【正文】 延安路高架；北接滬寧高速公路， 規(guī)劃中的虹橋綜合交通樞紐就位于區(qū)域內(nèi)， 生活配套： 成熟國際板塊，國際氛圍濃郁 周邊還匯集了上海美國學校、新加坡國際學校、英國學校、德法學校、韓國學校，豐富的教育資源，除了日常生活配套設(shè)施，還有包括上海銀濤高爾夫俱樂部、上海大都會高爾夫俱樂部等國際化運動場所 區(qū)位： 城市邊緣區(qū)的中高檔涉外別墅區(qū) 華漕板塊處于滬青平公路的最西端， 2022年開始開發(fā)，主要集中在諸翟一帶，由于西郊莊園、萬科 蘭喬圣菲這些項目的成功開發(fā)，大大提升了整個板塊層次。同時上海網(wǎng)球俱樂部、高爾夫俱樂部吸引了大量外籍人士，中高檔涉外別墅 城市化別墅成功的保障要素 萬科紅郡 — 背景環(huán)境 項目位置： 閔行華漕鎮(zhèn)金豐國際社區(qū)北青公路紀翟路口 開盤時間： 2022831（一期）、 202255（二期） 總建筑面積： 5萬平方米 開發(fā)商： 上海萬科蘭喬置業(yè)有限公司 容積率： 綠化率： 40% 萬科紅郡 — 基本信息 入住時間： 202212（一期）、 20223（二期） 規(guī)劃： 233套聯(lián)排和疊拼別墅 戶型： 聯(lián)排 181243平方米、疊加 176196平方米 價格： 18580元 /平方米（成交均價）；一期報價 17000元 /平方米、二期 23000元 /平方米。 銷售情況： 全部售磬、目前在售部分地下車庫 諸翟公園 項目分兩期開發(fā)，總建面 5萬方， 233套聯(lián)排和疊拼別墅。 第 1批 第 2批 示范單位及交房標準 二期 一期 萬科紅郡 — 規(guī)劃 020224000600080001000012022140000608 0609 0610 0611 0612 071 072 073 074 075 076 077 0781400016000180002022022022供應 成交 均價開盤當月成交量就已經(jīng)達到了 96%，后續(xù)供應量一經(jīng)推出就銷售大半； 06年10月開盤價格在 15700元 /平方米左右， 07年 8月售磬時均價達到 21800元 /平方米左右，上漲幅度達到 39%，在同一時間段內(nèi)推出的別墅中，無論從價格漲幅還是成交量來說成績都是驕人的 萬科紅郡 — 銷售情況 ? 規(guī)劃 利好 虹橋綜合交通樞紐 2022年建成后，華漕將成為整個長三角地區(qū)的交通中心 ?產(chǎn)品魅力 在同區(qū)位已經(jīng)成功操作多個別墅項目，市場吸引力和共鳴感強 ?教育資源豐富，國際化居住氛圍 上海美國學校、英國學校、新加坡學校，華漕鎮(zhèn)最豐厚的外籍教育資源，使之成為上海最有價值的國際家庭居住地 ? 集中體驗 萬科城市別墅生活展，有效展示宣傳 ?品牌成功推廣 萬科紅郡 — 小結(jié) 情景洋房 萬科生活 白馬花園 閔行 上海市區(qū) 莘閔板塊 區(qū)域部分與閔行部分地區(qū)融和，板塊呈現(xiàn)泛城市別墅特征 隨著地區(qū)不斷的發(fā)展和歷史的沉淀，板塊擴張將必然成為趨勢，就目前而言，莘閔板塊東、北部邊緣已與九亭、泗涇以及閔行的西部部分融合，泛城市的發(fā)展特性已十分明顯。 萬科白馬花園 — 背景環(huán)境 滬上發(fā)展最早、規(guī)模最大、市場認知度最高的別墅聚集板塊 ?莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有 別墅 10000多棟，開發(fā)面積達 8000多畝 ，是全亞洲最大的別墅區(qū)之一。 ?經(jīng)過近 10年的發(fā)展 ，以及城市化的發(fā)展，莘閔別墅區(qū)成為中產(chǎn)階級聚居的第一居所。 ?統(tǒng)一的低密度建筑，開闊的自然空間，幽雅的居住氛圍 …… 完全的別墅之境已然成熟。 萬科白馬花園 — 背景環(huán)境 項目位置： 明中路 1010弄（明興路口） 開盤時間： 20221030（二期） 總建筑面積： 38萬平方米 開發(fā)商： 上海萬科蘭喬置業(yè)有限公司 容積率： 綠化率： 47% 入住時間： 08年底（二期） 產(chǎn)品類型： 四至五層公寓、情景洋房、聯(lián)體別墅 戶型： 二房 102 ㎡ 、三房 114146 ㎡ 、別墅 160233 ㎡ 、花園洋房 89217 ㎡ 價格： 7980元 / ㎡ （公寓均價）、 12950元 / ㎡ （聯(lián)排均價）。 銷售情況： 一期已入住，目前在售的為二期 萬科白馬花園 — 基本信息 下沉庭院組團 社區(qū)商業(yè)中心 幼兒園 一兆韋德運動會所 生態(tài)人居 保溫材料、中空玻璃、 防潮工藝 萬科白馬花園 萬科白馬花園 — 洋房房型 3室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 97平方米 花園洋房，層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每層戶型面積不同，有 8597平方米的 3房、 6874平方米的 2房，滿足不同家庭的需求。該房源利用退臺空間規(guī)劃露臺，戶戶擁有情景花園或景觀露臺。 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 76平方米 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 66平方米 情景洋房 202206（開盤） 均價 2022 2022 時間軸 12626(裝修 ) 聯(lián)排別墅 4500(裝修 ) 5852(裝修 ) 9826 (裝修 ) 2022 4650（裝修） 15550（裝修） 2022 11013 (裝修 ) 萬科白馬花園 — 銷售情況 [行銷賣點 ] ?萬科新市鎮(zhèn)品牌 ?情景花園洋房專利產(chǎn)品 ?社區(qū)班車直達莘莊地鐵北廣場 ?大型休閑會所：露天泳池、童趣廣場、網(wǎng)球場、兒童泳池、會所休閑平臺 ?每戶均有情景花園或景觀露臺 ?環(huán)保材料：保溫材料、中空玻璃、防潮工藝 ?社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)中心、幼兒園、運動會所 萬科白馬花園 — 總結(jié) PART 3 ：項目定位 ? 案例借鑒 ? 市場定位 策略思考 時間正在改變著一切，上海城市的發(fā)展顛覆了傳統(tǒng)的城市別墅區(qū)域，人們或許在問自己，下一個城市別墅居住區(qū)在哪里？同心圓的城市交織著放射型的道路，由此產(chǎn)生了一個個的聚集區(qū)，新涌現(xiàn)的磁懸浮、地鐵軌道、外環(huán)線重新定位著區(qū)域特性，新的城市別墅居住圈已經(jīng)隱然閃現(xiàn)，中海有能力成為下一個城市別墅區(qū)域的開創(chuàng)者。 市場定位 康橋 新一代 城市別墅 定位依據(jù) ? 康橋： 康橋?qū)儆谄謻|與機場的結(jié)合部；周邊外資企業(yè)較多；國際化配套：國際學校和國際化醫(yī)院；客戶認知度較高：上海人心中為經(jīng)濟別墅的發(fā)祥地。客戶品質(zhì)優(yōu)于三林，另外康橋未來中海、和黃進入拉動板塊升級。 ? 新一代城市別墅 ：市場面臨轉(zhuǎn)型拐點、在價格剛性下的條件下，從 07年的關(guān)注溢價， 08年回歸性價比、提升客戶滿意度成為市場主流。康橋板塊也面臨產(chǎn)品的二次升級，具有工匠精深的中海有能力做康橋經(jīng)濟別墅的升級者，康橋二級升級的開創(chuàng)者。 差異化城市別墅 拼合大戶型公寓 項目定位 高端社區(qū) 高端產(chǎn)品線 康橋目前的別墅客戶，以產(chǎn)品力取勝 中端產(chǎn)品線 區(qū)域和浦東的中產(chǎn)階級，與三林客戶類似 小戶型公寓 經(jīng)濟產(chǎn)品線 區(qū)域的青年白領(lǐng)為主，浦東為輔 客戶定位 ? 高端社區(qū)項目定位，多客層產(chǎn)品定位