【正文】 多層、小高層、高層、花園洋房、別墅混合社區(qū) 小高層、高層花園洋房、有大規(guī)?；旌仙鐓^(qū) 康橋板塊 軌道交通 11號(hào)線 以南匯與浦東改善客戶為主，逐步有市區(qū)客戶 三林板塊 軌道交通 11號(hào)線 本地客戶與市區(qū)客戶兼有，隨著配套和交通的提升市區(qū)中高層次客戶增多 三林板塊 —— 板塊特征描述 ?三林板塊目前已成為整個(gè)上海競爭最為激烈、競爭規(guī)格最高的板塊，太多實(shí)力開發(fā)商的貼身肉搏令市場(chǎng)風(fēng)云激蕩。 ? 目前客戶群主要分為三類，一類是市政動(dòng)遷，仍然選擇搬回原區(qū)域的居民；一類是看好三林板塊前景的新上海人；還有一類是為了改善居住條件的市民。 由原來的首次置業(yè)的單一公寓向適合一、二次置業(yè)的多元化產(chǎn)品發(fā)展 原來為一二次置業(yè)的混合產(chǎn)品，面臨產(chǎn)品的升級(jí)，容積率優(yōu)勢(shì)明顯 公寓的認(rèn)知度較高 上海人心中經(jīng)濟(jì)別墅的發(fā)祥地 —— 項(xiàng)目行政上屬于康橋，如歸屬三林，則為位置最差的項(xiàng)目；歸屬康橋，依托其高檔次的配套，更有利于提升項(xiàng)目的檔次。 競爭界定 1 3 2 7 6 4 5 11號(hào)線 6號(hào)線 中邦城市 綠地東上海 綠洲康城 萬科金色雅筑 金誼河畔 尚東國際 萬科新里程 金地灣流域 1 2 3 6 7 5 4 競爭項(xiàng)目分布 8 8 2022/7/12 康橋板塊 —— 中邦城市 項(xiàng)目位置： 南匯區(qū)秀沿路 867號(hào) 開盤時(shí)間： 20220520 總建筑面積： 40萬平方米 開發(fā)商： 中邦置業(yè)集團(tuán)有限公司 容積率： 入住時(shí)間： 20229 規(guī)劃： 10幢小高層和高層（二期） 戶型： 一房 67 ㎡ 占 %、兩房 99106 ㎡ 占 %、三房 114139 ㎡ 占 % 價(jià)格： 9500元 /平方米起 銷售情況： 目前一期已經(jīng)售完、在售二期銷售率一房 87%、二房 74%、三房 61% 客戶： 南匯以及浦東的區(qū)域客為主，并逐步有被其配套及價(jià)格所吸引的市區(qū)的拆遷戶以及新上海人 總建筑面積 40萬平方米，一期總建筑面積 13萬平方米，目前已經(jīng)入住。 客戶： 由原來周邊客戶為主，逐漸開始吸引浦西市區(qū) 的購房者。全部為一梯兩戶設(shè)計(jì)的帶電梯公寓房，在售為二期。一期 %、三房 %、四房 %、復(fù)式 % 客戶： 三林、張江、等區(qū)域客和交通引導(dǎo)的市區(qū)客為主、以自住需求居多 一期 在建二期 家樂福 學(xué)校 總建筑面積 33萬平方米，分兩期開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為 1600戶，一期住宅建筑面積 17萬平方米，一期目前已剩余無幾，二期在建造中，預(yù)計(jì)今年 6月份開盤。 ?康橋?qū)儆谄謻|與機(jī)場(chǎng)的結(jié)合部；周邊外資企業(yè)較多；國際化配套：國際學(xué)校和國際化醫(yī)院；客戶認(rèn)知度較高：上海人心中為經(jīng)濟(jì)別墅的發(fā)祥地。蘭喬圣菲這些項(xiàng)目的成功開發(fā)，大大提升了整個(gè)板塊層次。 萬科白馬花園 — 背景環(huán)境 滬上發(fā)展最早、規(guī)模最大、市場(chǎng)認(rèn)知度最高的別墅聚集板塊 ?莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有 別墅 10000多棟，開發(fā)面積達(dá) 8000多畝 ，是全亞洲最大的別墅區(qū)之一。 銷售情況： 一期已入住，目前在售的為二期 萬科白馬花園 — 基本信息 下沉庭院組團(tuán) 社區(qū)商業(yè)中心 幼兒園 一兆韋德運(yùn)動(dòng)會(huì)所 生態(tài)人居 保溫材料、中空玻璃、 防潮工藝 萬科白馬花園 萬科白馬花園 — 洋房房型 3室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 97平方米 花園洋房，層層退臺(tái)的臺(tái)階狀結(jié)構(gòu)，使每層戶型面積不同，有 8597平方米的 3房、 6874平方米的 2房，滿足不同家庭的需求。新一代 康橋板塊也面臨產(chǎn)品的二次升級(jí)，具有工匠精深的中海有能力做康橋經(jīng)濟(jì)別墅的升級(jí)者，康橋二級(jí)升級(jí)的開創(chuàng)者?？蛻羝焚|(zhì)優(yōu)于三林，另外康橋未來中海、和黃進(jìn)入拉動(dòng)板塊升級(jí)。 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 76平方米 2室 2廳 1衛(wèi) 建筑面積 66平方米 情景洋房 202206（開盤） 均價(jià) 2022 2022 時(shí)間軸 12626(裝修 ) 聯(lián)排別墅 4500(裝修 ) 5852(裝修 ) 9826 (裝修 ) 2022 4650（裝修） 15550（裝修） 2022 11013 (裝修 ) 萬科白馬花園 — 銷售情況 [行銷賣點(diǎn) ] ?萬科新市鎮(zhèn)品牌 ?情景花園洋房專利產(chǎn)品 ?社區(qū)班車直達(dá)莘莊地鐵北廣場(chǎng) ?大型休閑會(huì)所：露天泳池、童趣廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童泳池、會(huì)所休閑平臺(tái) ?每戶均有情景花園或景觀露臺(tái) ?環(huán)保材料：保溫材料、中空玻璃、防潮工藝 ?社區(qū)配套：社區(qū)商業(yè)中心、幼兒園、運(yùn)動(dòng)會(huì)所 萬科白馬花園 — 總結(jié) PART 3 ：項(xiàng)目定位 ? 案例借鑒 ? 市場(chǎng)定位 策略思考 時(shí)間正在改變著一切，上海城市的發(fā)展顛覆了傳統(tǒng)的城市別墅區(qū)域，人們或許在問自己，下一個(gè)城市別墅居住區(qū)在哪里？同心圓的城市交織著放射型的道路，由此產(chǎn)生了一個(gè)個(gè)的聚集區(qū)，新涌現(xiàn)的磁懸浮、地鐵軌道、外環(huán)線重新定位著區(qū)域特性，新的城市別墅居住圈已經(jīng)隱然閃現(xiàn)，中海有能力成為下一個(gè)城市別墅區(qū)域的開創(chuàng)者。 ?統(tǒng)一的低密度建筑，開闊的自然空間，幽雅的居住氛圍 …… 完全的別墅之境已然成熟。 銷售情況： 全部售磬、目前在售部分地下車庫 諸翟公園 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，總建面 5萬方， 233套聯(lián)排和疊拼別墅。外環(huán)沿線來看與華漕和莘閔別墅區(qū)類似，可以參考萬科的這兩個(gè)區(qū)域的相似容積率樓盤：華漕的萬科紅郡、莘閔的白馬花園。二期 18萬方雙拼別墅、大戶層住宅。一期隔東明路西側(cè)也是規(guī)劃商業(yè)用地，據(jù)悉三期地塊將開發(fā)部分的別墅物業(yè) 三期 一期 商業(yè) 三林板塊 —— 尚東國際 項(xiàng)目位置： 浦東區(qū)永泰路 595弄 開盤時(shí)間： 20221216 總建筑面積： 31萬 平方米 開發(fā)商： 上海中房置業(yè)股份有限公司 容積率： 入住時(shí)間： 一期 08年 6月、二期 09年 9月 規(guī)劃： 一期由 19幢小高層及商業(yè)街組成 戶型： 二房 103113㎡ 占 %、 三房 135㎡ 占 %、 復(fù)式 177190 ㎡ 占 % 價(jià)格： 16800元 /平方米 銷售情況： 一期已經(jīng)入住，在售為二期 二房 %、三房 %、四房 %、復(fù)式 % 客戶： 區(qū)域客戶居多，浦東工作的新上海人，改善型客戶 三林板塊 —— 金誼河畔 一期 規(guī)劃中 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，總建筑面積 31萬方，其中包括 25萬方住宅、 6萬方的商業(yè)。 客戶： 別墅客戶主要來自于周邊工業(yè)區(qū)、科技園的管 理層和白領(lǐng)，公寓主要是康橋區(qū)域客以及浦東工作的 新上海人 一期別墅區(qū) 二期在售 一期別墅（綠洲康城 〃 金帝豪苑）用地 210800平方米，二期公寓（綠洲康城 〃 親水灣）用地 438400平方米，總建筑面積 80萬方，包括 7萬平米的商業(yè)步行街和 。規(guī)劃商業(yè)近 4萬平方米，還有近 13萬方仍未規(guī)劃，據(jù)銷售員說將規(guī)劃為別墅。 ?同期上市的綠地、保利項(xiàng)目，周浦的和黃等項(xiàng)目也是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭樓盤。 ?板塊