【正文】 資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，政府對(duì)東南高新區(qū)鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。2　 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積: 60000平方米項(xiàng)目總投資: 80801萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:58%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。3　 項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)低密度居住區(qū)高檔次，需求量很大資金實(shí)力雄厚發(fā)展前景良好4　 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2． 問(wèn)題及建議本項(xiàng)目主要存在的問(wèn)題主要是在開(kāi)發(fā)期間有可能對(duì)環(huán)境的污染，應(yīng)盡量邊開(kāi)發(fā)邊防范，避免嚴(yán)重的污染。用分期開(kāi)發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，也應(yīng)更多的考慮客戶心理。從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提出了兩個(gè)方案。方案1為大面積開(kāi)發(fā)，方案2為小面積開(kāi)發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期都為3年。大面積開(kāi)發(fā)的貸款多于小面積開(kāi)發(fā)。根據(jù)該地對(duì)住宅需求的預(yù)測(cè)，,。 在這種情況下用決策樹(shù)分析計(jì)算知：大面積開(kāi)發(fā)期望值：NPV（1）=小面積開(kāi)發(fā)期望值：NPV（2）=由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開(kāi)發(fā)方案為收益最大方案。3． 總結(jié)從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于集團(tuán)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，有力的推動(dòng)了錦州的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的居住地?？v觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。4． 建議1　 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。2　 實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。3　 公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。4　 要做精品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。5　 項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。6　 注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。9. 結(jié)束語(yǔ)進(jìn)入21世界以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，人民生活水平大大提高，對(duì)物質(zhì)和精神的需要日益增長(zhǎng)。隨著時(shí)代的發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)合理的要求也，在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，我們要把我好顧客的需求，認(rèn)真了解國(guó)家的宏觀環(huán)境，有必要在設(shè)計(jì)中求創(chuàng)新，在營(yíng)銷手段中采用科學(xué)合理的方法，一切從客戶的角度出發(fā)，把握顧客心理，使我們的產(chǎn)品符合時(shí)代的要求，符合人們的需要。 參考文獻(xiàn)[1]張馳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[D]，東南大學(xué)，2004 [2]王新芳，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制研究[D]，西安科技大學(xué)，2008 [3]趙文軍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的法律問(wèn)題研究[D]，黑龍江大學(xué)，2004 [4]宋戈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[D]，東北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2001 [5]趙長(zhǎng)征，房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)研究[D]，東南大學(xué), 2004 [6]黃霆，基于實(shí)物期權(quán)模型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策研究[D]，清華大學(xué)，2004 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總結(jié)充實(shí)的時(shí)間總是過(guò)得太快，轉(zhuǎn)眼之間，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程設(shè)計(jì)新錦州家園的營(yíng)銷策劃報(bào)告已經(jīng)告一段落了，通過(guò)為期一周的課設(shè)，我有了很多的收獲和體會(huì)。首先，通過(guò)一個(gè)周的實(shí)習(xí)，通過(guò)實(shí)踐，使我學(xué)到了很多實(shí)踐知識(shí)。所謂實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)做房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告的過(guò)程，我學(xué)到了很多很適用的具體的房地產(chǎn)營(yíng)銷知識(shí)，這些知識(shí)往往是我在學(xué)校很少接觸，很少注意的，但又是十分重要基礎(chǔ)的知識(shí)。通過(guò)新錦州家園的房地產(chǎn)營(yíng)銷調(diào)查，第一步我們查閱相關(guān)資料，了解國(guó)家宏觀環(huán)境和錦州市的區(qū)域環(huán)境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。錦州正站在一個(gè)新的歷史起點(diǎn)，全面加快遼寧沿海第二大城市建設(shè)步伐，錦州的城市經(jīng)濟(jì)正進(jìn)入高速發(fā)展期，而其房地產(chǎn)行業(yè)也表現(xiàn)出了十足的后勁力量。在做營(yíng)銷策劃報(bào)告的過(guò)程中，我們進(jìn)行了項(xiàng)目分析，詳細(xì)的了解了項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)和規(guī)模等相關(guān)信息。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了SWOT分析，認(rèn)真分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析結(jié)合宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，主要包括市場(chǎng)定位、客戶定位、形象定位、價(jià)格定位。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體分析之后，又針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)結(jié)合4P既產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷的相關(guān)理論進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷策略的編制，除4P策略以為，還進(jìn)行了價(jià)格策略等策略分析。為了是消費(fèi)者更詳細(xì)的了解項(xiàng)目，我們進(jìn)行了具有項(xiàng)目特色的廣告宣傳，打出有特色的廣告標(biāo)語(yǔ)，推出有趣的廣告主題。最后我們還詳細(xì)的進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益等分析，利用決策樹(shù)等相關(guān)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目NPV值計(jì)算分析，采取對(duì)項(xiàng)目收益最大的方案，并對(duì)營(yíng)銷過(guò)程中的相關(guān)問(wèn)題提出建議。通過(guò)新錦州家園的營(yíng)銷策劃報(bào)告的制作，我學(xué)到了很多，從中獲得了很多體會(huì)和感悟。雖然已經(jīng)大四了，在大學(xué)的幾年里有過(guò)許多課設(shè)和實(shí)習(xí)，但是我還是感覺(jué)到自己的實(shí)踐能力還有很大的不足，通過(guò)這次營(yíng)銷策劃報(bào)告，將我的理論知識(shí)進(jìn)一步與實(shí)踐結(jié)合了起來(lái)，為即將到來(lái)的社會(huì)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)實(shí)踐我也認(rèn)識(shí)到了自己還有很多的不足，在營(yíng)銷策劃報(bào)告制作的過(guò)程中考慮因素不太全面，在決策過(guò)程中表現(xiàn)出性格比較沖動(dòng)，同時(shí)理論知識(shí)也不夠充分，理論結(jié)合實(shí)踐能力也較差等。希望在以后的學(xué)習(xí)生活中，能夠改正自己的不足，進(jìn)一步完善自己的知識(shí)體系。簽字： 年 月 日 29