區(qū)的，他的輻射力大到了5公里以外甚至更遠。其次，同樣的商品，社區(qū)商家比市中心商街大店一般要便宜10％－30％。與此同時，% 居于三環(huán)及四環(huán)的大型社區(qū)及主要干道是建設百貨商場的黃金之地，商業(yè)黃金寶地的傳統(tǒng)觀念應該變一變 。在北京市商委公布的“十五”商業(yè)發(fā)展中規(guī)定：今后，二環(huán)路內不再新建大商場，北京商業(yè)發(fā)展重心將向三四環(huán)沿線和社區(qū)轉移。于是更多的商家開始轉入向社區(qū)發(fā)展，今年9月在方莊開業(yè)的中智綠屋百貨就是一個典型。由此可見，社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭奪戰(zhàn)已拉開帷幕。發(fā)展社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢及經(jīng)營重點有跡象表明，在我國一些大型城市中，圍著讓區(qū)轉將成為商業(yè)新的主題。第五，社區(qū)商業(yè)要重視在與相關產業(yè)、事業(yè)的相輔相成中，樹立自己的“品牌形象”。從近年社區(qū)商業(yè)發(fā)展的實踐看，有國內大型商業(yè)集團直接投資并涉足社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的，也有商業(yè)企業(yè)與投資或房地產商合資合作社區(qū)商業(yè)的，更有國外著名商業(yè)集團進入我國社區(qū)商業(yè)領域的，如沃爾瑪、家樂福、伊藤洋華堂及倍順、７－１１便利店等。目前，尤需強調：無論在社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃還是在運作上，都要將打破地區(qū)封鎖、行政封鎖等地方保護主義放在重要的工作轉型方面?！靶《薄ⅰ叭忾]”、“大而不當”等，都會在損害社區(qū)生活的同時，也損害社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。這兩個方面共同要求著管理方面得以市場的規(guī)矩規(guī)范社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。社區(qū)商業(yè)的有關規(guī)劃，應包括網(wǎng)點布局、與居住區(qū)的位置關系、規(guī)模結構、建筑特點與營業(yè)面積、業(yè)態(tài)配置，以及商業(yè)與交通、商業(yè)與文體場館、商業(yè)與社區(qū)生態(tài)環(huán)境保護等內容方面，以使社區(qū)商業(yè)發(fā)展的“以人為本”有規(guī)則遵循地落到實處。在商業(yè)的經(jīng)營管理及發(fā)展上，也不能僅只“就商言商”，即不應只是照應到人們物質消費，只在“家”的物質生活上做文章，還要考慮到人們不斷提高與拓展著的精神需求的保證和滿足，惟其如此，才能真正做到“家的延伸”。經(jīng)過精心的研究定位，該項目業(yè)態(tài)定位為“國際燒烤樂園”，設想引進東北炭燒、巴西烤肉、日本鐵板燒、韓國烤肉、葡萄牙燒烤等世界燒烤總匯，以及少量不同文化背景和主題的國際原創(chuàng)酒吧及火鍋，使其建設成為康橋區(qū)域居民乃至全市消費人群所喜愛的特色商業(yè)街區(qū)?！靶蓓蜕虡I(yè)”既不同于喧囂的市中心商圈，也不同于動輒一、二小時車程的遠郊商業(yè)，而是取其中間點，通過特色的業(yè)態(tài)設置，將旅游與購物更好地結合在一起，特別適合都市人既不想太辛苦、又想追求一定特色和環(huán)境的“休憩”心態(tài)，將受到越來越多都市人的青睞。從最初籠統(tǒng)的景點旅游到現(xiàn)在的江浙自駕游、滬郊一日游等，旅游產品不斷推陳出新，還逐漸衍生出體驗型旅游、購物型旅游等不同類型。這樣的居住結構有助于形成相對穩(wěn)定的消費心理和消費習慣，同時，口碑的作用將更為重要，品牌、信用等也不可缺少，有連鎖經(jīng)營業(yè)務的投資者或許更能夠從中得益逸景翠園開放型的商鋪格局，便于吸收內外人氣、商氣，也減少了居住與商業(yè)功能的沖突，對其長遠發(fā)展有幫助；近期內，這一區(qū)域內的市政、規(guī)劃等方面的動作頻繁，有利于促進開發(fā)商在稍顯狹長的逸景翠園（東西約1000米，南北約400米）內加快余下地塊的施工建設，帶來更多的入住居民，更好地促進人氣、商氣的形成。當然，隨著這一區(qū)域城區(qū)化及城中村改造工作的推進，社區(qū)的居民結構可以給予一些啟示。逸景處于幾個城中村的包圍當中，包括周邊一些專業(yè)市場也屬于城中村。不過，鑒于經(jīng)營專業(yè)市場的特殊性，投資者最好觀望開發(fā)商在打造專業(yè)市場上的意向與動態(tài)，特別是在信息、展示等現(xiàn)代形態(tài)的專業(yè)市場功能與服務方面是否有周全的建設規(guī)劃，以及在品牌建設、配套服務（包括公共配套與商業(yè)配套）等方面是否有相應的發(fā)展計劃。位于逸景西邊的原中大布匹市場將興建大型的廣州國際輕紡城，逸景東側原來就已存在天雄布市，而將要開通的逸景路、瑞康路則被規(guī)劃定位為批發(fā)市場商業(yè)發(fā)展軸，再加上中大市場搬遷后，原有業(yè)戶將尋找新的經(jīng)營地，因此，沿逸景小區(qū)外圍展開的商鋪將會受到相關商業(yè)氛圍的影響。近期，瑞康、逸景兩條路的開通打破了現(xiàn)有的交通瓶頸以及海珠區(qū)政府將要搬遷至廣州大道南的規(guī)劃，對于逸景翠園的居住與商業(yè)前景來講，是看得見、摸得著的利好消息。而為了增強社區(qū)商業(yè)的親和力和便捷性，盧灣區(qū)還開始把社區(qū)商業(yè)資源同整個社區(qū)服務網(wǎng)連接，運用網(wǎng)絡為社區(qū)居民提供商業(yè)服務信息和網(wǎng)上購物服務。在曹楊社區(qū)的桂巷路，馬路兩邊原有分散簡陋的卷簾門商業(yè)逐漸消失，取而代之是餐飲、維修、洗染、攝影、美發(fā)、家教等眾多服務業(yè)，又添置了綠化、街燈、座椅等，傳統(tǒng)的沿街式社區(qū)商業(yè)煥然一新。從這些“點”發(fā)散出去，未來的幾條沿街式商業(yè)也要各具特色，在凌云的這份規(guī)劃中，梅隴路要凸現(xiàn)休閑文化特色，構成多功能的文化娛樂中心；凌云路要引進規(guī)?；钠放茖Ｙu店、餐飲店；上中西路的商業(yè)網(wǎng)點要延伸，方便更多居民的日常購物……當然，以就近服務為目標，各種生鮮超市、大眾化點心、便利店等等也不可少，它們將散落小區(qū)各處，形成多點式格局。另一個則是獨創(chuàng)的社區(qū)休閑中心，在１．３萬平方米的地方，中式餐館、西洋酒吧毗鄰而居，而滿足現(xiàn)代消費需求的健身娛樂、美容美發(fā)、社交養(yǎng)性、花卉園藝一應俱全，形成休閑服務集中區(qū)域。徐匯凌云地區(qū)最近就提出了這樣一份比較成熟的布局設想，引起業(yè)內廣泛關注。新的零售模式迅速成了香餑餑：華聯(lián)集團正在搜索第２、第３個類似的網(wǎng)點；友誼集團則開始在長寧區(qū)虹康社區(qū)，以友誼百貨、世紀聯(lián)華大賣場、好美家建材超市為核心，探索面積達７．６萬平方米的社區(qū)商業(yè)購物中心；閘北區(qū)則計劃在大寧路建設大型購物中心，楊浦區(qū)計劃年內推動１０個閑置的大型網(wǎng)點招商開發(fā)……補上規(guī)劃課從弄堂口的小攤群落，到新村內的零星商業(yè)，回望身邊的各種商業(yè)形態(tài)，我們發(fā)現(xiàn)，關于社區(qū)內的商業(yè)規(guī)劃明顯滯后。兒童樂園、網(wǎng)吧、書吧、美容沙龍來了，你甚至還能發(fā)現(xiàn)素來喜歡扎根中心商街的避風塘和真鍋咖啡，連典當行、旅行社和自助銀行也悄然入駐。２萬多平方米的面積對購物中心而言實在“袖珍”，卻五臟俱全。社區(qū)商業(yè)中心———一種全新的零售模式由此誕生。也許有一天，今天的種種嘗試就化作了您生活中實實在在的便利。社區(qū)商業(yè)進入試驗期誰都看到了“社區(qū)商業(yè)”內在的分量：便民利民、巨大商機、提升形象……政府、企業(yè)、市民，熱情迅速在各個層面?zhèn)鬟f，國內不少大城市也開始關注這一領域。然而，誰都不清楚現(xiàn)代“社區(qū)商業(yè)”到底是什么模樣？上海率先推出了各種各樣的“社區(qū)商業(yè)示范點”，各種新鮮的創(chuàng)意正在這塊試驗田上生根發(fā)芽，并一步步向全市“克隆”。首創(chuàng)新模式店亮了，人氣旺了，臨沂路上那家生意清淡的百貨店突然變了模樣，怎么回事？遠遠望去，嶄新的招牌———華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心更是惹人注目。踏入裝飾一新的門店，人們不由眼睛一亮：店堂內外精致的海報廣告，和諧明亮的店堂燈光，一間間耳熟能詳?shù)钠放茖Ｙu店，大堂里甚至還展示著幾款新車……雖說身處社區(qū)，但大氣、雅致的商場氛圍，倒有幾份神似引領時尚的中心商業(yè)街。配鑰匙、小修小補乃至老年活動室，傳統(tǒng)社區(qū)該有的功能，這里一樣不少；充滿現(xiàn)代感的綜合消費，更是這里的特長。改變社區(qū)商業(yè)沿街零散布局，集購物、休閑、服務眾多功能于一身，社區(qū)商業(yè)中心顯露出可觀的贏利前景?，F(xiàn)在，人們開始嘗試著“補課”了。三個分工不同的大型商業(yè)設施最引人注目———一個是規(guī)模在２萬平方米的社區(qū)購物中心，格局與華聯(lián)社區(qū)商業(yè)中心頗為類似。逛街族可能更為喜歡調整中的華輕購物中心，這里將引入中型綜合百貨、專賣店、文化用品市場、圖書廣場等等。環(huán)顧申城，社區(qū)商業(yè)新型模式還在源源不斷亮相。在浦東的聯(lián)洋社區(qū)，改變傳統(tǒng)商住混雜的模式，把商業(yè)網(wǎng)點、學校、體育設施、休閑服務等等全部集聚到鄰里中心，和住宅區(qū)分離開來。鬧市中的靜土：逸景翠園社區(qū)商業(yè)發(fā)展分析與位于廣州大道南的許多樓盤一樣，“毗鄰萬畝果園的生態(tài)居住區(qū)”與“海珠未來城區(qū)中心”，動靜結合，是逸景翠園的最大優(yōu)勢所在。由于逸景翠園居于中大紡織商圈及廣州大道南批發(fā)帶輻射范圍之內，專業(yè)市場的影響力不能不著重考慮。雖然中大紡織商圈市場潛力巨大，但由于鄰近好幾個大型布匹市場在人氣、規(guī)模、價格、專業(yè)性、發(fā)展歷史等方面具備較強的競爭力，有意于專業(yè)市場的投資者，可以參考市內另一紡織商圈———“海印商圈”的發(fā)展模式，在背靠大盤的基礎上，融合廣州大道南將要建成未來城區(qū)新中心、交通四通八達以及多個新大型樓盤分布的優(yōu)勢，走批零結合的專業(yè)家居模式。除了專業(yè)市場外，還有幾個影響因素可以考慮。這些城中村及專業(yè)市場會帶來相當?shù)娜肆?，這對于中低端商業(yè)有所幫助，但是對于優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境、提升消費層次卻是不利的。據(jù)悉，逸景的買家有相當一部分是由樓盤開發(fā)商的舊業(yè)主介紹的，同時，逸景附近就有中山大學等一批科研院校及專業(yè)機構，而針對大目標客戶群，開發(fā)商相當積極地開展“團購”方式。社區(qū)商鋪出現(xiàn)新型業(yè)態(tài)隨著人們生活水平的提高，旅游休閑消費在市民消費中所占的比例越來越大?！靶蓓蜕虡I(yè)”正是基于旅游市場的細分和衍生而新近誕生出來的一種新型商業(yè)物業(yè)。為了打造上海首個“休憩型商業(yè)”項目，康橋水岸公社的開發(fā)商專門引進了香港品牌化經(jīng)營管理公司———司培思商業(yè)地產全程參與到該項目的招商定位和經(jīng)營管理中來。社區(qū)商業(yè)突破思維定式社區(qū)商業(yè)帶給人們一種思維上的新突破，主要表現(xiàn)在：首先，是對住宅小區(qū)建設“以人為本”原則的豐滿與內容整合，即不只是住宅本身及周邊環(huán)境的“以人為本”，還要考慮到人們“就近消費”及消費的“內容構成”和“外延擴展”。第二，在小區(qū)的規(guī)劃與建設上，要統(tǒng)合考慮人們生活中的吃、住、行、游、購、娛，及托幼、養(yǎng)老、就學、就業(yè)等所有方面；同時，以一定的“功能分區(qū)”及有針對性地作出安排。第三，在社區(qū)商業(yè)的建設與發(fā)展中，政府的“宏觀調控”，一要從社區(qū)商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃入手，二要在社區(qū)商業(yè)的秩序建設上下功夫?！駨纳鐓^(qū)商業(yè)的“社區(qū)”屬性，適應社區(qū)居民的消費需求?！駨纳鐓^(qū)商業(yè)的“商業(yè)”屬性，即以社區(qū)為目標市場的商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。第四，鼓勵大型集團企業(yè)投資及經(jīng)營社區(qū)商業(yè)。既有政府投資建設鄰里中心并招商承租以發(fā)展社區(qū)商業(yè)的，也有國有資本、民間資本不同形式的介入。社區(qū)商業(yè)與社區(qū)服務業(yè)的關系自不待言了，針對現(xiàn)代社區(qū)消費的特點，社區(qū)商業(yè)要與文體娛樂業(yè)相結合，以滿足人們購物、休閑、健身、娛樂等多方面的消費需求，同時，還要主動地參與社區(qū)“事業(yè)性”、“公益性”活動，與社區(qū)的物質文明與精神文明建設相結合，融入社區(qū)，成為社區(qū)居民的“好鄰居”、“老街坊”，而且，在經(jīng)營中，還應以健康的消費、科學的消費，反映可持續(xù)發(fā)展的綠色消費觀念去影響消費，拉動消費，不斷提升社區(qū)消費的質量、品位。據(jù)北京市商委提供的最新數(shù)據(jù)表明，北京銷售增長率最高的商場已不再是那些營業(yè)額、零售額最高的商場，而是一批社區(qū)型商場：崇文門菜市場、北辰、華堂、燕豐、國華、甘家口等。城市居住社區(qū)化趨勢引發(fā)的新商業(yè)形式需求對此，北京市商委改革處處長認為，隨著京城住宅社區(qū)化、城市功能區(qū)中心多元化新趨勢的出現(xiàn)，百姓就近消費習慣之形成使中心商業(yè)街空殼化也變得越來越明顯。因為方莊是一個擁有30萬常住人口的成熟社區(qū)，一直在中心商街的綠屋百貨，重新把自己定位于社區(qū)大型綜合性商業(yè)網(wǎng)點，這似乎預示著社區(qū)商業(yè)與中心商街的客流爭奪戰(zhàn)已經(jīng)打響。最新統(tǒng)計顯示，雖然二環(huán)路以內集中了37．5％的1萬平方米大百貨店和1／3的3萬平方米巨型店，；而三環(huán)路附近的百貨店每平方米平均產出2．19萬元。社區(qū)商業(yè)有三大優(yōu)勢有人說，社區(qū)商業(yè)擁有“三大法寶”：就近方便、價廉物美、服務多樣，總體形象是一個具有親和力的“好鄰居”。另外，大商場最初設計不周，停車困難，給一些顧客帶來很