【正文】 發(fā)展方向，向東向南 板塊歸屬 三林 康橋 與市中心的距離更近。三林板塊目前的問題是同質(zhì)化層面的差異競爭。 類別墅客戶： ? 除了康橋老鎮(zhèn)樓盤的 130萬方的后續(xù)供給，本項(xiàng)目周邊 45萬方，周浦南面和黃在內(nèi)的 80萬方的潛在供給（和黃規(guī)劃開發(fā)疊加別墅、公寓混合型高尚社區(qū)），板塊升級為大勢所趨，未來板塊內(nèi)部形成三足鼎立的競爭格局。 ? 隨著產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的發(fā)展，配套設(shè)施也逐漸跟隨著人口導(dǎo)入的增長速度，板塊內(nèi)生活配套設(shè)施進(jìn)一步完善，從大賣場到文化中心，為板塊內(nèi)居民提供多元化的配套服務(wù) ? 緊跟著生活配套和教育配套的步伐，醫(yī)療配套也向高層次、國際化發(fā)展，整體板塊的國際化特征開始顯現(xiàn)雛形 20222022 配套發(fā)展歷程 康橋板塊在售項(xiàng)目分析 樓盤名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型及面積段 均價(jià) （元 /m2） 客戶層面 中邦城市 總體量 40萬方，剩余體量 17萬 高層、小高層 99106兩房 114139三房 9500 南匯以及浦東的區(qū)域客為主，并逐步有被其配套及價(jià)格所吸引的市區(qū)的拆遷戶以及新上海人 綠地東上海 總體量 61萬方，剩余體量 方 小高層、高層 92113兩房 124140三房 11000 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區(qū)的購房者。 ?總投資 100億，吸引與中國電信產(chǎn)品鏈相關(guān)的 IT企業(yè)落戶，形成強(qiáng)勁的園區(qū)經(jīng)濟(jì)。（ 行政上歸屬康橋，由于康橋產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于周浦，客戶也存在較大的差異，只獨(dú)立考慮康橋板塊） 近幾年最熱板塊之一，自申博成功以來，興建了為數(shù)不少的商業(yè)、醫(yī)療、教育基礎(chǔ)生活設(shè)施，從動(dòng)遷房基地到浦東改善型購房和新上海人置業(yè)的首選地，三林板塊已悄然完成其從滿足型到改善型板塊躍升的過程，目前板塊居住氛圍已經(jīng)成熟，樓盤均價(jià)在 1300018000元 /平方米左右 （地理位置上更靠近三林板塊 ） 由世博概念、軌道 7號線以及知名開發(fā)商進(jìn)駐帶動(dòng)樓市發(fā)展，定位于未來大型居住板塊，目前區(qū)域內(nèi)新建的都是超級大盤，如大華錦繡花城、地杰國際城等，客戶以自住客為主樓盤均價(jià)在 1500018000元 /平方米左右 （ 與北蔡距離較遠(yuǎn)，板塊特征差異化，不作考慮） 板塊屬性界定 —— 板塊介紹 ? 康 橋 板 塊 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 事件 中邦、綠地等本土品牌開發(fā)商大舉進(jìn)駐 0506年 康橋半島、綠寶園等一批高檔及中檔別墅進(jìn)入 2022年 美林小城、綠洲康城、南都韻園、中科大學(xué)村等公寓及別墅項(xiàng)目入市 03年左右 板塊產(chǎn)品開始有所提升，客戶向浦東擴(kuò)展 為康橋板塊別墅發(fā)展打下了基礎(chǔ) 項(xiàng)目集中上市期 ?作為南匯區(qū)的門戶，周康板塊憑借與浦東接壤的地理優(yōu)勢以及康橋半島集團(tuán)較早介入，目前已發(fā)展成為南匯最成熟的別墅區(qū)，并吸引眾多國際知名企業(yè)入駐，為板塊騰飛提供經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)綠寶園是該板塊最早的高檔涉外別墅小區(qū)，為來自工業(yè)園區(qū)的拜爾、通用汽車、通用電氣、 西門子等等跨國企業(yè)的海外人士提供服務(wù)的別墅項(xiàng)目；該項(xiàng)目前期都是只租不售的形式，到后期開始有部分銷售 ?隨著上海整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展，康橋板塊也進(jìn)入了快速發(fā)展期，大量的公寓及別墅項(xiàng)目上市，大部分項(xiàng)目還是以本地開發(fā)商開發(fā)為主，客戶以南匯地區(qū)以及浦東附近的本地客為主； ? 品牌開發(fā)商開始進(jìn)入市場，項(xiàng)目無論從體量還是整體品質(zhì)上都有所提升，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品中的 “ 領(lǐng)軍 ” 項(xiàng)目，客戶也逐漸向市區(qū)客戶延伸。 ? 價(jià)格： 西高東低（發(fā)展次序原因），南高北低（定位和規(guī)劃原因） ? 容積率 ： 新浦江城（新市鎮(zhèn)） 華漕 、莘閔 、 康橋 （后三個(gè)屬于新老結(jié)合自發(fā)形成的板塊）同屬于較低容積率的混合產(chǎn)品板塊。 三級市場分析 未來市場的主力 外環(huán)供給持續(xù)放大，競爭激烈 0 4 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)均價(jià)走勢圖04000800012022160002022004年 05年 0 6 年 07年內(nèi)環(huán) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 郊環(huán)外元 /平方米 0 4 0 7 年1 0 月上海四區(qū)五環(huán)房地產(chǎn)成交量概況04008001200160004年 05年 0 6 年 07年內(nèi)環(huán) 內(nèi)中環(huán) 中外環(huán) 外環(huán)外 郊環(huán)外萬平方米 成交量上： 從 0407年各環(huán)成交的狀況可以看出，外環(huán)所占市場份額逐漸攀升， 07年達(dá)到了 1600萬方， 08年更有擴(kuò)大的趨勢。其中，性價(jià)比高的豪宅和別墅等，將愈發(fā)受到青睞。 二級市場分析 市場趨于理性 整個(gè) 2022年，基本可以以 9月份為界限，劃分成大熱和觀望兩個(gè)階段， 10月后成交量不斷走“ 下坡路 ” ，市場仍會(huì)處于消化期，上下家博弈現(xiàn)象加劇，成交情況不會(huì)有明顯改善。 宏觀環(huán)境背景分析 0405年土地供應(yīng)緊縮是今年市場供不應(yīng)求的一大原因，為了從根本尚緩解供求失衡狀況， 預(yù)計(jì) 2022年將在 07年的基礎(chǔ)上土地供應(yīng)量將繼續(xù)放大。 ? 基本面良好 ? 市場面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn) 在宏觀調(diào)控的影響下， 市場面臨轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)、回歸價(jià)值基本面為大勢所趨 。 外資 ：人民幣繼續(xù)升值，外資將 “ 千方百計(jì) ” 繞過壁壘進(jìn)入上海市場。 環(huán)境條件 水系資源，利于項(xiàng)目整體品質(zhì)的拔升 地塊分析 —— 地塊初步研判 項(xiàng)目地塊 SWOT綜合分析 優(yōu)勢： 項(xiàng)目周邊有康橋工業(yè)區(qū)、電信園、為客戶導(dǎo)入提供資源 周邊名校林立，具有國際化氛圍 臨近主干道楊高南路和外環(huán)線 容積率低，容易提升產(chǎn)品檔次 開發(fā)企業(yè)的品牌優(yōu)勢 劣勢： 地理位置邊緣化，影響客群導(dǎo)入； 項(xiàng)目周邊配套尚不健全 上南路外環(huán)線至楊高南路段只有兩車道、路況較差，且車流量比較大，易造成堵塞 機(jī)會(huì) ： 周康板塊日益成熟，客戶板塊認(rèn)知度高。 公交系統(tǒng)較弱。 人口紅利： 人口出生高峰期所形成的需求高成長期。上海的中心都會(huì)城市聚集功能升級。 在價(jià)格剛性下的條件下，從 07年的關(guān)注溢價(jià)， 08年回歸性價(jià)比、提升客戶滿意度成為市場主流。 2 0 0 3 2 0 0 7 土地出讓情況1640501706 72914461845512699356025050075010001250150017502022年 2022年 2022年 2022年 2022年萬 平方米075150225300375幅出讓量 ( 萬㎡ ) 地塊幅數(shù) ( 幅 )5年住宅建設(shè)用地可建建筑面積各環(huán)區(qū)分布內(nèi)環(huán)以內(nèi) 1%中內(nèi)環(huán)間 5%中外環(huán)間 9%外環(huán)以外 85%08年供應(yīng)量將繼續(xù)放大，結(jié)構(gòu)仍舊不平衡 一級市場分析 2 0 0 4 2 0 0 7 年 10 月上海房地產(chǎn)市場概況020224000700075008000850090009500供應(yīng) 成交 均價(jià)供應(yīng) 2 5 3 2 . 9 5 0 6 2 9 6 5 . 0 8 8 4 2 4 7 7 . 8 0 3 2 5 7 3 . 6 6 1 4成交 2 8 0 1 . 9 4 8 2 2 1 8 0 . 8 4 3 4 2 5 9 3 . 6 3 7 9 3 2 1 1 . 2 6 0 2