【正文】 多不便。因為生、鮮日用配品種多，慕名遠道而來的購買者不乏其人。據(jù) 悉“福特瑪“的老東家——廣州恒拓有限公司是個民營企業(yè)，以其為外籍建設者開辦外方營地生活超市、餐廳、酒吧等以飲料及生活用品的經(jīng)營業(yè)務著稱，并于1998年8月悄悄潛入廣州北郊白云腳下的金湖花園，開了一家德諾威美食生活超市。并于2000年7月，應二沙島金亞花園住戶之需求，開了第二家德諾威美食生活超市的連鎖店。生鮮：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營重點社區(qū)商業(yè)的興起使新的超市把主要精力放在食品經(jīng)營上，食品與飲料將占據(jù)相當?shù)臓I業(yè)空間。福特瑪將主要精力放在經(jīng)營新鮮“綠色食品”、凈菜、分割肉、冷凍食品、加工、半加工配菜及其有一定品位的熟食上。此次“福特瑪”的開辦將大力引進國內(nèi)外各地區(qū)的特色食品之精華，以松散式的合作方式，以讓利的經(jīng)營策略引進廣州地區(qū)具有一定品位的食品商家參與經(jīng)營，如日本壽司、川味涼菜等。業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，敢于告別日用品。而在廣州，“五朵金花”惟獨宏城超市能夠盛開至今，重要的原因就在于他們從1998年就開始有意識地強化生鮮食品，大力調(diào)整商品結(jié)構(gòu)。若干個大型商場同在一處，且若干中小型商鋪分列其中，其凝聚的商氣和人氣是可觀的。因此，面對社區(qū)商業(yè)的崛起，中心商業(yè)圈的店鋪似乎應調(diào)整經(jīng)營，辦出特色，加強服務，以便在競爭日趨激烈的商戰(zhàn)中，爭取到更多顧客。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性但不一定價格低廉的特點。提供怎樣的社區(qū)商業(yè)服務是本案需要研究的重要課題。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便 利。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），％。1）社區(qū)商業(yè)的功能國外社區(qū)商業(yè)是為了適應城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功 能。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基 礎。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進行開 發(fā)。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。開發(fā)商負責前期開發(fā)，經(jīng)營商負責租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置。三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會。我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務社區(qū)居民為主要目的的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設施。amp。國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式，根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等項服務居民日常購物消費將在居住地500米范圍內(nèi)完成各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置，要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。由此可見社區(qū)商業(yè)蘊藏的巨大商機。然而，如果我們看看自己居住的小區(qū)，看看周圍的便利店群體，你不覺得：這些便利店正在孵化新興的“社區(qū)商業(yè)”嗎？就說衢城的安居小區(qū)吧，連鎖超市、便利店、藥店、快餐店、餐館和理發(fā)、洗染、專賣店、休閑娛樂等服務設施隨處可見，居民樓下、屋旁的商業(yè)味是越來越濃，已初現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的雛形。其實，這些業(yè)態(tài)設置緊扣“便利”主題，正是現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的具體體現(xiàn)。目前僅上海就有24小時便利店2000家左右，世界上一些便利店強國都在作進入中國市場的準備。一些專家認為，超市（大賣場、便利店）連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代流通業(yè)的重要標志，當一個國家或地區(qū)的人均GDP達到3000美元以上時，連鎖商業(yè)就會進入大發(fā)展時期?，F(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)，應該以滿足和提升居民綜合生活質(zhì)量、營造高品質(zhì)的居住生活新天地為目標，成為家的延伸。就衢州而言，有兩大背景凸現(xiàn)了“社區(qū)商業(yè)”這一亮點。另一方面，隨著中心城區(qū)居民外遷和新建居住區(qū)不斷增多，城郊結(jié)合部和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)設施相對不足，市場空間和消費潛力巨大，迫切需要配備完善的現(xiàn)代化社區(qū)商業(yè)來加以滿足。以物質(zhì)消費為主的傳統(tǒng)消費觀念，必然轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費觀，以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務消費將成為生活主流，并逐步向體驗消費發(fā)展。居住區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)達程度，是衡量一個城市及商業(yè)綜合競爭能力的重要方面，一些發(fā)達國家和地區(qū)都非常重視社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。衢州要成為現(xiàn)代化城市，自然要把“社區(qū)商業(yè)”的建設放到戰(zhàn)略地位。在眼下的城市新區(qū)建設中，如果我們在規(guī)劃上大膽突破商業(yè)街的傳統(tǒng)模式，在不同地區(qū)設計不同的商業(yè)組合，體現(xiàn)“社區(qū)商業(yè)”的多樣性和適應性，未來的衢州商業(yè)會更加充滿青春活力。成都以前是典型的單核心布局模式，即以天府廣場為城市核心，城市發(fā)展象攤大餅一樣一圈一圈的向外延伸。慶幸的是，成都市政府已提出要向南、向東發(fā)展，欲在城南和城東建立兩個城市副中心，逐步由現(xiàn)在的密集“餅”狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)槭杳芙Y(jié)合的“扇葉式”布局，城市結(jié)構(gòu)逐步由單核心模式發(fā)展為多核心模式。社區(qū)商圈的集聚效應和擴散效應還遠未得到放大。上世紀末開始，成都市城市格局發(fā)生了巨大的變化，府南河的治理，五路一橋的通車，連續(xù)幾年的大規(guī)模舊城改造，城市道路的改擴建工程等，使成都市的市容市貌發(fā)生了翻天覆地的變化，城市格局也由單核心模式向多核心模式轉(zhuǎn)變，那么成都市的商業(yè)格局也在悄悄的發(fā)生著變化。⑵社區(qū)商業(yè)圈的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸豐富，以由傳統(tǒng)的臨街社區(qū)商業(yè)鋪面，向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街、主題商業(yè)街轉(zhuǎn)變，社區(qū)商業(yè)圈出現(xiàn)了百花齊放的格局。⑷社區(qū)商業(yè)圈的不斷發(fā)展和完善，使社區(qū)商業(yè)圈的集聚和擴散作用不斷加強，這樣也減輕了中心商業(yè)圈的壓力，形成一種向心力的平衡，從而形成一個較完整的城市商業(yè)圈結(jié)構(gòu)體系：一個中心商圈兩個副中心商圈數(shù)量眾多的社區(qū)商圈。先后進駐的成都花園、博瑞都市花園、中華家園以及新近開盤的水木光華，依托西南財大的學府氣息，正以近3000元的均價，創(chuàng)造城西高檔住宅的升級版。歸結(jié)起來，光華片區(qū)的商業(yè)特點，大概有以下幾點：⑴以西南財經(jīng)大學為核心的高校經(jīng)濟圈還未成氣候，輻射能力不強。西南財大的北校門外，聚集了一批汽車經(jīng)銷商和零配件供應商，主要汽車品牌是長安鈴木和海南馬自達，顯然，汽車業(yè)態(tài)的經(jīng)營與高校經(jīng)濟圈關系不大，還擠占了商鋪資源；財大南校門沿光華大道一帶，商業(yè)業(yè)態(tài)較雜，聚集了餐館、網(wǎng)吧、煙酒、副食等，主要消費群體為在校學生和教師，但檔、規(guī)模和經(jīng)營種類遠不能滿足師生需求。與西南財大同樣不具有口岸優(yōu)勢的四川師范大學和成都大學，隨著Ester校園廣場以及明珠時代廣場的建成，校園經(jīng)濟的潛能將得到進一步釋放。麥德隆超市作為世界500強之一，進入成都市場已2年有余，但在業(yè)界并沒有產(chǎn)生較大的影響，大有水土不服之勢。因而，麥德隆超市并沒有給光華片區(qū)集聚消費人氣。⑶青羊大道的規(guī)劃，在短期內(nèi)也給光華片區(qū)的商業(yè)造成了一定的影響傳統(tǒng)的商業(yè)鋪面一般都臨街而建，商業(yè)隨著道路的修通而逐漸繁榮。⑷封閉小區(qū)內(nèi)的商業(yè)對整個片區(qū)的商業(yè)還不能起到有力的推動作用光華片區(qū)的樓盤多為大盤，少則一兩百畝，多則一千多畝，因而樓盤如成都花園、博瑞花園內(nèi)都有自己配套的商業(yè)鋪面，但由于各小區(qū)均為封閉式小區(qū)，門口有保安把守，很難想象小區(qū)外面的人會在接受保安的盤查后進入小區(qū)購物，因而小區(qū)的商業(yè)定位只能是滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常需要，很難聚集人氣并有所發(fā)展，更談不對整個片區(qū)商業(yè)的影響和推動。尺度認為小區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營，只適合日常用品小型超市、洗衣店、音像租賃店、發(fā)型設計、小型早餐店等，經(jīng)營規(guī)模、面積都不宜太大，經(jīng)營方式要靈活，根據(jù)小區(qū)內(nèi)的消費結(jié)構(gòu)和消費習慣隨時調(diào)整。國內(nèi)外商業(yè)巨頭在搶占完都市核心口岸后，現(xiàn)包括伊藤、家樂福、普爾斯馬特等超級大賣場紛紛在社區(qū)里安營扎寨，連鎖商業(yè)的另一主要行業(yè)餐飲服務業(yè)也將在社區(qū)餐飲業(yè)中發(fā)揮著領軍作用，麥當勞、肯德基以及本土餐飲連鎖紛紛進駐社區(qū)，一副誓把連鎖開到家門口的咄咄逼人的勢頭。⑹該片區(qū)還缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃和政策引導隨著光華板塊和城外溫江板塊的逐漸升溫，新成溫公路和光華大道將成為溫江與城區(qū)之間的快捷通道，其重要性不亞于羊西線和人南線，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和適當引導，使這兩條快速出城通道兩側(cè)商業(yè)并沒有被合理的開發(fā)和利用，干道兩側(cè)業(yè)態(tài)經(jīng)營繁雜，不僅沒有特色，也缺乏美觀，這不能不說是一大遺憾或缺損。想當初2001年，當中房在戰(zhàn)旗同盛路修建商業(yè)一條街時，價格雖然只有50006000元/平方米，但業(yè)內(nèi)無不為中房捏了一把冷汗，認為新區(qū)的商鋪要無人問津。關于光華片區(qū)商業(yè)遠景預測，尺度有以下幾點看法：⑴青羊大道一側(cè)，緊鄰西南財經(jīng)大學，超大型購物娛樂中心存在市場機會。如果這一超級購物娛樂中心能建成，那么它的規(guī)模、人氣及輻射度和影響力將遠遠超過玉林片區(qū)的“大世界商業(yè)廣場”，也將成為社區(qū)商業(yè)和高校經(jīng)濟圈的完美結(jié)合的楷模，將會極大的聚集光華片區(qū)的人氣和商氣，對進一步提升光華片區(qū)的整體形象大有裨益。建議青羊區(qū)政府及早介入，對該出城快捷通道進行科學規(guī)劃，規(guī)范管理，提升其商業(yè)價值。⑶在光華片區(qū)縱深，如雙新路、貝森路、四威路等應營造小商業(yè)街的氣氛，可作為社區(qū)商業(yè)有益的補充?？傊?，光華片區(qū)作為三環(huán)路內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的一塊處女地，正期待著各地產(chǎn)商及商家的全方位介入，我們也有理由相信，光華片區(qū)將很快成為商業(yè)地產(chǎn)投資的熱土，光華片區(qū)的商鋪也將成為各路炒家追捧的對象。大型社區(qū)住宅是人們生活的主要聚集地，與此相配套的社區(qū)商業(yè)便應運而生，社區(qū)商業(yè)越來越滿足居民對個性化、多元化、休閑化的消費需求，并更好的迎合了現(xiàn)代居民就近消費、喜歡超市購物的特點，符合現(xiàn)代商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展趨勢。當社區(qū)商業(yè)型物業(yè)呈現(xiàn)出消費火暴的市場業(yè)態(tài)，成為市民關注密度最高、最為集中的新興商業(yè)區(qū)域。淺談住宅業(yè)發(fā)展歷程縱觀我國住宅的發(fā)展歷程，大致可劃分為五個階段。第五階段追求高品質(zhì)的小區(qū)房。大盤時代呼之欲出成片的郊區(qū)土地開發(fā)的經(jīng)濟性即規(guī)模經(jīng)濟催生了大盤，占地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，以北京為例，僅在朝陽東區(qū)，就有８個開發(fā)量超過百萬的大盤涌現(xiàn)出來，總開發(fā)量超過３０００萬平方米。藍湖郡，1000畝的美堤雅城、大川水岸、陽光100國際新城、融僑半島等。特別是番禺的一系列大盤，諸如碧桂園、祁福新村、南國奧園、錦繡香江、星河灣、華南新城等，無一不是數(shù)千畝圈地，一蓋上百萬平方米的超級大盤。放眼全國，廣州、上海、深圳、天津，占地上千畝的大盤在城市的四周隨處可見，大盤正以“星星之火可以燎原”之勢迅速蔓延。社區(qū)商業(yè)應營而生體量巨大，超過百萬平方米的大型社區(qū)可容納數(shù)萬人，儼然一個小型城市。于是，伴隨大型社區(qū)出的必須必物—社區(qū)商業(yè)便營運而生。它的中心規(guī)劃體現(xiàn)國際化、多元化的理念，從而形成具有高品位的生活商圈。在南岸濱江路的幾大項目中央大街、武夷濱江、陽光100等高尚社區(qū)更是不約而同的做高規(guī)格社區(qū)商業(yè)配套。社區(qū)商業(yè)發(fā)展商機不斷顯現(xiàn)。今年上半年以來，全國社區(qū)商業(yè)的迅速發(fā)展引起了業(yè)界的普遍關注。顯然，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的市場形態(tài)，并已經(jīng)形成了自己相對獨立的市場空間?！皊hoppingmall”的出現(xiàn)將一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)那沿街為市零散分布和市場功能設置單一的局面，取而代之的將是集購物、休閑、娛樂、服務、等眾多功能于一身的新興社區(qū)商業(yè)規(guī)劃模式。北京紅石則把長1．8公里，15棟風格各異的主題組團，總建筑面積達30萬平方米建成“北京大都市商業(yè)街”的巨型“shoppingmall”。一種新穎的社區(qū)開發(fā)，在滿足社區(qū)生活功能的同時，更強化了商業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。關于城市中心商業(yè)看完社區(qū)商業(yè)，我們再來看中心商業(yè)。商店類型和商品品種、檔次比社區(qū)商業(yè)更為豐富。就城市發(fā)展階段而言，我國的城市中心區(qū)正經(jīng)歷著類似的過程：在進入上世紀９０年代初期之前的很長一段時間里，經(jīng)濟的初期繁榮以及城市化水平集中地體現(xiàn)在城市的中心區(qū)，這個階段市中心商業(yè)區(qū)以東西多、貨品全而吸引著眾多的消費者，人們常常用“應接不暇、琳瑯滿目”來形容市中心的百貨商場。在這一階段，市中心商業(yè)解決的問題主要是商品從無到有的簡單供應關系。至９０年代末期，生活質(zhì)量的提高以及新興消費理念的沖擊使人們的消費觀有了很大的改變，“體驗經(jīng)濟”逐漸影響著人們的購物理念，人們更加注重商品的品位、購物環(huán)境、消費場所的環(huán)境氛圍等影響消費的綜合因素。到現(xiàn)在二十一世紀，土地價值彰顯