【正文】 繞綠色植被800米景觀大道水榭、噴泉、回廊、綠地分散分布36[招商 ]利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，因地制宜發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè) …[聯(lián)東 U谷 既可以當做辦公和生產(chǎn)用也可以當做研發(fā)和生產(chǎn)用 定制廠房? 面積：四五千平方米以上，根據(jù)客戶需求而定? 租售類型：出租，起租期十年? 吸引企業(yè)類型：對廠房與特許要求的企業(yè)。 滿足企業(yè)對廠房的特殊和個性化需求252。 滿足產(chǎn)品下線生產(chǎn)之前的研發(fā)、中試需求252。 北京 ]項目概況u 開發(fā)商： 北京聯(lián)東投資集團有限公司u 運營商： 北京聯(lián)東金橋置業(yè)有限責任公司 （聯(lián)動集團旗下子公司）u 規(guī)模： 項目投資 25億元，占地 960畝，規(guī)劃建筑面積 100萬平米 ，可容納 500家企業(yè)入住，年產(chǎn)值可達300億元人民幣，稅收 30億元以上，解決就業(yè)員工近 5萬人 u 地理位置：位于 亦莊新城核心 、北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，與北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（ CBD）相連，交通便利距北京通州物流基地 1公距南四環(huán) 距南三環(huán) 7公里距市中心天安門廣場 距三環(huán)路 15公里距 CBD中心 18公里距首都國際機場 30公里距北京火車站 22公里33五大功能分區(qū)規(guī)劃 —— 一站式為企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的多業(yè)態(tài)辦公需求產(chǎn)品 總部商業(yè)園、研發(fā)科技園、生產(chǎn)制造園、企業(yè)定制園、配套服務(wù)園五大功能分區(qū)， 融合產(chǎn)業(yè)上下游，打造產(chǎn)業(yè)鏈綜合體，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不同位置的企業(yè)或不同階段的企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間總部商務(wù)園 研發(fā)科技園 生產(chǎn)制造園 企業(yè)定制園 配套服務(wù)園252。 無錫聯(lián)東 U谷 北京聯(lián)東 U谷 目前入駐津通國際工業(yè)園留學生企業(yè)眾多，在津通這個工業(yè)園得到發(fā)展壯大，取得了良好的經(jīng)濟效益津通集團宣傳： “您只需與您的團隊帶著商業(yè)計劃和少量資金，就可來津通國際工業(yè)園運作 ”27針對不同投資者的招商模式戰(zhàn)略眼光的投資者認為商業(yè)機會還欠 “火候”的投資者缺乏足夠信心的投資者可以直接投資可采取合資方式可用虛擬方法，先掛牌子，由津通運作，看清前景后再投資針對不同投資者的三種招商模式n自開園以來，已吸納 50多家國際知名制造型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)入園投產(chǎn)運營n包括美國 GoodYear、美國 GE、美國 BELKIN、德國 WOLCO、日本FOSTER、瑞士 SGS標準認證、香港Kerry EAS物流、美國 Rubber Shaw 工業(yè)設(shè)計、美國 KPMG財務(wù)等。工業(yè)工程后勤服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)管理設(shè)備安裝和監(jiān)管一體化服務(wù)體系津通國際工業(yè)園的服務(wù)體系以津通物業(yè)管理公司為主要實施主體增 值 服 務(wù) 及 設(shè) 施 內(nèi)容智能化管理系 統(tǒng) 信息網(wǎng) 絡(luò) 系 統(tǒng) 、智能管理系 統(tǒng) 、智能 辦 公系 統(tǒng)專業(yè) 服 務(wù) 網(wǎng)點 海關(guān)、商 檢 、物流、工商、稅 務(wù) 、物 業(yè) 管理、配餐中心、 銀 行、 郵 政、超市便利店齊 全的功能 設(shè) 施 遠 程 視頻 會 議 、同聲翻 譯 系 統(tǒng) 、商 務(wù) 洽 談 會 場 、 臨時辦 公 場 所、新 聞發(fā) 布會 場完善的基 礎(chǔ)設(shè) 施 供 電 、供水、供氣、通 訊 、 污 水 處 理等優(yōu) 美的 綠 化 環(huán) 境資 金、技 術(shù) 、管理等支持與合作 津通 創(chuàng)業(yè) 投 資 有限公司和津通投 資 建 設(shè) 有限公司提供給入駐企業(yè)帶來的優(yōu)勢：n降低生產(chǎn)與管理成本n提高生產(chǎn)效率n保障安全生產(chǎn)n利于獲得國際質(zhì)量體系認證25服務(wù)型企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺為入駐企業(yè)降低成本、提高效率這些現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)的注入 ——n可為園內(nèi)企業(yè)提供高效率、低成本的多種其核心流程以外的其他業(yè)務(wù)；n可為入駐企業(yè)的發(fā)展提供良好的戰(zhàn)略合作平臺，從而使其充分獲得產(chǎn)品扁平化與運作扁平化所帶來的成本和效率的雙贏。是津通集團在吸收國內(nèi)外先進工業(yè)園區(qū)運作模式和管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上成立的專業(yè)工業(yè)園物業(yè)服務(wù)公司216。規(guī) 劃與 設(shè)計 體 現(xiàn) 企 業(yè) 特色216。利用既有 優(yōu)勢資 源9 類 似航空 產(chǎn)業(yè)園的園區(qū) 德國大眾汽 車 城216。挖掘品牌內(nèi)涵，嫁接 資 源8 法國航空航天谷 216。開 發(fā) 與招商模式7 美國西雅 圖 “ 波音城 ” 216。有效的 產(chǎn)業(yè)規(guī) 劃216。擁 有全球客 戶資 源216。區(qū)域開 發(fā) 模式5 普洛斯216。因地制宜利用當?shù)?優(yōu)勢3 深圳天安數(shù) 碼 城有限公司 216?！?聚合 U” 模式216。一體化服 務(wù) 平臺216。第一部分更多的是理論及經(jīng)驗探討；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享項目組研究的全新案例，以期對以后操作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全新的案例支撐。共同提升 “ 城區(qū) ” 價值u產(chǎn)業(yè)利稅： 取決于本項目政企合作利益分配關(guān)系，恐難以作為核心盈利點世聯(lián)以及案例經(jīng)驗初判： 盈利點設(shè)計與階段性財務(wù)目標和開發(fā)目的相關(guān)，一般開發(fā)初期資金壓力較大，需要一定的現(xiàn)金快速回現(xiàn)支撐；開發(fā)中后期主要目標往往是回現(xiàn)，以支持滾動開發(fā)；后期往往持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為核心盈利點。一二級聯(lián)動策略216。從為工業(yè)地產(chǎn)配套過渡到城市配套216。區(qū)域增值（土地增值）216。功能保障216。工業(yè)地產(chǎn)配套216。抗風險能力及風險意愿216。開發(fā)工期要求216。利益主體訴求216。截止到 08年，園區(qū) 7座鄰里中心，總建面超過 12萬平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。區(qū)域：城市配套延伸區(qū)項目特點：普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套項目：東方春曉、湖濱公寓、天翔花園等，區(qū)域：圍繞金雞湖發(fā)展項目特點：產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升項目：星湖國際、半島華庭等，區(qū)域：金雞湖延伸發(fā)展項目特點：隨著知名開發(fā)商的進駐，產(chǎn)品多元化，復合化項目：國際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩國際等，區(qū)域：沿 cbd向東發(fā)展項目特點：高端化、科技化產(chǎn)業(yè)人口開始進駐；購房客戶主要是當?shù)鼐用瘛⒉糠之a(chǎn)業(yè)工人、城市被動外溢人口產(chǎn)業(yè)人口大量進駐；購房客戶市中心占到半數(shù)左右、出現(xiàn)上海為代表的長三角的資產(chǎn)客戶 ,其余產(chǎn)業(yè)客戶長三角的資產(chǎn)客戶比重進一步加大配套借鑒新加坡經(jīng)驗的第一個鄰里中心新城大廈， 97年興建， 98年建成。3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，是一種區(qū)域開發(fā)模式傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問題n投資大n回報周期長n操作難度大n 典型的項目開發(fā)模式，難以形成綜合開發(fā)效益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 是一種將產(chǎn)業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的區(qū)域開發(fā)模式n從單一的工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)向區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)型的開發(fā)模式 n從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型的模式n本質(zhì)是對土地資源的利用方式，區(qū)域內(nèi)土地資源因區(qū)域性開發(fā)導致的超額升值越來越多的開發(fā)商投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目：聯(lián)東 U谷、裕廊集團、南京新城 …4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程 征地拆遷安置土地一級開發(fā)土地出讓或二級開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷區(qū)域運營產(chǎn)業(yè)集聚 地產(chǎn)開發(fā) 人口集聚 商務(wù)發(fā)展區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)邏輯更具吸引力的發(fā)展組織方式良好的投資預期引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資者收益新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價買單5案例：北京聯(lián)東集團 —— 欲打造成為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊選址 – 依托城市原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，多建設(shè)在原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，充分利用產(chǎn)業(yè)集聚帶來的各種優(yōu)勢產(chǎn)品 – 多功能通用廠房、商務(wù)花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生產(chǎn)、商務(wù)配套設(shè)施招商 – 依托園區(qū)周邊原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)環(huán)境吸引企業(yè)入駐?主營業(yè)務(wù)： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營，是中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商?開發(fā)形式： 集生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、綜合服務(wù)為一體的城市產(chǎn)業(yè)綜合體?經(jīng)營策略： 繞著 “產(chǎn)業(yè)微笑曲線 ”構(gòu)建價值鏈一體化平臺，通過二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動形成業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合，從而迸發(fā)出規(guī)模和集聚效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)和區(qū)域價值6產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點u 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟活動（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達到對土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式探討中航工業(yè)沈陽航空產(chǎn)業(yè)園項目研究沉淀2023年 8月2研究內(nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究注：上述兩部分并非邏輯化和結(jié)構(gòu)化的關(guān)系。第一部分更多的是理論及經(jīng)驗探討；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享項目組研究的全新案例，以期對以后操作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供全新的案例支撐。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點市場風險協(xié)議風險政策風險主導方利益相關(guān)方及其影響戰(zhàn)略定位產(chǎn)業(yè)定位用地配比功能分區(qū)產(chǎn)業(yè)招商一二級開發(fā)參與程度參與方式參與時機開發(fā)次序關(guān)鍵節(jié)點借鑒先進產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式，結(jié)合世聯(lián)經(jīng)驗，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點主要包括：7【 主題設(shè)計 】 不同的主題設(shè)計其實質(zhì)對區(qū)域價值的提升有不同價值溢價，同時其中的核心項目設(shè)置也有顯著差異主題設(shè)計原則：l導向性強l緊扣發(fā)展趨勢l突出自身特色l資源有效嫁接航空產(chǎn)業(yè)園主題設(shè)計探討：民用航空產(chǎn)業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)新城航空產(chǎn)業(yè)研發(fā)社區(qū)航空旅游小鎮(zhèn)其他主題 …l突出民用航空l產(chǎn)業(yè)帶動的 “新城 ”，具有城市意向l社區(qū)意向，突出航空產(chǎn)業(yè)的研發(fā)功能l利用航空及其他資源，強調(diào)旅游意向l利用何種資源，發(fā)展成為何種園區(qū)？8產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)律 起步期 快速發(fā)展期 成熟期房地產(chǎn)完善的生活商業(yè)等配套設(shè)施土地供應(yīng)量日漸有限具備一定生活服務(wù)商業(yè)公建配套產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展大量企業(yè)入駐帶來大量產(chǎn)業(yè)人口引致園區(qū)的置業(yè)需求工業(yè)區(qū) +居住區(qū)為數(shù)不多的企業(yè)入園工業(yè)區(qū)集工業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)態(tài)為一體的綜合功能的新城區(qū)大量土地供應(yīng)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展階段生活商業(yè)設(shè)施建設(shè)與地產(chǎn)業(yè)建設(shè)相呼應(yīng)，進一步變得完善產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)園起步，最終演變?yōu)楣δ軓秃系漠a(chǎn)業(yè)新城9而產(chǎn)業(yè)新城在不同發(fā)展階段可能有不同的定義和詮釋，其發(fā)展驅(qū)動力也不盡相同；對較大的園區(qū)來說，可能需要復合驅(qū)動力案例：東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園u 前期 —— 高科技產(chǎn)業(yè)園u 發(fā)展期 —— 生態(tài)新城u 目前 —— 科技園 +高端房地產(chǎn)板塊XX項目需要怎樣的定位？以及怎樣的驅(qū)動力？產(chǎn)業(yè)概念 產(chǎn)業(yè)特色 產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)公園 …強化產(chǎn)業(yè)特色 產(chǎn)業(yè)和配套發(fā)展成熟并升級 植入其他資源 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動 配套驅(qū)動 旅游驅(qū)動、教育驅(qū)動、 復合驅(qū)動 …10案例：蘇州工業(yè)園是 “ 產(chǎn)業(yè)新城 ” 發(fā)展的典型代表人口產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)00年 02年 03年 04年01年 06年 08年09年07年05年99年98年97年自 98年到 01年為蘇州園區(qū)的基礎(chǔ)奠定期，成立領(lǐng)導機構(gòu)，成立開發(fā)公司，招商的準備以及制定園區(qū)的規(guī)章制度和管理辦法金雞湖東地區(qū)開始全面的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)基本成形園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)：即加快建設(shè)四個示范區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實現(xiàn)優(yōu)二進三；工作重點：制造業(yè)升級、科技跨越、服務(wù)業(yè)倍增、生態(tài)優(yōu)化項目：師惠樂章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場等。 2023年，貴都大廈鄰里中心建成《 蘇州總體規(guī)劃 20232023》 提出市域 cbd在園區(qū)的概念。歐尚、沃爾瑪家樂福等商場進駐； 左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)Cbd商業(yè)辦公功能的完善， 李公堤 商業(yè)街，圓通時代廣場、東方之門的修建等基本配套 +住宅 商業(yè)中心 +住宅 商務(wù)辦公 +住宅11【規(guī)劃設(shè)計】1234經(jīng)營性用地與產(chǎn)業(yè)用地用地的配比關(guān)系經(jīng)營性用地的合理開發(fā)方向經(jīng)營性用地的業(yè)態(tài)特征（哪些是基礎(chǔ)配套功能、哪些是增值功能）航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最優(yōu)的規(guī)劃布局有哪些經(jīng)驗可以借鑒 規(guī)劃設(shè)計或建議需要探討的主要問題12【一、二級聯(lián)動】一二級聯(lián)動需要解決什么問題？土地指標的分配問題功能之間合理進程搭配問題一、二級聯(lián)動的結(jié)合點問題二級開發(fā)的切入環(huán)節(jié)和切入方式n影響因素：216。企業(yè)開發(fā)實力216。盈利要求216?！?3二級開發(fā)設(shè)施：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)模式探討階段發(fā)展策略探討增值措施?設(shè)施增值、主題增值、配套服務(wù)增值、活動策劃增值？植入中航特色與文化，打造諸如主題公園、工業(yè)旅游、航空會展類的增值設(shè)施？?專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?主體企業(yè)引導開發(fā)?綜合開發(fā)?前期基礎(chǔ)設(shè)施完善？?中期配套完善?后期采取增值措施，并消除可能的擠出效應(yīng)14二級開發(fā)設(shè)施：配套地產(chǎn)開發(fā)兩大配套體系：216。城市配套目標：216。功能增值216。經(jīng)濟實現(xiàn)（從