【正文】 中必須能創(chuàng)造各種商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)共生的營業(yè)環(huán)境，使在購物中心里的商業(yè)服務(wù)業(yè)能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。這樣，既可降低經(jīng)營成本又可增強對社區(qū)的服務(wù)功能；第二種以大型百貨商店為主體的購物中心，成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，它的購物中心是綜合性和超大型的，與主體性購物中心不同的是，這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的全部內(nèi)容。許多社區(qū)底商甚至出現(xiàn)了開盤前鋪面即被搶購一空的情況。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上一篇署名“弘”的文章對該樓盤商業(yè)項目有如下評論：“小區(qū)遠離主干道，通達與召示性都較差，周邊也沒大量人流作消費支撐，外面的人流一般也很難特地走幾百米進來買你家的東西。前期規(guī)劃至關(guān)重要凡事預則立，不預則廢。另外，由石鴻工貿(mào)開發(fā)的融景園波爾諾名店也為業(yè)界所普遍看好。目前已有資料顯示，未來三年內(nèi)僅寶安區(qū)商服物業(yè)推盤量就可能達到50萬平方米的巨量，全深圳數(shù)十家新推樓盤大多規(guī)劃有社區(qū)底商。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。二、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。社區(qū)商業(yè)持續(xù)火爆～㎡，㎡，上海現(xiàn)在已經(jīng)達到1㎡，㎡，與上海比較而言還有30％多的空間，特別是底商商鋪（社區(qū)商業(yè)）現(xiàn)在是急缺：如亞運村的總建筑面積已經(jīng)超過600多萬平方米，常住人口50萬人以上，流動人口在30萬人以上。建外SOHO（8萬平方米）、珠江駿景（1萬平方米）、歐陸經(jīng)典（20000㎡）、老番街（4000㎡的底商面積）、第五大道等項目社區(qū)商業(yè)銷售業(yè)績驕人，有的銷售率達到100%。社區(qū)商業(yè)設(shè)施介于私密與公共之間，若想成功經(jīng)營，把握建筑設(shè)計的尺度、營造氣氛是最關(guān)鍵的因素。該商業(yè)街經(jīng)營面積共有５萬平方米，經(jīng)過兩年的招商工作，目前共有50家商業(yè)企業(yè)進駐，餐飲特色突出，已經(jīng)成為上海梅川路區(qū)域的一大亮點。在規(guī)劃和管理上都體現(xiàn)了集聚效應(yīng)的假日風景商業(yè)街，確實在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮了實際效用。在某種意義可以說，誰經(jīng)營、誰管理決定著商業(yè)街的命運。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：* 各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心；* 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內(nèi)完成；*各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式；同時既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應(yīng)新型的消費需求。它帶來的問題很多，如人車混雜、交通擁堵、嘈雜擾民、亂停車、安全性差等。但在初始階段，內(nèi)置的商業(yè)街往往人氣不旺。規(guī)劃定位及招商社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，一般按照購物40％、餐飲30％和其他服務(wù)30％的比例進行設(shè)置。但究竟需要多少家、何種檔次，則由社區(qū)所處區(qū)位和社區(qū)檔次決定。社區(qū)商業(yè)街的建設(shè)對小區(qū)的形象、配套和人氣、一期客戶的服務(wù)是很好的補充，尤其當住宅無法表現(xiàn)社區(qū)形象時，商業(yè)街可以展示社區(qū)公眾形象、品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。先租后售：即通過先期放水養(yǎng)魚將適合社區(qū)品質(zhì)和業(yè)主需要的商家或業(yè)種引進來，引導社區(qū)商業(yè)走上合理化發(fā)展軌道后，再出售社區(qū)商鋪。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和土地資源的稀缺性，這種開發(fā)與經(jīng)營相結(jié)合模式的優(yōu)勢正在得以顯現(xiàn)。但如何決策采取先租后售或只租不售呢？可把目前銷售能獲得的收入視為投資支出，自己購買這些社區(qū)商業(yè)以獲得長期收益，以動態(tài)投資測算，把后期12～15年(實際收益年限不會低于35年)的收益折現(xiàn)到目前，考察凈現(xiàn)值（NPV）是否大于零，同時測算內(nèi)部收益率（IRR），若大于公司投資其它項目的機會內(nèi)部收益率，則應(yīng)保留物業(yè)，反之，應(yīng)采取先租后售。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來?！眹馍鐓^(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務(wù)社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。2）社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。3）社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。四是個人服務(wù)，如干洗店、修理店等也要集中布置。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：amp。 居民日常購物消費將在居住地500米范圍內(nèi)完成amp。amp。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。從老城區(qū)為主轉(zhuǎn)移至新城乃至近郊，規(guī)劃住宅人口從數(shù)千人升至數(shù)萬甚至10萬。廣州住宅開發(fā)已進入大盤開發(fā)的競爭新階段，主力戰(zhàn)場已從密集的老城區(qū)轉(zhuǎn)移至交通方便、生態(tài)環(huán)境更佳的新城區(qū)和近郊區(qū)。二、社區(qū)商業(yè)的基本特征社區(qū)商業(yè)具有產(chǎn)業(yè)配套性、供需日常便利性、服務(wù)親和性、贏利的長期性與穩(wěn)定性等基本特征。作為上海整個商業(yè)一個層面的居住區(qū)商業(yè)，隨著住宅建設(shè)、分配、運作機制的市場化，原來單純作為住宅配套建設(shè)的居住區(qū)商業(yè)在市場杠桿的作用下也有了較大的變化，特別是社區(qū)商業(yè)稱謂的出現(xiàn)擴大了居住區(qū)商業(yè)的內(nèi)涵和外延，在一定程度上適應(yīng)了城市建設(shè)與市民居住環(huán)境和消費觀念的變化，滿足和促進了居民的綜合消費，方便了居民的生活。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會心理。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。一、社區(qū)商業(yè)的含義“Community”，并運用于社會學領(lǐng)域。三、社區(qū)商業(yè)招商與管理實務(wù)以廣州南國奧林匹克花園社區(qū)購物中心為例，介紹社區(qū)商業(yè)功能定位、規(guī)劃設(shè)計、建造、招商、商戶進場、開業(yè)慶典、促銷推廣、日常管理的全過程。社區(qū)住宅開發(fā)與商業(yè)發(fā)展從來密不可分，有如“先有蛋還是先有雞”的關(guān)系一般，兩種產(chǎn)業(yè)在新的經(jīng)濟社會發(fā)展條件下，再次攜手合作，促成新的互動關(guān)系。這兩種產(chǎn)業(yè)的互動是偶然的？還是有其必然性？大型住宅社區(qū)的商業(yè)服務(wù)又有何特征？住宅小區(qū)開發(fā)商如何實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主（住戶）、商業(yè)投資或經(jīng)營者的共贏？大型住宅小區(qū)商業(yè)成長的趨勢又如何？這些新問題需要房產(chǎn)開發(fā)商和零售服務(wù)業(yè)投資與經(jīng)營者的共同關(guān)注與良好合作。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊藏的巨大商機。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務(wù)站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務(wù)amp。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。（三）、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設(shè)，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關(guān)重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展狀況不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費滿足情況，也關(guān)系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。二是女士用品店和兒童用品店，應(yīng)該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較。4）社區(qū)商業(yè)的布局與設(shè)計國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設(shè)計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設(shè)施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應(yīng)設(shè)施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。（二）、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)研究（一）、社區(qū)商業(yè)的特點社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。隨著城市居民生活水平的提高和城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)絕對是不亞于位于城市中心購物廣場二、三層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。* 優(yōu)良資產(chǎn)、只租不售任何行業(yè)的發(fā)展都有其發(fā)展周期，不可能一直快速發(fā)展，也不可能一直萎靡不振。* 放水養(yǎng)魚、先租后售放水養(yǎng)魚：可先在公司（集團）層面發(fā)起優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌經(jīng)營商家）組織起來，簽署框架合作協(xié)議（借鑒訂單商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式）。在遭遇投機心態(tài)下的短期行為后，常常會出現(xiàn)經(jīng)營無序的后果，使社區(qū)商業(yè)徘徊在低品位無序的狀態(tài)下，不利于提升社區(qū)品質(zhì)和形象。為使商業(yè)街更具活力，招商原則應(yīng)避免同業(yè)競爭，促成互補經(jīng)營。從服務(wù)范圍說，最好是在居民步行不超過５００米的距離內(nèi)（實現(xiàn)在步行5～8分鐘的半徑范圍內(nèi)），如果超過這個距離，人就會覺得比較遠，走起來比較累。這種商業(yè)布局與住宅相對分離，將所有的污染、噪音都集中在一起，公共設(shè)施也可集中使用和有利于管理，對居民正常生活干擾不大。配置位置商業(yè)布局有兩種分散式和集中式。四、社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢預測及建議（一）社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢有關(guān)資料表明，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生很大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將隨之逐漸從商業(yè)中心大型百貨商場轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮统小⒔紖^(qū)倉儲市場和各種類型的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)項目能否為社區(qū)開發(fā)錦上添花，并不在于其規(guī)模，也不在于其商業(yè)特色，開發(fā)思路起到了至關(guān)重要的作用。萬科假日風景商業(yè)街假日風景項目（總建筑面積55萬平方米，）的配套商業(yè)分布情況為：集中商業(yè)街建筑面積8000㎡，有30多個停車位；沿小區(qū)內(nèi)的步行線、交通線，有6000～7000㎡的分散式商業(yè)配套，在小區(qū)的出入口和汽車站也有一些集中的商業(yè)。蘋果街是由80～100㎡的鋪構(gòu)成的，這些鋪相互連通，所以在空間組合上有一定的自由度。無論是租或售，開發(fā)商都已經(jīng)預先規(guī)劃好了經(jīng)營業(yè)態(tài)，并在合同之中加以嚴格界定，堅持統(tǒng)一經(jīng)營的原則，以形成獨具特色的商業(yè)文化氛圍，從而為經(jīng)營者和投資者打造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。目前亞運村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量僅有10萬平方米（％）左右，與幾百萬的住宅面積相比懸殊巨大。三、解析大都市社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營思路（一）北京社區(qū)商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析特色商業(yè)街伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在底商式社區(qū)商業(yè)衍生出另一種形式特色商業(yè)街，它的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要表現(xiàn)，標志著社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的外向型市場形態(tài)，并且已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。一、國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展概括及特點社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。但一位不愿透露姓名的專家在接受記者采訪時堅持指出：“社區(qū)商業(yè)必須解決好同質(zhì)化、重復建設(shè)等問題，否則將來必然會出現(xiàn)危機四起的局面！”中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展軌跡與經(jīng)營思路探討社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。其余部分均由開發(fā)商自己經(jīng)營。目前深圳關(guān)內(nèi)社區(qū)底商由于地理位置優(yōu)越所面臨危機尚不突出，但關(guān)外發(fā)展商在激烈的區(qū)域競爭壓力下已開始通過差異化開發(fā)模式尋求市場空當。你想，區(qū)區(qū)7萬多建筑面積，又沒有外圍的消費力支持，如此多的面積怎能消化掉？”有業(yè)內(nèi)人士指出，正是錯誤的規(guī)劃讓發(fā)展商最終不得不面對眾多商鋪無人問津的殘酷現(xiàn)實。商業(yè)街成小區(qū)敗筆記者日前在龍華某大型社區(qū)踩盤時見到，該樓盤一期業(yè)主入伙已經(jīng)快四個月了，“十室九空”。由于傳統(tǒng)商街新盤供應(yīng)有限價格堅挺，且需要雄厚的資金實力支撐，眾多中小投資者紛紛進入社區(qū)商鋪領(lǐng)域。如一種主體性購物中心，它以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。中心商業(yè)與社區(qū)商業(yè)功能上的再次細分既然社區(qū)商業(yè)的趨勢不可避免的存在，那么它可能會進行一些什么樣的功能細分，才能更好的適合需要。隨著住宅小區(qū)的形成，居民生活消費需求隨之旺盛，一批各具特色的社區(qū)商業(yè)街順勢而生。緊接著王府井進駐春熙路，家樂福、太平洋進駐騾馬市，北京華聯(lián)進駐鹽市口等，一批國內(nèi)外零售巨鱷紛紛挺進成都商業(yè)腹地，并以狂飆突進的氣勢輻射了舊有商圈，提升了它們的品質(zhì)和檔次。問題的提出是為了更好的解決。除了品牌店的加盟，而在與中心商